房地产合同.doc

案例3北京市富河房地产开发有限责任公司（以下简称富河公司）系“天赐良园”楼盘的开发商，其委托北京德高房地产经纪有限责任公司（以下简称德高公司）销售“天赐良园”的房屋。2002年5月16日吕敏在德高公司人员带领下，参观了天赐良园房屋，并初步决定购买19号楼的132室。次日吕敏到德高公司交纳定金1万元，并在房屋认购单上签字。房屋认购单上注有“签订本认购单后应携带相关证件按时到指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还”及“不予退还”字样。5月23日，吕敏在与德高公司洽谈房屋买卖合同中，因吕敏所欲购房屋的南、北卧室空调室外机位置未预留，而天赐良园物业使用、维修、管理公约中明确规定住户空调室外机要在预留位置上安装，因此，吕敏要求德高公司在购房合同中注明：买方有权在所购房屋的南北两个卧室外墙安装空调室外机。德高公司认为从维护业主整体利益考虑，在合同中补充该项内容可能会给其他业主带来不便，且影响楼房外观美观，因而拒绝了吕敏的要求，故双方未签订房屋买卖合同。后吕敏起诉要求富河公司双倍赔偿返还定金，德高公司承担连带给付责任。诉讼中，德高公司出示的介绍楼房的户型图中，对吕敏欲购房屋的空调室外机位置也无标注。另查明：富河公司对德高公司的委托书内容授权不明。一审法院经审理后认为：房屋订购单系双方预约签署房屋买卖合同的意思表示，签署房屋认购单后，双方均负有履行洽谈合同、签署合同的义务，德高公司收取吕敏的1万元系保证合同订立而收取的立约定金。天赐良园物业维修、使用、管理公约中明确规定“空调室外机安装在预留位置上”，而富河公司没有预留原告吕敏欲购房屋的空调外机位置，德高公司出示的介绍楼房的户型图中，也没有此项标注，顾吕敏要求在合同中对上述两个房间的空调室外机位置予以明确，理由正当；德高公司从维护业主整体利益考虑，以在合同中补充该项内容可能会给其他业主带来不便及影响楼房外观美观而予以反对，并无不妥；双方均履行了就订立合同进行洽谈的义务，虽合同最终未能订立，但非双方过错，因此，收取定金的一方应返还定金。故判决富河公司返还吕敏定金1万元，德高公司承担连带给付责任；驳回原告吕敏的其他诉讼请求。吕敏不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。争议焦点：1、 如何认定房屋认购定金的性质？2、因不可归责于当事人双方事由未能订立房屋买卖合同时，立约定金是否适用定金罚则？1、王某等诉房地产公司提供巴士服务纠纷案 浅析商业广告的性质 【案情简介】 2000年，某市一房地产公司在距离市区10千米的地段开发了一房产项目。之后，房地产公司通过广告，向社会宣传项目的优势和售房的具体事宜。考虑到距离市区较远，且又不通公共汽车的不便之处，在售房广告中，该房地产公司特意声明会为购房者早晚提供免费的巴士。同年底，该市居民王某等人看到房地产公司的广告后，认为该项目的条件尚好，虽离市区较远，但早晚有巴士服务，还是较为方便，遂前去房地产公司商量买房。在协议过程中，王某等人坚持要把免费提供巴士的事宜写入售房合同中去，但房地产公司不同意写入合同，只是声明他们一定按广告上宣传的去做。王某等人随后与房地产公司签订了合同，购买了该项目的房产。 2000年年底，房地产公司感到免费提供巴士一年以来费用太大，遂与住户协商要求中止提供巴士运输，作为弥补，房地产公司为各住户支付一笔交通补助费。王某等众多住户坚持要求房地产公司继续提供免费巴士运输服务。双方协商不成，房地产公司中止了巴士运输服务，王某等众住户遂向法院起诉，要求房地产公司继续提供服务，且赔偿损失。 【法律问题】本案涉及商业广告的性质以及随后房地产公司的声明的法律效力问题。 【法理和法律分析】法院认为，房地产公司为了吸引购房者，在广告中声明为住户免费提供巴士的行为，根据合同法第15条的规定，属于要约邀请，对双方当事人没有法律拘束力。虽然王某等住户在与房地产公司签订合同时要求将免费提供巴士的事宜写入合同，但是房地产公司并未同意，因此，免费提供巴士并非合同的约定义务，王某等住户无权向房地产公司要求其继续提供服务并赔偿损失。2、房屋买卖合同纠纷案 谈同时履行抗辩权 【案情简介】 2004年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2 000万元，第二期支付3 000万元，第三期则在2004年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5 000万元。在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5 000万元。2004年9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(2004年9月1日)7日后，乙公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。甲公司则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。 【法律问题】 本案涉及同时行使履行抗辩权的条件和法律后果。 【法理和法律分析】 在本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房地产所有权移转登记手续，已构成违约；而乙公司也违背了合同约定，在合同约定付款日期7日后仍然没有付款，构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的抗辩权。 从本案情况看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款项共5 000万元。并无违约情形，甲公司并无理由行使后履行抗辩权，因此，其未按期办理房产所有权转移登记手续属于违约行为，应当承担相应的违约责任。但对乙公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产。与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务。由于不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，根据合同法第66条的规定，其有权拒绝支付剩余款项。 （P52、55、60）3、李某诉王某归还房屋案 浅析约定解除及买卖不破租赁 【案情简介】 2003年9月，某资产管理公司聘请王某为其总经理，王某在商谈聘用合同时提出需要解决住房问题，资产管理公司遂于当年10月购买了一套住宅低价租给王某使用，双方订立了租赁合同，合同中约定租期为5年，并约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)，则解除租赁合同”。一年以后，资产管理公司发现王某能力有限，不能满足资产管理公司对总经理管理水平的要求，遂提出不再聘请王某，王某也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。资产管理公司多次要王某交房，遭王某拒绝，后资产管理公司于2004年11月将该房卖给本厂职工李某并办理了登记手续，李某当时并不知情，事后才得知该房屋已出租于王某，但李某因急需住房，不愿再次买房，故其多次要求王某搬出，王某不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求王某归还房屋。 【法律问题】 本案主要涉及的问题是约定解除条款的效力以及买卖对租赁合同的影响。 【法理和法律分析】 在本案中，确定王某是否应当交房，关键在于确定王某与资产管理公司之间的租赁合同是否已经解除。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除方式可分为法定解除和意定解除，意定解除又可以分为协议解除和约定解除权的解除方式。本案涉及的是事先约定解除权的方式。所谓事先约定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使合同解除权，而使合同关系消灭的方式。在本案中，王某与资产管理公司在租赁合同中明确约定，如果王某“不愿意再受聘”于资产管理公司，则解除租赁合同。这就属于事先约定解除权的解除方式。 根据民法通则第62条和合同法第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除条件是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务应当在所附条件成就时失去法律效力的条件。在此案中，王某“不愿意再受聘”于资产管理公司即是租赁合同所附的解除条件。该解除条件并无违法之处，但是在此案中，该条件并没有成就。因为合同约定只有在王某“不愿意再受聘”时，才可以认为条件成就。但事实上，王某是愿意继续受聘的，而只是资产管理公司认为王某能力有限，决定不再聘用王某。所以，从本案看，王某“不愿意再受聘”的事实没有发生，条件并没有成就，资产管理公司无权行使解除合同的权利。在合同不能解除而租期尚未届满的情况下，王某有权继续租用房屋。 当然，资产管理公司作为出租人在将房屋出租给王某以后，并没有丧失对租赁财产的所有权，其仍然享有对出租财产的处分权。也就是说，其完全有权将其出租的财产转让给他人。但根据合同法第229条的规定，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力，这就是“买卖不破租赁”原则。根据这一原则，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承相返还租赁物。从本案来看，尽管资产管理公司已将出租给王某的房屋转让给本广职工李某，但由于资产管理公司与王某之间的租赁关系不应解除，而应继续有效，因此王某所享有的租赁权可以对抗租赁物的新的所有人即李某，这样在承相人王某与受让人李某之间，无须另外订立租赁合同，而因租赁物的所有权的移转自然发生租赁关系。李某成为出租人，而王某仍为承租人，租金的数额及支付方法应维持不变。如果王某曾向原出租人即资产管理公司交付了押金的，王某也无须再向李某交付押金。原租赁合同所约定的5年租期也应保持不变，但在租赁物转让以前已经经过的期限应当予以扣除。 在本案中，需要解决的另外一个问题是承租人的优先购买权问题。根据合同法第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而根据民通意见第118条和城市私有房屋管理条例第11条的规定，此合理期限一般可以认定为“三个月”。但在本案中，资产管理公司在出售房屋给李某时并未在合理期限内事先通知王某，实际上损害了王某的优先购买权，因此，如果王某也想要以同等条件购买此房屋，其可以根据民通意见第118条的规定，请求人民法院宣告该买卖合同无效。 但是，宣告该买卖合同无效并不意味着王某可以以同等条件购买到此房屋的所有权。在此必须明确，由于不动产登记存在公信力(指的是不动产的存在以登记为表征，即使登记的情况与实际权利不符，对于信赖登记的人也不发生任何影响，善意第三人仍可依据登记取得权利)，在此案中，李某明显属于善意第三人，因此，虽然买卖合同可因王某主张优先购买权而被撤销，但李某基于善意基于登记的公信力仍然可以取得房屋的所有权。当然，如果李某属于恶意为之，则王某在撤销买卖合同的同时也可以申请撤销房屋所有权的移转登记。总的来说，我们必须明确一点，债权的产生和消灭与物权的移转是相互区分的，在买卖合同无效或被撤销的场合下，对于动产来说，在标的物已交付的情况下，如果第三人是善意的，第三人可以依据善意取得制度取得动产的所有权；对于不动产来说。在已登记的情况下，如果第三人是善意的，第三人可以依据登记的公信力取得不动产的所有权。案例一：2001年9月26日，贾某出资购买北京万佳房地产开发有限公司（以下称万佳房产）所属的位于北京市通州区怡佳小区房屋一套，双方签订了商品房屋买卖合同。在签订合同时，万佳房产就贾某所购买的房屋内有三根供水管道（一根是热水管道，两根是冷水管道，每根管道的直径约8公分）的特殊状况未对原告履行告知义务。2002年12月1日，万佳房产将上述房屋实际交付给贾某，贾某发现某房屋门厅至厨房有三根供水管道，管道距地面有2.3米。该管道的安装对贾某房屋门厅的使用有一定影响，后经过贾某对该房屋进行装修，现三根供水管道对房屋的使用效果影响不大。贾某为降低三根供水管道对房屋使用造成的影响，支付了一定的装修费用。贾某诉至法院，称所购房屋管道的设置严重影响了其对房屋的室内装修效果，故提出房屋内的三根管道占门厅4.84平方米不应计算面积，并要求万佳房产退回购房款17956.4元作为补偿。万佳房产辩称：贾某所诉是事实，但该管道距地面有2.3米，超过2.2米就应计算建筑面积。贾某提出房屋内的三根管道占门厅4.84平方米不应计算面积，要求退还其部分购房款17956.4元没有法律依据，故不同意原告的要求。但对贾某装修门厅所付出的装修费用，万佳房产愿意补偿1700元。一审法院经审理认为，当事人行使权力、履行义务，应当遵循诚实信用的原则。万佳房产与贾某签订商品房买卖合同是，应对贾某所购买的房屋自门厅至厨房室内有三根水管的特殊状况履行告知义务，其未履行告知义务，应承担相应的民事责任。贾某在对该房屋门厅的管道进行装修时，确实支出一定费用，对此，万佳房产应给贾某适当的经济补偿，其数额酌定为2500元。贾某提出房屋内三根管道占门厅面积4.84平方米不计建筑面积，要求万佳房产退回购房款17956.4元作为补偿，没有依据，不予支持。依照中华人民共和国合同法第6条之规定，判决北京万佳房地产开发有限公司给付贾某经济补偿费2500元。宣判后，双方均表示接受判决，不上诉。案例分析：涉及内容：预售楼房是未告知设计不合理，后影响使用的情况处理。争议焦点：开发商预售楼房时未履行合理告知义务，是否要承担赔偿责任？（1） 房地产开发商预售楼房是应履行合理告知义务。（2） 未履行告知义务给对方造成损失应承担赔偿责任。（3） 赔偿额应相当于因违约所造成的损失。案例二：胡某（原告）与金某是夫妻，1997年11月夫妻购买了胡某单位分配的楼房一套。1998年7月金某死亡。1999年4月胡某与李某签订协议，约定胡某将该楼房以8万元出售给李某，先付6.5万元，于2001年5月办理房产过户手续。待胡某办理完过户手续后，李某再付1.5万元。协议签订后，李某给付胡某6.5万元。1998年12月，李某对房屋进行装修后入