违反合作开发协议的法律责任――从一合作开发合同纠纷.docx

违反合作开发协议的法律责任从一合作开发合同纠纷案谈合作开发应注意问题【案情简介】小勒港公司系一家滩涂开发公司。2001年10月8日，小勒港公司与世茂公司签订围滩造地合作协议书，约定：一、双方合作围滩造地1,200亩。二、工作分工：1、小勒港公司负责办理滩涂促淤围垦的报批手续（围地许可证）、项目批文、提供地形测量图、办理户名为世茂公司的国有土地使用证和其他项目开工的批准文件，负责办理围垦工程的竣工验收及土地确权手续；2、世茂公司负责促淤围垦项目的工程实施，包括委托设计、施工单位等，但为确保整体工程有序合理地进行，世茂公司全权委托小勒港公司负责实施对该合作项目的促淤围垦工程（包括设计、施工、监理、质监等），工程所需费用按3，600万元统一包干五、小勒港公司承诺：工程于2003年6月底之前竣工，2003年8月底之前负责办理好户名为世茂公司的国有土地使用证；如工期延误或国有土地使用证无法在约定时间内办出，世茂公司有权停止付款并按投资款的每日万分之五追讨违约金；如工期延误或国有土地使用证无法在约定时间内办出超过一个月，则视为小勒港公司违约，世茂公司有权单方面终止协议，除追讨违约金外，小勒港公司应偿还世茂公司所有已付款项，并双倍返还定金。合同签订后，小勒港公司以自己的名义申请增加促淤围垦面积并获政府部门批准，于2002年1月30日取得了面积为1,248余亩的滩涂开发许可证，之后又办理了有关的施工手续，组织实施了滩涂的促淤围垦至竣工验收的一系列工作。世茂公司则按约支付了工程款及履约定金共计3,960万元。因小勒港公司未于2003年6月底办妥工程的竣工验收手续，双方于2003年7月7日签订了补充协议书，约定：一、世茂公司应于围垦工程竣工后一周内支付的补偿费及工程款2,160万元以及剩余尾款1,080万元均延迟至小勒港公司将户名为世茂公司的国有土地使用证交给世茂公司之当天支付；二、小勒港公司同意办妥上述户名为世茂公司的国有土地使用证过程中所需的一切费用（包括但不限于办证手续费、税费、交际费用等）均由小勒港公司承担。2003年7月21日，上海市水务局批复南汇区水务局：经于2003年7月17日组织相关部门进行工程验收，认为促淤圈围工程已达到设计标准，同意验收，开发利用滩涂的单位应持滩涂开发许可证和本批复文件到土地管理部门办理国有土地使用证等手续。但是，在此批复之前的2003年7月16日，小勒港公司已经以自己名义向南汇区房地产交易中心申请办理土地使用权初始登记，之后取得了围垦滩涂的土地使用权证。世茂公司认为，作为合作协议的签约方，双方均应严格依约履行，现小勒港公司置协议于不顾将土地使用权证办至自己名下，侵犯了世茂公司的合法权益。世茂公司认为，作为合作协议的签约方，双方均应严格依约履行，现小勒港公司置协议于不顾将土地使用权证办至自己名下，侵犯了世茂公司的合法权益，故提起诉讼，请求判令小勒港公司继续履行围滩造地合作协议书及补充协议书，将合作围垦的滩涂土地使用权证办至世茂公司名下。又鉴于庭审后小勒港公司补充提供证据证明系争的滩涂土地将被政府部门回收，补偿价为每亩6万元，鉴于小勒港公司的违约行为造成继续履行协议难以实现，故世茂公司变更诉讼请求，要求判令：一、终止双方签订的围滩造地合作协议书及补充协议书；二、小勒港公司返还补偿费和工程款3,960万元；三、小勒港公司支付利息损失2,683,758.57元、违约金13,087,800元。【法院观点】法院认为，有关法律法规对开发利用滩涂的主体并无限制，滩涂开发权亦允许转让，故双方签订的协议并无违背法律之处，应为有效。虽然合同未明确规定开发过程中小勒港公司须为世茂公司办理滩涂开发许可证的变更转让手续，但结合合同的有关条款、合同目的及相关的规范来看，办理滩涂开发许可证的变更转让属于小勒港公司的合同义务，由于其未全面履行合同义务，已构成违约。据此判决：一、解除世茂公司与小勒港公司的围滩造地合作协议书及补充协议书；二、小勒港公司返还世茂公司3,960万元；三、小勒港公司支付世茂公司违约金13,087,800元。【律师分析】并非所有的项目合作开发都是合法有效的，所以本案争议焦点之一就是合作开发协议的效力问题，明确了合同效力之后，才能确定合同双方是否有违约的事实，否则就是缔约过失责任，在此，本律师就合同效力及违约责任问题进行剖析，与读者探讨： 一、关于合作开发协议的效力世茂公司、小勒港公司签订的围滩造地合作协议书及补充协议书包含了两部分内容：一是小勒港公司将滩涂的开发权转让给世茂公司（在双方签订协议前，小勒港公司已经取得了滩涂开发许可证）。世茂公司按每亩3万元共计3，600万元向小勒港公司支付项目开发前期费用和有关小勒港公司拥有允许围垦的权益补偿费；二是世茂公司委托小勒港公司负责实施滩涂的促淤围垦工程，工程费用按3，600万元统一包干，协议性质实为项目转让。上述协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律法规，应为有效。小勒港公司提出，在协议书签订之前其已取得滩涂开发许可证，协议书再约定将土地使用权证办在世茂公司名下无法实际履行，且违背了现行的土地管理法规及滩涂管理条例，故属无效。在原、小勒港公司签订协议之时及其后的履行期间，有关法律法规对开发利用滩涂的主体并无限制，滩涂开发利用使用权亦允许转让，故小勒港公司以协议签订之前其已取得滩涂开发许可证为由主张协议无法实际履行与事实及有关规定不符，双方只需按原申报程序办理审批，滩涂开发利用使用权即可转让给世茂公司，土地使用权证亦可办至世茂公司名下，协议之内容与现行的土地管理法规及滩涂管理条例并无违背之处，故小勒港公司关于协议无效的抗辩理由不能成立。上述协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律法规，应为有效。二、小勒港公司是否存在违约行为合同对小勒港公司须为世茂公司办理滩涂的国有土地使用权证有明确约定，但对围垦开发过程中滩涂开发许可证的变更转让未作明确约定，而是概括地规定为小勒港公司负责办理滩涂促淤围垦的报批手续（围地许可证）、项目批文及提供地形测量图，负责办理围垦工程的竣工验收及土地确权手续，但这并不表明小勒港公司无需办理滩涂开发许可证的变更转让手续，更不能得出合同内容与现行法律法规相违背之结论。合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同的有关条款来看，小勒港公司的义务是负责办理滩涂开发过程中的一系列报批手续直至将土地使用权证办至世茂公司名下，并未规定小勒港公司应以自己的名义开发而不必为世茂公司办理滩涂开发许可证的变更转让手续。其次，从合同目的来看，合同是为达特定目的而产生的，其各种设置均求符合该目的并促其完成，故对合同条款的解释应以贴近合同目的为依据。本案合同之目的是小勒港公司将滩涂开发利用权转让给世茂公司并负责促淤围垦，最终使世茂公司取得滩涂的土地使用权，则开发手续的办理自应围绕实现这一目的而开展，故合同概括地规定小勒港公司负责办理滩涂开发过程中的一系列报批手续应当理解为包括为使世茂公司取得土地使用权证所需办理的开发许可证的变更转让手续在内。再者，在合同中提到双方必须遵守上海市滩涂管理条例及上海市滩涂土地登记的若干规定，可见双方均知晓有关滩涂开发的相应规范，则该规范亦应作为合同内容模糊时的解释与认定依据。根据规定竣工验收后滩涂土地使用权证必须办在开发许可人名下，小勒港公司理应按照规定为世茂公司办理开发许可证的变更转让手续，以便在竣工验收后能将土地使用权证办至世茂公司名下，否则将导致合同目的的落空。综上，虽然合同未明确规定开发过程中小勒港公司须为世茂公司办理滩涂开发许可证的变更转让手续，但结合合同的有关条款、合同目的及相关的规范来看，小勒港公司为世茂公司办理滩涂开发许可证的变更转让实乃题中应有之义，属于小勒港公司的合同义务。在促淤围垦工程竣工后，小勒港公司应通知世茂公司并补办开发主体变更手续，而其既未通知更未补办主体变更手续，反而直接将土地使用权证办至自己名下。更有甚者，市水务局的竣工验收于7月17日进行，准许办理土地使用证的批复于7月21日下达，而小勒港公司办理土地使用权的初始登记却是在此之前的7月16日，显然小勒港公司在工程既未完成验收，更未取得政府主管部门的批复之前办理了土地使用权的初始登记，其目的乃欲在世茂公司知晓之前先取得土地使用权以造成既成事实。由于小勒港公司未全面履行合同义务，且隐瞒情况将土地使用权办至自己名下，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。根据合同约定，小勒港公司应在2003年8月底之前为世茂公司办理国有土地使用证，若延误按投资款的每日万分之五承担违约金，时间超过一个月，世茂公司有权单方面终止协议，除追讨上述违约金外，小勒港公司应偿还世茂公司所有已付款项，并双倍返还定金。【律师建议】这是一起典型的项目合作开发纠纷，在此，本律师根据自己办案的经验，对在项目合作开发中应注意的几个问题提出自己的看法，与读者分享：一、合作各方应确保合作行为的合法性、有效性、规范性项目开发不仅投资巨大，而且开发过程中各种手续复杂繁琐，极易出现一些违规甚至违法操作的行为，从而因行为的不合法而导致行为的无效。而联合开发项目行为，在此基础上又增加了合作各方关系的协调，利益的均衡，所以更容易出现问题。而出现一般的问题或纠纷，合作方可以通过谈判等方式进行解决，但如果从根本上来说，双方的合作行为以及所签订的合作合同就不合法，或者就无效，那么，一旦出现问题，则不仅双方的合作目的不能实现，而且损失往往是非常巨大的。因此，合作双方首先应确保合作行为的合法性、有效性，进而考虑其规范性。确保开发合作有合法有效一是要作好项目的市场调查、熟知相关的国家及地方政府政策，聘请专业人员制订缜密的可行性报告。二、根据项目的性质，来确定项目开发是否需要资质或特许经理许可由于项目开发企业从事开发和经营的标的往往是房屋和土地，在属性上归为典型不动产,价值额大,涉及社会面广,甚至直牵涉一个城市或国家的整体建设水平以及产业分布结构,因此国家或地方立法对该标的直接经营者、建设单位、施工单位都可能会有资质方面的要求，或要求特许经营，故合作各方应根据项目的实际需要，来确定自身或合作伙伴是否具有项目所必需的资质要求。比如说施工企业，施工总承包有12大类，包括房屋建设、公路、港口与航道、水利、电力、市政公用、化工石油等，如果开发项目涉及到这些需要有资质的公司作为施工单位，则合作一方必须有资质或聘请有资质的单位进行施工。有些项目在建好后，需要办理特许经营许可，合作各方有必要在合作前就能否拿到政府的特许经营许可进行充分的论证，以防项目无法经营情况的出现。三、严格约定违约条款，防止违约事件的发生重视约定违约责任是合作开发项目必须注意的一个问题。一般来说，合作开发项目的周期一般都较长,过程复杂。详细具体的违约责任能够起到督促当事人履行义务,而且也能够保证项目顺利进行。比如,在房地产合作开发中，如果供地方没有按约定时间提供符合“七通一平”等条件的土地,而合同又缺乏相应的违约条款,不但会造成供地方没有压力,而且容易引发出资方对其履约能力和诚意的严重质疑,进而使矛盾激化,合作破裂。因此必须明确违约责任。在此，笔者可以举一案例说明，最近，本律师所在的律师事务所就受理了一件由于违约责任约定不明而发生的纠纷：长沙市某行政单位为解决单位员工的住房问题，委托某房地产企业为单位职工造房，合同约定的房屋的单价、面积、交付方式等，该行政单位也支付了相应的款项，房屋建好后，房地产开发商认为房价上涨了，要求增加房价，否则，其就向市场销售，但由于所有的手续都在开发商名下，对于开发商