项目可行性研究报告精编创业孵化园孵化器.doc

创业孵化园 器 项目可行性研究报告 创业孵化园 器 项目可行性研究报 告 目目 录录 第一章第一章 前言前言 1 1 第二章第二章 项目概况项目概况 3 3 一 项目简述 3 二 项目用地描述 4 1 土地规划使用性质 4 2 项目用地进展情况 4 三 项目选址合理性分析 4 四 项目投资单位简介 5 五 项目合作单位简介 5 第三章第三章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 7 7 一 项目背景 7 二 项目建设必要性分析 8 1 加快某某国家高新区建设的需要 8 2 完善区域科技创新系统建设的需要 8 3 支持中小高科技企业发展的需要 9 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 4 推进孵化器产业化进程的需要 9 4 保护创新精神 营造创业氛围的需要 10 5 土地集约化利用的需要 10 第四章第四章 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 1212 一 优势 STRENGTH 12 1 某某市工业园区发展核心地带圈 12 2 国家级开发区优势 12 3 孵化中心优势 12 4 丰富招商经验 13 5 经营理念优势 13 6 地块优势 13 二 劣势 WEAKNESS 13 1 企业孵化能力弱 13 2 相关优惠政策缺乏 14 3 融资难的矛盾突出 14 4 配套服务设施不完善 14 三 机遇 OPPORTUNITY 14 四 挑战 THREAT 15 五 SWOT 分析结论 CONCLUSION 15 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第五章第五章 项目前景分析项目前景分析 1616 一 市场分析及预测 16 1 科技企业孵化中心 16 2 创业的集聚效应 17 3 创业的经济效应 17 4 创业的示范效应 18 二 风险及对策 18 1 政策及经营环境风险 18 2 经营管理风险 18 3 投资风险 19 4 招商引资风险 19 第六章第六章 项目实施方案项目实施方案 2020 一 项目实施内容 20 二 项目开发目标及策略 20 1 项目开发总体目标 20 2 项目开发策略 20 三 项目定位 21 1 功能定位 21 2 市场定位 21 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 目标客户定位 22 四 项目方案设计 22 1 孵化商务区 中心管理区 22 2 产业孵化区 23 3 生活配套区 24 五 组织机构设计 24 1 技术服务中心 24 2 企业孵化服务中心 24 3 园区服务中心 24 六 建设宗旨 24 七 运营模式 25 1 创立民营企业孵化中心有限公司 25 2 政府 孵化中心和风险投资三位一体的经营模式 25 3 政府的职能 26 4 民营企业的职能 27 5 经营收入模式 27 八 建设地址与条件 27 1 地理位置 27 2 拆迁安置 27 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 供电条件 28 4 供水条件 28 5 通讯条件 28 6 雨 污水排放条件 28 九 创业孵化园 器 智创天地 项目主要经济指标 28 1 创业孵化园 器 智创天地 项目主要技术经济指标表 28 2 配套工程说明 29 第七章第七章 环境影响评价和保护环境影响评价和保护 3131 一 项目环境现状 31 1 空气环境 31 2 水质达标情况 31 3 噪声环境质量状况 32 二 项目实施期间对环境的影响与对策 32 1 对环境影响 32 2 项目实施中环境影响的对策 33 三 项目建成后的环境保护 34 四 环境影响评价 34 五 节能措施 35 第八章第八章 投资估算及效益分析投资估算及效益分析 3636 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 一 投资估算依据 36 二 投资分析 36 三 效益分析 37 第九章第九章 结结 论论 3838 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第一章第一章 前言前言 当今世界 全球性科技革命蓬勃发展 高新技术成果向现实生 产力的转化越来越快 高新技术越来越成为经济社会发展的决定性 力量 成为国家综合国力得以形成和发挥的重要基础和关键 企业 孵化器是以促进最活跃的技术创新主体 科技型中小企业的成长 为使命 企业孵化器作为科技成果商品化和产业化的基础性服务机构 面临着巨大的社会需求 肩负着重要的历史责任 目前 我国拥有 各类科技企业孵化中心 500 多家 随着环渤海经济圈的崛起和经济 全球化的发展 科技企业孵化中心正面临着一个快迅发展的良好时 机 孵化器对促进相关技术领域的技术转移 成果转化 企业培育 产业发展发挥了重要作用 因而建立市场化运行的专业企业孵化器 是符合孵化器行业发展趋势的 有良好的市场前景和社会效益 某某高新区作为高新技术产来的聚集区 区内集聚了某某星辰 公司 某某广陆数字测控公司 某某福达集团 昊华橡胶集团等一 批有实力的科技企业 随着一批科技企业纷纷入驻相应园区及孵化 楼 并发挥相应的产业集聚和辐射作用 某某高新区正面临着前所 未有的发展机遇 为创建创业孵化园 器 智创天地 创造了条 件 而在某某建立创业孵化园 器 智创天地 项目是推动高新 技术产业开发区科技产业化发展的重要举措 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 某某在技术 人才等方面有着独特资源优势 创业孵化园 器 智创天地 项目在某某建设正逢其时 因此 加快创业孵化园 器 智创天地 项目的建设不仅能够产出足够多的成长性的企 业 形成良好的产业发展的链条 为创业人员提供良好创业环境 还为培育创新人才创造了条件 而且每年可以为当地提供 3000 多 个的就业机会 每年交纳各种税收将达到 1 5 亿元 有利于推动当 地社会经济发展 它的建设必将为全市经济发展提供支撑 因此 为能使创业孵化园 器 智创天地 项目能够快速发 挥社会经济效益 政府就要有超前思维 全力推进项目建设 就要 制定或出台符合本项目发展一系列优惠政策 如根据本项目建设需 要 就要改变项目地块的土地用途 本项目拟建地址为某某英才科 技园 A 16 号地块 对项目地块规划做出相应的调整 并对入住的 企业实行税收奖励扶持政策 政府为孵化中心出台一系列配套扶持 政策 以加快项目开发 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第二章第二章 项目概况项目概况 一 项目简述一 项目简述 1 1 项目名称 项目名称 某某创业孵化园 器 智创天地 项目 2 2 项目性质 项目性质 作为企业创业孵化器项目 并为创业者和中小 科技企业提供的商住配套服务设施 3 3 规划用地总面积 规划用地总面积 34325 平方米 约 51 48 亩 4 4 建筑用地总面积 建筑用地总面积 25812 平方米 5 5 项目投资单位 项目投资单位 某某置业有限公司 6 6 项目地点 项目地点 某某高新区英才科技园 A 16 号地块 7 7 投资总额 投资总额 2 28 亿元人民币 8 8 资金来源 资金来源 企业自筹 9 9 建设周期 建设周期 24 个月 2009 年 2011 年 1010 主要功能 主要功能 以集聚中小型科技企业人才 技术等为主要手 段 作为科研企业的孵化基地 为中小企业提供更低成本的营运环 境 产学研结合的共享平台及以交流培训机会为主要目的孵化中心 主要是致力服务于科技创业者 科技型中小企业 青年微小创 业企业孵化培育 通过为创业者和创业企业提供物理空间 配套设 施和创业扶持 降低创业者的创业风险和创业成本 提高创业成功 率 加快科技成果转化 培育科技型企业和企业家 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 二 项目用地描述二 项目用地描述 1 1 土地规划使用性质 土地规划使用性质 用地规划使用性质为工业用地 主要用于建设工业厂房 孵化 楼及园区配套设施 食堂 宿舍 等 2 2 项目用地进展情况 项目用地进展情况 目前土地已交付英才科技园 原用地内沟渠已改 场平部分工 作已完成 已具备开发建设条件 三 项目选址合理性分析三 项目选址合理性分析 选址某某高新区 是因为目前该区发展潜力最大 受选率最高 区域正处于经济 文化快速发展上升期并面临着无限商机 由于项目位于英才科技园区内 因此 园区内科技创新效应和 极易形成人才 项目 资金的聚集效应使其成为发展的新亮点 交 通方便 水电供应充足 通讯设施先进 金融保险单位齐全 各项 基础设施也逐步完善 作为某某市唯一的创新科技走廊正以它朝气 蓬勃的发展趋势吸引入孵企业和教育产业的进驻 逐渐向着集 产 学 研 资 于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展 四 项目投资单位简介四 项目投资单位简介 某某投资发展集团有限公司 以下简称 某某集团 某某集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业 中 国高层经济论坛成员单位 集团下辖十余家全资和控股企业 遵循 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 产业投资联盟 的经营理念 在某某集团周围已经形成了一批由 江浙企业组成的联合投资开发的企业团队 某某集团是我国较早以 城镇运营商 身份 将经营城市理念 用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团 致力于中国 城镇化发展模式的理论探索与实践 整合 优化和提升城市资源 某某集团正是依靠了自己的战略胆识及资源整合和市场运作能力 在国内开发建设了包括某某高新区英才科技园项目 江西资溪新城 湖南桑植新城 某某平乐县 桂江二桥 建设及南洲开发项目等 某某集团正逐步建立和完善 城镇运营 的理论体系 运作模式和 组织形式 取得了一定的经验 并形成了某某特色 开始受到社会 各界的关注 五 项目合作单位简介五 项目合作单位简介 某某新技术创业中心 以下简称 某某创业中心 某某创业中心是中国第一家企业孵化中心 也是中国孵化中心 事业的发源地 某某新技术创业中心成立二十年来 一直致力于寻 求符合中国国情的企业孵化中心发展之路 累计孵化企业近 900 家 其中上市公司 5 家 毕业企业 500 余家 累计提供就业机会 80000 余人 次 为区域经济的发展做出了贡献 目前某某创业中心拥有孵化场地超过 250000 平方米 在孵科 技企业近 400 家 某某创业中心依托自主开发的孵化企业评价系统 和孵化企业产权交易系统 广泛吸引社会资源搭建了孵化中心投融 资平台 目前孵化园区内建有孵化基金规模 含已进行的投资 已 逾 3000 万元 并且形成了大学生创业 初创期企业投资 风险投 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 资 担保融资 银行信贷相互结合的综合融资扶持体系 目前创业中心将重点完善现有的商业服务 投融资服务 培训 教育 中介服务等不同业态的服务平台 针对孵化企业需求制定服 务标准 为在孵企业引进高品质的服务机构 在 2004 年的国际企 业孵化中心年会上 全国 48 家创业服务中心共同发表 某某宣言 倡议在全国范围内建立联盟孵化网络 为孵化企业在全国的发展提 供同一标准的孵化服务 某某新技术创业中心作为一个综合性的企业孵化中心 近年来 特别重视专业孵化功能的建设和完善 某某创业中心在现有的商业 服务 投融资服务 培训教育 中介服务等不同业态的服务平台的 基础上 将逐步建设 完善光机电 生物医药 新能源 汽车 移 动通讯 环保 新材料 软件信息等面向专业企业的技术服务平台 实现对各类企业的分类服务 集约孵化 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第三章第三章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 一 项目背景一 项目背景 某某市政府高度重视该项目建设 把它作为全市产业结构调整 和优化的公共平台来建设 经过改革开放 30 年来的持续发展 某 某市区域经济实力明显增强 奠定了发展高新技术产业的坚实基础 利用当前国家促进中部崛起和支持资源型城市转型的契机 在 当前经济体制转轨和增长方式转型的关键时期 建设创业孵化园 器 智创天地 项目可作为培育和状大某某市高新技术产业 在信息化带动工业化的前提下 为创业园区孵化中心项目和入孵企 业的选择提供了较宽的范围 有利于孵化效益的显现 目前 某某市为扶持青年创业 解决青年创业过程中遇到的场 地 资金 管理等难题 也建设了少部分孵化器 如大学生创业园 帮助青年创业 中小科技企业成长发展 起到了一定作用 但是这 些孵化器孵化规模小而不全 孵化场地面积不足 孵化能力有限 远不能赶上发展需要 因此有必要在某某创建创业孵化园 器 智创天地 这对于促进某某市区域经济发展是非常必要的 二 项目建设必要性分析二 项目建设必要性分析 1 1 加快某某国家高新区建设的需要 加快某某国家高新区建设的需要 某某国家高新技术产业开发区是国务院批准建立的第一批国家 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 级高新区之一 也是全国五个少数民族自治区中的第一个国家级高 新区 在某某的经济社会发展中具有独特地位和重要作用 经过十 余年的建设发展 高新区规模企业工业总产值已占某某市的四分之 一 每年实际利用外资占某某市的三分之一 兴办的三资企业数占 全市的一半 但由于受区位 土地资源 投资强度等诸多条件的限制 高新 区的规模和经济总量在全国 53 个国家级高新区中始终排名靠后 为了加快某某高新区的发展 某某市委 市政府明确指示 旅游业 和高新技术产业是某某市经济发展的两个重点 一城两翼 是某 某城市发展的总体布局 无论从哪个方面来讲 某某高新区都具有 举足轻重的地位 高新区是某某市的一张 王牌 一定要快速发 展高新区 并给予了积极的政策推动和扶持 促进某某高新区整体 造血和服务功能的提升 创业孵化园 器 智创天地 项目作为 一项高科技项目 将为会吸引一大批高新科技人才进驻 进而增加 相关高新技术企业的储备 将对某某高新区的长期发展带来积极而 深远的影响 2 2 完善区域科技创新系统建设的需要 完善区域科技创新系统建设的需要 一个国家 一个地区乃至一个城市的经济竞争 在很大程度上 是软环境的竞争 良好的软环境是吸引各种生产要素向区域内集聚 的先决条件 创业孵化园 器 智创天地 项目作为一个大型企 业孵化中心项目 旨在构建支持创新与创业的发展空间和环境 完 善某某的城市创新系统 满足各类创业人士研发 生产 生活和服 务的需求 提高城市的自主创新能力 实现区域经济的可持续发展 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 战略 3 3 支持中小高科技企业发展的需要 支持中小高科技企业发展的需要 某某高新区是广西最大的信息产业基地 汇聚了广西师范大学 某某电子工业学院等 14 所高等院校 区内有某某激光通信研究所 某某电器科学研究所等 8 个国家和省级科研院所和 8 个国家级产品 检测中心 数百家高新技术企业 每 8 个城市居民中就有一名在校 大学生 可以说是中国智力最密集的地区之一 具有创建 规模大 功能全 环境优 服务好 的全国一流创业中心的基本条件 大量 的中小高新技术企业和才智人才 需要一系列量身定制的创业服务 体系 包括孵化管理服务 创业管理咨询 创业投资服务 信息网 络服务等等 形成一个适宜创新与创业活动的共享环境和空间 4 4 推进孵化器产业化进程的需要 推进孵化器产业化进程的需要 某某高新区创业中心从 1989 年成立至今 企业孵化器面积不 足 10 万平方米 无论从规模 机制 还是创业服务都已经无法满 足入孵企业的要求 随着各种投资主体 各种类型的孵化器兴建 入孵企业对孵化 器的服务水平 服务内容要求越来越高 过去那种简单的物业管理 加初级服务的功能已远不能满足要求 产权式科技企业孵化器 SBI 是一种新型的支持区域性创新和创业活动的孵化系统 该 系统通过对孵化器投资结构的重新设计 吸引社会资本参与孵化器 建设 全面提升孵化器的孵化能力与管理水平 加速孵化企业成长 使投资者分享孵化器服务和孵化企业成长之收益 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 4 4 保护创新精神 营造创业氛围的需要 保护创新精神 营造创业氛围的需要 创新是一个民族进步的灵魂 是国家兴旺发达的不竭动力 创 业孵化园 器 智创天地 项目的建立可以极大地激发人们的创 新和创业热情 在富有现代气息的设施完备的共享空间里 上万名 前途无量的年轻创业者共同拥有一个家 将营造出浓烈的创业氛围 由此而形成的充足的智力资源和 人气 的集聚 将最终成为某某 高新区经济社会发展的持久动力 同时 全方位的孵化管理服务支 持 使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源 有利于创新的 思想与意识切实地转化为行动和实业 5 5 土地集约化利用的需要 土地集约化利用的需要 土地是不可再生资源 从某某这样著名的山水旅游城市和特殊 的地形地貌 以及某某高新区的土地储备现状来看 合理地规划高 新技术企业的布局 最大限度地集约化利用有限的土地资源 最终 实现城市土地增值 是始终必须遵循的土地开发原则 创业孵化园 器 智创天地 项目的建设与土地集约化利用异曲同工 某某要以建设 国家知识产权试点城市 和争创 国家科技进 步示范市 为契机 全面实施 科教兴市 战略 建设创新型某某 充分发挥我市国家高新技术产业开发区在自主创新中的作用 以项 目为载体 推动自主创新成果产业化 而在知识经济时代 人才是 决定性因素 要想增强行业的创新能力 实现行业跨越式发展 就 必须加快科技创新 加速培养和集聚创新人才 因此某某要大力培 育 引进更多的高新技术人才和企业 强化高新技术产业创业服务 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 中心 研发机构 留学人员创业园 博士后科研工作站和企业 孵 化器 的建设 力争把某某建成东盟科技产业基地 打造广西重要 的人力资源开发中心 科技人才小高地和科技研发中心 在如此背景下 某某需要科技创新 需要创业家园 然而纵观 某某市域 目前某某的创业环境不活跃 也没有一个良好的科技企 业孵化中心 因此在某某建设一个科技孵化器必要性十分必要 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第四章第四章 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 一 优势 一 优势 StrengthStrength 1 1 某某市工业园区发展核心地带圈 某某市工业园区发展核心地带圈 项目位置某某高新区是某某市城市的第二层次地带和经济发展 的第一产业圈 某某高新区是某某市工业经济的增长 是全市发展 电子 生物制药 信息产业的重要基地 在发展工业上区域优势突 出 2 2 国家级开发区优势 国家级开发区优势 入驻企业可享受国家级开发区享有的政策 税收优惠等 可享 受开发区工业基础配套 生活配套 管理配套及人力资源和科研支 持等诸多优势 3 3 孵化中心优势 孵化中心优势 创业孵化园 器 智创天地 项目实际是开发区的 园中园 入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化 中心功能优势 拿地成本低 可办理产权证 4 4 丰富招商经验 丰富招商经验 某某集团及某某具有成功招商的经验 有一定的招商网络和渠 道 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 5 5 经营理念优势 经营理念优势 某某集团与某某实力雄厚 有着强劲项目整合能力和项目操作 经验 6 6 地块优势 地块优势 地理位置上地处于高新技术产业园核心地带 英才科技园区内 高新区政府新行政中心 多家大中学校遍布周围 周边道路路网 科学合理 宽广开阔 到达市区不超过十分钟 地块周边环境污染 少 空气清新 孵化中心新的生活配套设施便于规划与管理 二 劣势 二 劣势 WeaknessWeakness 1 1 企业孵化能力弱 企业孵化能力弱 从园区内部来看 孵化中心建设的规模已经成为衡量高新区科 技创新能力的重要标志 目前国内一些高新区孵化中心面积一般都 在 10 万平方米以上 南京 某某 无锡 常州四市孵化中心面积 正在以每年 50 100 的速度递增 而某某高新区的孵化中心面积仅 为 2 7 万平方米 孵化面积非常有限 2 2 相关优惠政策缺乏 相关优惠政策缺乏 整个产业园区政策环境 投资氛围及相应配套存在缺一定优越 性 企业进驻造成障碍 项目的建设需要出台和制定一系列配套的 优惠政策 如税收奖励优惠政策 支持入驻企业发展 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 3 融资难的矛盾突出 融资难的矛盾突出 高新区投融资体系尚未建立 投资担保基金 中小型科技企业 创新基金和风险投资基金均未健全 多数中小企业自有资金不足 许多中小型科技企业无法筹措到发展的资金 严重制约了技术创新 和高新技术的产业化 另一方面 在社会上有不少的投资资金闲置 4 4 配套服务设施不完善 配套服务设施不完善 项目地块周边人气缺乏 在整个某某市高新区内 一种集办公 商业 文化 社区服务 公益服务于一体 为社区居民提供综合性 全方位 多功能 更加便捷的生活服务商业业态还未真正形成 如 周边公共交通配套不完善 三 机遇 三 机遇 OpportunityOpportunity 1 为科技创业者 科技型中小企业 青年微小创业企业量身 打造 建设专业性孵化中心 2 大量科技人员加入区域 如果在项目地块中加强科技感 对科技人员将增强吸引力 3 英才科技园入驻企业数量 规模发展势头好 对本项目的 招商工作有带动效应 4 市区及周边郊县定位于中小企业孵化中心的不多 市场对 人性化 生态化办公模式的需求 5 高新区政府未来新的行政中心 政府对区域的支持力度比 较大 项目用地位置优越 将成为园区内的形象工程之一 开发区 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 管委会可能为园区招商提供帮助 四 四 挑战 挑战 ThreatThreat 1 开发区内的孵化中心 区外其他各类孵化器构成竞争 2 各类工业园区 竞争激烈 尤其是铁山工业园 信息产业 园的开发带来一定挑战 五 五 SWOTSWOT 分析结论 分析结论 ConclusionConclusion 1 面对竞争 明确定位 专为创业才和中小企业量身定作 2 本项目的内优外机形势良好 应充分把握并细化落实到位 加快进度 进一步扩大利基 抢占时间优势 以便将项目做强做精 尽可能避免同类竞争对手进入 3 项目具有良好发展前景 而项目能否成功运作 政府重视 政策扶持是关键 需要政府尽快出台有关扶植创业孵化园 器 智创天地 项目建设政策及科技企业孵化器健康发展相关政策 4 创新开发模式 招商先行 以招商带动开发 5 利用孵化中心功能 打造科技概念 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第五章第五章 项目前景分析项目前景分析 一 一 市场分析及预测市场分析及预测 1 1 科技企业孵化中心 科技企业孵化中心 本项目建成后将和目前在建成的英才科技园 某某大学生创业 园 信息产业园 在建的铁山工业园区连一起 各成一体 各有特 色 相互呼应 为科技创业者提供一个施展才华和创业的新天地 创业孵化园 器 智创天地 项目地处某某高新区腹地 拥 有交通便利 高校云集 中外知名企业比肩的优势区位 周围是已 经形成和正在建设的大型工业园区 距离某某老城区仅 10 分钟车 程 接受城市辐射能力较强 越来越多的外界资本 科技专家 创 业者 海外留学生 优秀的大学毕业生以及某某本地的人才会源源 不断地涌入 特别值得指出的是 项目合作单位 某某创业股份有限公司 在创业服务方面具有非常丰富的经验 丰富的企业资源 毕业企业 在孵企业 其他孵化中心企业 社会企业 及强大的创业服务能力 中国孵化中心 600 多家 孵化企业 40000 多家 从业人数超过 60 万人 如果能将这些企业资源真正整合起来 并结合一些社会企业 资源 能提供大量的就业岗位和创业机会 并已形成一整套的项目 管理软件 拥有一支专业化 职业化的孵化中心管理及物业服务团 队 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 2 2 创业的集聚效应创业的集聚效应 通过建立孵化器和优厚的创业扶持条件 吸引更多青年投身创 业 集聚更多的创业项目入驻孵化器 营造更浓厚的创业氛围 集 聚于园区的创业团队和创业项目可以在更大程度上实现规范 有序 的微小企业培育过程 实现优势互补和资源的充分利用 实现创业 信息沟通和共享 创业孵化园 器 智创天地 项目将充分利用自身的各类的 政策资源 资金和人才优势 通过孵化中心这个平台营造一个良好 的创业氛围产生技术资金人才的聚集效应 从而吸引各类中介服务 机构 优质企业 风险投资机构入驻 并在有租金收入和税费返还 稳定现金流的支撑下 利用自身投资管理和风险投资运作的实践经 验对高成长性企业进行投资 创造孵化中心项目与风险投资的 双 赢 效应 风险资本在本孵化中心增值的效应将发挥得淋漓尽致 从而可以运用投资收益的一部分用于扩大投资及完善服务 由此而 打造科技企业发展的一条产业链 并通过此条产业链培育本孵化中 心项目的核心竞争力 并通过核心竞争力使本项目孵化中心在竞争 中处于市场领先者的位置 3 3 创业的经济效应 创业的经济效应 经过孵化器内规范 完善 专业的创业服务 优秀创业项目不 断成长和成熟 为地方经济带来更大的经济效应 成为推进城乡统 筹 实现城乡充分就业的发展助推器 一批批青年创业者和微小企 业从走进园区到成功孵化 必将为成都产业发展注入一股新的活力 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 4 4 创业的示范效应 创业的示范效应 成功孵化的微小企业和青年企业家将成为效仿的创业者榜样和 典型 在创业者中起到积极的典型示范效应和带动作用 对于挖掘 创业者创业的潜力 打造更多的优秀企业 培育优秀青年创业者具 有强大的典型示范作用 综上所述 创业孵化园 器 智创天地 项目市场潜力巨大 运作模式成熟 竞争优势明显 通过合作各方引入市场化的运作机 制 实现资源的最佳整合 将会赢得最大的利润空间 二 风险及对策二 风险及对策 1 1 政策及经营环境风险 政策及经营环境风险 就国家目前的政策而言 国家制订了一系列优惠政策以促进高 新技术产业化的发展和创业服务中心的建立 创业服务中心将会有 一个更加有利的政策环境 但是 在竞争日益激烈的情况下 企业 孵化区能否真正享受到这样的待遇仍存在一定的变数 2 2 经营管理风险 经营管理风险 园区服务机构作为第三产业 其经营水平的高低直接影响企业 的经营业绩 项目投资主体要扩大收益 增加入孵企业的数量和质量必须加 强经营管理 宣传力度的到位 孵化设施的完善和孵化服务水平的 提高 经营机制的灵活有效性 提高员工素质都可以对项目日后收 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 入带来影响 因此 经营管理的好坏对该项目今后的经济效益产生 一定的影响 3 3 投资风险 投资风险 任何投资都存在风险 对投资而言 风险与收益共存 虽然通 过孵化中心这个平台 投资资金比较容易在这个平台以低成本找到 创新源头和投资目标 并能够投入资本得到资本的提升 在本孵化中心内部 孵化中心和风险投资的融合也可以使本孵 化中心投资达到空间集聚的结点 而且孵化中心本身也可以得到空 间价值的提升 营造出一种集聚的效应 但是鉴于目前风险投资退 出途径较之狭隘 投资变现风险依旧存在 4 4 招商引资风险 招商引资风险 因建设孵化中心项目一些配套服务政策不完善 给招商工作带 来一定风险 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第六章第六章 项目实施方案项目实施方案 一 项目实施内容一 项目实施内容 项目实施内容包括创业孵化园 器 智创天地 整体规划设 计 项目工程建设施工 项目市场营销策划 各项配套服务设施建 设 二 项目开发目标及策略二 项目开发目标及策略 1 1 项目开发总体目标 项目开发总体目标 以英才科技园项目为契机 实施 工业园区规模化 战略 以项目树形象 亮品牌 兼顾效益的基础上 追求开发速度 探索开发新模式 建立 和巩固招商网络 2 2 项目开发策略 项目开发策略 本项目建设 由某某某某投资发展集团有限公司某某某某投资发展集团有限公司与某某创业某某创业 股份有限公司股份有限公司在某某组建新公司进行联合开发 实行强强联合 因为某某创业股份有限公司某某创业股份有限公司在建设孵化中心项目具有丰富经 验 另一方面资金实力强 现金流量充足 再者有较成熟的招商网 络和渠道可以共享 引入后即可对园区进行整体启动 整个园区的 设计和规划标准也可以有所提高 而某某某某投资发展集团有限公某某某某投资发展集团有限公 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 司司在资源整合 项目操作具有丰富实践经验 进行强强联合开发 有利于资源进行合理配置 使开发周期缩短 投资风险分散 加快 项目建设步伐 三 项目定位三 项目定位 1 1 功能定位 功能定位 集科研 教育培训 孵化 商务配套 信息服务 销售 创业 者生活配套于一体的综合性的孵化中心 2 2 市场定位 市场定位 创业孵化园 器 创业孵化园 器 智创天地 项目市场定位 智创天地 项目市场定位 集聚中小企业 进驻园区 为中小型高科技企业 投资机构 金融机构 中介机构 服务和投资人士搭建企业技术共享平台 创业孵化园 器 智创天地 项目是高新技术研发实验室 是科研成果商品化 产业化平台 是鼓励创新 鼓励发展的生产力 促进中心 是中小品牌产生 发展 壮大的孵化基地 是信息 资 金 人才汇集的创业天堂 本案开发将中小型高科技企业 企业孵化中心 投资者 科技 中介服务机构的功能有机结合起来 利用某某高新区已经形成的电 子与信息 生物医药 机电一体化 新材料 环保等五大支柱产业 辐射和集聚能力 通过市场化运作与合理的价格策略实现项目各参 与方的最大利益 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 3 目标客户定位 目标客户定位 某某市区及周边种子型高科技企业和中小型企业 广西区内外企业在企业 子 分 公司 四 项目方案设计四 项目方案设计 项目将分三个区 1 1 孵化商务区 中心管理区 孵化商务区 中心管理区 孵化商务区是孵化中心的核心和亮点部分 以创业服务中心 为机构载体 提供诸如教育培训 科研设备与技术辅导 注册代理 服务 创投咨询和融资服务 法律和会计咨询 市场研究与推广 政策等综合信息服务 招商指导服务 贸易信息服务 商务谈判咨 询 电子商务平台 媒体宣传 企业管理咨询 物业管理等功能服 务 以及产品展示 广告投放 大型会议展览 多媒体室等辅助服 务 包括设置计算机及网络系统 数据库系统 共享与管理 商 务办公 培训机构 提供政策 法规 管理 技术 营销 企业管 理等方面的培训 国际交流与会议区 可用于各种规模的会议 展览演示 交流洽谈会等用途 同时设置开放的实验室 公用实 验设施 可以包括现有仪器设备的开放与共享 不同发展方向专 业实验室 为企业提供研发场所 主要职能是以科技金融 信息等各种形式的服务 孵化高新技 术企业 培育高新技术企业家完善创业服务体系 促进官 产 学 研 资 介 贸在高新技术产业化方面的结合 促进人才 技术 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 资金 信息及其它资源的合理流动 为高新技术企业的创业和成长 创造必要的局部优化环境 负责高新技术项目的收集 中介和实施 为项目的论证 中试做好组织 协调和规划工作 为高新技术成果 专利申请 专利实施 专利检索提供服务 为高新技术的科研 中 试 开发提供所需的工作场地 办公场地 提供创办高新技术企业 的各项政策咨询 协助人才交流部门 为提供进驻单位办理招聘 借调和短期聘用各类专业技术人才的事宜 完成高新开发区工 管 委下达的各项任务 2 2 产业孵化区 产业孵化区 该区作为企业集聚区 以集聚各类中小科科技企业为主 主要 为创业企业提供孵化场所 进驻办公 生产场地 并对进驻企业 按相应区域进行功能设置 并分期进行建设 产业孵化区分为旅游服务企业孵化区 电子信息企业孵化区 文化创业企业孵化区 生物医药企业孵化区 机械设备企业孵化区 环保企业孵化区 新材料新能源企业孵化区等七大专业孵化区 共 同围绕孵化商务区驻扎 孵化区任务是在孵化商务区的孵化下实现 一家家产业上下联动企业 行业技术类似企业的成立 并培育扶持 其成长 经营 管理 生产 销售等一系列企业运作 实现产值 利润 缴税 从而在孵化区内形成企业集群 产业联动规模 而成 功毕业后的一批批企业则依次推向社会 为整个某某形成高新技术 产业群和产业链打下基础 给某某带来无穷的经济和社会效益 产 业孵化区七大专业孵化区都是在各自行业中培育成长起的有产业联 动关系和集群关系的企业族群 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 3 生活配套区 生活配套区 配套区主要设施有住宿 酒店 食堂 物业管理 健身场所等 为整个园区居住居民 企业提供一个购物 餐饮 娱乐 休闲场所 五 组织机构设计五 组织机构设计 1 1 技术服务中心 技术服务中心 为进驻企业提供必要技术支持 供企业提供技术咨询 查询等 设立项目库及设备库 实现项目与投资双方的互动 为供需方牵线 搭桥 并组织参加各种类型的产品技术交易会 产品推广会 经贸 洽谈会 2 2 企业孵化服务中心 企业孵化服务中心 建立创业服务信息网络平台 供企业建立网页 发布产品供求 信息 为进驻企业提供商业咨询 资金 人才 市场和专业机构服 务 3 3 园区服务中心 园区服务中心 主要是为园区提供物流 后勤 物业等方面的服务 六 建设宗旨六 建设宗旨 本项目以创新服务为核心 将逐步建立起了一套比较完整 规 范的服务体制 为创业者和科技企业提供孵化场地 政策扶持 资 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 金筹措 项目申报 中介咨询 人才培训等综合服务 同时 不断 增强孵化功能 延伸服务内涵 因此 本项目将依靠科技进步 通过精心规划 精心设计 精 心施工和科学管理 建成以环境整治为先导 以生态园林城市为理 念 规划合理 设计新颖 功能合理 设施齐全 质量优良 环境 优美的高新区科技产业项目 七 运营模式七 运营模式 1 1 创立民营企业孵化中心有限公司 创立民营企业孵化中心有限公司 1987 年中国创立第一家企业孵化中心 经过近 20 年的发展 到目前为止 具有一定规模的各类孵化中心已近 500 家 其中绝大 部分都具有政府背景 以地方财政作为唯一的投资主体 体制上也 多是作为地方政府的一个事业单位 依托高新区的各项优惠政策逐 步发展壮大 毋庸置疑 企业孵化中心对推动我国高新技术产业发展 完善 国家和区域创新体系 繁荣经济发挥着重要作用 具有重大的社会 经济意义 但同时也暴露出综合孵化能力不足 功能定位模糊 孵 化成功率不高等突出问题 其根本原因在于现行孵化中心的体制与 机制已经不能适应市场经济的要求 引进新的市场机制 打破原有 管理体制 创新经营模式是我国孵化中心发展的必然趋势 因此 在某某创立民营企业孵化中心有限公司实现企业化运作 是值得大胆探索的一条思路 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 2 2 政府 孵化中心和风险投资三位一体的经营模式 政府 孵化中心和风险投资三位一体的经营模式 在政府的参与和推动下 以民营资本为主体把风险投资机制引 入到企业孵化中心 将彻底改变孵化中心与入孵企业的关系 突破 以往孵化中心作为政府一个事业单位的大多数限制 大大扩展孵化 中心的职能 这种模式组成了由创业者主导 具备了强大的经营管 理团队的一种新型经济组织 它融合了孵化中心 风险投资公司和 多元化经营控股公司的特点 使创意 技术 管理和投资在孵化中 心内实现一体化 它解决了孵化中心的两个基本问题 一是具备了独立的投资功 能 实行强强联合 某某某某与某某创业中心 二是解决了孵化 中心难于吸引高素质人才的问题 而对创业企业来说 对其成长壮 大影响最大的管理和资金问题便会迎刃而解 成功的机率会大大增 加 作为投资方的政府和民营资本 则通过创业型企业的培育壮大 来实现资本的增值 无疑这是一种 多赢互利 的战略关系 3 3 政府的职能 政府的职能 针对孵化企业规模较小 商住合一的特点 对项目建设土地 用途给予改变 并对项目地块规划指标做出相应调整 孵化中心内企业从生产经营之日起 5 年内上缴的流转税和所 得税的高新区留成部分奖励给孵化中心 由孵化中心制定制度扶持 孵化企业的发展 设立孵化专项资金 用于支持孵化中心的建设和运作 支持 在孵企业 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 帮助孵化企业申请银行贷款 提供贴息优惠 为在孵企业申请国家和地方政府专项科技扶持基金提供帮助 4 4 民营企业的职能 民营企业的职能 以企业法人或自然人的身份现金出资 成为孵化中心有限公 司控股股东并参与企业经营 按多样化 多元化 网络化 专业化和集群化发展的要求 自筹资金建设高标准的孵化场地和相关配套设施 建立知人善用 人尽其才的用人制度和激励机制 创造条件 吸引一流专业管理人才 5 5 经营收入模式 经营收入模式 某某创业孵化园 器 智创天地 项目经营收入主要表现为 两种形式 物业租赁 出售收入 这是本项目最有保证的基本收益 咨询中介性质的服务性收入以及对进驻的企业进行风险投资 以及金融中介活动产生收入 八 建设地址与条件八 建设地址与条件 1 1 地理位置 地理位置 创业孵化园 器 智创天地 项目拟建于某某市高新区英才 科技园 A 16 地块 另附图 排洪渠北侧 英才路西侧 这里地 势平坦 交通方便 生活便利 视野开阔 开发建设条件具备 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 2 2 拆迁安置 拆迁安置 无拆迁安置 3 3 供电条件 供电条件 英才科技园临时变 10 0 4KV 已通至建址地下 4 4 供水条件 供水条件 各引一根 400 毫米给水管 已通至建址地下 5 5 通讯条件 通讯条件 光纤电话基站 100M 高速宽带网 已通 6 6 雨 污水排放条件 雨 污水排放条件 地埋式污水处理器 已接通可用 九 创业孵化园 器 九 创业孵化园 器 智创天地 项目主要经济指标 智创天地 项目主要经济指标 1 1 创业孵化园 器 创业孵化园 器 智创天地 项目主要技术经济指标表 智创天地 项目主要技术经济指标表 表 1 创业孵化园 器 智创天地 项目主要技术经济指标 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 序号序号名称名称指标指标 1 1 规划用地总面积3432534325 平方米平方米 2 2 建筑用地总面积2581225812 平方米平方米 总建筑面积6850068500 平方米平方米 1 办公楼2050020500 平方米平方米 3 3 2 产业孵化楼3540035400 平方米平方米 3 园区配套用房1260012600 平方米平方米 4 4 建筑层数 高度 1111 层层 34 34 米米 5 5 容积率 2 02 0 6 6 建筑密度 34 34 7 7 绿化率 31 31 8 8 室外停车数 8383 9 9 地下停车数地下停车数 9292 2 2 配套工程说明 配套工程说明 道路交通及绿化 该项目地处高新区 交通便利 各种基础设施完善 车流 人 流顺畅 为保障创业孵化园 器 智创天地 项目的车流 人流 消防和安全保卫工作 提高小区的物业水准 项目的住宅区和商业 区分区管理 住宅区与原有英才科技园英才三咱连为一体 形成消 防循环车道 宾馆餐饮区 标准办公区的后院设多个停车位 设计 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 循环车道 能很好的解决项目的道路交通问题 供电及通讯系统 供电设施并入某某市电网 用电负荷 设备配置按设计规范要 求 电信系统 有线电视从市网干线电缆网入网孔引入 给排水系统 用水标准 用水量按某某市规定 排水采用雨水 污水分流排 水制 排入市政雨水 污水管道 4 建筑风格 在建筑设计方面 要求与高新区英才科技园整体布局协调一致 通过建筑物的造型语言 以超前和创新的手法塑造出一种全新的 强有力的 令人印象深刻的高科技建筑物形象 具有鲜明的科技意 识 体现科技创业天地的内涵 某某国家高新区的地标性建筑 使 漓东成为某某新城区的标志 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 第七章第七章 环境影响评价和保护环境影响评价和保护 本项目施工要加强对周围环境的管理 在施工期间应按有关建 筑施工管理有关规定 采取切实有效的措施加以控制及管理 减少 对环境的危害 一 项目环境现状一 项目环境现状 1 1 空气环境 空气环境 经环保部门设点监测 数据如下 市区环境空气中二氧化硫 二氧化碳基本达到国家环境空气质 量一级标准 可吸入颗粒物达到国家环境空气质量二级标准 市区 降水酸雨频率为 18 3 降水的 PH 年平均值为 5 58 2 2 水质达标情况 水质达标情况 生活饮用水和生产用水由某某市自来水公司提供 其饮用水质 全年平均达标率 97 20 饮用水质的监测项目全部达到国家 地表 水环境质量标准 GHZB1 1999 类水标准 废水主要是餐饮废水 洗涤淋浴废水和公共洗手间废水 为可 生化有机无毒水 通过现已建成的地埋式污水处理装置处理后 合 乎排放标准排入城市废水排放系统 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 3 3 噪声环境质量状况 噪声环境质量状况 项目区进行噪声功能区定期监测显示 区域噪声控制达到国家 GB3096 93 城市区域环境噪声标准 2 类标准 二 项目实施期间对环境的影响与对策二 项目实施期间对环境的影响与对策 1 1 对环境影响 对环境影响 本项目在实施过程中会对环境产生一定的影响 主要是交通 噪声 扬尘 固体废物等 污染噪音主要来自机电设备运转时发出 的机械噪音 在设备选型时应采用低噪音设备 并配减震装置 必 要时采用隔音建筑材料 对交通的影响 项目工程建设期间 由于铺设管道 土方 材料运输等 可能 使道路产生暂时的间接性的拥挤 扬尘 噪声影响 施工期运输的泥土 沙石 遇到刮风天气及汽车本身运行时扬 起的灰尘等 使空气中悬浮颗粒物增加而影响大气环境 施工期对声环境影响较大的是挖掘机 打桩机 搅拌机 振捣 机及各种运输工具等发出的噪声 固体废物的影响 施工期间 在场地上必然要产生一些生活垃圾和其他固体废弃 物 这些废弃物若不及时处理 必将影响周围环境 废水排放的影响 建设期间 施工过程中排出的污水会影响到周围的环境 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 该项目紧靠灵川水泥厂 该厂属重点污染源 因此 建议政 府关闭该厂或异地搬迁 2 2 项目实施中环境影响的对策 项目实施中环境影响的对策 交通影响的对策 为了缓解施工期对项目区旁交通的压力 可与某某市交通管理 和运输部门联系 申请相关的运输路线和时间 按规定的路线运输 并将运输时间尽量避开交通高峰期 如采用夜间运输 保证白天畅 通 扬尘 噪声影响的对策 机械燃油产生的废气含铅 二氧化硫 一氧化碳 氮氧化物等 化学成分 对大气够成污染 但项目施工因场地原因 燃油机械的 使用量有所局限 且是暂时的 应注意尽可能在有风时使用 减少 在空气湿闷的时候使用 以减少对大气的污染 对扬尘的对策就是在遇到持续的晴天和起风天气时在堆土表面 和土路上洒水 防止扬尘 同时在工地实行保洁 施工期进行土石 方开挖 将产生一定的扬尘 使大气悬浮物污染局部增高 施工机 械应采用除尘装置 施工操作时注意风力风向 建筑垃圾转运时尽 量使用加盖斗车 易扬尘的粉状垃圾无盖运输时可用水淋湿 为加强对施工的环境管理 保护区域的环境质量 确保施工场 地尽量少产生噪声污染 施工单位须严格遵守 中华人民共和国环 境噪声污染防治法 中关于建筑施工噪声污染防治的有关规定和 GB12523 90 建筑施工场地界噪声限制 的要求 在项目开工前十 五天及时向有关环保部门进行申报 合理安排施工计划并采取较严 创业孵化园 器 项目可行性研究报告 格的施工管理措施 将施工噪声所造成的影响减少到最低限度 固