商业策划招商全程架构体系.ppt

商业地产全程策划招商架构体系分享 2011年5月 世联地产华东区商业部 商业策划招商全程流程体系 Page1 咨询顾问招商经理策划经理工程顾问 工作各阶段责任人说明一 Page3 咨询顾问招商经理策划经理 项目总监 咨询顾问招商经理策划经理资料平台 项目初沟通 项目概述 城市发展分析 定位业态测算 物业参数建议 主次商圈分析 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 招商专员策划专员 商户 总经理项目负责人 区域总经理项目总监 总经理项目负责人工程对接人 项目总监 招商专员策划专员 开拓负责工程经理 项目负责人 工作各阶段责任人说明二 Page3 项目总监 招商经理策划经理 招商经理 招商专员 主商户租赁 工程执行 营销策划实施 一次公装 散商户租赁 招商中心 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 招商专员 总部流转开拓负责工程经理 项目负责人工程对接人 开拓负责工程经理 项目负责人 招商经理策划经理 招商专员策划专员 项目负责人工程对接人 招商经理策划经理工程顾问 开拓负责 工程经理 招商经理 商户 工作各阶段责任人说明三 Page4 招商经理 项目总监 招商经理策划经理运营顾问 二次装修 运营筹备 开业筹备 商场开业 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 招商专员 开拓负责工程经理设计施工 项目负责人运营经理工程对接人 商户运营工程经理其他演出商 项目负责人运营经理工程对接人 招商专员策划专员运营人员其他人员 招商经理策划经理工程顾问运营顾问 工程对接人 招商专员策划专员 商户运营 项目总监 商户 Page11 招商筹备阶段工作内容说明 区域状态调研 商圈现状 竞争者现状 市民消费偏好 区域经济状况 消费者品牌认知度等 目标消费群调研 消费群体细分 项目及机会调研 购买力调研 品牌供应商调研 品牌类别细分 资料库 租金承受力 项目周边商业租金现状 同级商圈周边商业租金水平 租金涨幅标准确立 培育期与发展期的租金平衡 商户租金承受力分析 按业态属性分层次比较 租金优惠标准 装修免租期 装修补贴 经营免租期 交通补贴 住宿补贴 餐饮补贴 客户接待费用 办公用品添置费用 市调费用等 市调内容 租金价格体系 项目启动预算 Page5 前期策划段 中期工程段 含一装 后期招商段 含二装 内部配合 主要外部配合 阶段工作时段 研策 招商为主 工程为辅 研策 工程为主 招商为辅 招商 工程为主 研策为辅 开发商 设计院 政府部门 开发商 设备供应商 政府部门 开发商 品牌商户 企划 运营商 3 5个月 视项目而定 1 1年半 视项目而定 研策部招商部工程部 商业全程合作单位 阶段工作内容分解 世联对外部门 1年 1年半 视项目而定 全程合作单位 明确开发商资金状况和开发目标 关注不可调及限制因素 层高 容积等 Page3 1项目综合概述 项目概述 地理区位 交通状况 开发商背景 物业持有或销售 开发节奏 周期 地块形状 体量 区位特性 区位可见度 区位辐射范围 区位影响力 路网建设分析 交通现状分析 交通工具偏好 项目定位方向 项目功能定位 客群档次界定 产品类型分解 说明 定性定量调查 喜好餐饮类型 客单价 品牌认可度 购物环境等 Page4 宏观数据 微观数据 城市GDP产业类型结构 趋势人口及城镇比例生活习惯及特性可支配收入 年支出额恩格尔系数调查汽车现有量及走势 区域规划方向区域政治导向 经济趋势基建建设情况主产业结构 分布 属性区域人口量 教育 阶层住宅物业数据分析办公物业数据分析 消费者调查 消费者基础数据调查分析零售业态分析餐饮业态分析休闲娱乐业态分析对商业现状的建议 商户调查 商户基础数据调查 分析店铺发展方向和开拓计划选址和物业要求说明对本项目想法和建议对目前的商业现状建议 2城市宏观微观及发展分析 说明 商圈分析 标杆商业分析 SWOT分析 主次商圈介绍商圈辐射范围业态业种分布认可 缺失品牌租金价格售价 优势与劣势机会与危机 运营商背景定位 档次入驻代表品牌租金价格体系硬软装修特点营销推广策略 Page5 3主次商圈 标杆商业剖析 项目定位属性功能产品组合整体业态档次目标客群定位 整体定位 业态组合 业态比例选择业种分配策略横竖向分配方式 Page6 项目定位属性 综合 旅游 社区 商务 专业卖场等 功能组合 住宅 酒店式公寓 星级酒店 会所 纯商业 配套 公园 温泉 高尔夫等 档次划分 高端 中端 低段年收入3万 6万 10万 10万上 客群定位 商务客 居民 旅游客客群年龄 20 35 35 55 复合 业态比例的分配按项目的特性及定位有不同分布方式 业种分配策略 业态互搭 混业经营 同档或分档 多层布局 垂直平面分析 自动扶梯 垂直梯位置分布 隐形强迫动线 顺从动线 4项目定位 业态组合 动线建议 外围车流动线内围人 物流动线垂直 平面动线铺位动线 概念设计思路空间布局理念硬软装特性表现外立面显性 建筑设计 Page7 建筑设计 硬软装 外立面 小品等 遵循整体项目定位 贴合商户租赁要求 凸显项目形象主题 空间布局主张主题特色 从购物心理学延伸 提高坪效 动线流畅 店铺无死角 无视觉盲点 隐形引导消费 导示明显有效 物业参数 主次店铺物业参数商场公装物业参数停车数量收银系统 主力店特殊物业参数先期确立 按照业态划分确定物业参数 包括水电煤排烟 空调新风隔油等 商业停车量按总体量100 1原则推进 5建筑设计物业参数建议 招商道具要素 主次商户签约 Page8 主力商户接洽 物业条件沟通 确立商务物业条款 签意向付定金 签订营运物业协议 签租赁合同付租金 装修图纸审核 商户二次装修 装修审核验收调试 商场开业 6主次商户洽谈签约流程 Page9 7工程施工整体流程 右图为由开发全程主导执行的工作流程 说明 商场开业 媒介选择 时段 发布内容 费用 外联协助 道具商的选择 Page10 说明 8营销推广实施内容 招商道具 招商手册 招商单页 KT板 沙盘 招商礼品 招商文具等 营销道具 道旗 横幅 拱门 彩球 小品装饰 吊旗等 政府对接 内部营销布置 Page11 招商中心设立布置 外围营销布置 9招商中心落位 道具设计制作 确立招标单位 设计方案确立 功能布局确立 道具设计制作 项目导示系统 说明 Page12 一次公共装修整体流程 10一次公共装修施工验收 Page13 确立匹配度商户 商户实地考察沟通 有意向商务谈判 签租赁合同 定转租 签意向书交定金 进场装修设备安装 开业 开业营销推广协助 协助商户人员培训 物业需求双方沟通 协助商户走流程 提交设计施工图 装修验收 确认 无意向保持联系 装修图纸审核确认 安全管理人员告知 保持联系 11主 散铺租赁签约装修流程 商户二次装修 招商策略 管理制度 招商手册 意向协议 合同 说明 开业筹备工作 Page14 开业活动策划终稿 60天 筹备所需时间 公关活动外联确