99版建设工程施工合同简注.doc

只有更透彻地理解合同才能更有效地履行合同，现结合合同履行手册、现行建设工程施工合同（GF19990201），将合同签订及履行的部分要点交底如下，希望对于分公司及项目部编制“合同交底”有所帮助：一、合同封皮：现行合同版本为（GF19990201）版本，由建设部、工商行政管理局制定，为1999年12月版本。07版合同通用条款比较适用于清单计价规范，相比之下，不如99版“通用条款”适用现行建筑市场，因此07版合同未被推广开。封皮中只能添加工程名称，最好不要调整其他内容。 二、第一部分 协议书：1、发包人（全称）：注意是否与招标文件、三证一书一致，是否分公司、子公司。2、工程名称：注意是否与招标文件、三证一书、图纸一致。3、工程内容：可以简单标明结构类型，建筑面积，单体、群体情况，详见附件一。4、承包范围：很重要，必须明确承包内容，分部分项内容越详细越好，不在承包范围内的内容最好也在此明确。相对应保修书里应明确保修范围。5、合同工期：工期数一定要计算准确，开工、竣工日期都应算在内。竣工日期在合同里定义为完成承包范围内工程的绝对（合同工期推算的竣工日期）或相对日期（合同工期加工期顺延推算的竣工日期）。因此，付款节点及保修金返还日期要以“竣工之日”为准。有的甲方会在此处附加节点（如：xx年xx月xx日前具备装修条件），工期顺延办理要注意上述节点。6、工程质量标准：质量标准只有“合格”，泰山杯、鲁班奖只能作为质量目标。7、合同价款：大小写必须一致，可调价格合同应标明“暂估价”，金额后注明“以竣工结算审定为准”。8、组成合同的文件：应该核对其顺序，有的甲方会把之前签订的补充协议或招标文件、投标文件的顺序调前，这就要注意是否上述文件中有不利于我方合同履行的苛刻条款。9、签章栏：发包人住所、电话、传真、邮政编码等内容需要填写清楚，对于部分甲方恶意拖欠工程款、拖审结算、拖延签证联系单等行为，需要采取邮寄、传真、公证送达等其他方式保留记录。备案合同是指需要合同审查部门审查盖章、具有法律效力的“白合同”，争取将备案后的合同正本交由集团公司受控保存。合同审查章一般盖在签章栏下方，也就是有些合同中补充添加的“鉴证机关”。三、专用条款：1、合同文件组成及解释顺序：首先要与协议书对应检查解释顺序，然后核对排序靠前的补充协议、招标文件的不利条款。2、适用法律和法规：除合同法、建筑法、招投标法、清单计价规范、省市相关规定等以外，最好争取添加入建设工程价款结算暂行办法（财建2004369号文）。但是如果要将竣工结算审计争端防患于未然，必须在“九、竣工验收与结算”中明确补充审理时限、一审定案、等等具体内容。3、双方一般权利和义务：注意合同中甲方、监理的授权委托人及他们的权限，是否有准许开工停工、签证核发、进度结算签认、工期顺延签认等权限。合同履行资料中的甲、乙方、监理授权只是对于不明确或不具体的授权进行确认，需要合同授权委托人签字，争取加盖红章。监理的授权需要甲方认可。4、发包人工作：三通一平时间、水电供应点及施工手续完成时间要约定清楚，满足条件才具备开工条件。5、承包人工作：注意相关工作完成需要费用，争取甲方承担，如：甲方要求的房屋设施、环卫噪音管理费、特殊要求或延期的成品保护费用、特殊安全文明要求（省级、市级、示范工地）、垃圾外运、由于甲方提供资料有误造成地下管线构筑物古树名木等损坏赔偿费用及相关保护费用，等等。分包商的成品保护、垃圾清运应约定由其自行负责。6、合同价款与调整：分三种情况：固定价格、可调价格、成本加薪金。第三种目前为止没有使用，多采用一、二种。风险范围：固定价格又分为固定总价和固定单价，风险相对较大，其中，尤以固定总价风险最大。固定价格合同应注意价款包括的风险范围。根据建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008条文说明，4.1.9“根据我国工程建设特点，投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险，如管理费和利润；应由限度承担的是市场风险，如材料价格、施工机械使用费等的风险；应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。本规范定义的风险是综合单价包含的内容。根据我国目前工程建设的实际情况，各省、自治区、直辖市建设行政主管部门均根据当地劳动行政主管部门的有关规定发布人工成本信息，对此关系职工切身利益的人工费不宜纳入风险，材料价格的风险宜控制在5以内，施工机械使用费的风险可控制在10以内，超过者予以调整，管理费和利润的风险由投标人全部承担。”本条适用于固定价格合同，在合同谈判时应作为参考。人工费、机械费应对应省市相关政策调整，措施费应根据工程量变化而相应调整。当甲方采用按建筑面积固定综合单价时，尤其要注意认真核对承包范围、核算预期成本，并要保留该固定单价核算依据（人工费单价、主要材料单价、措施费等），作为日后调整依据。调整幅度：根据建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008条文说明，工程量变化幅度对综合单价的影响4.7.5“1、当工程量清单项目工程量的变化幅度在10以内时，其综合单价不做调整，执行原有综合单价。2、当工程量清单项目工程量的变化幅度在10以外，且其影响分部分项工程费超过0.1时，其综合单价以及对应的措施费(如有)均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。”在合同谈判时就应参照上述标准，约定调整范围对己越有利越好。可调价格方式和固定价格方式调整部分要明确所采用的计价方式：96定额、03定额、安装定额、修缮定额、市政定额、其他及相对应价目表；工程类别划分、取费等级、土建、安装、装饰分别的人工费，外地施工要注意所使用的地方定额及相关条件。其他调整因素：通用条款、图纸会审、设计变更、经济技术签证、工作联系单、洽商记录、地质勘察报告与现场不符、批准的施工组织设计和施工方案，等等。7、工程预付款：根据建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008条文说明，4.5.1“工程预付款的额度：原则上预付款比例不低于合同金额(扣除暂列金额)的10，不高于合同金额(扣除暂列金额)的30”。争取“预付款不扣回，竣工抵作工程款”。8、工程量确认：双方约定每月某日为进度结算提报时间，并应约定发包人应在5天内审核完毕。对于节点付款，应约定为该节点完成时点，而不是“完成且经相关部门验收合格”时点，而且应分设竣工之日和结算审定日的节点，不能二者同时具备作为一个节点。竣工资料提交应在竣工结算审定后，不应作为一个付款节点或付款条件。9、工程款（进度款）支付： 按月进度付款：应标明每月结算提报时间、发包人审核时间、付款时间，时间间隔不宜超过5天。按节点付款：分栋按基础、地下室顶板、每3层（多层）、每5层（小高层、高层）、封顶，砌体、装饰、安装等应按进度付款。支付比例：建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008条文说明4.5.6“发包人应在批准工程进度款支付申请的14天内，向承包人按不低于计量工程价款的60，不高于计量工程价款的90向承包人支付工程进度款”。应付承包人工程款=审定结算造价-与结算造价相对应的发包人供应材料和设备折款。甲供材按进度结算分析量扣减。不设“竣工验收合格”节点，该节点易被混淆为综合验收。99版建设工程施工合同中“竣工之日”专指承包人完成承包范围内工程的绝对或相对日期。对于甲方分包工程较多、甩项较多的工程可以以“交付使用”作为节点。“竣工资料交付”也不应作为付款节点，竣工资料交付应在竣工结算审计完成后。作为竣工存档资料的组成部分，质保金：质保金一般不超过应付承包人工程款的5%，返还时限为“竣工之日起一两年内付清”。注意“竣工之日”与“质保期满”的区别，对于建筑工程来讲，“质保期”=“地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的该工程合理使用年限”即50年，“质保期满”不能作为质保金返还时点。超出两年返还的，必须约定按比例返还节点，将节点时间靠前，返还比例前倾。对于发包人有防水保修期要求的，必须注明“除防水工程质保金外质量保修金应于竣工之日起一两年内付清，防水工程质保金待防水保修期满10日内付清。”10、发包人供应材料设备：可参照通用条款第27款拟定，该条款符合承包人利益。通用条款27.6约定“发包人供应材料设备的结算方法，双方在专用条款内约定”，甲供材料价格应在附件中予以确认。甲供材料如商品砼属后检测的产品，应约定其质量问题所造成的一切损失由发包人负责。11、违约：违约责任发、承包双方应对等，发包人针对承包人质量、工期提出的违约金比例，承包人也同样可针对发包人工程款、结算审定提出同等比例违约金。注意违约金应设置上限，不应超过3%。质量违约责任尽量不要出现违约金，出现质量问题承包人负责维修，直至达到合同约定合格质量目标，所发生的费用由承包人负责，工期不予顺延。12、合同份数：一般要求正本两份，发、承包方各执一份，副本六份，各执三份。有特殊要求的应与发包人协调好增加副本，不能占用我们应留存的份数。合同返回受控后，正本合同经营发展部留存，副本分别给分公司、项目部及经营发展部投标留存。四、附件：1、附件一 承包人承揽工程项目一览表：按单体分别填写单位工程名称、建筑面积、结构、层数、开工日期、竣工日期。上述内容为必须填写项目，需认真核实填写。2、附件二 发包人供应材料设备一览表：材料设备品种、规格型号、单位、数量、单价、质量标准应认真核对填写，供应时间、送达地点需按进度提报计划表。五、保修书：地基基础工程和主体工程为设计规定合理使用年限，一般为50年；防水、外墙防渗漏一般为5年；装修、水电暖安装、配套一般为2年。所以，“质保期满”这种模糊概念不能作为质保金返还的节点。另外，质保金返还不能写“XX之日后”，应为“XX之日后（起）xx日内”。对于不按照合同范本起草的合同往往违约责任特别多，不符甲方要求就违约罚款。这种甲方与合同能避则避，如果确定要接，需要字斟句酌，认清违约责任。关于加强合同签订管理的通知为规范合同签订程序，加强合同审查力度，尽量避免合同签订过程中的低级错误，对于合同签订管理中的细化要求再次着重重申： 1、招标文件由参与招投标的分公司、子公司负责领取。领取招标文件后将原件送经营发展部备案，以备投标、合同签订等事项。 2、工程中标后5天内，分公司依据招标文件、投标文件、图纸等将合同草拟好，并报经营发展部审核。合同内容着重注意发包人名称、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、支付方式、甲供材料、违约责任、甲方单独分包约定、补充条款、保修期限及保修金返还时限等内容。 3、合同文本参考工商局制定的（GF-1999-0201）版建设工程施工合同，合同正文采用宋体四号字体，条款名称作加粗处理，条款内容中下划线部分采用隶书四号字体加粗；段前缩进2个字符；每条款结束必须使用“。”结束，且下划线到此为止。一般情况下“通用条款”所占页码为第3-22页。 4、“第一部分 协议书”中发包人、承包人内容中住所（工商注册）、电话、传真、邮政编号应填写清楚，还应增加“电子信箱”一项。 5、“承包人承揽工程项目一览表”必须分单体按建筑面积、结构、层数、工程造价、开工日期、竣工日期等填写明细。 6、分公司在与发包人（由项目管理公司负责的也要经发包人过目）商谈草拟合同过程中随时将变动部分报知经营发展部。合同洽商好后，分公司合同管理人员将分公司经理或分管副经理签字审批的“合同评审表”（见附表QWJ/IV-JY.01）报经营发展部。 7、经营发展部