房地产项目开发流程全过程【多年珍藏资料，现与各位同仁分享】

房地产 项目开发流 程全过程前置 说明：今整 理出地 产项目 开发流 程，期 翼为其 他项目 运行做 指导。 亦或与 同仁们 共同探 讨，以 求得项 目开发 运行的 便捷之 路。 . .房地 产项目 开发流 程全过 程目录第一 章：项 目决策 阶段第二 章：前 期准备 阶段一、 获取土 地使用 权二、 征地拆 迁，申 办并取 得房 屋拆迁 许可证 三、 规划设 计四、 建设项 目报建 登记， 申请招 标，办 理招标 投标手 续，确 定勘察五、 申办 施工许 可证六、 招标第三 章：工 程建设 阶段1、施 工用水 电及通 讯线路 接通， 保证施 工需要2、施 工场地 平整， 达到施 工条件3、施 工通道 疏通， 满足施 工运输 条件4、施 工图纸 及施工 资料准 备5、施 工材料 和施工 设备的 准备6、临 时用地 或临时 占道手 续办理7、施 工许可 批文及 办理开 工手续8、确 定水准 点与座 标控制 点，进 行现场 交验9、组 织图纸 会审、 设计交 底1 0、编 制工程 进度计 划1 1、设 计、施 工、监 理单位 的协调第四 章：项 目销售 阶段一、 申办 销售许 可证二、 商品房 销售及 按揭办 理三、 申请竣 工验收 ，取得 建筑 工程竣 工验收 备案证 四、 申办建 设工程 规划验 收五、 进行权 属登记 ，取得 商品 房权属 证明书 六、 物业移 交第五 章：交 付使用 阶段从开 发 、 建设 、 经营 、 管理 的程序 上讲 ， 房地 产开发 一般可 分为五个 阶段 ， 即可 行性研 究和项 目决策 阶段 、 建设 前期准 备阶段 、 建设阶段 、销售 阶段和 交付使 用阶段 。第一 章： 项目 决策阶段产开 发项目 经董事 会（企 业主） 批准初 步立项 后，转 由企业 战略发 展研究 中心（ 策划部 ）进行 可行性 研究。1、可 行性研 究的内 容可行 性研究 的根本 目的是 实现项 目决策 的科学 化 、 民主 化 ， 减少 或避免投 资决策 的失误 ，提高 项目开 发建设 的经济 、社会 和环境 效益。可行 性研究 的主要 内容有 ：( 1)项目 概况 ；( 2)开发 项目用 地的现 场调查 及动迁 安置 ；( 3)市场 分析和 建设规 模的确 定 ；( 4)规划 设计影 响和环 境保护 ；( 5)资源 供给及 资本运 作方案 ；( 6)环境 影响和 环境保 护 ；( 7)项目 开发模 式、组 织机构 、岗位 需求、 管理费 用的研 究 ；( 8)开发 建设节 点计划 ；( 9)项目 经济及 社会效 益分析 ；( 10)结论 及建议 。2、 可行 性研究 成员知 识组成 ： 经济 师 、 市场 分析专 家 、 房地 产专家 、建筑 工程专 家、财 会师及 律师。3、可 行性研 究的工 作阶段1）投 资机会 研究。 该阶段 的主要 任务是 对投资 项目主 要是土 地进行初步 摸底和 意向性 谈判 ， 并对 投资项 目或投 资方向 提出建 议 ， 即在 一定的 地区和 部门内 ， 以自 然资源 和市场 的调查 预测为 基础 ， 寻找 最有利的 投资机 会 。 投资 机会研 究相当 粗略 ， 主要 依靠笼 统的估 计而不 是依靠 详细的 分析 。 如果 机会研 究认为 可行的 ， 就可 以进行 下一阶 段的工作 。2） 初步 可行性 研究 ， 亦称 “ 预可 行性研 究 ” 。 在机 会研究 的基础 上 ，进一 步对项 目建设 的可能 性与潜 在效益 进行论 证分析 。3）详 细可行 性研究 ，即通 常所说 的可行 性研究 。详细 可行性 研究是开发 建设项 目投资 决策的 基础， 是在分 析项目 在技术 上、财 务上 、 经济上 的可行 性后作 出投资 与否决 策的关 键步骤 。4、可 行性研 究按 5 个步 骤进行 ：( 1)项目 公司接 受委托 或集团 公司董 事会立 项 ；( 2)调查 研究 ；( 3)方案 选择与 优化 ；( 4)财务 评价和 经济评 价 ；( 5)编制 可行性 研究报 告。5、集 团公司 董事会 通过， 批准正 式立项 ，项目 进入前 期开发 阶段。第二 章：前 期准备 阶段一、 获取 土地使 用权。开发 商获取 土地使 用权的 主要方 式：1）通 过行政 划拨方 式取得 ；2）旧 城改造 取得中 标地块 国有土 地使用 权；3）转 让取得 ；4）出 让方式 取得（ 招标、 拍卖、 协议出 让三种 方式） ；5）联 合开发 并报有 关主管 部门立 项、审 批后取 得；6）通 过司法 裁决取 得；7）通 过兼并 、收购 等股权 重组方 式取得 。开发 商获取 土地使 用权的 程序土 地使用 权有偿 出让的 方式：出让 方式是 指政府 作为国 有土地 的代表 以什么 形式或 程序将 国有土地使 用权让 与土地 使用者 。 按照 中华 人民共 和国城 镇国有 土地使 用权出 让和转 让暂行 条例 国有土 地使用 权的出 让方式 有三种 ：协议 、招标 、 拍卖 。 协议 出让指 土地使 用权的 有意受 让人直 接向国 有土地 的代表 提出有 偿使用 土地的 愿望 ， 由国 有土地 的代表 与有意 受让人 进行一对 一的谈 判和切 磋 、 协商 出让土 地使用 权的有 关事宜 的这样 一种出让方 式。招标 出让是 指在指 定的期 限内 ， 由符 合条件 的单位 或者个 人以书 面投标形 式 ， 竞投 某地段 土地使 用权 ， 由招 标人根 据一定 的要求 择优确 定土地 使用者 （ 即土 地使用 权受让 人 ） 的出 让方式 。 以招 标方式 出让土地使 用权 ， 不仅 要明确 合同双 方当事 人的权 利义务 ， 而且 要明确 投标的效 力及招 标人在 招标期 限内应 负的责 任等。拍卖 又称竞 投 ， 有些 地方也 叫 “ 拍让 ” 。 它是 指由土 地所有 者代表 在指定 的时间 、地点 ，组织 符合条 件的土 地使用 权有意 受让人 到场 ， 就所出 让使用 权的土 地公开 叫价竞 投 ， 按 “ 价高 者得 ” 的原 则确定 土地使用 权受让 人的一 种出让 方式 。 依照 招标 拍卖挂 牌出让 国有土 地使用权 规定 ，建设 用地凡 属于营 利性的 商品房 开发、 旅游、 商业 、 娱乐等 用途的 ，必须 通过市 土地交 易中心 挂牌出 让国有 土地使 用权 ， 并取得 成交 确认书 ，然 后签订 国有 土地使 用权出 让合同 。开发 商取得 国有 土地使 用权出 让合同 后 ， 到建 管处办 理建筑 方案报建 手续， 至地籍 处办理 土地证 登记手 续。属协 议出让 的，办 理土地 登记时 应提交 以下资 料：1） 土地出 让合同 、 划拨决 定书 或转让 批文；2）开 发商营 业执照 或组织 机构代 码证， 房地产 开发资 质；3） 属新 增建设 用地的 ， 应提 供 建设 用地批 准书 ； 属存 量用地 的 ，应提 供原土 地使用 者土地 权源资 料。4） 1： 2 000 地形 图 2 份；5）加 盖了 “ 权属 已审核 ” 的宗 地图、 地籍图 各 3 份6）地 上附着 物权属 证明；7）土 地登记 申请书 ；8）土 地登记 法人代 表证明 和身份 证明；9）土 地登记 委托书 。送土 地主管 部门。（ 1）土 地使用 权出让地管 理部门 负责办 理土地 使用权 出让和 划拨土 地使用 权转让 需补办出让 手续的 审核和 报批工 作，远 郊区、 县房地 局负责 办理不 足 10 亩土地 使用权 出让和 转让划 拨土地 需补办 出让手 续的审 核和报 批工作 。（ 2）土 地使用 权划拨房地 局负责 办理 1 0 亩以 上（含 10 亩） 的城镇 建设用 地的划 拨手续 。区、 县房地 局负责 办理 1 0 亩以 下的城 镇建设 用地的 划拨手 续。（ 3）征 用土地征用 耕地 1 000 亩以 上 ， 其他 土地 2 000 亩以 上 ， 由政 府部门 审核后 报国务 院批准 。征用 耕地 3 亩以 上 1 000 亩以 下，其 他土地 1 0 亩以 上 2 000 亩以 下，由人 民政府 批准。征用 耕地 3 亩以 下 ， 其他 土地 1 0 亩以 下 ， 由区 （ 县 ） 人民 政府批 准 。（ 4）地 价评估市房 地局负 责城近 郊区 、 县土 地出让 和转让 划拨土 地需补 办出让 手续的地 价评估 工作及 评估报 告的审 查 、 地价 审核和 报批工 作招标 受让土地使 用权申 请程序 。( 1) 用地 者见到 招标公 告后到 指定地 点索取 招标文 件。( 2) 用地 者到市 或区、 县房地 局或其 它部门 了解情 况，进 行咨询 ， 并到出 让地块 实地勘 察，搜 集资料 。( 3) 用地 者进行 投资分 析。( 4) 到指 定地点 办理投 资登记 ， 提交 企业工 商营业 执照 、 法人 资格证明、 银行资 信证明 ，并按 规定缴 纳投标 保证金 。( 5) 用地 者填写 投标书 送达指 定方进 行投标 。( 6) 收到 中标通 知书后 ，由企 业法定 代表人 或授权 代表人 与市或 区 、县房 地局签 订土地 使用权 出让合 同 ， 并按 合同的 规定支 付总地 价款的一定 比例作 为定金 。( 7) 按合 同的约 定支付 余款 。 付清 4 0%地价 款后向 市或区 、 县房 地局申领 临时国 有土地 使用证 ， 付清 全部地 价后向 市或区 、 县房 地局申 请正式 国有土 地使用 证。拍卖 受让土 地使用 权申请 程序：( 1) 用地 者见到 拍卖公 告到指 定地点 索取拍 卖文件 。( 2) 用地 者到市 或区、 县房地 局或其 它部门 了解情 况，进 行咨询 ， 并到出 让地块 实地勘 察，搜 集资料 。( 3) 用地 者进行 投资分 析。( 4) 到指 定地点 办理竞 投登记 ，提交 企业工 商执照 、法人 资格证 明 、银行 资信证 明，并 按规定 缴纳竞 投保证 金。( 5) 用地 者到指 定地点 领取竞 叫牌。( 6) 用地 者在规 定时间 、指定 地点到 拍卖现 场参加 竞投。( 7) 企业 法定代 表人或 授权代 表人与 市或区 、 县房 地局签 订土地 使用权出 让合同 ，并按 规定支 付总地 价款的 一定比 例作为 定金。( 8)按合 同的约 定支付 余款。 付清 4 0%地价 款后向 市或区 、县房 地局申领 临时国 有土地 使用证 ， 付清 全部地 价款向 市或区 、 县房 地局申 领正式 国有土 地使用 证。属经 营性开 发用地 的 ， 开发 商通过 招标 、 挂牌 、 竞买 或协议 出让程 序取得 成交 确认书 。 凭此 书办理 土地出 让或划 拨手续 ， 进行 土地登记， 取得 国有土 地使用 权证 。二、 征地 拆迁， 申办并 取得 房屋拆 迁许可 证。城市 房屋拆 迁是对 城市规 划区内 国有土 地上原 有的房 屋及其 附属物等 ， 不适 应经济 、 社会 发展需 要的部 分进行 拆除重 建 ， 使城 市的整 体功能 得到改 善和提 高。1、拆 迁方式 ：1）政 府组织 拆迁： 主要指 通过批 租、旧 城改造 方式取 得土地 使用权所涉 及拆迁 。2）拆 迁人自 行拆迁 ：这是 大型房 地产公 司常用 模式， 但要申 请拆迁许可 证。3）拆 迁人委 托拆迁 ：适用 开发商 缺乏拆 迁经验 时委托 专门从 事房屋拆迁 工作的 单位进 行。2、拆 迁的主 要内容 包括：( 1)房屋 拆建， 如危旧 房改造 ；( 2)城市 功能、 用地布 局和空 间结构 的调整 ，如居 住区、 商业区 、车站、 生活服 务设施 等公共 建筑的 建设和 改造；( 3)环境 治理， 如扩展 绿地、 治理污 染工程 等。因 此，城 市房屋 拆迁是伴 随着城 市建设 项目进 行的 ， 是城 市建设 的重要 组成部 分 ， 尤其 是旧城 改造中 的一个 重要环 节，处 于建设 项目的 前期工 作阶段 。3、申 办拆迁 许可证 应提交 以下申 报资料 ：1）填 写城 市房屋 拆迁申 请表 一式五 份；2）建 设项目 批准文 件；3） 建设 用地规 划许可 证；4）国 有土地 使用权 批准文 件（建 设用地 批准书 或划拨 决定书 ）5）拆 迁代办 单位和 评估机 构资料 。6） 拆迁 安置计 划和方 案 ； （ 拆迁 红线范 围内房 屋面积 、 户数 、 性质 、用途 等基本 情况 ； 拆迁 方式 ； 拆迁 期限 ； 还建 方式及 还建期 限 ； 产权清晰 的安置 用房证 明；拆 迁补偿 资金来 源及预 算资金 额度。 ）7）有 关金融 机构出 具的拆 迁补偿 安置资 金证明 。根据 市城 市房屋 拆迁管 理实施 办法 的规 定 ， 房屋 拆迁管 理部门 在收到 申请之 日起 3 0 日内 ，对申 请审查 完毕。 符合条 件的， 依法收 取拆迁 管理费 （ 住宅 为 7 元 /平方 米 ， 非住 宅为 3 元 / 平方 米 ） ， 颁发 房屋拆 迁许可 证。开 发商取 得房 屋拆迁 许可证 后， 即可组 织拆迁 ，并与 拆迁人 签订安 置补偿 协议 。 安置 补偿共 有三种 方式 ， 一是 货币安置 ， 二是 现房安 置 ， 三是 就地或 异地还 建 。 拆迁 完毕后 ， 申请 拆迁验收， 取得 房屋拆 迁验收 合格证 。三、 规划 设计建设 工程规 划管理 的主要 内容有 ：建筑 管理、 道路管 理、管 线管理 、审定 设计方 案、核 发建设 工程规 划许可 证。在已 开发使 用的城 镇国有 土地范 围，项 目规划 申报的 基本步 骤是：( 1)在项 目建议 书报批 或可行 性研究 报告编 制之前 ，开发 商要向 规划局申 报规划 要点 ， 规划 管理部 门应在 要点通 知书中 对批复 时的参 考依据；( 2)在项 目建议 书批复 后，开 发商应 向规划 局申报 项目选 址、定 点，即向 申请单 位下发 选址规 划意见 通知书 ，对项 目用地 的位置 、面积 、范围 等提供 较详细 的意见 ，并须 同时下 达规划 设计条 件；( 3)规划 设计条 件，是 项目选 址后， 由建设 单位申 请，规 划部门 下达的委 托设计 机构进 行规划 方案设 计的依 据性文 件 。 开发 商在完 成方案设计 后，须 向规划 部门提 出审定 申请；( 4)通过 审定的 设计方 案，是 编制初 步设计 或施工 图的依 据，也 是取得建 设用地 规划许 可证的 必备条 件；( 5)开发 商依据 审定的 设计方 案通知 书和可 行性研 究报告 批复， 并在规划 主管部 门征询 土地及 拆迁部 门有关 用地及 拆迁安 置的意 见后 ， 应向规 划局申 领建设 用地规 划许可 证 ， 该证 是取得 土地使 用权的 必备文件；( 6)申领 建设工 程规划 许可证 ，是在 项目列 入年度 正式计 划后， 申请办理 开工手 续之前 ， 需进 行的验 证工程 建设符 合规划 要求的 最后法 定程序 ，该证 申办开 工的必 备文件 。进行 营利性 的房地 产开发 ， 必须 取得国 有土地 使用权 才能进 行 。 根据城 市房地 产管理 法 的有 关规定 ， 房地 产开发 用地一 级市场 取得方式有 两种 ： 即出 让和划 拨 。 通过 出让方 式取得 使用权 的法律 凭证是 国有土 地使用 权证 ： 通过 划拨取 得土地 使用权 的临时 证件是 建设用 地批准书 或划拨 决定书 。1、申 办项目 选址定 点，取 得建 设项目 选址意 见书 和建 设用地规划 许可证 。 并取 得 建设 项目选 址意见 书 的附 件 ： 规划 设计 （ 土地使 用）条 件1）建 设项目 选址申 请城市 规划行 政主管 部门根 据全市 经济社 会发展 策略、 城市总 体规划 、分区 规划、 控制性 详细规 划等各 级规划 ，按照 国家 城市规 划法 、建 设项目 选址规 划管理 办法 等 ， 考虑 建设项 目的要 求 ， 在规 定期限内 提出规 划方面 的初审 意见和 选址意 见 。 此后 ， 由城 市规划 行政主管部 门会同 土地管 理部门 并征求 项目所 涉及到 的有关 部门的 意见 ， 对初审 意见及 其选址 提出复 审意见 ，对于 同意的 项目报 政府审 批后 ， 在规定 的审批 期限内 核发项 目选址 意见书 。 建设 项目选 址意见 书的主 要内容 应包括 ：建设 项目的 基本情 况和建 设项目 规划选 址的主 要依据 。2）申 办建设 用地规 划城市 建设用 地规划 管理的 基本是 依据城 市规划 确定的 不同地 段的土地使 用性质 和总体 布局 ， 决定 建设工 程可以 使用哪 些土地 ， 不可 以使用哪 些土地 ， 以及 在满足 建设项 目功能 和使用 要求的 前提下 ， 如何 经济 、 合理 地使用 土地 。 城市 规划行 政主管 部门对 城市用 地进行 统一的规划 管理， 实行严 格的规 划控制 是实施 城市规 划的基 本保证 。3）委 托设计 单位设 计，送 审设计 方案。申报 规划要 点：规划 要点是 计划立 项或建 设工程 可行性 研究的 规划基 本依据 。 计划 部门可 以要求 开发单 位初始 规划部 门对于 开发项 目的意 见 ， 再行 决定对可行 性研究 报告的 批复 。 当建 设单位 完成计 划报批 手续之 后 ， 应到 规划部 门申报 选址定 点，以 获取选 址规划 意见通 知书申 报选址 定点 。 办理上 述 “ 一书 一证 ” 时， 需提交 以下申 报资料 ：1）建 设用地 申请；2）房 地产开 发单位 营业执 照和资 质证书 ；3）土 地使用 证或土 地权属 证明；4） 1 ： 2 000 地形 图。开发 商取得 建设 项目选 址意见 书及 建设 用地规 划许可 证后 ，即可 同步到 a /建管 处办理 规划方 案报建 手续， 取得 建设工 程规划许可 证 ； b /到耕 保处办 理土地 征用 、 转用 手续 ， 取得 建设 用地批准书 。 到土 地利用 处办理 土地出 让合同 或划拨 手续 ， 签订 国有 土地使 用权出 让合同 或取 得 建设 用地划 拨决定 书 。 c /到地 籍处办理 国有土 地使用 权证 ；到拆 迁处办 理拆 迁许可 证；2、持 规划方 案和建 筑方案 图纸到 建管处 申请建 筑方案 报建， 取得建筑核 位红线 图和施 工图。 建筑方 案报建 分两阶 段。1）规 划方案 审批阶 段，取 得规 划建筑 方案批 准意见 书。 在此阶段需 要提供 的资料 为 ： a 1： 2 000 地形 图 1 份 ； b 1： 5 00 地形 图 1 份（附 道路红 线及光 盘）； c建设 项目规 划建筑 方案图 纸 1 套及 光盘（大 型项目 需提供 2 -3 个不 同设计 单位的 规划方 案及光 盘 ） ； d “ 一书一 证 ” 及其 附件（ 规划设 计使用 条件和 规划用 地范围 线）。2）施 工图核 准阶段 ，取得 建筑核 位红线 图 5 份和 施工图 3 份。 在此阶段 需要提 供的资 料为： a 土地 证复印 件或宗 地图或 出让 合同 或划 拨决定 书 ； b 公安 、 消防 、 审图 办 、 人防 、 供水 、 供电 、 城管 、交管 、 通信 管线 、 抗震 、 环卫 、 燃气 、 园林 、 等部 门审查 意见或 回执 ；c 施工 图 3 份及 光盘。3、申 办建设 工程红 线定位 与验线 ，取得 建筑核 位红线 图。红 线定位包括 建筑红 线定位 和市政 红线定 位。其 流程是 先红线 定位， 再验线 。红线 定位工 作完成 后 ， 当建 筑物施 工至正 负零或 市政管 线埋设 沟槽覆土前 ， 建设 单位应 申请红 线验线 。 办理 红线定 位时应 提交以 下资料 原件：1）建 筑红线 ：审批 手续齐 全的红 线图、 建筑施 工图， 以及建 筑红线放线 通知单 。2）建 筑试放 红线： 红线图 、建筑 总平面 图或建 筑施工 图、试 放红线通知 单。3） 市政 红线 ： 审批 手续齐 全的红 线图 、 管线 工程审 批文件 及施工 图 。4）若 所放红 线与规 划道路 或其它 预留规 划控制 范围相 关，建 设单位还须 到市级 规划部 门提取 道路坐 标及其 它相关 数据。4、申 办建 设工程 规划许 可通知 书， 办理完 毕后凭 此通知 书到建管部 门办理 施工 许可证 。 建设 工程施 工至正 负零时 ， 持通 知书等相关 资料申 办 建设 工程规 划许可 证 。 持建 筑红线 图到城 管部门 固体废 弃物管 理处缴 纳垃圾 处理费 。申报 建设 工程规 划许可 通知书 应提 交以下 资料：1）国 有土地 使用权 证；2）城 市基础 设施配 套费收 据；3）人 防费收 据；4） 建设工 程规划 许可通 知书 申请表 ；5）投 资许可 证；6）经 放线的 红线 定位册 正本 。5、申 办建 设工程 规划许 可证 。申办 完毕后 开发商 持建 设工程规划 许可证 至建 管部门 办理建 设工程 正负零 以上部 分相关 施工手续 ； 建设 工程竣 工后 3 个月 内 ， 开发 商持竣 工图申 办 建设 工程规 划验收 合格证 。 建设工 程规划 许可证 时提 交以下 资料：1） 建设工 程规划 许可通 知书 ；2）经 正负零 验线、 盖章的 红线 定位册 副本 ；3）经 正负零 验线、 盖章的 核位 红线图 ；4）垃 圾处理 费联系 单。建 设工程 规划许 可证 出现变 更事由 时，提 交以下 资料办 理：1）变 更申请 ；2）工 商部门 更名通 知、变 更后的 工商执 照；3）开 发商资 质证明 ；4）土 地变更 批复；5）变 更后的 土地使 用证；6）（ 土地批 租费、 使用费 ）收据 ；7）原 建设工 程规划 许可证 ；8）建 筑红线 图；9）抵 押权人 同意变 更的意 见（办 理了在 建工程 抵押的 ）；1 0）法 院裁决 项目还 应提交 判决书 。房地 产项目 开发流 程全过 程（三 ）四 、 建设 项目报 建登记 ， 申请 招标 ， 办理 招标投 标手续 ， 确定 勘察 、设计 、监理 、施工 队伍。项目 报建总 流程：建设 工程交 易中心 依法必 须进行 招标的 项目范 围和规 模标准 ， 按照省 人民政 府的规 定执行 。施工 单项合 同估算 价在 5 0 万元 人民币 以上或 建筑面 积达到 1 000 m2 的建 设工程 新建 、 扩建 和改建 的建筑 的建设工 程必须 进行招 标。工 程建设 项目必 须在发 包前 ,由建 设单位 或其委托 代理机 构到相 关交易 中心进 行报建 。 应当 报建而 未报建 的工程 项目 ， 不得 进行招 投标 。 报建 时须交 验工程 建设项 目以下 文书 ： 立项 的批准 文件 、 银行 出具该 工程项 目资信 证明 、 经批 准的建 设用地 证明和规划 审批文 件等。 工程建 设项目 的报建 内容主 要包括 ：工程 名称 、 建设地 点 、 投资 规模 、 资金 来源 、 当年 投资额 度 、 工程 规模 、 拟开 工与竣工 日期、 发包方 式、工 程筹建 情况。工程 建设项 目报建 程序：1 ) 建设 单位或 其委托 的代理 机构到 建设工 程交易 中心（ 建设局 ）领取 工程建 设项目 报建表 。2 ) 按报 建表的 内容如 实填写 , 盖上 项目法 人公章 后报送 建设局 。3 ) 工程 建设项 目立项 批文、 资信证 明、建 设用地 证明、 规划审 批文件、 施工图 设计文 件审查 批准书 连同报 建表同 时提交 。4 ) 属于 试桩建 设工程 项目 ,须办 理试桩 登记手 续 。 工程 建设项 目的投资和 建设规 模发生 变化时 , 建设 单位或 其委托 代理机 构应及 时到市 交易中 心进行 补充登 记 o 筹建 负责人 变更时 ,应办 理变更 手续。1、建 设项目 报建登 记工作 内容：填报 建设 工程项 目报建 表需 带下列 资料：（一 ）建设 项目批 准文件 ；（二 ）建设 工程项 目土地 使用合 法证明 文件；（三 ）施工 图设计 文件审 查批准 书；（四 ）资金 证明（ 银行出 具的六 联单或 审计报 告）；（五 ）私营 、民营 、合资 项目必 须出具 合法证 明文件 。报建 信息管 理：（ 1）、 建设局 核实报 建资料 ，进行 现场勘 踏（ 7 个工 作日内 ）；（ 2）、 将报建 信息转 至各有 关管理 机构。2、审 核 “ 一费 制 ” 收费 认定表 、核发 缴款通 知填报 建设 工程 “ 一费制 ” 收费 认定表 按下 列程序 办理（一 ）在报 建台领 取收费 认定表 （共两 份）；（二 ）到各 执收执 罚单位 办事 “ 窗口 ” 办理 缴费认 定手续 ；（三 ）应缴 费用从 工程报 建开始 2 0 日内 凭建设 局（咨 询台） 开具的市 行政事 业性收 费 、 基金 缴款通 知书 到代 理银行 专柜办 理缴款 手续 。 其它 以中标 价为计 算基数 的缴费 项目 ， 在招 投标监 督管理 机构对招标 投标情 况书面 报告核 准前按 上述程 序办理 。3、投 标申请 人投标 报名（一 ）投标 报名、 评标、 定标的 依据资 料：1、投 标申请 人的营 业执照 ；2、资 质证书 ；3、投 标申请 人信誉 档案资 料；4、项 目经理 有关资 料；5、业 绩及其 它与投 标活动 有关的 资料。（二 ）网上 投标报 名：4、招 标人根 据工程 需要对 投标申 请人资 格预审 工作内 容：（一 ） 招标 人根据 工程需 要对投 标申请 人投标 资格预 审的 ， 应按 已发布公 告的内 容和要 求对投 标申请 人进行 资格预 审；（二 ）投标 申请人 到建设 局领取 资审通 知书和 购买资 格预审 格式文件；（三 ） 招标 人采用 对投标 申请人 资格预 审的 ， 凡预 审合格 者少于 7 家的， 应重新 发布招 标公告 ；预审 合格者 过多时 ，又不 便直接 确定的 ，应在 市建设 局采用 随机方 式抽取 不少于 7 家的 投标申 请人。5、投 标文件 的编制 、内容 、递交 和接收 工作内 容：（一 ） 招标 文件编 制标人 应根据 招标文 件和招 标工程 图纸以 及工程 技术规 范要求 ， 结合 踏勘施 工现场 和招标 答疑会 所了解 的情况 ， 编制 投标文 件和工 程预算 。 投标 文件编 制完成 后应仔 细校核 ， 按招 标文件 的规定 打印 、 装订 、 密封 和标志 ， 并满 足招标 文件要 求的份 数 。 采用 标准保 密化评 审技术 标的（ 暗标） 严格按 武建招 办字 2 002 18 号文 件规定 执行。（二 ）投标 文件的 内容1、投 标函；2、施 工组织 设计或 者施工 方案；3、投 标报价 ；4、招 标文件 要求提 供的其 他材料 。（三 ）投标 文件的 递交和 接收1、投 标文件 的递交 投标人 应在招 标文件 要求提 交投标 文件的 截止时间前 ， 将投 标文件 密封送 达投标 地点 。 在投 标截止 时限以 前 ， 投标 人可以 对所递 交的投 标文件 进行补 充 、 修改 或撤回 ， 补充 、 修改 的内容为投 标文件 的组成 部分 。 并须 按招标 文件的 规定进 行编制 、 密封 和标志。2、投 标文件 的接收在投 标截止 时间前 ， 招标 人应做 好投标 文件的 接收工 作 。 在接 收中应注意 核对投 标文件 是否按 招标文 件的规 定进行 密封和 标志 ， 并做 好接收时 间的记 录，未 按时或 提前送 达的， 招标人 应当拒 收。6、组 织评标 委员会 工作内 容：（一 ）招标 人于开 标前（ 上午召 开的评 标会应 提前 1 8 小时 以上， 下午召 开的评 标会应 提前 4 小时 以上 5 小时 以内 ） 在招 投标监 督管理 机构的 监督下 ， 通过 市建设 工程交 易中心 计算机 系统按 规定随 机抽取 评委， 并提供 以下资 料：1、 建设局 抽取评 标评委 申请表 ；2、代 理银行 代收专 柜开具 的以建 设面积 为计算 基数的 “ 一费 制 ” 收费项 目的缴 款凭据 。（二 ）由建 设局指 定专人 通知评 委参加 评标；（三 ） 建设 局负责 将已抽 取评委 的详细 资料及 通知结 果打印 密封 （ 密封套 破损无 效）， 分别交 由招标 人和招 投标监 督管理 机构签 收保存 。7、开 标工作 内容 ：（一 ）招标 人介绍 投标单 位和招 投标监 督管理 部门人 员；（二 ）当众 检验投 标文件 是否符 合规定 ，按规 定启封 投标书 ；（三 ） 报投 标标价 、 工期 、 质量 、 主要 材料用 量以及 需要特 别说明 的内容 ；（四 ）设有 标底的 公布标 底；（五 ）招标 人填写 开标汇 总表， 并由投 标人签 字认可 。（六 ）招投 标监督 管理机 构进行 监督管 理8、定 标工作 内容：按照 中华人 民共和 国建设 部令 第 8 9 号 令 房屋建 筑和市 政基础 设施工 程施工 招标投 标管理 办法 进行 。 招标 人应当 在投标 有效期 截止时限 3 0 日前 确定中 标人。 投标有 效期应 当在招 标文件 中载明 。9、核 准招投 标情况 报告、 中标通 知书的 签发及 中标人 的公示 公告工作 内容：招标 人应当 自确定 中标人 之日起 1 5 日内 ，向招 标投标 监督管 理机构提交 招标投 标情况 的书面 报告 。 在向 招标投 标监督 管理机 构提交 招投标情 况书面 报告核 准时， 应提交 下列资 料：1、由 各收费 单位确 认的 建设管 理收费 认定表 ；2、由 代理银 行代收 专柜开 具的以 中标价 为计算 基数的 “ 一费 制 ” 收费项 目的缴 款凭据 。房地 产项目 开发流 程全过 程（四 ）1 0、签 订工程 承发包 合同招标 人和中 标人应 当自中 标通知 书发出 之日起 3 0 日内 ，按照 招标文件和 中标人 的投标 文件订 立书面 合同 ； 招标 人和中 标人不 得再行 订立背离 合同实 质性内 容的其 他协议 。 订立 书面合 同后 7 日内 ， 中标 人应当将 合同送 管理机 构备案 。招标 条件：1）勘 察、设 计招标 ，应当 取得该 项目的 建设用 地规划 许可证 ，并办理建 设用地 手续和 立项审 批手续 ；2）建 设工程 全过程 监理招 标，应 当完成 立项审 批手续 ；建设 工程施工阶 段监理 招标， 应当完 成勘察 和设计 工作；3）施 工招标 ，应当 完成立 项审批 手续， 建设资 金已经 落实， 按规定应当 实行建 设监理 的工程 已签订 建设监 理合同 ；4）材 料、设 备招标 ，应当 完成设 计工作 ，材料 设备的 技术性 能已经确定 ，所需 资金已 经落实 ；5）法 律、法 规、规 章规定 的其他 条件。公开 招标工 程应实 行资格 预审 ， 邀请 招标工 程可实 行资格 预审 ， 也可实行 资格后 审 ， 但资 格预审 和资格 后审不 能同时 进行 。 施工 招标项 目需要 划分标 段和确 定工期 的，招 标人应 当合理 划分标 段、确 定工期 ，并在 招标文 件中载 明 。 应积 极推行 总承包 负责制 ， 不得 将一个 单位工程主 楼 、 附楼 、 分部 工程分 开招标 ， 严禁 招标人 肢解工 程或中 标人将中标 工程违 法转包 、 分包 ， 如分 部工程 专业性 较强需 要另行 选择承 包人的 ， 必须 进入有 形建筑 市场通 过招标 投标方 式确定 。 任何 为招标 项目的 前期准 备或者 监理工 作提供 设计 、 咨询 服务的 法人及 其附属 机构（单 位）， 均不得 参加该 招标项 目的投 标。招标 方式 ： 开发 建设工 程招标 投标可 以采取 公开招 标 、 邀请 招标和 协商议 标等几 种方式 ：( 1)公开 招标由招 标单位 通过报 刊 、 广播 、 电视 等转播 媒介发 布招标 通告 ， 公开 请承包 者参加 投标竞 争。凡 具备规 定条件 的单位 都可自 愿参加 投标 。 在众多 的投标 单位中 选择报 价合理 、工期 较短、 信誉良 好的承 包商 。 这种公 开招标 方式 ， 由于 参加投 标的单 位较多 ， 所以 审查投 标资格 及其标书 的工作 量较大 ， 招标 费用开 支较多 。 实行 公开招 标工程 应实行 投标人 资格预 审 ， 当资 格预审 的潜在 投标人 过多时 ， 由招 标人通 过随机方法 从中选 择投标 人 ， 且数 量不得 少于 7 家 。 公开 招标一 般适用 于工程规 模较大 、 技术 复杂 、 报价 水平不 易掌握 的大中 型工程 建设建 设项目， 以及采 购数量 多，金 额大的 物资设 备、材 料的供 应。( 2)邀请 招标招标 单位不 公开发 布招标 通告 ， 而是 根据工 程特点 向经预 先选择 的承包商 发出招 标通知 书或邀 请函 ， 然后 根据各 单位回 函答复 情况 ， 确定投标 对象 ， 请他 们参加 招标项 目的投 标竞争 。 邀请 参加投 标单位 的个数， 世界各 国都有 规定， 我省在 有关规 定中， 明确要 求不少 于三家 。邀请 招标方 式由于 对邀请 对象的 技术 、 经验 和信誉 方面比 较了解 和信任 ， 所以 组织工 作比较 简单 。 不仅 可以节 省招标 费用 、 缩短 招标工 作的周 期，也 可以提 高投标 中标率 。邀请 招标属 于有限 竞争性 招标 ， 这种招 标方式 限制了 竞争范 围 ， 有可 能失去 优秀的 投标者 。 实行 邀请招标工 程可实 行投标 人资格 预审， 也可以 实行投 标人资 格后审 。( 3)协商 议标由建 设单位 直接选 择投标 单位 ， 就工 程的工 期和造 价等条 件 ， 双方 直接商 谈中标 条件和 要求 。 参加 议标的 单位应 不少于 两家 。 议标 适用于招标 工作开 展有困 难的地 区 。 工程 规模不 大 、 专业 性较强 或特殊 要求多 ， 面对 造价要 求并不 十分苛 刻的工 程项目 。 双方 在招标 投标过 程中费用 支出最 少 ， 招标 工作的 周期也 最短 。 议标 缺乏竞 争性 ， 在造 价上一般 都偏高 。招标 投标基 本程序招标 工作由 开发公 司主持 ，没有 组织招 标和编 制标底 能力的 开发公司 ， 可委 托工程 咨询公 司等招 标服务 公司代 理 。 但这 类服务 机构必 须具备 一定技 术资质 ， 具有 法人地 位 ， 经招 标投标 管理部 门审查 批准的企事 业单位 。( 1)工作 程序审查 招标单 位的资 格；报批 招标申 请书；编制 招标文 件，编 制标底 并送审 ，指定 评标、 定标方 法；发布 招标公 告或招 标邀请 书；审查 投标单 位资格 ；分发 招标文 件及有 关技术 资料 、 图纸 等 ， 组织 投标单 位现场 勘察和 招标文 件答疑 ；编制 和寄送 投标文 件；开标 ，公开 标底， 审查投 标书和 保函；评标 、定标 、决定 中标单 位；发出 中标通 知书， 招标单 位与中 标单位 签订承 包合同 。招标 申请书 应当包 括以下 主要内 容 ： 项目 名称 、 情况 、 概算 ； 开发 公司负 责组织 招标的 人员的 姓名 、 年龄 、 业务 简历 、 职务 、 职称 ； 资金来源 及落实 情况； 图纸、 场地等 情况是 否具备 招标条 件；招 标方式 。( 2)应注 意的问 题工程 建设招 标投标 必须编 制完整 的招标 文件和 投标标 书 。 招标 文件和投标 标书一 经发出 ， 除另 有规定 外 ， 一般 不得变 更 。 招标 必须依 据有关规 定编制 标底 ， 并送 政府主 管招标 投标的 部门或 其委托 单位审 查批准 。 编制 标底人 员的资 格 ， 须审 核批准 。 此外 ， 一个 招标工 程 ， 只能编制 一个标 底。为了 保证招 标的公 正性 ， 应当 以招标 单位为 主 ， 约请 有关部 门及专 家成立 评标领 导小组 ， 进行 评标 、 决标 。 对于 大中型 建设项 目 ， 招标 单位还 可以邀 请经验 丰富 、 有较 高技术 和经济 评估水 平的专 家组成 评标委员 会 ， 对各 投标方 案作出 评价 。 在此 基础上 ， 推荐 一 、 二个 投标企业 ， 供评 标领导 小组审 定 ， 确定 中标单 位 。 如果 决标结 果有损 于国家利益 时，政 府主管 招标投 标的部 门，有 权予以 否决。投标 单位在 提交投 标标书 的同时 ， 必须 提交由 其开户 银行出 具的投 标保证 金证书 。 投标 单位中 标后 ， 如果 拒绝承 担中标 的工程 任务 ， 招标单位 有权向 为其出 具保函 的单位 索取投 标保证 金。签订 承发包 合同时 ， 必须 严格履 行标书 的各项 条件 ， 不得 修改和 变更 ；双方 应互换 各自开 户银行 出具的 履约保 证金证 书 。 保证 金额在 合同期满后 应当退 回。招标 单位和 中标单 位签订 合同后 毁约 ， 对方 有权持 履约保 证金证 书向其担 保银行 索兑保 证金 。 由于 违约给 对方造 成的损 失如超 过履约 保证金的 ，还应 补偿履 约保证 金的不 足部门 。应提 交的招 标资料 目录1）招 标代理 合同及 招标代 理机构 资质证 书复印件 (如有 代理 )2）招 标备案 登记表3）经 批准的 邀请招 标报告 (如系 邀请招 标 )4）招 标公告 或投标 邀请书5）投 标报名 名单 (公开 招标 )6）资 格预审 文件7）资 格预审 评审报 告8）招 标文件9）购 买招标 文件登 记表1 0）答 疑会纪 要 (或答 疑资料 ) 及签 收回执1 1） 标底 ( 工程 预算书 )及市 建设工 程项目 造价咨询核 准证 (如有 标底 )1 2）评 委名单1 3）招 标人评 委委托 书 :1 4）开 标会签 到表1 5）招 标记录 一览表1 6）投 标函及 投标函 附表1 7）评 委评分 表1 8）评 分汇总 表1 9）评 标报告2 0）招 标投标 情况书 面报告2 1）中 标通知 书及中 标公示 证明2 2）办 理建管 手续联 系单2 3）合 同备案 表2 4）行 政事业 性收费 、基金 缴款通 知书及 收据2 5）建 设管理 收费认 定表（ 共 2 份）2 6）安 全和文 明施工 开工验 收合格 证房地 产项目 开发流 程全过 程（五 ）招标 投标的 管理1）施 工企业 资质管 理：筑施 工企业 可分为 工程施 工总承 包企业 ， 施工 承包企 业和专 项分包 企业三 类。按企 业的建 设业绩 、人员 素质、 管理水 平、资 金数量 、技术 装备等 ，将工 程总承 包企业 资质登 记为为 一 、 二级 ； 施工 承包企 业资质 登记分为一 至四级 。各资 质登记 标准及 承包工 程范围 由建设 部统一 制定 、 发布。 目前， 施工企 业资质 登记标 准按 1 989 年建 设部 施工企 业资质等级 标准 执行 。 企业 资质等 级实行 分级审 批 。 一级 企业由 建设部 审批 ， 二至 四级根 据隶属 关系由 国务院 有关部 门和省 、 自治 区 、 直辖 市建设 行政主 管部门 审批 ， 经审 查合格 的企业 由自治 管理部 门颁发 建筑业 企业资 质证书 ( 1)施工 企业资 质的动 态管理企业 资质动 态管理 是指由 于情况 变化 ， 当构 成及影 响企业 资质的 条件已经 高于或 低于原 定资质 标准时 ， 由资 质管理 部门对 其资质 等级或 承包工 程范围 作相应 调整的 管理 。 动态 管理通 过资质 年度检 查和其 它形式的 监督检 查进行 。 对企 业资质 的升级 、 降级 实行公 告制度 。 实行 动态管 理 ， 主要 是为了 突出在 市场竞 争机制 中内在 素质和 用户评 价对其资质 的决定 作用 。 通过 对企业 的资质 审查确 定资质 等级 ， 由资 质等级确定 企业承 接施工 任务的 范围与 规模 ； 通过 对企业 经营果 冻及工 作业绩的 考核来 重新评 定资质 等级 。 这种 双向的 动态的 资质管 理就是 我国对施 工企业 进行行 业管理 的主要 手段和 发展方 向。( 2)工程 总承包 企业的 管理随着 加工管 理体制 改革的 不断深 入 ， 出现 了以实 现工程 项目总 承包为宗旨 的企业 集团。 这种对 工程从 立项到 交付适 用全过 程承包 的企业 ，称为 工程项 目总承 包企业 。为加 强对工 程项目 总承包 企业的 资质管理 ， 1 992 年 4 月建 设部发 布了 工程 总承包 企业资 质管理 暂行规 定 。工程 项目总 承包企 业资质 分为三 级 。 暂行 规定 从企 业曾承 担国总承包 的工程 数量 、 自有 资金 、 人员 素质 、 专业 人员数 量 、 企业 承包总产值 等方面 规定了 各资质 等级须 具备的 具体条 件。 20 03 年 7 月， 建设部 出台文 件 ， 废止 工程 总承包 资格证 书 ， 对从 事工程 总承包 业务的 企业不 专门设 立工程 总承包 资质 。 具有 工程勘 察 、 设计 或施工 总承包 资质的 企业可 以在其 资质等 级许可 的工程 项目范 围内开 展工程总承 包业务 。但工 程的施 工应由 具有相 应施工 承包资 质的企 业承担 。工程 建设项 目组织 实施方 式目前 有两种 方式：其一 是工程 总承包 方式 ， 即指 从事工 程总承 包的企 业 （ 以下 简称工 程总承 包企业 ）受业 主委托 ，按照 合同约 定对工 程项目 的勘察 、设计 、采购 、施工 、试运 行（竣 工验收 ）等实 行全过 程或若 干阶段 的承包 。工程 总承包 企业按 照合同 约定对 工程项 目的质 量 、 工期 、 造价 等向业主负 责 。 工程 总承包 企业可 依法将 所承包 工程中 的部分 工作发 包给具有相 应资质 的分包 企业 ； 分包 企业按 照分包 合同的 约定对 总承包 企业负责 。工程 总承包 方式通 行的做 法有四 种，即 设计采 购施工 （ E PC） /交钥 匙总承 包、设 计 施工 总承包 （ D- B）、 根据工 程项目 的不同 规模、 类型和 业主要 求，还 可采用 设计 采购 总承包 （ E -P）、 采购 施工 总承包 ( P-C )等方 式。其二 是工程 项目管 理方式 ， 工程 项目管 理是指 从事工 程项目 管理的 企业受 业主委 托 ， 按照 合同约 定 ， 代表 业主对 工程项 目的组 织实施 进行全过 程或若 干阶段 的管理 和服务 。 工程 项目管 理企业 不直接 与该工 程项目 的总承 包企业 或勘察 、 设计 、 供货 、 施工 等企业 签订合 同 ， 但可以按 合同约 定，协 助业主 与工程 项目的 总承包 企业或 勘察、 设计 、 供货 、 施工 等企业 签订合 同 ， 并受 业主委 托监督 合同的 履行 。 工程 项目管理 有两种 基本方 式 ， 即项 目管理 服务型 或项目 管理承 包型 ， 项目 管理服 务是指 工程项 目管理 企业按 照合同 约定， 在工程 项目决 策阶段 ，为业 主编制 可行性 研究报 告 ， 进行 可行性 分析和 项目策 划 ； 在工 程项目实 施阶段 ， 为业 主提供 招标代 理 、 设计 管理 、 采购 管理 、 施工 管理和试 运行 （ 竣工 验收 ） 等服 务 ， 代表 业主对 工程项 目进行 质量 、 安全 、进度 、 费用 、 合同 、 信息 等管理 和控制 。 工程 项目管 理企业 一般应 按照合 同约定 承担相 应的管 理责任 。 项目 管理承 包是指 工程项 目管理 企业按 照合同 约定 ， 除完 成项目 管理服 务的全 部工作 内容外 ， 还可 以负责完 成合同 约定的 工程初 步设计 （ 基础 工程设 计 ） 等工 作 。 对于 需要完成 工程初 步设计 （ 基础 工程设 计 ） 工作 的工程 项目管 理企业 ， 应当具有 相应的 工程设 计资质 。 项目 管理承 包企业 一般应 当按照 合同约 定承担 一定的 管理风 险和经 济责任 。2）工 程建设 管理：工程 建设阶 段 ， 指房 地产开 发项目 从列入 年度施 工计划 起 ， 到项 目施工全 部完成 ， 通过 建设主 管部门 主持的 综合验 收 ， 达到 客户可 以住用程序 的过程 。 本阶 段开发 商要完 成的主 要报批 手续有 ： 在取 得土地 使用权 后 ， 向计 委申请 列入年 度施工 计划 ； 同时 ， 与 “ 四源 ” 供应 单位签定 供源协 议 ， 按规 定支付 有关费 用 。 此后 ， 向建 委提出 申请开 工报告 ， 填报 建设开 发审批 表 ； 到市 招标投 标管理 办公室 ， 办理 招标批 准手续 ， 选择 施工单 位 ； 到工 程建设 质量监 督总站 （ 站 ） ， 办理 质量监督注 册手续 ； 到建 委申领 建设工 程开工 证 。 项目 竣工后 ， 及时 报请建设主 管部门 进行建 设工程 综合验 收及建 设工程 规划验 收。五、 申办 施工许 可证1、施 工许可 证申办 范围： 在中华 人民共 和国境 内从事 各类房 屋建筑及其 附属设 施的建 造 、 装修 装饰和 与其配 套的线 路 、 管道 、 设备 的安装 ， 以及 城镇市 政基础 设施工 程的施 工 ， 建设 单位在 开工前 应当依 照本办 法的规 定 ， 向工 程所在 地的县 级以上 人民政 府建设 行政主 管部门（以 下简称 发证机 关 ） 申请 领取施 工许可 证 。 工程 投资额 在 万元以下 或者建 筑面积 在 平方 米以下 的建筑 工程 ， 可以 不申请 办理施工 许可证 。按照 国务院 规定的 权限和 程序批 准开工 报告的 建筑工程， 不再领 取施工 许可证 。2、施 工许可 证办理 机构： 建设局3、施 工许可 证办理 程序：1）填 写建 筑工程 施工许 可证申 请表 ，并领 取办 理建筑 工程施工许 可证必 备资料 清单 。2）提 供以下 必备资 料： 建设工 程用地 许可证 ； 建设工 程规划许可 证； 拆迁 许可证 或施 工现场 是否具 备施工 条件的 证明 ； 中标通 知书及 施工合 同 ； 施工 图纸及 技术资 料 ； 施工 组织设 计 ； 监理 合同或 建设单 位工程 技术人 员情况 ； 质量 、 安全 监督手 续 ； 资金 保函或证明 ；施工 许可申 请表和 办理建 管手续 联系单 。3）建 设单位 应当自 领取施 工许可 证之日 起三个 月内开 工。因 故不能按期 开工的 ， 应当 向发证 机关申 请延期 ； 延期 以两次 为限 ， 每次 不超过三 个月 。 既不 开工又 不申请 延期或 者超过 延期时 限的 ， 施工 许可证自行 作废。4、办 理施工 许可证 ：提交 下列归 档资料 后领取 施工许 可证：（一 ）建设 工程报 建表；（二 ）建设 单位资 信证明 （可用 复印件 ）；（三 ）立项 批文、 总体规 划平面 图、规 划许可 证 ( 可用 复印件 )；（四 ）施工 图设计 文件审 查批准 书；（五 ）建设 工程试 桩施工 申报登 记证（ 可用复 印件） ；（六 ）招标 申请表 ；（七 ）招标 公告；（八 ）招标 日程安 排；（九 ）招标 文件及 评标办 法；（十 ）投标 申请书 ；（十 一）投 标单位 资格预 审文件 （保存 6 个月 ）；（十 二）答 疑会纪 要；（十 三）投 标书；（十 四）评 委人员 名单；（十 五）开 标记录 表；（十 六）评 委评分 表及评 分汇总 表；（十 七）评 标报告 ；（十 八）中 标公示 证明；（十 九）中 标通知 书；（二 十）施 工合同 或监理 合同；（二 十一） 合同备 案表；（二 十二） 施工许 可申请 表或办 理建管 手续联 系（二 十三 ） 市行 政事业 性收费 、 基金 缴款通 知书及 收据 ； 市建 设管理收费 认定表 （共 2 份）（二 十四） 安全和 文明施 工开工 验收合 格证（ 可用复 印件）第三 章：工 程建设 阶段工程 建设阶 段是将 开发过 程涉及 到的人 力 、 材料 、 机械 设备 、 资金 等资源 聚集在 一个特 定的时 空点上 所从事 的施工 生产活 动 。 施工 阶段的工作 包括：1、施 工用水 电及通 讯线路 接通， 保证施 工需要 ；2、施 工场地 平整， 达到施 工条件 ；3、施 工通道 疏通， 满足施 工运输 条件；4、施 工图纸 及施工 资料准 备；5、施 工材料 和施工 设备的 准备；6、临 时用地 或临时 占道手 续办理 ；7、施 工许可 批文及 办理开 工手续 ；8、确 定水准 点与座 标控制 点，进 行现场 交验；9、组 织图纸 会审、 设计交 底；1 0、编 制工程 进度计 划；1 1、设 计、施 工、监 理单位 的协调 ；第四 章：项 目销售 阶段一、 领取 预售许 可证商品 房销售 有商品 房预售 和现售 两种方 式 。 商品 房预售 是指房 地产开发企 业将正 在建设 中的房 屋预先 出售给 承购人 ， 由承 购人支 付定金 或房价 款的行 为 。 而商 品房现 售 ， 则是 指房地 产开发 企业将 竣工验 收合格的 商品房 出售给 买受人 ， 并由 买受人 支付房 价款的 行为 。 商品 房现售标 准是指 房屋已 通过竣 工验收 或分期 验收 ， 并取 得 房地 产开发 经营项 目交付 使用证 。商品 房预售 实行许 可证制 度 。 未取 得 商品 房预售 许可证 的 ， 不得进行 商品房 预售 。 开发 企业进 行商品 房预售 ， 应当 向城市 、 县房 地产管理 部门办 理预售 登记 ， 取得 商品 房预售 许可证 。 开发 企业申 请办理 商品 房预售 许可证 应当 提交下 列证件 （复印 件）及 资料：1、已 交付全 部土地 使用权 出让金 ，取得 土地使 用权证 书；2、有 建设工 程规划 许可证 和施工 许可证 ；3、按 提供预 售的商 品房计 算，投 入开发 建设的 资金达 到工程 建设总投资 的 25 %以上 ， 并已 经确定 施工进 度和竣 工交付 日期 。 规定 为多层建筑 完成主 体结构 的全部 ；小高 层建筑 完成主 体结构 的三分 之二 ； 高层建 筑完成 主体结 构的二 分之一 。4、开 发企业 的营 业执照 和资 质等级 证书；5、工 程施工 合同；6、商 品