住宅物业小区工程管理与服务.ppt

住宅物业小区工程管理与服务 一 物业工程设备管理概述 物业设备管理 FM FacilityMan agement 按照国际物业设备管理协会 IFMA 和美国国会图书馆的定义 是指 以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划 整理和维护管理工作 它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来 是一门综合了工商管理 建筑等工程技术的综合学科 二 物业设备管理的内容物业设备管理的内容比较广泛 且渗透面广 其中心内容就是 一方面 通过对建筑设备的管理 延长设备的使用年限 确保其功能的正常发挥 节约能源 降低成本及运行费用 另一方面 应用各种高新技术 向客户提供各种高效增值服务 使客户工作更加合理化和简洁化 生活更加方便化和舒适化 从而提高公司形象 增加公司收益 并使建筑物保值增值 物业服务对象是人 管理对象是建筑设备 住宅小区物业设备管理主要内容1 家庭智能化系统设备管理 2 小区CATV系统设备管理 3 小区电梯设备的管理 4 小区生活水 排水系统设备管理 5 小区消防报警及联动系统 FAS 设备管理 6 小区安全防范及报警系统设备管理 7 小区智能三表抄表系统设备管理 8 小区停车库管理系统设备管理 9 小区物业管理系统设备管理 10 小区增值服务系统设备管理等等 工程管理服务实现的目标通过对园区设施设备的有序 有效管理 为客户提供一个便利 安全 舒适的生活人文环境 三 物业设备管理的特点物业设备是附属于房屋建筑的各类设备的总称 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件 随着社会经济的发展和现代科技的进步 物业设备的种类日益增多 新型产品纷纷涌现 不断向更完备 更先进的多样化 综合化系统发展 这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高 也对物业设备的管理提出更高的要求 多数物业设备管理除了具有设备的特定性 固定性 多样化 综合性和系统化等特点外 一般还具有以下特点 1 设备管理受到的约束较多 具有明显的限制性 设备管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行 创造性较低 且工作不能超越特定的环境条件 2 设备管理需要安全运行物业的各部位和各系统 如结构 内外墙面 门窗玻璃 电梯 空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏 而且各类问题的发生无固定性和规律性 因此物业设备管理 不仅要保证技术性能的安全发挥 还要及时发现隐患 避免事故的发生 并尽可能延长设备的合理使用年限 提高设备的使用效益 3 物业设备的维护维修工程非常分散由于设备多样 使用频率高 需要不断进行日常维护和故障维修 这类工程项目大小不一 时效要求高 用料品种 规格多 且零星分散 4 物业设备管理具有较强的技术性随着社会经济和科学技术的进步 智能化建筑 通讯系统 安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用 都进入了普通的物业管理范畴 在设备的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持 5 设备管理工作是提高物业经济效益的关键物业的经济效益体现在两个方面 一方面是物业设备的寿命周期成即购置成和使用成本能够降低 另一方面是物业保值和增值 物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一 物业设备管理还要涉及设备维修工作的安全性 计划性和及时性等诸多方面 只有弄清了以上特点才能对设备管理工作有一个比较全面的认识 才能从管理制度 人员配备 机械与材料的准备 维修计划与方案 资金落实等方面进行周到的安排 四 物业设备管理的难点 一般意义上的物业设备管理包括建筑给排水 采暖通风及空调和建筑电气 传统的物业设备管理侧重于现场管理 着眼于有故障的设备 具有 维持 的特点 但在信息化时代的今天 维持 水平上的管理已不再适应智能化 信息化物业管理进程的缺点日益突出 至今仍有相当一部分物管人员认为 大楼或小区建成后 招聘一些空调工 水电工 冷冻工让设备运转起来就行了 这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高 自控不能实现 设备损耗加速 室内环境品质恶化等问题 根据物业设备与设备管理的现状 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力 合理配置已有资源 在提高设备管理水平的前提下大力节约成本开支 降低管理成本 从这方面看 准确认识物业设备管理的难点 为设备管理工作 对症下药 和少走弯路有很直接的关联 物业工程设备管理难点之表现 1 从业人员素质 待遇之间存在的矛盾 就目前多数物业公司而言 因为待遇普遍较低 从业人员的素质也大多偏低 具备一技之长的本来就少 而设备管理工作往往需要 一工多技 和 一专多能 的复合型人才 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模 资源和管理理念有关 还与企业拥有的市场量有关 2 设备的维修基金问题 特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中 以前房改基金可以用于设备维修的资金少之又少 对于大修和中修则更是 杯水车薪 况且大修基金使用起来困难而繁琐 3 设备维修工程施工的资质管理问题 大多数物业公司是不具备工程施工 修缮等相关资质的 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付 但对于稍大一点的项目 物业公司则无能为力 只能借助外委第三方专业维修公司来解决 因为成本控制等因素 这些施工队伍缺乏施工资质 施工质量低劣 设备或设施达不到预期的维护目的 五 物业工程设备设施管理方案引入资产管理全生命周期管理模式1 从承接查验开始着手 2 加强运营阶段的管理 规范规章制度 岗位职责 标准及流程等管理体系 3 做好设备设施管理的预防性措施由于物业管理设备运行的连续性特点 各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位 主要包括 1 预防性试验 2 预防性检修 3 突发事件应变方案 4 巡检 点检 定检 实现预防性措施的基础是收集整理 归纳和分析各类资料 有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐 运行 保养 检修记录档案等 对于重要的设备 如冷水机组 锅炉 电梯等 应按单台设备建立运行和检修档案 建立易损零配件资料库 制定更换周期 档案建立后 对于收集的资料应定期进行分析 特别是反映设备状况的运行参数 应建立分析报表制度 以便从设备状态趋势 找出故障隐患 有计划的进行维护检修 避免因故障突发造成停机事故 对于管 线等系统 预防性措施的重点是巡检和点检 定期保养 特别是楼宇管井多 管路器件多 容易疏漏 对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点 可逐步建立完善的节点台帐 实行 位式 管理 主要内容是 1 逐件建立台帐 一一对应 有据可查 防止疏漏 2 合理制订巡检路线和巡检项目 抓住重点 明确主次和责任 3 制定保养周期 分批轮检 不疏不漏 4 采用保养合格及期限标贴方法 便于检查 严密的运行计划 包括突发事件应对计划 预防性试验制度是设备可靠运行的保障线 预防性试验的对象是涉及安全 重要参数检测的仪表 仪器和器具 对于季节性运行 在运行季节不可停机的连续运行设备 在停运季节维保后 运行季节到来前 应提前进行试运行 楼宇自救设备 如发电机组 送排风机 消防水泵 报警系统等一直处于一级战备状态的设备 必须定期试机 在突发事件应变方案中 最重要的是组织方案 由于物业运行后 用于突发事情应变的设备一般来说变动不大 其应对能力受设计限制 突发事件发生时 通讯 组织及时是处理好突发事件的最重要保证 在组织措施中 人员培训是基本保证 由于人力是一个可变的资源 同样数量的人力资源 训练有素和毫无准备 产生的作用有天壤之别 所以 物业设备运行管理中 有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目 4 督促 检查 落实 改进 物业设备设备管理方面进行检查 包括维修计划的制订和实施 设施设备的巡检记录 设备设备的维修台帐等等 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一 5 不要忽略外委设备的管理电梯 消防 安防等特殊设备和技术性较强的设备 六 物业设备运行管理的目标安全性 可靠性 舒适性 经济性1 安全性安全是设备运行管理的第一要求 没有安全 就没有一切 设备运行管理的安全目标 一是设备体系运行安全 包括本体 管线 终端 环境的运行安全 二是用户的使用安全 如热水器热水温度的控制 用电器的接地保护等 三是操作者的生产安全 保证安全的主要措施有 1 思想上高度重视 行动上处处小心 对于管理者 要有一个 婆婆嘴 不厌其烦 时时提醒 对于操作者 要多一个 小心眼 步步谨慎 2 严格按章办事 规章制度是保证安全的长堤 决不能开口子 违章指挥 违章操作是发生安全事故的主要因素 发现违章的苗头 任何人都有权制止 3 定期检测 试验 进行预防性检修 维护 设备运行有自己的规律 应当纳入周期安检的器材或设备 决不能以任何理由拖延或停止周检 对一些未规定周期安检的设备 当运行时间较长时 为防止疲劳损伤形成的安全隐患 应安排进行检验或试验 2 可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方面 一是对服务需求的保障能力 二是应付突发事件的及时性 提高设备运行的可靠性 取决于两基本条件 第一 设备保障能力 包括设备容量 备用设备裕量 设备运行参数的稳定性 可调节性 管线布置的合理程度 以及终端设施的完好率等等 第二 管理能力 良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷 反之 混乱的管理就可能抑制设备能力 使原本可以满足需求的设备配备感到不足 形成浪费 在设备运行体系已经配置完成 且不易更改的情况下 使设备保障能力得到充分发挥 必须做到 三严 严格的管理制度 严密的运行计划 包括突发事件应对计划 严肃的工作作风 3 舒适性舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一 舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标 也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项重要指标 舒适性指标包括两个方面 一是指标满足性 即功能满足程度 这是一项硬性指标 靠设备参数的调节来实现 设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制 但给定参数的高 低 要靠操作者和管理人员长期探索 认真总结分析才可以得到 这必须要有细腻严实的工作作风方可实现 另一项是感官满足性 即感觉满足程度 这一要求除了考虑服务对象的共性之外 还要考虑服务对象之间的差异 尽可能创造条件下 因人而异 提供高质量的服务 4 经济性物业管理企业在提供服务的同时 必须讲效益 经济性对物业设备运行的要求是 4 1必须在满足安全 可靠 适度舒适的前提下实现经济性目标 4 2省能是实现经济性目标的主要途径能源费用是物业设备运行费用的主要部分 节省能源费有两种方式 一是利用能源的可替代性 采用适用的经济的能源 二是省能 采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造 在物业管理中 工程和设备改造是比较困难的 那么 降低能源费用基本上靠省能方式实现 省能主要途径 第一 减少使用量 这在某些场合和时间是可行的 例如降低照度过高的照明功率 降低过高的供暖温度等 但减少使用量与用户需求往往是矛盾的 因此 这个途径有较大的限制 第二 提高能源利用率提高能源利用率方法 改造设备 提高能源利用效率 合理调节运行方式和运行参数 最大限度的利用能源 减少能源损失 总之 采取一切可行的方法 努力提高能源利用率 是楼宇省能 节省能源费的主要方式 4 3易损零配件和耗材的耐用性 楼宇设备运行时 需要消耗大量的消耗性器材 如灯管 洁具配件 设备易损零配件等 在选择品牌时 耐用性是重要因素 与耐用性相冲突的是价格 从运行总体经济性角度考虑 应对常用易损消耗件的耐用性 价格比进行统计分析 择优采用 减少运行消耗 4 4维保方便 新建 改造设备等工程项目 必须考虑维保方便 以减少维修开支 七 物业小区工程设备具体怎么管 工程管理者要熟悉和了解物业设备运行的特点1 熟悉各类管路 管线结构 包括空调管路 给排水管路 消防管路 各类电力母线 干支线 电话 电视 监视线缆 各类通风 排风管路等 管路 管线结构的特点是纵横交错 以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置 各类管线通过阀门 插接箱 接线架框等结点 构成网络形式 分布在小区内和楼宇的各个层面 如果将物业比喻成一个生命体 这些网络就是维持生命的供血 呼吸 神经 消化等系统的管线 各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系 因此 熟悉物业设备运行的首要一点 就是花大力气去认识 熟悉 把握这些管线网络 从各类结点入手 顺藤摸瓜 逐步展开 深入 2 熟悉或了解各类驱动转换设备如发电机组 变压器 锅炉 冷水机组 热水器 各类水泵 送 排风机等 由于物业机电设备封闭运行的特点 主要设备不可间断 连续工作 任何一台运转中的设备出现故障 都有可能对整个系统造成重大影响 因而 设备配置一般采用主备方式 但由于各种原因 往往会出现原设计配置不能满足需求 出现备用裕量不足的情况 使设备负荷加重 给运行管理造成较大的压力 针对设备不同的备用裕量 当备用裕量充足时 使主 备设备都保持随时能投入运转的状态 适时调整主 备设备投运时间 是运行管理的要点 当备用裕量不足时 充分挖掘每一台设备的潜力 合理调度机组配置 见缝插针地搞好设备保养 严格控制设备负荷 是设备运行管理的重点 熟悉设备 不仅要熟悉设备的结构 原理 工作方式 更应根据物业运作需求负载的变化 了解各类设备负载能力和调配特点 做到物尽其用 3 熟悉终端设备终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具 如空调风机盘管 用户配电箱 各类照明器具 电视 电话插座 卫生洁具等等 这些设施数量多 分布面广 易损 单台设施的停用 不会影响到系统的工作 易使运行管理人员疏忽 但由于这些设施直接为用户使用 是设备运行管理与用户对话的界面 直接反映工作质量和服务效果 运行管理中不能掉以轻心 因 小 失 大 失去用户的信赖 4 保持设备设施工况运行环境环境是设备运行管理水平的综合表现 由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的 它在 制造 环境 提供服务的同时 又受其影响和制约 没有一个满足物业各类设备运行的环境条件 如电力 温度 通风 卫生等 是不能够使设备发挥最大效率 甚至不能保证其正常运行的 同样 没有一个完善的管理机制 也不可能创造良好的设备运行环境 因此 保持设备设施工况环境既是设备运行体系的组成部分 又是设备运行体系运行的结果 5 技术改造由于受物业结构和运行条件限制 技改在物业运行管理中的地位不十分突出 但随着科技产品的发展和应用 局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法 特别是控制和监测方式的技改 对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用 因此 在物业设备管理中 应大力提倡小改小革 大力提倡 三新 推广应用 滴水成泉 聚沙成塔 克服物业条件限制 发挥科技进步的作用 6 保险物业管理作为新兴的产业 管理寓服务之中 而物管企业又受聘于人 物业管