库区码头陆域配套工程可行性研究报告.docx

库区码头陆域配套工程可行性研究报告库区码头陆域配套工程可行性研究报告目 录1 总论11.1 概述11.2 编制研究报告的主要依据21.3 研究内容和工作范围22 项目建设的必要性42.1 某县旅游业发展前景42.2 某县上集镇旅游业发展前景42.3 上集镇旅游业带动相关产业的发展52.4 上集镇城区综合码头陆域拓展必要性53 建设规模74 建设方案84.1 规划布局方案84.2 建设内容及规模84.2.1 土石方工程94.2.2 道路工程94.2.3 给水工程94.2.4 排水工程94.2.5 中水管网工程104.2.6 电力工程104.2.7 电信工程104.2.8 燃气工程114.2.9 路灯工程114.2.10 绿化工程114.2.11 其他公建设施114.2.12 征地拆迁安置工程115 环境影响评价125.3.1 项目建设对环境的影响125.3.2 项目建成后对环境的影响125.4.1 施工期间环保措施136 项目组织实施157 项目实施进度198 投资估算与资金筹措208.1 投资估算208.1.1 投资估算的依据208.1.2 有关说明208.2 资金筹措229 工程效益评价239.1 评价依据及原则239.1.1 评价依据239.1.2 评价原则239.2 国民经济评价239.2.1 投资费用239.2.2 效益计算249.2.3 国民经济评价指标259.3 财务运行状况分析259.4 综合评价2510 风险分析与对策2710.1 风险分析2710.1.1 市场风险2710.1.2 融资风险2710.1.3 投资风险2710.1.4 社会影响风险2810.1.5 政策环境风险2810.1.6 环境影响风险2810.2 风险对策2810.2.1 市场风险对策2810.2.2 融资风险对策2910.2.3 投资风险对策2910.2.4 社会影响风险对策2910.2.5 政策环境风险对策2910.2.6 环境影响风险对策3011 结论与建议3111.1 结 论3111.2 建 议31附 图库区码头陆域配套工程可行性研究报告1 总论1.1 概述某县地处豫鄂陕三省七县结合部，因淅水纵贯境内形成百里平川而得名，是南水北调中线工程核心水源区、渠首所在地、国家生态安全战略要地，全国移民大县、国家扶贫开发重点县、西部大开发政策延伸县、河南省首批扩权县。全县国土面积2820平方公里（折423万亩），其中，耕地面积102万亩。南水北调中线核心水源区面积2616平方公里，占全县国土总面积的92.8%。辖4个乡（大石桥乡、毛堂乡、西簧乡、滔河乡），11个镇（荆紫关镇、寺湾镇、上集镇、香花镇、九重镇、厚坡镇、仓房镇、马蹬镇、金河镇、老城镇、盛湾镇），2个街道（龙城街道、商圣街道），总人口67万。某县历史悠久，文化灿烂，风景名胜众多。荆紫关明清古建筑群是北方13省唯一完好的古建筑群，2001年5月，被命名为全国重点文物保护单位；千年古刹香严寺始建于唐代开元年间，与白马寺、相国寺、少林寺并称“中州四大名寺”，是大唐高僧慧忠国师的道场，唐宣宗李忱为躲避宫廷内乱，曾隐居于此，落发七年。寺内的大雄宝殿至今仍完整保存着盛唐时期中原地区最大的壁画，其艺术和学术研究价值均属一流。同时，被誉为“亚洲的水库之王”、“流动的黄金海”、亚洲最大的人工淡水湖丹江水库，雄伟壮观的天下第一渠首南水北调中线工程渠首，奇峰林立、迂回曲折的丹江小三峡，飞瀑鸣泉的世外桃源坐禅谷，如梦如幻的神奇世界八仙洞，被誉为绿色海洋、天然氧吧的龙山景区等秀美景点遍布全县。其中“渠首-丹江-香严寺-坐禅谷-丹江大观苑-荆紫关”成为全省推荐的八大特色旅游线路之一。随着南水北调中线一期某大坝加高工程的完工蓄水，某水库的航运条件得到进一步改善，通过水运到某县的旅游客流量将会大幅度增加。作为某县最大的客运码头-上集码头水域部分已于2012年建成，是某县的重要咽喉和旅客来往的主要集散地，对于某县旅游产业的发展起着关键性作用，但因各种原因，该码头的陆域配套设施建设进度大大滞后，导致上集码头只起到供旅客上下船作用，其单一的功能严重影响了某县生态旅游产业的发展。为此，某县人民政府规划通过对上集码头后方土地资源进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源来用以发展码头陆域配套设施建设，提升某县旅游产业的档次和效益。根据某县总体规划分区规划，完成整合后的地块将分别定性为水产品批发交易市场、旅游接待中心、康复养老中心、麒源旅游大厦、物流仓储中心、船舶养护中心六大功能分区用地进行征用，同时配套建设园区主要道路、加油站、停车场等基础设施建设。受某县航运服务中心委托，我院编制完成了库区码头陆域配套工程可行性研究报告，拟尽快启动上集码头陆域配套工程建设。1.2 编制研究报告的主要依据（1）某县城乡总体规划（2011-2030)；（2）某县土地利用总体规划(2006-2020年)；（3）南水北调工程某库区河南省某县上集综合码头复建工程初步设计，2009年5月；（4）某县旅游业发展“十二五”规划；（5）库区码头复建工程设计合同；（6）项目建设单位提供的其它相关材料。1.3 研究内容和工作范围（1）研究内容：本报告重点研究项目建设的必要性、建设规模、建设方案三个方面；此外还对环境保护、项目进度安排、投资估算及经济效益进行了分析。（2）工作范围：上集码头、上九路之间与码头范围对应的的陆域配套设施建设。32库区码头陆域配套工程可行性研究报告2 项目建设的必要性2.1 某县旅游业发展前景根据某县旅游业发展“十二五”规划，某县将着力打造9大精品景区。某县将围绕“水、都、寺、街”特色，建成1个4A级旅游景区（渠首），4A级旅游景区（丹江大观苑、香严寺、坐禅谷、荆紫关古镇），形成人文景观与自然景观交相辉映的旅游产品体系。到2015年某县游客接待量达500万人次，年创综合效益达25亿元，占到全县国民生产总值的10%以上，旅游业发展水平位居全市前列，成为国际知名国内一流的旅游目的地。完善和丰富旅游产业链，使“吃、住、行、游、购、娱”六要素和谐发展、互相促进，全县建成旅游客运公司2家，游船公司2家，旅行社5家，4家四星级宾馆，星级农家乐100家，旅游商品生产企业5家。建立健全全县旅游发展管理机制，积极引进和培养中高级旅游经营管理人才，提高从业人员素质和旅游管理水平。到2015年，旅游直接从业人员达到10万人以上，中高级旅游管理和经营人员在旅游从业人员中所占的比重达到10%。2.2 某县上集镇旅游业发展前景某县将构建“一心、两带、三组团、五景区”旅游空间格局。某县城作为一级综合性旅游接待服务中心，要强化旅游城市理念。逐步把县城建设成为与县域内自然风光、人文遗产相匹配的旅游新城，全县的旅游观光服务中心。东带：以省道335为轴线，联结县城马蹬香花九重。西带：以国道209、县道003、县道011为轴线，联结荆紫关寺湾大石桥滔河盛湾仓房。三组团为北部组团、中部组团和南部组团。某县上集镇即位于三组团中的中部旅游组团。上集镇将大力发展旅游服务、娱乐设施，加强购物中心建设，全面提升接待与服务水平。开发楚都文化观光游、山水城市休闲购物游、湿地生态游、特色农业休闲旅游。强化与西峡县城及其由此通过的高等级交通线路的联系，形成与伏牛山互补、共赢发展局面。2.3 上集镇旅游业带动相关产业的发展随着三峡后续规划总体规划的实施，库区旅游业面临进一步发展机遇。国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，旅游业发展仍属于上升期。旅游业的关联作用强大，综合效益强，其直接涉及旅店、餐饮、批发、零售等诸多行业的发展，间接的带动农业、工业的发展。同时，由于旅游业的就业门槛较低，对劳动力需求量大，因此，旅游业的发展也带来了更多的就业岗位，在一定程度上缓解了地方就业压力。某县迎着库区旅游业大发展的良好时期，凭借着自己得天独厚的自然条件和丰富的旅游资源，计划2015年实现了旅游接待人次突破500万，极大地促进了当地酒店、餐饮、零售行业的营销利润和就业人数的提高。然而，服务和零售行业的地区发展不平衡，基础设施滞后的问题也日益突出。2.4 上集镇城区综合码头陆域拓展必要性 某县上集镇人民政府为了利用旅游优势进一步促进某县整体发展，委托哈尔滨工业大学做了控制性详细规划，将上集镇共分为南区、北区和核心区。上集城区是旅客来往的重要集散地，拟建上集城区综合码头所在港区是某县的重要咽喉要港。上集码头主要服务对象为旅游客运群体，建设1个旅游客运泊位，年通过能力150万人次/年。码头的建设不仅提高港口客运通过能力，更是为某县水上旅游、生态旅游的发展添砖加瓦，也是上集城区规划交通建设中浓墨重彩的一笔。 上集镇所在库区暂无专用客运泊位，拟建上集城区综合码头是连接库区水上旅游和上集城区生态旅游的唯一衔接通道。拟建码头紧邻上集镇城区控制性详细规划的核心区和南一区。 为了集约用地、更有效资源配置，某县人民政府决定将码头陆域建设纳入上集城区统一建设，码头陆域不再单纯的只是客运泊位建设所需客运站房、停车场等，码头陆域纳入城区统一建设后，不仅具有旅客进出港口功能，还必须带动旅游业及相关产业的发展。陆域功能区布置还需要结合旅客旅行要求和特点分区布置。由旅游业发展联动作用，上集镇特色水产品、地方土特产、旅游工艺品、地方特色收藏品等相关产业也会相继发展壮大，由此而产生的水产品批发交易市场、旅游接待中心、生态旅游保健场所、旅游酒店、旅游物资存储中心、旅游船舶年检地及养护中心等等也将应运而生。根据某县人民政府相关主管部门意见，结合某县城区控制性详细规划，拟将在上集码头后方陆域陆续进行促进某县上集镇城区经济及旅游业发展的配套设施的建设。库区码头陆域配套工程可行性研究报告3 建设规模库区码头陆域配套工程总用地面积224095 m2，主要包括水产品批发交易市场、旅游接待中心、康复养老中心、麒源旅游大厦、物流仓储中心、船舶养护中心六大功能分区。本项目的工程建设内容为园区内场平、道路、加油站、停车场、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。库区码头陆域配套工程可行性研究报告4 建设方案4.1 规划布局方案本项目建设用地南起上集客货运码头，北至城市干道上九路，西起客运码头梯道，东抵货运码头坡道端部，总面积224095 m2。本区用地布置为水产品批发交易市场、旅游接待中心、康复养老中心、麒源旅游大厦、物流仓储中心、船舶养护中心六大功能分区，同时建设园区道路、停车场、加油站等公用设施。见下表4-1。表4-1 各分区用地一览表序号名称用地面积（m2）备注1水产品批发交易市场333002旅游接待中心233693康复养老中心219334麒源旅游大厦268455物流仓储中心686686船舶养护中心66607公用停车场66608加油站66609园区道路30000总计4.2 建设内容及规模本工程建设内容主要包括土石方（场平）工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程（加油站、停车场）。4.2.1 土石方工程本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，场平工程土石方量挖填合计约为130万m3。4.2.2 道路工程工程区北侧紧临已建成的城市主干道上九路，区内设3条纵向道路与上九路连接，各功能分区通过3条横向道路连接，各分区内道路均呈环形布置。行车道路面宽度714m。行车道结构自上至下依次为：24cm厚C30水泥砼、18cm厚6%水泥稳定砂石、18cm厚3%水泥稳定砂石、路基压实度不小于95%。人行道结构自上至下依次为：3cm厚高强砼彩砖、3cm厚1：2水泥砂浆、15cm厚C15水泥砼、路基压实度不小于90%。道路路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为2%，人行道横向坡度为1.5%，一般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双蓖，雨水口连接管径600mm。园区道路用地30000m2，约占项目总用地面积的13.4%。4.2.3 给水工程工程区给水管道随道路一起敷设，形成给水环状管网。给水管道总长3000m，采用球墨铸铁管，管径为DN200mmDN400mm。给水管埋设于人行道下，埋深大于0.8m。此外，按规范要求设置消火栓，间距不大于120m，重点地段不大于80m，完善建筑消防设备的配置，加强保养与维护。4.2.4 排水工程 工程区的排水工程包括雨水干管工程、污水干管工程，沿各分区地块周边道路工程布置，不包括各建设分区内的排水管网系统，排水工程采取雨污分流制，并结合道路及竖向规划进行建设。1、雨水管网工程规划考虑到雨水管网应尽量收集周边地块的全部雨水，并为其它管线埋地留足适当空间。雨水以就近排放为原则，充分利用现状河流沟渠，经整治后作为片区排水主要通道，同时在道路中间埋雨水干管，规划雨水管管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，管径为D600mmD2000mm, 雨水管道总长3000m。2、污水管网工程规划污水管道埋设在单侧人行道下，污水管道管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，污水管径为D300mmD400mm。埋深控制在1.54.5m, 污水管道总长2800m。4.2.5 中水管网工程 规划中水管道埋设在绿化带下，中水管道管材采用UPVC管，管径为D200。埋深控制在1.02.0m，中水管道总长2500m。4.2.6 电力工程供电线路区内10KV配电线路成环状与道路平行设置，一般设于道路一侧人行道下。110KV高压进线采用电缆与架空线相接合的铺设方式，规格为800*800mm及1000*1000mm两种。110KV同塔双回路架空线沿线预留30米的高压走廊。10KV及以下线路原则上采用电缆埋地铺设，电缆管（沟）与道路应同期施工。4.2.7 电信工程工程区内主要电话通信网路采用光缆接入方式，考虑其它通信业务的要求，布置通信管道适当放大规格，沿北侧纵向道路铺设26孔或36孔电信管道4.2.8 燃气工程区内燃气管道采用中压一级管网系统，用户通过设置箱式调压器调压。燃气管道沿道路呈环状布置，管材采用球墨铸铁管，管径D100mmD200mm。4.2.9 路灯工程工程区内道路沿线布置双排路灯，采用单杆双挑的灯杆形式，两侧路灯电缆均位于两侧绿化带内；灯杆高10m，杆距30m，车行道侧选用400W高压钠灯，平均照度为331X；人行道选用250W高压钠灯，平均照度为151X；电缆穿DN50或DN75镀锌钢管埋设，埋深为路面下0.7m。4.2.10 绿化工程工程区的绿地主要分为两部分：沿道路展开的线形绿化带和加油站内绿地、停车场靠市政道路侧绿地。线形防护绿地主要在道路的中分带及两侧的侧分带分布。工程区绿化面积可达12000m2。4.2.11 其他公建设施工程区内拟建设加油站1座，占地面积6660m2，建设大型公共停车场1座，占地面积6660m2。4.2.12 征地拆迁安置工程工程用地位于库区码头与城市干道上九路之间，总占地面积224095m2。市民居住房屋的拆迁以就地安置为主，征地费用以现金补偿为主，企业厂房以现金补偿为主。5 环境影响评价5.1 采用标准（1）中华人民共和国环境保护法，2008年4月29日；（2）中华人民共和国水污染防治法，2008年2月修订；（3）中华人民共和国大气污染防治法，2000年4月修订；（4）中华人民共和国环境噪声污染防治法，2008年4月29日；（5）工业企业厂界噪声标准（GB12345-2008）；（6）工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）。5.2 建设地区的环境现状本工程位于某县上集综合码头后方，目前该地区大气环境质量符合环境空气质量标准二级标准的要求。5.3 项目对环境的影响5.3.1 项目建设对环境的影响项目施工期间对环境所造成的不良影响主要包括：（1）建筑工地的扬尘对大气造成一定程度的影响；（2）施工机械的噪声污染；（3）施工车辆对路面的污染；（4）建筑污水排放造成一定程度的水污染；（5）施工引起一定程度的植被破坏和水土流失；（6）建筑工人所产生的生活垃圾和生活污水。5.3.2 项目建成后对环境的影响项目运行期间对环境的影响主要表现在：生活垃圾和生活污水。5.4 环境保护措施5.4.1 施工期间环保措施在施工期间，主要的环保措施包括：（1）施工单位应制订文明施工的技术措施，加强管理，做到合理安排、计划实施，尽最大努力使施工对环境的影响减小到最低程度；（2）施工场地及临时施工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染；（3）运土要求使用防漏运载车，运土车辆必须按规定做到密封、覆盖、外观整洁，在车辆上路前还应采取措施冲洗车轮，以防止泥土对道路景观的破坏；（4）统一规划取土/弃土场地，禁止乱挖乱填，严格控制工程破坏植被的面积，而且工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡等的植被覆盖，可以先植草再种树，以促进植被的恢复，并形成多层植被的形式；（5）对于工程建设过程中平整土地等活动所产生的工程渣土，应尽量加以利用，如用以修路或低洼填埋等；（6）对于施工过程中所产生的建筑垃圾和其他废弃物，应统一收集，并及时运送到垃圾处理厂；（7）施工场地应执行建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）的有关标准，加强对施工机械、运土机械和车辆的维修保养，减轻噪声污染。5.4.2 项目建成后的环保措施项目运营期间的环保措施主要有：（1）合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾，并安排全密闭式的垃圾收集车和运送车，定期收集垃圾，送往附近的上集镇垃圾处理场。（2）生活污水经排污管道排入市政污水管网，粪便经化粪池处理后排入污水处理厂管网。（3）加强区内的绿化建设，以美化景观环境，并减轻噪声污染。5.5 环境影响评价本项目在施工和建成后将对环境产生一定程度的不良影响，尤其是在建设开发过程中必须采取严格的措施以降低对环境影响或破坏程度。库区码头陆域配套工程可行性研究报告6 项目组织实施6.1 建设管理模式为了保障项目的顺利实施，本项目将采取代建模式进行运作，即由某县人民政府委托某县航运服务中心负责项目建设管理工作。该中心作为建设单位对外行使项目业主职责，负责融资、工程建设管理等各项具体工作，确保工程质量达到合格或合格以上标准。某县人民政府对项目建设管理行使政府职权，全面监督工程建设的全过程。6.2 项目建设成本控制本项目建设成本包括三部分：工程费用、其他费用及建设期贷款利息。（1）工程成本控制工程费用包括项目区域内土石方工程、道路工程、水电管网工程、公建设施工程等。代建单位对项目建设方案进行招标，并进行方案论证优化后报规划等相关部门批复。在批复方案基础上进行施工图设计、报批和预算编制，预算以财政等相关部门确定下浮比例后作为控制价进行最低价公开招标，中标价为最高决算费用，超支不补。代建及监督部门严格按照有关法律法规对工程进行管理，在保证项目目标实现的基础上严格控制工程费用。（2）其他费用控制工程建设其他费用包括征地拆迁补偿费用、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、其他有关规费。代建单位应严格根据有关规定招标选择合同单位。投标单位资质等条件相近时尽可能采用最低价中标，以节省成本。其中征地拆迁补偿费包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费（含有关设施迁移费）和征用土地需缴纳的各种规费及工作经费，包括新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地测量费、办理用地手续费、委托征地服务费、征地拆迁管理费、征地后使用前的土地管理费。土地费用占项目总成本比例大，是成本控制的关键环节，是代建单位协调能力的真正考验，同时对保证项目目标的实现也起到至关重要的作用。控制方法是严格按国家规定进行征地拆迁、安置和招标，避免不必要浪费，以达到控制成本的目的。（3）建设期贷款利息费用控制本项目的建设成本拟采取按实结算的开发管理体制，即政府授权某县航运服务中心代为运作，按实际发生项目及其费用进行结算。利用价值工程等方法对整个项目在开发时序和资金组合上统筹考虑，如先由代建单位通过银行贷款解决，发生的建设期贷款利息拟由政府安排专门资金解决，获取的土地出让金收入优先用于偿还贷款本金等，以尽可能节省财务费用。6.3 项目融资与资金管理（1）融资渠道本项目资金需求量较大，除了自有资本金以外，尚应多方筹资。考虑本项目的性质和特点，项目可能融资渠道主要包括： 政府资金，作为项目资本金投资； 国内商业银行贷款资金； 国家开发银行长期贷款资金； 信托投资公司投入的资金； 投资基金公司投入的资金； 国内其他企业等组织机构投入的资金。（2）资金管理本项目资金管理工作主要包括：单独设立帐目进行工程成本核算工作，以便今后对工程收支进行审计。代建公司应按月或季度向政府报送工程投资计划表、投资完成情况表、资金使用情况表及其他相关报表。 本项目建设资金来源有两个方面：政府支付的土地开发费用；根据工程建设进展由代建单位向金融机构的融资。代建单位应在每年年底向县政府报送下一年度工程开发建设计划和融资计划。用于项目开发建设融资产生的财务费用全部计入项目开发建设成本。代建单位应严格按照有关法律法规的规定，管理和拨付项目开发建设资金。代建单位每月或每季度应向政府报送工程建设资金的使用情况、融资情况等资料，供政府定期或不定期督查使用。6.4 工程建设管理项目代建单位某县航运服务中心应参照财政投资性工程管理的程序具体负责工程项目的立项、勘察设计、招投标、手续办理等前期准备及现场施工组织、竣工验收、工程档案移交、决算、备案等管理工作。工程项目的发包应严格按照国家及河南省招投标管理办法实施，个别项目因配套时间紧急，需进行议标的必须经过某县人民政府、某县航运服务中心（原某县航运管理局）同意。招投标具体工程程序应遵守某县的相关管理规定。工程招投标过程中，政府建设主管部门、财政审核部门、监察局、招投标管理部门应派人全过程参与和监督。工程施工合同由代建单位与中标单位签订，合同原件必须各送一份存档于县人民政府、某县航运服务中心及财政主管部门备案。工程施工过程中，代建单位应严格履行建设单位的职责，做到精心组织、科学管理，确保工程按照工程建设的进度安排，保质保量，按期完成。遇较大工程问题的工程例会应通知政府派员参加，以便缩短决策时间，加快审批速度，提高办事效率。代建单位在工程建设过程中应加强与政府相关局、办联系沟通，定期汇报进展情况。代建单位应按国家、省、市颁布的相关工程验收标准进行单个工程项目竣工验收、决算、档案移交、备案，并每季或半年定期向政府申请对配套成熟的征地红线面积进行成片土地验收，政府及有关部门接到代建单位的申请报告和资料后应尽快组织相关单位进行验收，并在验收后尽快签发交接证书或提出整改意见。库区码头陆域配套工程可行性研究报告7 项目实施进度库区码头陆域配套工程总用地面积224095 m2，本工程建设内容主要包括土石方（场平）工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程（加油站、停车场）建设。根据某县人民政府确定的“统一规划、成片开发、分期出让”的原则及本项目建设的紧迫性，拟计划用两年时间完成建设任务，建设时间安排如下：2014年10月2015年2月，全面完成本项目占地范围内的拆迁安置、征地等工作。2015年3月2015年9月，完成公建服务设施工程（加油站、停车场）建设。2015年10月2016年9月，根据招商引资需求，可分批完成水产品批发交易市场、旅游接待中心、康复养老中心、麒源旅游大厦、物流仓储中心、船舶养护中心六大功能分区的基础设施配套工程建设。8 投资估算与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 投资估算的依据（1）国家有关法律、法规及规定等。（2）本工程可行性研究报告。（3）参照某县近几年基础设施建设工程投资指标。（4）同类工程估算指标。（5）计费标准：大型土石方工程、园区内道路按二类工程指标估算。8.1.2 有关说明（1）本项目外接水、电、路、通信等相关工程由政府接至园区陆域红线处。（2）征地及拆迁补偿费标准：15万元/亩（南水北调项目应按移民补偿标准办理，1.8832万元/亩计算）。（3）前期工作费参照同类工程费用计列；勘察设计费按计价格200210号文优惠计取。（4）招标代理费按计价格 20021980号文件执行。（5）基本预备费按一、二类费用和的7%计取。（6）未考虑物价上涨因素。（7）本工程建设期24个月；资金60%来源于银行贷款，40%自筹。（8）投资估算汇总表见表8-1。表8-1 总估算表 单位：万元序号工程或费用名称估算价值（万元）占总投资%一工程费用850052.33%1土场平石方工程26002道路工程23003雨水工程8004中水工程505污水工程2006供水工程4007供电工程3008通讯工程2009燃气工程15010路灯工程15011绿化工程5012加油站50013停车场800二其他费用610037.54%1征地及拆迁补偿5050(暂定)2建设单位管理费2603勘察设计费4504工程建设监理费1205工程招标代理费506其他相关规批费170三预留费用10226.29%1基本预备费1022四建设期贷款利息6243.84%工程总投资16246100%8.2 资金筹措本项目总投资16246万元，资金筹措来源为：（1）自筹资金 6498.40万元（40%）（2）银行贷款 9747.60万元（60%）9 工程效益评价9.1 评价依据及原则9.1.1 评价依据经济评价主要依据建设部以发改投资20061325号颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），以及国家和地方的现行有关政策。9.1.2 评价原则1）某县上集镇人民政府为了利用旅游优势进一步促进某县整体发展,对上集镇进行了控制性详细规划，将率先启动上集城区综合码头陆域拓展部分的建设，本工程是完善某县旅游资源、带动旅游相关产业发展的重要基础设施建设，属于社会公益性质的旅游产业项目，主要进行国民经济评价，对工程的财务运行状况仅做简要分析。2）计算期为24年，其中建设期2年，其余为正常运行期。3）经济计算期内，项目效益主要包括土地增值、人员就业增加、基础设施完善。4）社会折现率8%。9.2 国民经济评价9.2.1 投资费用包括固定资产投资、流动资金和年运行费用。（1）固定资产投资本项目建设用地南起上集客货运码头，北至城市干道上九路，西起客运码头梯道，东抵货运码头坡道端部，总面积224095 m2。工程静态总投资16246万元，扣除属于国民经济内部转移支付的费用后,国民经济评价影子投资为14946万元,建设总工期2年。（2）年运行费年运行费包括工程修理维护费、职工工资及福利、材料费及其它费用。工程修理维护费按固定资产投资的1%计，维修费为85万元；职工工资及福利根据人员编制计算，本工程定员10人，年工资按5万元/人计，福利按工资总额的37%计，职工工资及福利费每年为80万元；材料及其它费用按固定资产投资的0.5%计算，为43万元。工程总成本费费用合计均为208万元。（3）流动资金流动资金按年运行费的10估算，流动资金为21万元。9.2.2 效益计算（1）土地增值效益本工程建设范围内占地约336亩，考虑到土地出让增值效益，初步估算增值土地面积205亩，项目建成后按每亩增值10万元计，因此土地增值效益为4100万元，此部分效益为前3年完成。（2）带动产业、绿化等效益间接效益包括旅游产业、人员就业、绿化等效益，该工程位于某县上集镇，带动旅游产业发展及人员就业效益明显。另外，随着项目实施，本项目作为上集镇城镇规划的一部分，对城镇环境、绿化等方面的效益也很明显，间接效益按当年土地增值效益的60%倍估算，为2460万元。此部分效益主要体现在营运期前10年。（3）项目建成后营运项目效益营运项目主要有停车场收费、加油站等营运效益。经初步估算，此部分营运效益400万/年，此部分效益体现在整个营运期之中。9.2.3 国民经济评价指标依据上述资料和原则进行本工程的国民经济评价，评价指标成果如下表9-1：表9-1 国民经济评价表 单位：万元经济内部收益率（FIRR）（%）经济净现值（万元）经济效益费用比14.7650301.33两个方案经济内部收益率为14.76%，大于建设项目经济评价方法和参数（第三版2006）要求的社会公益性水利项目社会折现率8%。当社会折现率为8%时，方案经济净现值为5030万元，大于零，经济效益费用比分别为1.33，均大于1。因此，方案国民经济评价可行。9.3 财务运行状况分析本项目作为提高某县旅游产业及相关产业发展的基础设施建设项目，为社会公益性项目，其效益主要体现在社会效益方面，无太多直接财务收入，根据规范和现行有关政策要求，应提出本工程维持正常运行所需资金的解决方案。经计算，本工程年运行费用为208万元，可从停车场收费、加油站营运效益中适当提出部分资金维持工程正常运行。9.4 综合评价本项目是某县人民政府为提高当地旅游业发展及带动相关产业发展的重要举措，项目不仅提高了某县上集镇旅游客运通过能力，通过对码头后方陆域的拓展，更加丰富了码头的旅游客运功能，提高了当地旅游产业发展，也带动了相关产业的发展。本工程也作为上集镇城镇规划的一部分，对移民就业、绿化环境等方面也起到了积极促进作用，本工程是一项促进当地经济建设和社会进步等多种功能于一体的综合性基础设施建设项目。本工程建设经济效益初步分析经济合理，该工程的土地增值效益、环境效益及社会经济效益显著。10 风险分析与对策10.1 风险分析 根据项目开发企业历年的土地开发经验、项目所处的区域情况、目前体制状况等综合分析，预计本项目潜在的主要风险因素包括市场风险、融资风险、投资风险、社会影响风险、政策环境风险、环境影响风险等。具体分析如下：10.1.1 市场风险 本项目市场风险主要来源于两个方面：一是土地一级市场的实际需求总量与预计的发生偏差，尤其是项目区可出让土地未能按期望的需求态势得以顺利挂牌出让，影响项目投资收益的实现。二是土地出让价格低于期望值，减少项目投资收益。10.1.2 融资风险 融资风险主要表现为：一是项目资金不落实或资金供应不充足，导致项目工期拖延甚至被迫终止；二是资金结构不合理，债务负担过重，企业在财务上不能持续发展；三是利率变动导致融资成本升高。10.1.3 投资风险 投资风险主要是由于投资估算的不确定性造成投资增加的风险，主要包括：一是工程量预计不足；二是人工、材料、机械台班费、各种费率、通货膨胀率等的提高；三是征地及拆迁工程量的增加和单价的提高；四是政府规划调整、特殊的赶工要求而发生的增减工程项目或设计变更引起的工程费用变更。10.1.4 社会影响风险 项目的社会风险是指项目与所在地互适应程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，而引发的项目可能承担的风险。根据某及周边地区历年的实践情况来看，主要风险是：一是因征地补偿问题干扰项目施工；二是项目当地利益群体或组织机构强行要求承包项目土石方工程等，干扰项目的正常实施。10.1.5 政策环境风险 政策风险主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或者上一级政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。政府