金地花园A区建设工程可行性研究报告..doc

金地花园A区建设工程可行性研究报告.第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、项目单位名称XX金地房地产开发有限责任公司2、法定代表人：*3、项目单位简介XX金地房地产开发有限责任公司于2010年8月25日在XX工商局注册成立，是一家以房地产开发为核心业务的有限责任公司。公司办公地址设在大杨树聚宝龙宾馆，注册资金壹仟万元整。经营年限2010年8月25日至2020年8月24日，房地产开发资质为暂定资质。XX金地房地产开发有限责任公司资金及技术力量雄厚，管理经验丰富，有健全的技术队伍，有完善的质量管理体系，有一支决策运转高效，工作热情高涨的团队。公司以市场为导向，以建设小康社会为目标，以全心全意为人民服务为宗旨，以向社会提供优良房地产产品为目的。公司自成立以来，在各级政府及有关各部门的领导下，认真贯彻执行党的房地产开发等各项方针政策，严格遵守国家有关房地产开发建设、房产商品经营的法律、法规，遵循“以人为本、为民开发、加强规划、依法经营、强化管理、让利于民”的企业理念，按照各级人民政府的规划蓝图，本着“开发建设优良工程，竭诚奉献精品楼房，保障人民安居乐业，建设城市小康社会”的企业经营方针，不断适应各地城镇建设的发展步伐，积极进行房地产开发为各地的城镇建设和经济发展贡献精品工程。二、项目概况1、项目名称XX金地花园A区建设工程2、项目建设地点 3、建设期限项目建设期一年半。2011年3月项目审批、立项、编制申请报告；4月进行工程设计、招投标、准备；5月开工建设；2012年12月竣工交付使用。4、项目建设背景及必要性（1）项目建设背景本项目建设地位于内蒙古自治区呼伦贝尔市XX，XX位于呼伦贝尔市东北部，总面积59880平方公里，是全市面积最大的旗（市）。成立于1951年，是我国最早成立的民族自治旗。XX地处偏远、经济落后地区，境内人口以从事林业生产、农牧业生产为主，阿里河镇是XX政府所在地，是全旗政治、经济、文化中心。XX建设之初受国家经济能力的制约，建设上一直采取“先生产、后生活”，“边生产、边建设”的总体思路，从设计到建设都采取“因陋就简”的发展模式，使该区的生活条件仍然停留在相对落后的计划经济年代水平。社会生产与经济的主体是林业和农牧业，用市场配置资源的理念也无法在本区发挥作用。所以，导致国有该区职工居民住宅在建设布局不合理，没有形成基础设施配套完善的“社区”，给排水、供暖、燃料等无法达到合理的集中供给规模，同时还带来环境恶化，卫生条件较差，道路泥泞，垃圾成堆等诸多问题。职工居民住房条件与国家小康建设目标及建设社会主义新农村的具体要求相距甚远。住房问题是重要的民生问题，解决落后地区低收入家庭住房困难，是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会和构建社会主义和谐林区的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，是政府公共服务的一项重要职责。为此，党中央根据目前经济发展形势和国家积累，确定我国社会进入了以工促农、以城带乡的发展阶段。本项目符合国家保障性安居工程的重要精神，是在提高少数民族地区职工生活水平，拉动内需，促进我国经济平稳快速发展的背景下提出来的。（2）项目建设的必要性该棚户区共有230户，房屋多是上世纪60年代建成，结构以砖木砖混结构为主，墙体及门窗保温性差、屋面保温、防水性不好，北方冬季漫长，室内温度不足；夏季漏雨潮湿，室内卫生环境差。基础设施简陋，没有规划，布局混乱，安全隐患突出。推进该小区改造是广大群众的热切期盼。小区内居民主要是下岗失业人员、企业转制职工及本地村民，群众改变住房状况的愿望十分迫切，而自身却不具备足够的经济能力。帮助他们解决住房困难，是各级政府义不容辞的重要责任。通过改造回迁，增加房屋供应满足改善性住房要求的方式改造棚户区，使其成为具有现代意义的居民社区，无论是从节约土地，还是改善现有居民的安居条件，都是很好的选择。通本项目的实施，改善安居条件，使百姓享受真正的城市文明，无疑是最大的惠民工程。也是实现以人为本，推进城镇化发展的实质性举措，其建设对于促进少数民族地区经济的发展和保持少数民族社会稳定具有重大的现实意义，因此项目建设是必要的和可行的。5、建设规模XX金地花园建设工程分三个区建设，分为A区、B区和C区。项目总规划用地面积52806.00；总建筑面积73700.00；建筑物基底总面积12283.33；道路及地面硬化总面积15259.97；绿化总面积23762.70；自行车棚5处，共计1500.00。项目总图控制指标：建筑密度23.26%；容积率1.40；绿化率45%。XX金地花园一期建设工程，项目总规划用地面积15515.18；总建筑面积21652.99；建筑物基底总面积3608.83；道路及地面硬化总面积4424.52；绿化面积6981.83；自行车棚2处500.00。6、建设内容XX金地花园A区拟建4栋多层住宅楼，楼号分别为1#、3#、5#、7#住宅楼，建筑主体均为六层，一层均为车库，二六层均为住宅，总建筑面积21652.99。其中：（1） 住宅建筑面积18044.16（包括公租房建筑面积541.32）；（2）车库建筑面积3608.83。建筑结构：1层底框，2-6层砖混结构。详见表1-1项目建设一览表、详见表1-2项目建筑指标一览表项目建设一览表表1-1序号项目名称单位设计数据备注1项目规划用地面积15515.18 2其其中建筑基底总面积3608.83绿化面积6981.83道路面积2733.00地面硬化面积1691.52自行车棚500.003总建筑面积21652.994其其中住宅18044.16住宅210户（包括公租房）车库3608.83车库162间5建筑密度%23.26%6容积率1.407绿地率%45%8限高（最高）m36.5m，（其中:1层高3m；2-6层层高3.3m;室内外高差0.5m）9结构1层底框、2-6层砖混结构.鄂伦春金地花园A区建筑指标一览表表1-2区号建设内容占地面积总建筑面积层数限高功能住宅面积车库面积户数车库层m户间A区1#985.59 5913.55 620.00 1层车库；2-6层住宅4927.96 985.59 60453#985.63 5913.80 620.00 1层车库；2-6层住宅4928.16 985.6460455#818.80 4912.82 620.00 1层车库；2-6层住宅4094.02 818.80 45367#818.80 4912.82 620.00 1层车库；2-6层住宅4094.02 818.80 4536合计3608.8321652.9918044.163608.83210162占总建筑面积的比例83.33%16.67%（1）住宅本项目拟建4栋多层住宅楼，其中2-6层均为住宅，住宅建筑面积18044.16，占总建筑面积的83.33%。设计总户数210户，户型8种，12个单元。具体户型、户数分配如下：A户型 建筑面积为46.00，共10户，合计建筑面积为460.00，占总住宅建筑面积的2.55%。B户型 建筑面积为59.00，共10户，合计建筑面积为590.00，占总住宅建筑面积的3.27%。C户型 建筑面积为66.00，共30户，合计建筑面积为1980.00，占总住宅建筑面积的10.97%。D户型 建筑面积为78.00，共40户，合计建筑面积为3120.00，占总住宅建筑面积的17.29%。E户型 建筑面积为89.00，共80户，合计建筑面积为7120.00，占总住宅建筑面积的39.46%。F户型 建筑面积为99.00，共10户，合计建筑面积为990.00，占总住宅建筑面积的5.49%。G户型 建筑面积为118.00，共20户，合计建筑面积为2360.00，占总住宅建筑面积的13.08%。H户型 建筑面积为142.42，共10户，合计建筑面积为1424.46，占总住宅建筑面积的7.89%。其中：90及以上户型40户，建筑面积4774.16，90以上户型建筑面积占总住宅面积的26.46%，90以上户数占总户数的19.05%，；90以下户型170户，建筑面积13270.00，90以下户型建筑面积占总住宅面积的73.54%，90以下户数占总户数的80.95%。详见住宅楼面积分配表表1-3详见总住宅户型分配表表1-4A区住宅楼面积分配表表1-3序号楼号单元（个）梯户（户）层数（层）户数（户）住宅建筑面积11#3426604927.96 23#3426604928.16 35#3326454094.02 47#3326454094.02 合计1221018044.16 A区总住宅户型分配表表1-4序号户型单户建筑面积户数合计建筑面积占总住宅建筑面积的（%）占总住宅户数的（%）（）（户）（）1A户型46.00 10460.00 2.55%4.76%2B户型59.00 10590.00 3.27%4.76%3C户型66.00 301980.00 10.97%14.28%4D户型78.00 403120.00 17.29%19.05%5E户型89.00 807120.00 39.46%38.10%90以下小计17013270.00 73.54%80.95%6F户型99.00 10990.00 5.49%4.76%7G户型118.00 202360.00 13.08%9.53%8H户型142.42 101424.16 7.89%4.76%90以上小计404774.16 26.46%19.05%合计21018044.16 100.00%100.00%（2）车库本项目4栋住宅楼一层均为车库，合计建筑面积3608.83，车库建筑面积占总建筑面积的16.67%。车库共设4种户型，总间数162间。详见表1-5总车库户型分配表总车库分配表表1-5户型单户建筑面积户数（户)合计建筑面积占总车库建筑面积的（%）C1户型19.50 10 195.00 5.40%C2户型21.00 10 210.00 5.82%C3户型22.00 62 1364.00 37.80%C4户型23.00 80 1839.83 50.98%合计162 3608.83 100.00%（3）公建自行车棚2处，合计500。（4）市政配套工程1）供电电源就近接入城市供电网10kv线路一路，根据本期建设项目用电容量估算，工程需安装800KVA变压器1台。据10KV电源T接点约42米。在规划区域设路灯及庭院灯8盏。2）供热城市供热管网已敷设至该区域道路附近，在商住楼北侧接入一根DN150的保温供热管网引入小区内，在小区共暗敷设40延长米供热管网即可引入各栋楼入户供热。3）给水本项目从城市自来水管网上接DN150给水管，由市政管网直接供水。在红线区域内干管环形暗敷设45延长米。采用独立的给水系统，分别从给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。4）排水该项目采取雨水、污水分流的排水体制。敷设排水管网50延长米，管径为DN300。生活污水排入化粪池沉淀处理后，排至市政污水管网。雨水尽可能的排向绿地，多余雨水汇集沉淀后排至市政雨水管网。并且根据实际情况，需在小区内设置配电室和垃圾分类投放站等。（5）道路交通和绿化项目区域内建设机动车道路和步行道路，楼前地面硬化。机动车道宽6米，按城市道路标准建设。步行道路采取硬化与混凝土道板铺设相结合的方法，结合园区生态绿化、建筑格局进行设计，使区域的各单元有机的联系起来，方便业主出行和休闲活动要求。项目建设的机动车道、步行道路和地面硬化合计面积为4424.52平方米。其中道路面积为2733.00平方米，地面硬化面积为1691.52平方米。小区内绿化面积6981.83平方米，绿化采用花坛草坪相结合的形式，并根据XX城市规划要求，选择适合本地区栽种的花卉和植被。供居民平时散步、休憩、交往活动，创造利于身心健康的生态环境和优美的公共交往空间。（6）项目建设目标均好性：户型好、景观好、交通好，户户资源平等、价值平衡。生态性：尊重自然、尊重文脉、保护生态，创造一个可持续发展的居住区。功能性：混合用地，充分满足小区居民和附近居民对各项功能的要求。社会性：增加居民之间相互交流的机会，重视亲近的邻里关系，创造和谐家园。多样性：功能形式灵活多样，丰富充实。有各式各样的商业场所，满足人们各种需要。舒适型：减少城市环境压力，使人们身心得以轻松，富于人性化，自然、优美、和谐、有序。整体性：充分利用土地资源整体设计，合理布局，统一中有变化，变化中求统一。7、总图布置（1）平面布置XX金地花园A区建设工程项目，占地15515.18，小区设计为院落式布局，小区内建筑物有序排列，分区明确、布局均衡。小区设计的原则：1）方便居民生活，有利于组织管理；2）合理组织人流、车流，有利于安全防卫；3）合理设置公共服务设施，方便业主日常需求，打造更加人性化的现代居住环境。4）注重景观和空间的完整性，供电、通讯、有线电视、路灯等管线地下埋设。5）主要技术指标：该项目主要技术指标由总体指标控制，项目区内道路设置遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行。场地内主要道路宽不低于6米。区域内主要道路有主次二个出入口与外围道路相连，区域内道路环行设置以利于消防车、救护车及业主车辆通行。区域内设置给水、排水和供热管线，同时考虑电力、通讯、电视电缆等管线的埋设。绿化采用绿植、花坛草坪相结合的形式，并根据鄂温克自治旗城市规划要求，选择适合本地区栽种的花卉、植被和树种。（2）竖向设计项目区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。为防止市政道路雨水流进项目区域，入口处道路纵坡按0.4%设计，场地排水按0.3%降坡。场地排水以地面自然排水与雨水管网相结合，汇集到市政雨水管网。建筑立面设计尊重地方文化，以现代建筑风格为主，体现时代风格。既有文化品味，又体现现代建筑语言。总体风格和谐统一，建筑色彩、窗户、建筑材料质感等建筑元素增加变化，体现差异性、领域感和丰富性。注重细部设计，加强虚实对比，达到典雅别致，表达对建筑审美的需求，大气新颖且实用。建筑的屋顶、窗户等重点部位处理体现现代建筑的风格。立面处理简洁明快，外装饰面处理给人温暖和谐的感觉8、建筑方案设计（1）设计依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关规定。民用建筑设计通则GB50352-2005；住宅建筑规范GB50386-2005；住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)；建筑设计防火规范GB50016-2006；城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97；建筑抗震设计规范GB50011-2010；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；建筑采光设计标准GB/T500332001；建筑照明设计标准GB500342004；建筑给排水设计规范GB50015-2003（2009年版）。（2）户型设计该项目建设四栋多层住宅楼，共设计12个单元，有一梯三户、一梯四户，每个单元设一部步行楼梯，住宅楼设计8种户型，总户数210户，住宅总建筑面积为18044.16。其中，90以下户型170户，建筑面积13270.00，90以下户型建筑面积占总住宅面积的73.54%，90以下户数占总户数的80.95%，满足相关规定要求。户内开间以二室一厅、三室一厅户型为主，结合XX生活习惯的需求，设计中每户均有一开间以上的朝南房间，日照好。每户以客厅为居室核心，居寝分离、洁污分离、动静分区，客厅与餐厅有分有合，南北通风。为表达对人的关怀，重视厨房和餐厅的关系，设计上加强生活区的细化和整合。卫生间设计功能明确，浴便，洗手，洗衣组合布置，体现了高品味生活的空间要求。（3）立面设计建筑立面设计尊重地方文化，体现现代风格。建筑的屋顶、窗户等重点部位的着重处理体现了现代建筑风格，既蕴含文化品味，又体现现代建筑语言，小区总体风格和谐、统一。建筑色彩，阳台，窗户、建筑材料质感等建筑元素上增加变化，体现差异性、领域感和丰富性。配合门廊、栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到典雅别致效果。重点部位的处理体现了现代建筑的风格。立面处理简洁明快，外装饰面处理给人温暖细腻的感觉。（4）结构设计抗震设防烈度：六度建筑类别：丙类结构形式：1层底框、2-6层砖混结构耐久等级：三级（50年）耐火等级：建筑耐火等级为二级（5）建筑方案设计1）基础：住宅楼1层为底框、2-6为层砖混结构，1层底框采用筏板基础，2-6层基础采用毛石混凝土条型基础，混凝土强度等级为C30；2）墙体：住宅楼墙体依据外墙外保温工程技术规程JG144-2004，1层建筑外墙为200厚钢筋混凝土墙体外挂100厚EPS保温板，内墙为140厚钢筋混凝土墙体；2-6层建筑的承重外墙为370砖墙，外贴100厚聚苯板，内隔墙为240砖墙；3）楼板及屋面采用把楼板厚度控制在满足板的厚度与计算跨度要求的比值，并满足防火和预埋管线要求，全部采用钢筋混凝土现浇板，涂膜防水层。屋面根据屋面工程技术规范GB50345-2004，层面防水等级按级计算，防水层耐用年限为15年。4）门住宅楼在每个单元设有楼宇钢制防盗门，楼宇门设有可视对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制楼宇门的开启。分户门采用钢制防盗门，内门不安装；车库门：采用防火保温遥控升降门；5）窗户所有窗户外窗为单框中空三玻塑钢窗,开启方式为平开内开。6）内装修：户内内墙面、地面为砂浆面层、顶棚为混凝土面层、普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口，所有卫生器具、洗手盆均不安装。各楼楼梯间地面为大理石地面，楼梯扶手为不锈钢扶手。7）外装修：外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石，楼面为小坡屋架彩钢板。（6）建筑消防设计1）设计依据建筑设计防火规范GB500162006；建筑物防雷设计规范GB50057-94；建筑灭火器配置设计规程GB50140-2005；建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；2）建筑耐火等级为二级。3）消防车道：小区有主次二个出入口与城市道路相连，小区内二级主路宽度不小于6米，形成环型消防车道，可到达各幢住宅，能够满足消防通道的要求。4）本项目的建筑装修材料，采用阻难燃材料，并严禁使用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料，建筑构件的燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。9、配套工程方案项目拟建地点市政基础配套设施完备，适合住宅楼开发建设。根据城市规划要求，市政公用设施各种管线全部埋在地下，不宜架空敷设。（1）电气系统设计方案1）设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008供配电系统设计规范GB50052-2009低压配电设计规范GB50054-95综合布线系统工程设计规范GB503112007。2）电气设计范围主要包括：供配电系统、照明系统、通信与信息系统、安全防范系统、消防联动控制系统，防雷接地系统。3）供配电工程方案设计范围10kV及以下变配电系统、照明系统、建筑物防雷接地系统、线路敷设、弱电系统等。供电电源本地区变电站容量可以满足本工程用电。电源从项目建设区域南侧由城市供电电网引入一路10KV电源至小区设备间，变压后以380V/220V电压等级辐射分配到各户及各用电点。计量设置在楼梯间，采用单户电表出户计量，电度表采用新型电子磁卡表计量。根据用电负荷估算，该项目应设置800KVA节能型变压器一台，作为供电电源。负荷估算：a.住宅用电量居民住宅根据住宅设计规范本工程住宅用电标准为每户4KW，其中：40%为照明用电，按5h/d,需要系数为0.35；60%为家电设备用电，按3h/d,需要系数为0.6；b地上车库用电量车库用电量采用单位面积功率法估算，其中：照明按0.005KW/m2计算，按1h/d,需要系数为0.5；电动卷帘门162个按0.14KW/m2计算，按1h/d,需要系数为0.8； c公共设施公共设施用电量按设备功率法估算，电子监控设备按0.3kw/套， 24h/d,需要系数为1；路灯、庭院灯按0.2kw/套，12h/d,需要系数为0.8； d. 输配电损失按总年耗电量的5%估算；经上述估算，该项目总用电负荷为882.62KW，年总耗电量59.21万kwh。根据用电性质，使用率按65%、变压器经济负荷率按85%计算，建议选用800KVA变压器1台。详见用电量估算及变压器选配表表1-6用电量估算及变压器选配表表1-6序号用电类别数量单位单耗日最高负荷需要系数年利用小时年耗电量备注(KW)（kx）(h)（万kwh）一住宅210户4KW/户840.00 54.57 1照明336.00 0.35 182521.46 容量40%；日利用5h2家用电器504.00 0.60 109533.11 容量60%；日利用3h二地上车库3608.83 40.72 0.99 1照明3608.83 0.005KW/18.04 0.50 3650.33 日利用1h2电动卷帘门162 部0.14KW22.68 0.80 3650.66 日利用1h三公共设施1.90 0.82 1监控设备1 套0.3KW0.30 1.00 87360.26 日利用24h2路灯、庭院灯8 盏0.2KW1.60 0.80 43800.56 日利用12h四输配电损失5%2.83 年损失率：5%五总计882.62 59.21 变压器选配最大负荷（使用率按65%）变压器容量确定（变压器经济负荷按85%）574 KW675 KVA 根据用电容量，需配800KVA箱式变压器1台。供配电系统电源由项目区域南侧城市供配电网引入小区设备室一路10KV电源供电，地区变电站容量可以满足本工程用电。在小区设S11-M-800KVA节能变压器1台，计量采用高供低计，住户电表出户，设置位置在楼梯间。进户线采用YJV22-10KV交联聚氯乙烯铠装电缆，直埋-1.0米引至箱式变压器，由小区设备室内箱式变压器引至各楼层配电箱均采用放射式供电，主干线全部采用YJV-1.0KV交联聚氯乙烯低压电缆，其它均为BV-0.5KV铜芯线穿管，暗敷设；消防配线均采用阻燃型导线，为暗敷设，其保护层不小于3cm厚度。楼内所有金属构件、用电设备、配电设备及各种进户管道均做等电位联结，并针对楼的特殊要求设置独立的接地装置，其接地电阻值均不大于1欧姆，以实测为准。室内插座电源，楼内所有动力，照明灯具低于2.4米的照明回路均设漏电保护装置和保护接地线。照明设计本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。照明光源，根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。楼梯间照明采用声光控延时开关。室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。该区域内室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区设备间内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV516铠装电力电缆直埋敷设。4）建筑物防雷与总等电位联结本工程按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成。外露屋面金属物体与避雷装置连通；本工程防雷接地电阻要求不大于4欧；低压配电保护采用TN-C-S系统。5）弱电系统A、设计范围：弱电设计包括：电话（宽带网络）系统、有线电视系统、楼宇对讲系统、监控系统等。B、方案内容：电话（宽带网络）布线系统a、电话线从市网引入210对线至区域内的交接箱间。电话（宽带网络）系统从交接箱间引出电话主干线，在室外设一室外分线箱，再从室外分线箱向各室内分线盒配线。b、住宅每户1点，共210点。有线电视a、有线电视系统由市有线电视网引入，按数字电视考虑，有线电视系统从有线电视主干线引出，再从主干线箱向各室内前端箱配线。b、住宅每户1点，共210个接线点位。楼宇对讲系统在每单元楼门设有楼宇对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制单元楼门的开启。监控、安全防范系统该项目设计安装视频监控系统1套，高清晰广角、标准摄像头应安装在建筑物出入口，楼梯口及通向室外的主要出入口的通道；公共走廊；住宅楼外建筑四角墙上等部位，视频监控主机设于小区设备间内，主干线路沿弱电井采用线槽引上到各摄像机处。（2）给排水系统1）设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）室外给水设计规范(GB50013-2006)室外排水设计规范GB500142006城市给水工程项目建设标准建标120-2009给水排水管道工程施工及验收规范GB50268-20082）给水方案水源水源由市政自来水管网供给，作为基础水源直供水，水量充足、水质优良，可满足本项目用水要求。给水系统水源接自市政自来水管网，由市政给水管网接入到该区域给水管线，由项目区域内给水管供小区生活及消防用水。住宅楼采用独立的给水系统，分别从给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。生活、消防系统为各自独立的管道，要求生活给水压力为0.3Mpa，给水管材为PP-R管，热熔连接，供水系统为枝状形式。消防给水压力为0.4Mpa，给水管材为焊接钢管。阀门D50为闸阀，D50为截止阀。用水量a.居民生活：生活用水量标准：130.00L/人d； b.绿化：用水定额为3.0L/m2d,年绿化用水按5个月计算；c管网漏失和未预见用水量预提用水量按15%估算；经上述估算，合计最高日用水量为118.27m3/d。年总用水量3.87万吨。详见项目用水量估算表表1-7用水量估算表表1-7序号类别数量单位单耗日用水量年用水量（升/人）（吨）（万吨）1住宅210户13081.90 2.99 2绿化6981.83 320.94 0.32 3损失及预留102.85 15.00%15.43 0.56 合计118.27 3.87 3）排水系统采用雨水、污水分流的排水体制。本项目污水主要是洗涤、淋浴生活污水和卫生间污水，为可生化有机无毒水。项目产生的污水符合国家污水排放要求，室内排水管道采用塑料管，室外采用PVC缠绕保温管，室外设有污水检查井、钢筋砼粪池、检查井。污水经化粪池沉淀处理后，排入市政污水管网；雨水系统为外排水形式，首先排入绿地，充分利用雨水浇灌花草树木、润养地下水源，多余雨水经汇集、沉淀后排入城市雨水管网。（3）采暖、通风排烟系统1)设计依据供热计量技术规程JGJ1732009；城镇供热管网结构设计规范CJJ1052005；严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ262010；公共建筑节能设计标准（DBJ-03-27-2007）。冬季室外计算温度为-12，风速2.6m/s,外围护结构主要为高保温复合墙，单框中空三玻塑钢窗，传热系数分别为0.39W/(K)和1.8W/(K)，各房间室内计算温度为18，楼梯间温度为16，车库计算温度为5。2)设计范围在采暖季节对楼内的所有房间进行采暖设计。热源来自市区集中供热管网，供水温度85，回水温度60。3）、建筑物耗热量指标该项目拟建地位于XX属严寒A区，该期建设的住宅楼根据严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ262010及有关规定，住宅取20.90 W/，车库根据建筑物体形系数及墙体保温等因素计算选取建筑物耗热量指标为10W/。4）采暖热负荷估算a.住宅耗热量指标取20.90W/；b.车库耗热量指标取10W/；c. 输送损失按5%计算； 经上述估算，该项目总采暖热负荷为433.87KW，XX供热天数为206天/年，采暖期每天24小时连续供热，年消耗热量7722.22GJ。详见项目热负荷估算表表1-8。热消耗量估算表表1-8序号类别数量单位系数取暖热负荷年用热量（）（W/）(KW)（GJ/年）1住宅18044.16 20.90 377.12 2车库3608.83 10.00 36.09 3输送损失5.00%20.66 输送损失按5%计算合计21652.99 433.87 7722.22 5）排烟通风系统卫生间、厨房设置土建风道进行通风换气。（4）消防系统设计1）设计依据：建筑物防雷设计规范GB50057-2010；建筑灭火器配置设计规程GB50140-2005；消防自动控制及联动设计规范GB50116-98。2）建筑物耐火等级该工程建筑物耐火等级为二级。3）消防工程方案根据建筑设计防火规范GB50016-2006要求，本工程要求室内、外均设有消防给水系统。室内消火栓设置在各单元楼梯户，室外消火栓设置在临街楼前地下室，并有明显的标志。10、投资估算（1）投资估算编制说明1）投资估算是以本报告设计方案提供的基础数据为准；2）投资估算以本报告推荐的施工工艺为依据，结合当地类似工程造价水平及市场实际材料价格综合考虑后进行估价；3）投资估算的基准期为2011年3月。(2)投资估算编制依据1）工程费用估算依据国家发改委2004发布的投资项目可行性研究指南；国家发改委和建设部2006发布的建设项目经济评价方法与参数第三版；内建工字2009内蒙古自治区建筑工程预算定额；内建工字2009内蒙古自治区建设工程费用定额；参考同类工程近期工程造价,并结合当地市场材料价格；工程造价以平方米综合价估算；机械设备按厂家报价加运杂费估算；其他费用按国家有关的法律、法规文件规定估算；参考建设单位提供的基础资料。2）工程建设其他费用估算依据建设单位管理费依据建设部建标1996628号可行性研究投资估算编制办法；工程建设监理费依据国家物价局、建设部1992价费字479号关于发布工程建设监理费有关规定的通知；前期工作费根据国家计委计价格19991283号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知；工程设计费和工程勘察测量费依据国家计委、建设部200210号文件，不考虑浮动系数；城市配套集中供热入网费按当地收费标准执行；环境影响评价费依据计价格2002125号文件；其他费用按国家规定执行。3）基本预备费估算依据基本预备费依据建设部建标1996628号市政工程可行性研究投资估算编制办法。（3）项目总投资项目投资估算内容仅为建设投资，主要由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费用五项组成。经分项估算，项目总投资为4000.00万元。其中：1）建设工程费投资为2862.08万元，占项目总投资的71.55%。2）设备及工器具购置费投资为10.21万元，占项目总投资的0.25%。3）安装工程费按设备投资的10%估算，投资1.02万元。占项目总投资的0.03%。4）工程建设其他费用投资975.97万元，占项目总投资的24.40%。5）基本预备费规定要求在3%10%之间，该项目取3.92%进行估算，投资150.72万元，占项目总投资的3.77%。详见后附建设投资估算汇总表附表1。分项估算见后附表：室外工程费用估算表附表1-1。国内设备及工器具购置费估算表附表1-2。工程建设其他费用估算表附表1-3。11、资金筹措 项目建设总投资为4000万元，全部为企业自筹资金。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析呼伦贝尔市委、市政府十分重视地方经济发展，决心着力建设、完善社会综合服务设施，完善城市服务结构，完备城市的住宅及商业服务设施，利用优美的自然环境、完美的市容市貌、完善的服务体系及优厚的招商政策，给来呼伦贝尔市投资发展的企业、人士一个宽松的投资环境与便利条件。为居民提供舒适的居住条件。拟建项目地处XX地段，环境优美，交通方便，项目的建设将带动XX的经济发展。二、产业政策分析从“十二五”规划和产业政策来看，国家与地方政府积极改善人们居住条件，鼓励城市房屋开发建设，同时支持把公用基础设施建设与周边地区用地开发统筹考虑，充分发挥项目建设的综合效益。呼伦贝尔市政府在2010年政府工作报告中指出，城市建设坚持“科学规划、合理布局、完善功能”的原则，突出中心城市功能和品位的提升，城市综合承载力和辐射带动力进一步增强。强力推进民生事业，增强构建和谐社会的凝聚力。以大力实施“六个一幸福指数”工程为引领，以改善民生为目标，统筹发展各项社会事业，努力使各族人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，全力推进和谐社会建设，增强边疆少数民族地区的凝聚力。本项目所建设的住宅楼，是城区建设及提高城市综合服务能力的组成部分，符合城市发展的整体规划，符合当地产业政策，符合国家产业政策的要求。三、行业准入分析1、行业准入依据中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第29号)城市房地产开发经营管理条例(国务院令第248号)房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号)2、行业准入分析本项目建设单位为XX金地房地产开发有限责任公司，经营范围包括：房地产开发经营、销售。具有房地产开发暂定资质，符合本项目开发建设的市场准入条件。项目建设符合城市建设总体规划，符合相关产业政策。第三章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上，城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。一、资源利用方案1、给水水源由市政给水管网供给，本项目建筑周围地下敷设成环状管网，以满足居民生活用水及消防用水。充分利用市政给水管网压力，满足居民生活用水及消防用水。2、雨水、污水排水系统采用雨、污水分流制，本项目产生的污水主要为生活污水，经化粪池处理后，排入市政污水管网；屋面雨水和地面雨水首先排入绿地，多余雨水经渗水井汇集后排入市政排水管网。二、资源节约措施本项目资源运用分为两部分，建筑材料资源及水资源的节约利用。1、建筑材料节约措施建筑材料的合理使用应根据各相关规范及定额确定项目需要量，施工过程中严格执行项目的全过程质量控制及管理，避免因施工质量问题出现返工等材料浪费的情况发生，控制资源合理利用。2、水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）、室外给水设计规范（GB500132006），先取给水用水定额。（1）充分利用市政供水压力通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性等资料，为合理设计给水系统，利用市政供水压力提供依据。供水管网系统所选用管材、阀门除应满足工作压力和工作温度的要求外，还要注重管道与管件、阀门之间连接密封性能良好，材质不影响水质，管道内表面光滑，阻力损失小等因素，以免造成漏水，跑水等耗能的后果。管道管材选择重量轻、机械强度大；金属管材的外表面抗腐蚀性好。管道宜采用管沟敷设，以利于保证管道安装、维护及修理。（2）雨水利用屋面雨水设计为重力流内排水；道路雨水尽量流向绿地和渗水砖，既可节约绿地浇灌用水，又可雨水渗入地下涵养水源。多余雨水汇集排入城市雨水管网。（3）合理配制水表等计量装置建筑物的引入管，均需装表计量，增强用水者的节约意识。第四章 节能方案分析为了推动全社会节约能源，提高能源利用效率，保护和改善环境，促进经济社会全面协调可持续发展，国家制定了中华人民共和国节约能源法。能源，是指煤炭、石油、天然气、生物质能和电力、热力以及其他直接或者通过加工、转换而取得有用能的各种资源。节约能源，是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费。有效、合理地利用能源。节约资源是我国的基本国策，国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。一、用能标准和节能规范1、相关法律、法规及产业政策中华人民共和国节约能源法中华人民共和国可再生能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法中华人民共和国清洁生产促进法中华人民共和国计量法国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）清洁生产审核暂行办法（国家环境保护总局令第16号）节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505号）节能用电管理办法（国家经贸委、国家发展计划委20001256号）建设工程质量管理条例（国务院令279号）民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）建设部关于贯彻国务院关于加强节能工作的决定的实施意见（建科2006213号）建设工程勘查设计管理条例（国务院令293号）2、建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）3、建筑类相关标准及规范公共建筑节能设计标准GB501892005绿色建筑评价标准GB/T503782006严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010建筑照明设计标准GB500342004建筑采光设计标准GB/T500332001屋面工程技术规范GB50345-2004民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）4、相关终端用能产品能耗标准三相配电变压器能效限定值及节能评价值GB20052-2006管型荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值GB17896-1999；普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003；普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级GB19044-2003；单端荧光灯能效限定值及节能评价值GB19415-2003；单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级GB19576-2004；建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002；二、能耗状况及能耗指标分析1、项目能源品种选用原则本项目根据国家和呼伦贝尔市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位，住宅建筑类型和外部条件等具体情况选择能源形式。2、项目所在地能源供应状况项目区位优越，交通便捷。该区市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建筑及与市管的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件具备。3、项目能源消耗种类与数量（1）水资源本项目最高用水量118.27 m3/d，年总用水量3.87万吨。详见用水量估算表表1-7（2）电力本项目用电负荷为882.62KW，年用电量59.21万KWH。使用率按65%、变压器经济负荷率按85%计算，变压器容量应不小于675KVA，该项目应设置节能型800KVA/10KV变压器1台。详见用电量估算及变压器选配表表1-6（3）热力XX属于严寒地区，由于住宅楼各房间功能、用途不同，室内设计温度不同，根据严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ262010及建筑物体形系