君悦酒店项目产品定位书.docx

绿城房地产集团有限公司温州君悦酒店项目产品定位书（试行）片区审核：绿杨片区编制单位：温州绿城公司编制日期：2009-3-5120目录第一章项目概况.-3-2-第一节项目基本情况.-3-2-第二节酒店管理（品牌）公司选择.-4-2-第三节酒店整体规划设计情况.-4-2-第四节项目营造计划.-5-3-第二章项目总投资、成本情况.-6-4-第一节酒店的总规模、总投资计划.-6-4-第二节酒店的主要经济指标.-9-6-第三节酒店的成本控制计划.-9-6-第三章酒店功能区域配置情况.-11-7-第一节酒店各功能分区面积及数量.-11-7-第二节酒店客房控制主要指标.-13-8-第四章项目收益情况评估.-16-10-第一节周边同类项目经营情况对比.-16-10-第二节酒店项目收入成本测算表.-16-10-第五章同类型酒店项目对比分析.-18-11-第一节同区域、同级别酒店分析.-18-11-第二节国内同品牌酒店情况对比分析.-20-12-第一章项目概况目的说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。第一节项目基本情况（一）项目地理情况1.城市情况、所在位置温州鹿城广场项目位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近温州的母亲河“瓯江”（全长388KM，由温州湾注入东海），距离市政府约公里，是未来城市主城区的和一级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。东距温州永强机场约27公里（累计开通国内和香港地区航线64条），交通较为便利。本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。温州君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。详见附图。项目区位图项目分期图2.周边现状a、项目范围：北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。c、地面现状：地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层(约92M高)的高层建筑可能对地块有一定影响。d、地下情况：地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。e、土地的完整性：土地为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。3.用地情况本地块规划建设用地约132325m2（含26650的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。（二）项目规划设计条件1.建设用地面积14595.6平方米2.总建筑面积（塔楼）196409平方米3.地上建筑面积（塔楼）147989平方米4.酒店建筑面积67251平方米5.地下建筑面积48420平方米6.机动车位750个（地下）（其中酒店：275个、办公：155个、公寓：320个）7.容积率10.128.建筑密度22.80%9.绿地率21.00%（三）项目现状（须附图）项目现处于设计阶段。（四）项目合作单位情况（独资项目除外）为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备温州本土开发经验和人脉资源的杭州家景房地产开发有限公司，共同打造绿城温州鹿城广场，双方股权比例为：绿城60%，杭州家景40%。杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。其控股的公司有附件家景置业有限公司、温州家景置业有限公司、南昌云翔实业发展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房地产开发有限公司、浙江华瓯创业投资有限公司；对外投资参股的公司有浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同人置业房地产开发有限公司、杭州君和实业有限公司、05、16省道有限公司等单位。第二节酒店管理（品牌）公司选择（一）产品定位与选择酒店管理公司1.产品定位：白金五星级酒店。2.酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。（二）酒店管理公司情况凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。目前，凯悦在中国现有酒店有北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦(阿房宫)酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连和重庆等。第三节酒店整体规划设计情况（一）酒店规划设计情况（须附图）1规划设计项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。详附图。项目规划总图项目俯视图2建筑设计超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。国内施工图配合设计单位为上海建筑设计研究院和浙江绿城建筑设计有限公司。超高层塔楼效果图3室内设计酒店室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室内设计单位。客房平面图客房透视图4景观设计景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。景观平面图下层广场景观方案5专业设计项目整体交通设计委托香港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。厨房洗衣房委托香港FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。（二）酒店规划设计计划（详见附表一）设计分段开始结束方案设计2008年12月建筑设计景观设计样板房设计酒店室内设计扩初设计2009年1月2009年4月30日施工图设计2009年5月1日2009年11月30日方案设计2009年3月1日2009年6月30日扩初设计2009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年6月30日方案设计2009年1月1日2009年5月30日扩初设计2009年6月1日2009年8月30日施工图设计2009年9月1日2009年11月30日方案设计2009年1月1日2009年6月30日扩初设计2009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年5月30日第四节项目营造计划（一）项目营造整体计划表（详见附表二）（二）项目工程营造计划工程阶段开始结束基础工程2009年3月1日2010年12月31日主体工程施工2011年1月1日2012年6月31日外立面施工2011年10月1日2012年10月30日精装修施工2012年5月1日2013年4月30日景观施工2012年12月1日2013年5月30日达到可交付的最后条件2013年6月30日交房2013年6月30日第一章项目概况目的说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。第一节项目基本情况项目地理情况城市情况、所在位置周边现状用地情况项目规划设计条件容积率限高、日照.项目现状（须附图）项目合作单位情况（独资项目除外）第二节酒店管理（品牌）公司选择产品定位与选择酒店管理公司酒店管理公司情况第三节酒店整体规划设计情况酒店规划设计情况（须附图）规划设计建筑设计室内设计景观设计专业设计酒店规划设计计划（详见附表一）第四节项目营造计划项目营造整体计划表（详见附表二）项目工程营造计划土建工程幕墙工程安装工程精装修工程景观工程标识工程.第二章项目总投资、成本情况目的加强对总投资、总成本的把控。第一节酒店的总规模、总投资计划序号区域名称面积（平方米）与客房数的比值1大堂200031008.832大堂吧3宴会厅5000700019.94中餐厅180022506.41项目总投资金额（万元）客房总数（套）比值（万元/套）171715.41350351489.22项目总投资金额（万元）总建筑面积（平方米）客房总数（套）171715.4119640989254350351（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数（表一）温州君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数注：此表说明项目整体规模。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（二）总投资金额与客房总数的比值（表二）温州君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值注：此表说明总投资的强度。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（三）各公共配套面积与客房总数的比值（表三）温州君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值序号区域名称面积（平方米）与客房数的比值5西餐厅150018505.276特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心701000.2810健康区域11行政酒廊3003400.9712SPA2200235014104.0213棋牌室14室内泳池9402.6815室外泳池16会议室A137014504.1317会议室B18公共走道（标准层）1232535.1119电梯厅697519.920厨房13003.71821地下室车道20005.7022合计41040116.92说明：未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。注：说明酒店的基本定位标准。公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：商务酒店的会议服务面积指标强；度假酒店的娱乐功能面积指标强等。（四）客房数量比值及客房总造价（表四）温州君悦酒店各类型客房数量及比值名称数量（套）占总套数的客房总造价备注序号名称总成本（万元）单方成本（元/m2）备注1土地费用264002957.852前期费用5657.32633.843工程费用107564.0912051.37464期间费用财务费用300003361.19计息至03年底，按10.98%年利率估管理费用(建造过程中)2094234.61按开发成本1.5%估5开办费用6合计171715.4119238.95比值（）（万元）普通标准客房2522567272.936716.96说明：其中总造价含：精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。注：说明酒店精装修定位指标。（五）项目总投资一览表（表五）温州君悦项目总投资一览表第二节酒店的主要经济指标（一）酒店主要技术经济指标（表六）温州君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表基地总用地面积14595.6m2其中酒店用地面积14595.6m2塔楼总建筑面积196409m2酒店建筑面积67251m2办公建筑面积27081m2公寓建筑面积53657m2地上建筑面积147989m2地下建筑面积48420m2裙房建筑面积4180m2主楼建筑面积147809m2机动车停车位750个辆（其中酒店：275个，办公155个，公寓320个）说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第三节酒店的成本控制计划（一）项目工程预算费用表（详见附表三）（二）项目精装修工程成本表(按功能分)（详见附表四）（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）（五）项目开业预算情况序号区域2面积（m）占总面积比例造价（万元）占总造价的比例备注1大堂310020000.0347323431.410.0319012大堂吧3宴会厅700050000.0784274361.720.0405504中餐厅225018000.025209961.800.0089425西餐厅185015000.0207272047.780.0190386特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心100700.00112049.790.0046310健康区域11行政酒廊3403000.003809300.440.00279312SPA2350141022000.026329157971319.99791.990.0122720736313棋牌室第三章酒店功能区域配置情况目的说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标，是酒店可比性的直观数据。第一节酒店各功能分区面积及数量（表七）温州君悦酒店各功能分区面积及数量表14室内泳池9400.010532528.000.00490915室外泳池16会议室A145013700.016246753.590.00700617会议室B18公共走道（标准层）123250.1380882979.560.02770019电梯厅69750.0781471686.200.01567620厨房13000.014565166.080.0015442118地下室车道20000.022408383.260.00356322合计410400.45980818441.630.171448说明：1造价指室内精装修成本；2未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。序号名称数量（套）占总套数比值单套造价总造价占客房总造价比值备注1普通标准客房1131150.32763526.233016.030.2375512景观标准客房3普通单人间1391410.40170926.253700.930.2914964景观单人间5行政客套房290.08262151.531494.390.1177026商务套房7豪华套房610.17378958.753583.570.2822528行政套楼层客房40.011396173.05692.190.0545199总统套房10.002849209.23209.230.016480合计351136.1712696.351第二节酒店客房控制主要指标（一）客房类型和数量汇总表（表八）温州君悦酒店客房类型和数量汇总表说明：1造价指室内精装修成本；2未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。序号区域名称面积（平方米）区域单方造价区域总造价备注1大堂3100200011069.083431.412大堂吧3宴会厅700050006231.044361.724中餐厅225018004274.67961.805西餐厅1850150011069.082047.786特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心100704979.1149.7910健康区域11行政酒廊3403008836.46300.4412SPA2350141022005616.971319.99719.9913棋牌室14室内泳池9405616.97528.0015室外泳池16会议室A145013705197.20753.5917会议室B1818公共走道（标123252417.492979.5619准层）电梯厅69752417.491686.2020厨房13001277.64166.0821地下室车道20001916.31383.2622合计410404493.5718441.63（二）各公共配套面积与客房总数的比值（表九）温州君悦酒店各公共配套面积与造价说明：1造价指室内精装修成本；2未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。酒店名称开业时间建筑面积客房数量开房均价客房出租率年收入年利润万和豪生大酒店08年1月12日20000170多间750-760元75-80%香格里拉大酒店09年1月16日52550409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓800-900元说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第四章项目收益情况评估目的预估酒店收益，为项目决策提供依据。第一节周边同类项目经营情况对比（表十）温州君悦酒店周边同类酒店经营情况比对酒店名称开房均价客房出租率年收入年利润A酒店B酒店万和豪生酒店正立面实景图万和豪生酒店侧面实景图万和豪生酒店部分套型装修图香格里拉大酒店立面实景图香格里拉大酒店室内装修图科目时间第一年第二年第三年第四年第五年第六年.财务天数客房间数351351351351351351总间天数出租率出租间天数平均房价（元/间天）客房收入（万元）餐饮收入（万元）其他收入（万元）收入合计192961223944260069275749284022292542财务成本人力成本能源成本维修成本其他成本营业税金成本合计第二节酒店项目收入成本测算表（表十一）温州君悦酒店收入成本测算表税前收入所得税率说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第五章同类型酒店项目对比分析目的了解同类酒店及国内同品牌酒店情况，为项目决策提供依据。第一节同区域、同级别酒店分析（一）周边同类项目规模情况对比（表十二）温州君悦酒店周边同类项目规模情况比对酒店名称开业时间建筑面积客房数量开房均价客房年年利润发展商酒店部分建筑面积客房总数酒店品牌开业时间设计公司原始出让地价出收租入率万和豪生大酒店08年1月12日20000170多间750-760元75-80%香格里拉大酒店09年1月16日52550409间客房+10套附带全套厨房800-900元设施的服务式公寓万和豪生酒店正立面实景图万和豪生酒店侧面实景图万和豪生酒店部分套型室内效果图万和豪生酒店室内实景图香格里拉大酒店立面实景图香格里拉大酒店室内装修图项目名称本酒店A酒店B酒店.项目名称发展商酒店部分建筑客房总数酒店品牌开业时间设计公司原始出让地价面积本酒店绿城集团8.9254万351君悦计划2013年美国SOM26400万元温州格里大酒店拉酒店（温州）有限公司约5.2万409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓香格里拉09年1月16日杭州浙华建筑设计事务所-温州来登酒店温州锦绣酒大公司与浙江宝业建设集团有限公司约4.6万313间喜来登计划2010年浙江大学建筑设计研究院约2827万元（248万/亩）说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。温州喜来登大酒店现状说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。（二）周边同类项目经济指标对比（表十三）温州君悦酒店周边同类项目经济指标项目名称项目总投资项目建筑面积项目单方造价总客房数标准客房总造价客房面积与配套面积比客房数与总投资的比值工期与工程成本（建安工程、设备工程、室外工程、环境工程、弱电工程）的比值本酒店A酒店B酒店.比对说明：1标准客房总造价指室内精装修总成本；2未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。项目项目项目建项目单方总客标准客客房面客房数工期与工程成名称总投资筑面积造价房数房总造价积与配套面积比与总投资的比值本（建安工程、设备工程、室外弱电工程）的比值本酒店171715.41万元8925412051.4元/7351间6716.96万元53.27%489.22万元/套温州香格里拉大酒店4950万元美约5.2万409间温州喜来登大酒店24745.2万元约4.6万313间工程、环境工程、说明：1标准客房总造价指室内精装修总成本；2未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。（三）周边项目功能配置情况对比（表十三）温州君悦酒店周边同类项目功能配置情况对比表酒店名称单人间标准间行政套房总统套房餐饮包厢宴会厅会议室报告厅本酒店A酒店B酒店.酒店名称单人间标准间行政套房总统套房餐饮包厢宴会厅会议室报告厅本酒1411154间1间133个11-店间间温州香格里拉大酒店240间147间21间1间17个合用，共11个温州喜来登大酒店14间268间30间1间11个（此外还有顶层特色餐厅1个，二层中餐厅1个）1个（可分割为二）4个（会议室、多功能厅各2个）酒店名称位置开业时间建筑面积君悦客房面积客房数量君悦客房开房价格上海金茂君悦大酒店浦东陆家嘴金融贸易区中心金茂大厦1999年约10045540555间（(其中含套房34间，外交官套房8间，总统套房2间及主席套房1间)，客房类型共有2243元/晚说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第二节国内同品牌酒店情况对比分析（一）国内同品牌、同类型酒店目录目前，国内已经开业的君悦品牌酒店有北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、广州富力君悦大酒店等三家，其概况如下：53-87层九种，比例为双人床间37%，单人床间55%，套房8%）北京东方君悦大酒店北京市东长安街1号-东方广场中央酒店大楼4-18层2001年10月30825间1600-2000元/晚左右广州富力君悦大酒店广州天河区珠江新城2008年4月11.3万（含部分写字楼）45375间1380元/晚备注：以上开房价格指酒店前台现付价格（优惠价格）。上海金茂君悦酒店上海金茂君悦酒店北京东方君悦大酒店广州富力君悦酒店酒店名称位置开业时间建筑面积君悦客房面积客房数量君悦客房开房价格上海金茂君悦大酒店浦东陆家嘴金融贸易区中心金茂大厦53-87层1999年约10045540555间（(其中含套房34间，外交官套房8间，总统套房2间及主席套房1间)，客房类型共有九种，比例为双人床间37%，单人床间55%，套房8%）2243元/晚北京东方君悦大酒店北京市东长安街1号-东方广场中央酒店大楼4-18层2001年10月30825间1600-2000元/晚左右广州富力君悦大酒店广州天河区珠江新城2008年4月11.3万（含部分写字楼）45375间1380元/晚目前，国内已经开业的君悦品牌酒店有北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、广州富力君悦大酒店等三家，其概况如下：备