贸易贷款项目可研报告.doc

目目 录录 一 项目概况 5 1 1 项目背景介绍 5 1 2 项目基本情况 6 二 资金用途及还款来源分析 7 2 1 资金用途说明 7 2 3 还款来源 8 三 借款人 X 材料设备公司情况分析 10 3 1 借款方基本情况 10 3 2 借款人财务状况 11 四 担保措施评价 17 4 1 担保企业 X 地产集团有限公司 17 4 2 担保人 合肥 X 26 4 3 担保人 天恒置业 34 五 项目风险分析及控制措施 40 5 1 政府政策变化对项目的影响 40 5 2 交易对手信用风险 40 5 3 信托资金被挪用的风险 41 六 公司收益分析 41 七 项目总体结论 42 7 1 项目符合国家相关政策和法律法规 42 7 2 安全保证措施完备 能有效防范信用风险 42 7 3 还款来源充足 42 7 4 交易对手实力较强 透明度高 42 一 项目概况一 项目概况 1 11 1 项目背景介绍项目背景介绍 X X 地产集团有限公司地产集团有限公司 香港联合交易所股票代码 3333 以下 简称 X 集团 于 2009 年 11 月 5 日在香港联交所成功上市 股东遍布亚洲 欧洲和美洲 包括郑裕彤 美林 高盛 GIC 淡马锡 中国银行 英国保诚等 39 家全球战略股东 2013 年 X 全年营业额 936 7 亿元 名下开发项目覆盖全国 147 个城市 拥有 291 个项目 土地储备达到 1 51 亿平方米 截至 2013 年 底 公司总资产达 3481 5 亿元 广州广州 X X 材料设备有限公司材料设备有限公司 以下简称 X 材料设备公司 为 X 集团全资子公司 于 2007 年 4 月 30 日成立 注册资本壹亿 元 法人代表徐文 主要经营批发和零售贸易 合肥合肥 X X 集团有限公司集团有限公司 以下简称 合肥 X 始初为合肥 市 X 局 成立于 1958 年 2 月 26 日 历经多次更名 于 2008 年 7 月企业整体改制 现隶属于安徽安粮控股股份有限公司 公司以建筑安装工程为主业 具有房屋建筑工程总承包一级 市政公用工程施工总承包一级等资质 截止于 2013 年底 合肥 X 资产合计 16 41 亿元 主营业务收入 47 67 亿元 淮南淮南 X X 天恒置业有限公司天恒置业有限公司 以下简称 天恒置业 系由 X 地产集团有限公司 中青旅 集团 淮南投资置业有限公司共 同出资组建的有限责任公司 2 基于以上背景 中铁信托拟通过发起中铁信托基于以上背景 中铁信托拟通过发起中铁信托 X X 贸易贷款项贸易贷款项 目集合资金信托计划募集资金目集合资金信托计划募集资金 3 3 亿元 向亿元 向 X X 材料发放信托贷款 信材料发放信托贷款 信 托资金用于其材料设备采购资金需求 信托到期 托资金用于其材料设备采购资金需求 信托到期 X X 材料设备公司材料设备公司 以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务 信托资金退出 信托以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务 信托资金退出 信托 计划期限为分次放款 每笔信托资金使用期限为计划期限为分次放款 每笔信托资金使用期限为 2424 个月 信托资金个月 信托资金 保障措施 保障措施 1 1 香港联交所上市公司 香港联交所上市公司 EvergrandeEvergrande RealReal EstateEstate GroupGroup LimitedLimited 3333 HK3333 HK X X 地产集团有限公司 为广州地产集团有限公司 为广州 X X 材料材料 设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保 设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保 2 2 合肥合肥 X X 集团有限公司为广州集团有限公司为广州 X X 材料设备有限公司到期偿还贷款本金材料设备有限公司到期偿还贷款本金 及支付利息提供连带责任担保 及支付利息提供连带责任担保 3 3 淮南 淮南 X X 天恒置业有限公司为广州天恒置业有限公司为广州 X X 材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担 保 保 1 1 2 2 项目基本情况项目基本情况 1 2 1 名称 贸易贷款项目集合资金信托计划 1 2 2 信托计划额度 3 亿元 1 2 3 信托期限 分期成立 各期期限均为 24 个月 1 2 4 信托资金运用方式 信托贷款 1 2 5 信托资金的用途 用于 X 材料设备公司执行已签订 的采购合同的需求 1 2 6 预计贷款利率为 1 2 7 预计公司收入为 1 2 8 受益人预计收益率 以最终签订的相关合同为准 1 2 9 信托本金及收益分配方式 各期满一年预分配信托 收益 各期到期分配本金及信 3 托收益 以最终签订的相关合同为准 1 2 10 信托资金退出方式 信托存续期间每满 6 个月由 X 材料设备公司归还 10 万元信托本金 信托期满时 由 X 材料设 备公司按约定归还剩余信托本金及利息 实现信托资金的退出 1 2 11 信托资金还款来源 X 材料设备公司经营收入或 其他可调配的资金 1 2 12 风险控制措施 1 香港联交所上市公司 Evergrande Real Estate Group Limited 3333 HK X 地产 集团有限公司 为广州 X 材料设备有限公司到期偿还贷款本金 及支付利息提供连带责任担保 2 合肥 X 集团有限公司为广 州 X 材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带 责任担保 3 淮南 X 天恒置业有限公司为广州 X 材料设备有 限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保 二 资金用途及还款来源分析二 资金用途及还款来源分析 2 12 1 资金用途说明资金用途说明 信托资金向借款人 X 材料设备公司发放贷款 用于其执行 已签订的建材采购合同的资金需求 借款人已与供货方签订的采购合同如下 广州 X 材料设备有限公司与广东博德工建材有限公司签订的 2014 年度仿石砖购销合同 合同编号 恒材购合字 14 02 156 4 广州 X 材料设备有限公司与潍坊市虹宇防水材料 集团 有限 公司签订的 2014 年度防水材料购销合同 合同编号 恒材购合 字 14 02 134 广州 X 材料设备有限公司与广东联塑科技实业有限公司签订的 2014 年度管材管件购销合同 合同编号 恒材购合字 14 02 193 上述合同中 X 材料设备公司与供货单位之间只约定了货物的名 称 品种 规格 单价等要素 货物采购的数量与总价按每次供货 的供货单确定 上述三家供货商为 X 材料设备公司长期供货商 2013 年发生的应付货款为 9 13 亿元 其中广州博德精工建材有限公 司 4 91 亿元 广州联塑科技实业有限公司 3 27 亿元 潍坊市宇虹 防水材料 集团 有限公司 0 95 亿元 预计该三家 2014 年贸易额 为 11 亿元 足以覆盖本次融资需求 2 32 3 还款来源还款来源 本次信托计划还款来源为 X 材料设备公司未来经营收入以 及其他可调配资金 根据 X 材料设备公司提供的 2011 年至 2013 年审计报告显 示 X 材料设备公司近三年营业收入分别为 303 281 万元 414 568 万元 730 767 万元 稳步上升的业务规模为企业贡献 较为可观的现金流 2013 年企业营业收入大幅上涨 较 2012 年增长 76 27 根据 2013 年新签的材料采购合同估算 预计 2014 年可实现 100 亿元的销售收入 2015 2016 年按照每年 10 的 增长速度测算 预计可实现 112 亿元及 125 亿元销售收入 2014 年至 2016 年 X 材料设备公司预计产生的净现金流合计为 5 274403 万元 X 材料设备公司 2013 年至 2016 年现金流测算 单位 万元 2013201420152016 经营 性收 入 730767 00 根据对企业 审计报告结 果反映上年 营业收入为 730767 万元 1000000 备注 2013 年全 年实现材料款销 售额 73 亿 2014 年计划销售销达 100 亿 主要是 根据 13 年材料公 司新签材料采购 合同金额估算 其中销售额中大 部分都是销售材 料收入 1120000 备注 与企业 沟通后 企业 预计销售额收 入每年保持 10 左右的稳 定增长 反映 在本部报表上 的收入几乎全 部是销售材料 收入 1250000 备注 与企业沟通 后 企业预计销售 额收入每年保持 10 左右的增长率 反映在本部报表上 的收入几乎全部是 销售材料收入 小计 730767 00 1000000 1120000 1250000 经营 性支 出 701335 备注 经营 性支出包括 工程人工费 用 占约 10 购进 材料 占约 85 间接 费及管理费 用 占约 5 根据 和企业的沟 通 经营性 成本支出约 占 85 953724 备注 经营性支 出包括 工程人 工费用 占约 10 购进材料 占约 85 间接费及管理费 用 占约 5 根据和企业的沟 通 经营性成本 支出约占 85 1069891 备注 经营性 支出包括 工 程人工费用 占约 10 购进材料 占 约 85 间 接费及管理费 用 占约 5 根据和 企业的沟通 经营性成本支 出约占 85 1194655 备注 经营性支出 包括 工程人工费 用 占约 10 购进材料 占约 85 间接费及 管理费用 占约 5 根据和企业 的沟通 经营性成 本支出约占 85 各项 税费 680 备注 营业 税金及附加 占营业收入 5 66 企业 适用所得税 率 25 930 备注 营业税金 及附加占营业收 入 5 66 企业 适用所得税率 25 1042 备注 营业税 金及附加占营 业收入 5 66 企业 适用所得税率 25 1163 备注 营业税金及 附加占营业收入 5 66 企业适用 所得税率 25 销售 及管 理支 出 8153 备注 2013 年审计报告 数据显示销 售及管理费 用为 8153 万 元 12271 备注 根据预计 的 2014 年新增销 售及管理费用支 出 12271 万元 12495 备注 根据预 计的 2015 年 新增销售及管 理费用支出 15034 万元 13945 备注 根据预计的 2016 年新增销售 及管理费用支出 15966 万元 小计 710168 966925 1083428 1209763 净现 金流 20599 00 53674 0 0 90246 00 130483 0 0 综合来看 只要 X 材料设备公司保持良好的经营模式 本 信托计划到期时 X 材料设备公司未来经营收入以及其他可调 6 配资金所足以覆盖本笔流动资金贷款及利息 三 借款人三 借款人 X X 材料设备公司情况分析材料设备公司情况分析 3 13 1 借款方基本情况借款方基本情况 3 1 1 全称 广州 X 材料设备有限公司 3 1 2 注册地址 广州市海珠区工业大道南金诚路 22 号首 层商铺 3 1 3 注册资本金 壹亿元 3 1 4 工商注册号 440101000003494 3 1 5 公司类型 有限责任公司 3 1 6 经营范围 批发和零售贸易 3 1 7 股本结构 为 X 地产集团有限公司全资子公司 3 1 8 法定代表人 徐文 3 1 9 借款人简介 X 材料设备公司是中国房地产十强 X 地产集团下属公司 由 X 地产集团 100 控股 负责 X 地产集团系统内全国性材料物 资采购供应工作 X 材料成立于 2007 年 4 月 30 日 公司目前 已有员工 600 人 中高层领导 52 人 部门设置齐全 下设行政 人事部 财务部 计划管理部 采购部 合同部 合同履约监 督部 配送质检部 结算部 信息部等职能部门 7 3 23 2 借款人财务状况借款人财务状况 截止本报告日 企业提供了 2011 2013 年审计报告及 2014 年 3 月财务报表 3 2 13 2 1 资产负债情况资产负债情况 合并资产负债表合并资产负债表 资 产 2011201220132014 3 流动资产 货币资金 45 26637 21445 97214 704 应收票据 506 000700 应收账款 83 710254 04098 562110 236 预付款项 25 50527 77926 63819 053 其他应收款 15 038841545 072527 691 存货 85 615106 9041 19856 351 流动资产合计 255 136426 829723 445728 737 非流动资产 固定资产 95744940 非流动资产合计 96744940 资产总计 255 233426 904723 494728 778 负债和所有者权益 或 股东权益 流动负债 短期借款 3 00075000306710 应付票据 160 200359885237934 应付账款 149 177118 00882795106106 预收款项 5 2375 9702 6543 078 应付职工薪酬 1 应交税费 1 1901 4501 800260 其他应付款 18 89882100 5951 流动负债合计 174 505288 713622 731654091 非流动负债 长期借款 70 000129 90089 70070 450 非流动负债合计 70 000129 90089 70070 450 8 负债合计 244 505418 613712 431724 541 所有者权益 或股东权 益 实收资本 或股本 10 00010 00010 00010 000 盈余公积 974974974974 未分配利润 246 2 68388 6 737 归属于母公司所有者 权益合计 10 727 11 0624 236 所有者权益合计 10 7278 29011 0624 236 负债和所有者权益 或股 东权益 总计 255 233426 904723 494728 778 截止于 2013 年 12 月 公司资产总额 72 35 亿元 负债 71 24 亿元 其中资产构成中其他应收款为 54 51 亿元 为应 收设备款及材料款 占资产总额的 75 34 鉴于该企业主营业 务为材料设备 资产构成情况尚在合理范围以内 负债中主要为短期借款 7 5 亿元 占总负债 10 53 应付 票据 35 99 亿元 占总负债的 50 52 应付账款 8 28 亿元 占总负债的 11 62 主要为应付材料设备供应商的货款 其他 应付款 10 06 亿元 占总负债的 14 12 长期借款 8 97 亿元 占总负债的 12 59 企业负债中应付银行承兑汇票等应付票据 及长短期负债占比较大 随着 X 材料设备公司贸易量的扩大 对金融工具使用力度也加大 企业负债的增长及负债构成情况 尚在合理范围以内 截止 2013 年 12 月 材料设备公司资产负债明细如下 货币资金 45972 万元 为现金及银行存款 应收票据 6000 万元 均为应付商业承兑汇票 9 应收账款 98562 万元 账龄均在 1 年以内 其中金额较大 的有深圳广田装饰集团股份有限公司 31855 万元 深圳市深装 总装饰工程工业有限公司 6554 万元 上海全筑建筑装饰集团股 份有限公司 4419 万元 广州市雅旭装饰设计有限公司 3970 万 元 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 3932 万元 预付账款 26638 万元 账龄均为 1 年以内 其中金额较大 的有广东雅科波罗橱柜有限公司 2162 万元 南京我乐家居制造 有限公司 2085 万元 福建森源股份有限公司 2023 万元 青岛 海尔家居集成股份有限公司 1838 万元 志邦橱柜股份有限公司 1641 万元 其他应收款 545072 万元 账龄均为 1 年以内 金额较大的 均为关联企业 存货 1198 万元 其中外购商品 6 万元 准备出售商品 1192 万元 短期借款 75000 万元 其中在我司融资余额为 3000 万元 信业国际信托有限责任公司 72000 万元 应付票据 359885 万元 均为商业承兑汇票 应付账款 82795 万元 账龄均为 1 年以内 金额较大的有 珠海市华鸿木业有限公司 4838 万元 浙江华悦木业有限公司 4645 万元 广东博德精工建材有限公司 3697 万元 广州市腾 龙门业有限公司 2663 万元 广东联塑科技实业有限公司 2409 万元 预收账款 2654 万元 账龄 1 年以内 其中青岛海尔家居集 成股份有限公司成都分公司2306 万元 10 其他应付款 100595 万元 账龄均在 1 年以内 其中广州市 力拓土石方工程有限公司 30000 万元 广州市越秀住宅建设有 限公司 70000 万元 长期借款 89700 万元 其中兴业信托 20000 万元 四川信 托 19700 万元 渤海银行广州分行 50000 万元 3 2 23 2 2 损益情况损益情况 合并利润表合并利润表 项 目 2011201220132014 3 一 营业总收入 303 281414 568730 76773 032 一 主营业务收入 303 281414 568730 76773 032 二 减 营业成本 294 383391 659701 33572 490 一 主营业务成本 294 383391 659701 33572 490 二 其他业务成本 营业税金及附加 28538468062 销售费用 3 4814 1254 7691 391 管理费用 2 7452 9583 384848 财务费用 7 03517 96218 0575 119 二 营业利润 亏损以 号填列 4 650 2 5232 540 6 880 加 营业外收入 1378623154 三 利润总额 亏损总额以 号填列 4 513 2 4362 771 6 826 减 所得税费用 四 净利润 净亏损以 号填列 4 513 2 4362 771 6 826 加 年初未分配利润 4 171 246 2 68388 其他转入 111 五 可供分配的利润 230 2 68388 6 737 减 提取法定盈余公 积 11 六 可供投资者分配的利润 241 2 68388 6 737 七 未分配利润 246 2 68388 6 737 11 从利润表显示 企业经营情况良好 2013 年企业营业收入 大幅上涨 较 2012 年增长 76 27 净利润于 2013 年扭亏为盈 实现 2771 万元 3 2 33 2 3 现金流量情况现金流量情况 合并现金流量表合并现金流量表 项目 201120122013 一 经营活动产生的现金流量 经营活动现金流入小计 390 669356 760 1 102 249 经营活动现金流出小计 429 416409 726 1 106 570 经营活动产生的现金流量净额 38 747 52 966 4 321 二 投资活动产生的现金流量 投资活动现金流入小计 投资活动现金流出小计 761321 投资活动产生的现金流量净额 76 13 21 三 筹资活动产生的现金流量 筹资活动现金流入小计 240 00073 000268 000 筹资活动现金流出小计 227 21928 071254 898 筹资活动产生的现金流量净额 12 78044 92813 101 五 现金及现金等价物净增加额 26 043 8 05145 972 由以上数据可以看出 虽然企业经营活动能带来大量的现 金流入 但金融机构融资还是为日常经营的资金需求作出了重 要补充 2013 年得利于贸易量得飞跃式增长 销售收入为企业 贡献了大量现金流 财务指标 201120122013 流动比率 1 46 1 48 1 16 速动比率 0 97 1 11 1 16 短期偿债能力现金比率 25 94 12 89 7 38 长期偿债能力资产负债率 95 80 98 06 98 47 12 存货周转率 6 85 4 07 12 98 流动资产周转率 1 54 1 22 1 27 营运能力总资产周转率 1 54 1 22 1 27 销售净利率 1 49 0 59 0 38 净资产收益率 34 76 25 62 28 64 盈利能力资产净利率 2 29 0 71 0 48 企业的资产负债率近三年均较高 主要由于批发及零售贸易 行业具有资金使用密集 短期资金占用量较大的特点 公司的 发展对银行融资依赖性较大 随着公司的贸易量扩大 公司银 行票据 贷款规模相应增长 但从企业的短期偿债能力及营运 盈利能力来看 企业日常经营收入及其他可调拨资金足以覆盖 本次流动资金贷款本息 2 42 4 信用状况信用状况 经人民银行征信系统查询 截至 2014 年 5 月 5 日 企业未 结清贷款 3 笔 余额 70000 万元 无不良 欠款 欠息记录 无诉讼或行政处罚记录 结论 公司为结论 公司为 X X 集团旗下专业材料及设备经营公司 成立以来集团旗下专业材料及设备经营公司 成立以来 经营情况良好 近年来市场不断拓展 业务量及收入也稳步增长 经营情况良好 近年来市场不断拓展 业务量及收入也稳步增长 处于良性发展扩张阶段 企业按目前良好的发展态势 在本信托计处于良性发展扩张阶段 企业按目前良好的发展态势 在本信托计 划结束时 日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷划结束时 日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷 款本息 款本息 13 四 担保措施评价四 担保措施评价 香港联交所上市公司 Evergrande Real Estate Group Limited 3333 HK X 地产集团有限公司 及合肥 X 集团有限公 司为广州 X 材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连 带责任担保 4 14 1 担保企业担保企业 X X 地产集团有限公司地产集团有限公司 X 集团是在香港上市 以民生住宅产业为主 集商业 酒店 体育及文化产业为一体的特大型企业集团 截止 2013 年底 X 总资产 3481 亿元 在全国 147 个城市拥 有 291 个项目 土地储备达到 1 51 亿平方米 全年营业额及毛 利分别为 936 7 亿元及 276 5 亿元 实现净利润 137 1 亿元 4 1 14 1 1 历史沿革及经营现状历史沿革及经营现状 从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面 拓展 X始终秉持 质量树品牌 诚信立伟业 的企业宗旨 滚 动开发 高效运作 以 规模 品牌 的发展战略形成了企业强 大的竞争力 在十六年的发展历程中 X先后制定出六个 三年 计划 通过科学前瞻的战略规划 以及围绕战略的高效执行 确保公司创造出中国企业界独树一帜的辉煌成就 第一个 三年计划 1997 1999 年 艰苦创业 高速发展 公司成立之初 正值亚洲金融风暴 X集团逆市出击 抢占 先机 采取 短 平 快 的策略 首个项目金碧花园以 环 14 境配套先行 的开发理念 创造了广州昼夜排队购房 日进亿 元的销售奇迹 其后 X经过三年艰苦奋斗 于1999年从当时广 州的1600多家房地产企业中脱颖而出 首度跻身为广州地产10 强企业 第二个 三年计划 2000 2002 年 苦练内功 夯实基础 经过三年多的高速发展 从2000年开始 X集团着力于有效 整合资源 规范开发流程 狠抓管理促效益 支持未来发展 在广东地区同时开发及储备多个项目 陆续开发销售金碧华府 金碧新城 金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘 2000年 X排名 跃升至广州第6位 第三个 三年计划 2003 2005 年 二次创业 拓展全国 经过前两个阶段的发展 X集团综合实力显著提高 发展潜 力日益凸显 2003年 X被评为广东房地产企业竞争力第1名 从2004年开始 X提出 二次创业 的号召 着力实施立足广州 布局全国 全方位拓展产业发展空间的经营战略 2004年 X首 度跻身中国房地产10强企业 并在广州同步开发销售金碧翡翠 华庭 金碧湾等10多个楼盘 在开发经验 品牌美誉度以及规 模实力等方面 初步具备了全国拓展的条件 第四个 三年计划 2006 2008 年 迈向国际 跨越发展 15 X已战略性的进入广州 天津 重庆 沈阳 武汉 成都 南京等20多个主要城市 拥有50多个项目 规模与品牌取得实 质性的跨越 X一流的管理团队和成功的发展模式 也取得了令 人瞩目的超常规发展 吸引了国际资本巨头青睐 期间X累计在 国际资本市场募集资金10多亿美元 成为中国房地产企业迈向 国际的标杆 第五个 三年计划 2009 2011 年 稳健经营 再攀高峰 X已战略性的进入广州 上海 天津 重庆 深圳等全国 100个主要城市 拥有项目200多个 规模与品牌进一步取得大 幅跨越 2009年11月5日 X在香港联交所成功上市 上市当日 公 司股票收盘价较发行价溢价34 28 创下705亿港元总市值的记 录 成为起于内地 在港市值最大的内地房企 2010年 公司先后成功发债27 5亿美元 创造了中国房地 产企业全球发债的最大规模纪录 全年实现销售金额504亿元 2011年 公司总资产达1790亿元 实现销售额804亿元 在 销售面积 在建面积 进入城市数量等核心指标均位列全国第 一 品牌价值突破210亿元 第六个 三年计划 2012 至今 深化管理 稳 定增长 2013年 新一届中央政府深化市场化改革 房地产调控长 效机制日益清晰 限购限贷政策继续实施 房地产税推进务实 谨慎 区域市场调控呈现差异 16 特征 市场稳定 刚性需求得以持续释放 加之利率市场化开 始破局 市场流动性相对宽松 房地产市场整体呈现了新一轮 的上升周期 鉴于宏观经济环境及行业发展的基本态势 X集团 结合自身业务实际 提出了一个优化 一个降低 两个提高的 一一二计划 主要内容是 优化住宅地产项目区位布局 坚定 不移降低负债率 努力提高现金总额和主营业务净利润率 集 团全年新增土地储备建筑面积2684 9万平方米 新获取项目66 个 其中一二线城市项目34个 数量占比为51 5 较2012年上 升23 9个百分比 此外集团持续透过强化销售及回款 策略性 出售商业物业等综合措施 将净负债率降至69 5 较2012年下 降14 7 现金总额达到536 5亿元 较2012年上升113 全年 集团主营业务净利润率达到11 较2012年上升1 5 土地储备土地储备 在2013年 集团依旧坚持消耗与补充基本平衡的土地储备 策略 坚持优化住宅地产项目区位布局 适度吸纳一二线城市 的优质土地储备 在全年竣工消耗1938 2万平方米土地储备后 集团土地储备总量约为1 51亿平方米 较2012年底增长1057万 平方米 增幅约7 5 集团1 51亿平方米的土地储备分布于全 国147个城市 项目数量总计291个 一二线城市项目数量占比 为45 4 土地储备平均成本约949元每平方米 任处于业内较 低水平 2013年 集团累计土地款共计1940 5亿元 已付1369亿元 未付571 5亿元 其中计划于2014年上半年支付157亿元 2014 年下半年计划支付128亿元 于 17 2015年内计划支付171 5亿元 2016年及以后计划支付115亿元 合约销售合约销售 2013年集团抓住市场机遇 努力调整区域结构及产品结构 在进一步加快二线城市新项目开盘的基础上 也适时推售部分 商铺及车位同时进一步于一二线城市退出新项目 形成了量价 齐升的良好势头提升了销量与价格 集团全年实现合约销售 1004亿元 同比上升8 8 完成了全年销售目标 合约销售面 积1489 4万平方米 销售均价每平方米6741元 同比上升 13 1 集团合约销售额的98 7 均来自于济南 合肥 沈阳 重庆 长沙等二 三线城市 其中二线城市占比约42 8 三线 城市占比约55 9 房地产开发房地产开发 全年新开工面积1988万平方米 全年竣工面积1938 2万平 方米 年末在X程面积3948万平方米 新开工面积 竣工面积同 比分别攀升23 9 及41 1 的情况下 集团年底在建规模同比仅 轻微上升1 3 不仅满足了竣工交付确认收入的需要 还优化 控制了开发建设规模和工程支出 显示了集团精准的工程建设 计划和强大的集约化管理能力 2013年集团在建项目227个 在X程面积3948万平方米 已 取得预售证的项目223个 尚有未开盘项目68个 其中大部分都 具有2014年内开盘的能力 20142014 年年 1 1 季度经营情况季度经营情况 18 2014年1 3月 集团合约销售额合计305 1亿元 较2013年 同期增长72 2 合约销售面积合计434万平方米 较2013年同 期增长52 9 合约销售均价每平方米7029元 4 1 24 1 2 财务分析财务分析 由于X地产集团有限公司 3333 HK 为香港上市企业 其 财务报表为符合香港地区规范的公开披露资料 项目组选取了 其从2011年到2013年年报进行分析 资产负债表单位资产负债表单位 百万元 报告期报告期 2013 12 312012 12 312011 12 31 报表类型报表类型年报年报年报 非流动资产非流动资产 58769 76538446 92425502 22 流动资产流动资产 289378 427200543 627153521 188 流动负债流动负债 188197 503150377 899802 944 净流动资产净流动资产 负债负债 101180 92450165 82753718 244 非流动负债非流动负债 80608 05546921 42645089 711 少数股东权益少数股东权益 借借 贷贷 5729 0693427 5972171 041 净资产净资产 负债负债 73613 5638263 7331959 71 已发行股本已发行股本 1109 7031043 3171037 199 储备储备 72503 8637220 4130922 51 股东权益股东权益 亏损亏损 73613 56538263 72831959 712 无形资产无形资产 非流动资产非流动资产 439 6446 989275 517 物业 厂房及设备物业 厂房及设备 非流动资产非流动资产 47416 407 33500 79423783 072 附属公司权益附属公司权益 非流动资产非流动资产 联营公司权益联营公司权益 非流动资产非流动资产 19 其他投资其他投资 非流动资产非流动资产 3845 234 应收账款应收账款 流动资产流动资产 4951 9662857 3162753 483 存货存货 流动资产流动资产 24288 83115158 8438434 504 现金及银行结存现金及银行结存 流动资产流动资产 40118 45417790 3220081 945 应付帐款应付帐款 流动负债流动负债 65836 28753963 72932289 884 银行贷款银行贷款 流动负债流动负债 19030 70610227 99 非流动银行贷款非流动银行贷款 41243 14941498 72 总资产总资产 348148 192238990 551179023 408 总负债总负债 274534 6200726 8147063 7 从2010年开始 X地产整体资产规模实现了跨越式发展 2013年末总资产为3481亿元 较2012年末增长了45 7 截至到2013年末 X地产集团有限公司总资产为3481亿元 总负债为2745亿元 对应的资产负债率为78 85 在其负债中 涉及的金融机构借款为1088 2亿元 总借款对应总资产负债率 只有31 26 净负债率 净借款对所有者权益 为69 5 较2012 年的84 2 下降了14 7 主要得利于集团2013年加大了销售所 得款项的收回 权益状况得到持续改善 综合损益表综合损益表 百万元 报告期报告期 2013 12 312012 12 312011 12 31 报表类型报表类型年报年报年报 营业额营业额 93671 7865260 83861918 185 除税前盈利除税前盈利 亏损亏损 25396 3616489 80120374 848 税项税项 11687 328 7307 88 8648 255 20 除税后盈利除税后盈利 亏损亏损 13709 0329181 92111726 593 少数股东权益少数股东权益 1097 254 11 084 402 93 股东应占盈利股东应占盈利 亏损亏损 12611 778 9170 83711323 663 股息股息 6265 6592291 9472800 554 除税及股息后盈利除税及股息后盈利 亏亏 损损 6346 1196878 898523 109 基本每股盈利基本每股盈利 仙仙 78 90000061 30000075 700000 摊薄每股盈利摊薄每股盈利 仙仙 78 20000060 40000074 100000 每股股息每股股息 仙仙 43 00000014 00000019 000000 销售成本销售成本 66023 0247050 4741310 56 折旧折旧 753 577400 868261 552 销售及分销费用销售及分销费用 4309 7283017 6642720 756 一般及行政费用一般及行政费用 3472 4942600 6642161 218 利息费用利息费用 融资成本融资成本 33 056 毛利毛利 27648 75818210 36720607 627 经营盈利经营盈利 25043 74216522 85719926 25 2013 年集团营业额为人民币 936 7 亿元 同比增长 43 5 其中房地产业务收入为人民币 922 3 亿元 同比增长 45 2 物业管理收入人民币 7 42 亿元 较上年增长 46 4 物业投资 收入人民币 1 26 亿元 较上年增长 27 2 工程建设 酒店营 运及其他房地产开发相关业务收入人民币 5 69 亿元 较上年减 少 5 79 亿元 2013 年集团的毛利为人民币 276 5 亿元 较上年增加 51 8 主要因为期内物业交付面积及平均售价均有所增长 而 毛利率为 29 5 较上年上升了 1 6 个百分点 主要得力于成 21 本控制措施 使得单位成本的增幅轻微 远低于所交付物业的 价格增长 2013 年集团销售及营销成本由 2012 年的 30 2 亿元增长至 43 1 亿元 主要是由于在售项目数目导致全国性营销及品牌宣 传活动增加 销售员工人数及薪酬水平均有所上升 现金流量表 百万元 报告期报告期 2012 12 312011 12 31 报表类型报表类型年报年报 经营业务所得之现金流入净额经营业务所得之现金流入净额 5573 621 3735 611 投资活动之现金流入净额投资活动之现金流入净额 7810 369 10218 499 融资活动之现金流入净额融资活动之现金流入净额 11095 38621753 055 现金及现金等价物增加现金及现金等价物增加 2288 6047798 945 会计年初之现金及现金等价物会计年初之现金及现金等价物 20081 94512356 263 会计年终之现金及现金等价物会计年终之现金及现金等价物 17790 3220081 945 外汇兑换率变动之影响外汇兑换率变动之影响 3 021 73 263 购置固定资产款项购置固定资产款项 6866 816 9076 103 集团于官网公布的年报未能涵盖现金流量表 但根据披露的 资料显示 2013 年集团销售回款突破了 853 亿元 实施股份配 售所得款净额 35 2 亿元 发行境外优先票据再融资合计 15 亿 美元 透过国内商业银行新增借款 630 5 亿元 2013 年末集团 现金总额达到 536 5 亿元 同比大幅攀升 113 创下历史新高 连同未使用银行授信额度 483 9 亿元 年末可动用资金合计 22 1020 4 亿元 充足的营运资金为集团寻找最佳商机和快速拓展 提供了强大的财力支持 4 24 2 担保人 担保人 合肥合肥 X X 4 2 1 企业名称 合肥 X 集团有限公司 4 2 2 注册地址 合肥市长江中路 330 号 4 2 3 企业法人营业执照注册号 340100000143007 4 2 4 注册资本 30 008 万元人民币 4 2 5 公司经营范围为 城市园林绿化施工 承担各类型 工业 能源 交通 民用工程建设项目的施工总承包 承包本 行业境外工程及所需设备 材料出口 劳务人员输出 地基基 础工程 机电设备安装工程 钢结构工程 消防设施安装工程 建筑装饰装修工程 建筑幕墙工程 体育场地工程设计与施工 自有房屋租赁 4 2 6 法定代表人 刘国福 4 2 7 股东构成 安徽安粮控股股份有限公司出资人民币 30 008 万元 股权占比 100 00 4 2 8 历史沿革 合肥 X 集团有限公司座落于安徽省合肥市长江中路 330 号 始初为合肥市 X 局 成立于 1958 年 2 月 26 日 1982 年 撤局 改公司 成立了 合肥市第一建筑安装工程公司 1984 年 10 月 按照 船小好调头 的思路 将市建安公司一分为七 成 立了 合肥市第一建筑工程公司 1990 年 12 月 按照 船 大好抗风 的思路 又由七合为一 合并成立了 合肥市第一 23 建筑安装工程公司 1993 年 3 月 更名为 合肥市建筑安装 工程总公司 1994 年 5 月 在合肥市建筑安装工程总公司的 基础上 组建了 合肥建筑集团公司 1997 年 3 月更名为 合肥 X 集团公司 2009 年 3 月 更名为 合肥 X 集团有限 公司 2008 年 7 月 企业整体改制 现隶属于安徽安粮控股 股份有限公司 公司以建筑安装工程为主业 具有房屋建筑工程总承包一级 市政公用工程施工总承包一级 地基与基础工程专业承包一级 机电设备安装工程专业承包一级 纲结构专业承包二级 机电 设备安装工程二级 装饰装修工程设与施工一体化二级 建筑 幕墙工程设计与施工一体化二级资质及海外经营权 公司现有各类专业技术人员 1776 人 其中高级职称 64 人 中级职称 478 人 一级建造师 54 人 二级建造师 110 人 4 2 9 企业经营情况 五十多年来 公司曾在国内外承建过一大批高层建筑和大 跨度预应力结构等 四新 高新尖工业厂房与民用建筑 尤其 是近几年来在中国驻埃及 韩国大使馆工程 阿尔及利亚康斯 坦丁大学城项目和及尔项目的建设中 无论是施工技术 企业 管理 还是工程质量均得到了国外专家 同行的一致好评 与 此同时 在国内的建筑市场上公司所承 X 程的质量也取得了可 喜的成绩 产品质量稳步上升 合肥市望塘污水处理厂项目 2005 年获得中国建筑业协会颁 发的 市政金奖 24 企业曾经获得过 鲁班奖 的工程项目如下 合肥四水厂工程 合肥琥珀山庄住宅小区工程 合肥市王小郢污水处理厂一期工程 企业曾经获得过省 黄山杯 的工程项目如下 合肥公交四保场生产车间工程 合肥市土地局综合楼工程 被省建设厅授予 省级科技示 范工程 安徽工业大学 3 学生食堂工程 合肥市王小郢污水处理厂二期工程和柏景湾 KH2G2 栋住宅 楼工程 柏景湾 KH2G2 栋住宅楼工程获省 科技示范工程 奖 安徽汽车工业学校教学楼工程 安徽农业大学教学楼 亳州公安局指挥中心 巢湖市二水 厂扩 X 程 安徽体育学院办公楼四项工程 人民日报安徽记者站办公楼 华孚城隍庙广场 A 标段 池 州西北外环工程三项项工程 企业在安全文明施工生产方面 曾经多次获得过省 市多 项安全文明 示范工地 等荣誉 受到好评 合肥 X 集团有限公司是国家级 守合同 重信用 企业 全国 AAA 信用等级企业 公司还连续荣获了全国 用户满 意施工企业 全国 优秀施工企业 全国 建筑业先进企 业 及安徽省优秀建筑业企业 安徽省质量奖企业称号 拥有 一大批全国 省市级优秀建造 25 师团队 公司连续多次获得市委 市政府 市建委 及安徽安 粮控股公司等上级部门的表彰 企业有着良好的社会形象和经 济效益 用户对公司的施工管理 工程质量和回访维修情况的 满意度在 96 分以上 受到省市领导的充分肯定 促进了企业各 项工作稳步向前发展 4 2 10 集团财务状况 合并资产负债表合并资产负债表 资 产 201120122013 流动资产 货币资金 20 53112 32833 237 交易性金融资产 50 500 应收票据 10290 应收账款 1 4982 3685 370 预付款项 27 62338 58851 176 其他应收款 27 97536 40442 308 存货 1 5582 6654 160 其他流动资产 7648 流动资产合计 79 31392 415137 043 非流动资产 长期股权投资 5 6185 618 固定资产 1 6822 0006 086 在 X 程 19102101 无形资产 20 19520 09620 832 长期待摊费用 14743 非流动资产合计 27 66227 86127 020 资产总计 106 976120 277164 064 负债和所有者权益 或股东权益 流动负债 短期借款 28 40044 65042800 应付票据 8 4993 70024000 应付账款 7 0447 35710791 26 预收款项 636636936 应付职工薪酬 510556583 应交税费 5 8634 9515 616 应付利息 125037 其他应付款 4 2545 84516 059 流动负债合计 55 22167 746100 823 非流动负债 长期借款 16 51010 91012 730 非流动负债合计 16 51010 91012 730 负债合计 71 73178 656113 553 所有者权益 或股东 权益 实收资本 或股 本 30 00730 00730 007 资本公积 202020 盈余公积 5661 2032 092 未分配利润 4 65110 38918 390 归属于母公司所有 者权益合计 35 24541 62050 510 所有者权益合计 35 24541 62050 510 负债和所有者权益 或 股东权益 总计 106 976120 277164 064 截止 2013 年 企业总资产 16 4 亿元 较 2012 年增长 36 43 总负债 11 35 亿元 较 2012 年增长 44 4 净资产 5 05 亿元 较年初增长 21 39 资产负债率为 69 21 较 2012 年略有增长 企业的负债主要由流动负债构成 2013 流动负债占总负债 的 88 81 流动负债中占比最大的为短期借款 占流动负债的 42 46 通过对公司应收账款 其他应收款 存货数据分析 此三科目 2013 年共计 51838 万元 较 2012 年增长 10401 万元 由于建筑行业承接项目大都需 27 要企业垫资 随着公司的经营规模扩大 承接的项目的增加 资金垫付比例也随之增加 负债虽然增