房地产开发流程草案.docx

房地产开发流程草案可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工 程 建 设 阶 段前 期 准 备 阶 段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办预售许可证综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策第一篇 可行性研究及项目决策阶段一、 工作流程获取土地市场项目信息后，经董事会批准初步立项后，可行性研究按5个步骤进行：1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报告，报董事会决策公司董事会通过后，批准正式立项，项目进入前期开发阶段，积极筹备有关获取土地使用权的有关工作。二、 工作所需时间：按照普通招拍挂程序，从发布公告之日起计算，共需要时间30天。三、 工作所需费用：参照彩石山庄项目开发策略研究，费用约40万元。第二篇 前期准备阶段第一章 获取土地使用权一、国有土地使用权招拍挂牌流程图1、获取土地出让信息2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税7、办理土地登记手续二、工作内容国有土地使用权出让挂牌（一）工作内容1、获取土地挂牌出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地挂牌出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交竞买申请1、向市国土局购买挂牌出让文件。2、持国有土地使用权竞买申请书、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证及复印件，授权委托书、代理人身份证和复印件，向市国土局提出书面申请。3、缴纳竞买保证金。（依据公告保证金数额缴纳）4、提交挂牌价格进入挂牌期。在挂牌期限内，需摘牌者提交摘牌价格。5、签订成交确认书1、在挂牌公告规定的截止时间，最高应价或报价人为竞得人。2、竞得人与出让人当即签订成交确认书。3、挂牌活动结束，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、竞买人竞得后，凭成交确认书，竞得人与市国土局签订国有土地使用权出让合同。2、在成交确认书国有土地使用权出让合同中约定的期限内缴纳成交价款及契税。7、办理土地登记手续根据成交确认书、国有土地使用权出让合同及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取国有土地使用证。（二）挂牌的时间估算1、公告：20天2、公司研究决策：19天内（公告确定交申请截止日前）3、提交竞买申请：20天内或公告限定的时间。4、提交挂牌价格: 10天或公告确定的时间。5、摘牌成交结果发布公告：10天6、签订出让合同：（1）成交确认书签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。 7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月内（三）挂牌的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际摘牌价格。3、契税：成交价款的3%。4、土地登记费：每平方米约0.1元。国有土地使用权招标（一）工作内容1、获取土地招标出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地招标出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交投标申请1、购买土地出让招标资料。2、提交投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请。3、缴纳投标保证金。4、制作标书、投标1、根据投标文件的规定制作标书2、在投标截止时间前投标3、出让人组织开标5、签订成交确认书1、竞标人中标后与市国土局当即签订成交确认书2、出让人将投标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、中标人凭成交确认书与市国土局签订国有土地使用权出让合同。2、在成交确认书国有土地使用权出让合同中约定的期限内缴纳成交价款及契税（契税为成交价款的3%）。7、办理土地登记手续根据成交确认书、国有土地使用权出让合同及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取国有土地使用证。（三）、招标的时间估算1、公告：20天2、公司决策：19天内（公告确定交申请截止日前）3、提交投标申请：公告期20天内4、制作标书、投标: (1)在投标截止时间前投标（公告确定的期内）。(2)开标期限：出让人另行发布公告5、签订成交确认书：（1）开标当日签订（2）出让人对中标出让结果公告：10天6、签订出让合同：（1）成交确认书签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。 7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月内（四）、招标的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际中标价格3、契税：契税为成交价款的3%4、土地登记费：每平方米约0.1元。国有土地使用权出让拍卖（一）工作内容1、获取土地拍卖出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地拍卖出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交拍卖申请1、购买土地拍卖出让资料。2、提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请。3、缴纳保证金。4、参加拍卖竞买人现场参加拍卖。5、签订成交确认书1、拍卖成交后竞买人与市国土局当即签订成交确认书2、出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、成交竞买人凭成交确认书，签订国有土地使用权出让合同。2、在国有土地使用权出让合同中约定的期限内缴纳成交价款及契税。7、办理土地登记手续根据成交确认书、国有土地使用权出让合同及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取国有土地使用证。（三）、拍卖的时间估算1、公告：20天2、公司决策：19天内（公告确定交申请截止日前）。3、提交拍卖申请：20天内（公告期内）。4、参加拍卖:公告规定的时间参加拍卖。5、签订成交确认书：拍卖成交当即签订。6、签订出让合同：（1）成交确认书签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。 7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月（四）、拍卖的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际拍卖价格3、契税：契税为成交价款的3%4、土地登记费：每平方米约0.1元。第二章 项目立项一、 工作流程图：编制可行性研究报告区发改委投资科审查 窗口受理地震局执法支队环保局监督管理处发改委投资处 合 格立项根据意见做环评环评中心窗口环保局监督管理处环评批复二、 主要工作内容1、 编制项目可行性研究报告：可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、 申请立项所需要提报的资料：(1) 土地成交确认书、土地出让合同 (2) 申请报告（可行性研究报告，4份，发改委2份，环保局、地震局各一份） (3)自有资金证明（银行出具：自有资金占总投资的35%，如成交确认书收据金额达到，则不必银行出具） (4) 招标计划（1份，发改委窗口领取） (5) 书面申请（2份）(6) 营业执照副本（发改委2份） (7) 项目所在区发改委审批意见（2份，报区发改委资料：可行性研究报告书面申请项目所在区发改委所需其他资料）（8）报环保局资料（土地成交确认书、土地出让合同项目书面申请营业执照，1份地图1张，简单标示出项目所在位置可行性研究报告）（9）报地震局资料（可行性研究报告项目书面申请）（10）房地产企业开发资质（4份，发改委2，环保局、地震局各一份。） 以上资料一式两份，均报发改委窗口，报环保局、地震局资料由发改委接收后统一分发，10个工作日内办理完毕。环保局受理之后，由监督管理处决定项目是否做环评、做哪个种类的环评，出具审查意见（即立项回函），监督管理处处长签字、分管领导签字，5个工作日内办理完毕，送至窗口。地震局窗口受理发改委立项联系函后，转到地震局执法支队，由执法支队出具初步审查，执法支队苏处长盖章后，转到窗口，也可从执法支队领取，5个工作日内办理完毕。设计单位设计完毕环评成果后，先到环境评估中心进行环评评估，评估中心需要立项阶段环保局给发改委的立项回函，后开专家评审会，半天即可开完，会后根据专家意见修改，于7个工作日内评估完毕。评估合格后再报环保局窗口，需携带修改完毕后的环评报告书5份，评估中心出具的评估报告6份，建设单位向环保局出具的关于环评报告批复的请示。窗口受理后，报环保局监督管理处审批，处长签字后，分管领导签字，15个工作日后审批完毕。（如项目须作环境评价报告表，则需先到项目及所在区环保局监督管理科审查，出具审查意见后，再报环保局窗口）设计单位设计完毕地震安全性评价后（45日，包含地震安全性评价专家评审，设计单位办理），报送审批中心地震局窗口，窗口受理后，报地震局执法支队审批，5个工作日审批完毕。项目所在区发改委需先行审查，待区发改委投资科审查同意后，出具同意同意资料：可行性研究报告书面申请项目所在区发改委所需其他资料）发改委在收到发改委在得到环保局、地震局立项回函后，于5个工作日内出具项目立项批文。注：国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表：（1）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（2）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容： （1）建设项目概况； （2）建设项目周围环境现状； （3）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估； （4）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证； （5）建设项目对环境影响的经济损益分析； （6）对建设项目实施环境监测的建议； （7）环境影响评价的结论。 （8）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。三、 项目立项的时间估算1、 环评报告的编制及报批：约需要2个月；2、 可行性研究报告的编制：约需要1个月；3、 立项申请时间: 约需要1个月。以上时间共计约3个月四、 立项阶段的相关税费1、环境影响评价咨询费：根据国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号），收费标准如下表：建设项目环境影响咨询收费标准 单位：万元估算投资额(亿元)咨询服务项目 0.3以下 0.32 210 1050 50100 100以上 编制环境影响报告书(含大纲) 56 615 1535 3575 75110 110 编制环境影响报告表 12 24 47 7以上 评估环境影响报告书(含大纲) 0.81.5 1.53 37 79 评估环境影响报告表 0.50.8 0.81.5 1.52 2以上 注：1.表中数字下限为不含，上限为包含； 2.估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额； 3.咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算； 4.以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域的环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。调整系数见附件2之表1和表2； 5.评估环境影响报告书(含大纲)的费用不含专家参加审查会议的差旅费；环境影响评价大纲的技术评估费用占环境影响报告书评估费用的40。 6.本表所列编制环境影响报告表收费标准为不设评价专题的基准价，每增加一个专题加收50； 7.本表中费用不包括遥感、遥测、风洞试验、污染气象观测、示踪试验、地探、物探、卫星图片解读、需要动用船、飞机等的特殊监测等费用。2、可行性研究咨询费用：根据国家发展和改革委的规定建设项目前期工作咨询收费暂行规定，收费标准如下：可行性研究报告收费标准及时间单位：万元 估算投资额3000万元1亿元 1亿元5亿元 5亿元10亿元 10亿元50亿元 50亿元以上 一、编制项目建设书 614 1437 3755 55100 100125 二、编制可行性研究报告 1228 2875 75110 110200 200250 三、评估项目建议书 48 812 1215 1517 1720 四、评估可行性研究报告 510 1015 1520 2025 2535 注：1、估算投资额是指项目建议书或可行性研究报告的估算总投资额2、建设项目的具体收费标准，根据估算总投资额在相对应的区间内插入法计算。3、根据行业特点和各行业内部不同类别工程的复杂程度，计算咨询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数按建设项目估算投资额分档收费的调整系数行 业调整系数(以表所列收费标准为1)一、行业调整系数 1、石化、化工、钢铁 1.32、石油、天然气、水利、水电、交通(水运)、化纤 1.23、有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广场、电视、医药、煤碳、火电(含核电)、机械(含船舶、航空、航天、兵器)1.04、材业、商业、粮食、建筑0.85、建树、交通(公路)、铁道、市政公用工程 0.7二、工程复杂程度调整系数 0.81.2注 ：工程复杂程度具体调整系数由工程咨询机构与委托单位根据种类工程情况协商确定第三章 规划设计一、 工作流程图：二、 主要工作内容1、 修建性详细规划设计：（1） 详细规划设计招标：根据项目规模及董事会的要求，对所开发项目进行设计招标。招标需要准备资料：招标文件、规划设计要求通知书、地形图电子文档、可行性研究报告、项目立项批文、相关市政条件资料。（2） 详细规划设计委托：与选定的规划设计单位签订设计委托合同，进行设计委托应提供资料：可行性研究报告、规划设计要求通知书、项目立项批文、设计任务书、地形图及电子文件、相关市政条件资料。（3） 详细规划设计：规划设计单位根据规划要求，对项目进行修建性详细规划，直接对建设项目和周围环境进行具体安排和规划设计，主要确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，为建筑方案和施工图设计提供依据。修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸、电子文件。具体应包括： 建设条件分析及综合技术经济论证； 建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析； 根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计； 市政工程管线规划设计和管线综合； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（4） 规划评审：甲方根据项目策划产品定位以及规划要求通知书，对详细规划进行评审，并提出修改意见，详规设计公司进行优化、调整。（5） 本阶段工作所需时间：按照一般居住小区规模考虑，如考虑规划招标时间，时间约需要3个月；如不考虑规划招标，时间约需要2个月。（6） 详细规划费用估算：按照用地规模计算，约3万元/公顷2、 建筑方案设计：根据详细规划对项目进行进一步设计，在满足控制指标的情况下，依据甲方的产品定位要求，对建筑风格、建筑布局、单体平面、户型、外立面等进行设计。（1） 地质勘察：根据现场地质条件为工程建设的规划、设计、施工提供必要的依据及参数。主要工作包括：搜集研究区域地质、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地质、地震等已有资料，以及工程经验和已有的勘察报告等; 工程地质调查与测绘；工程地质勘探见工程地质测绘和勘探；岩土测试和观测见土工试验和现场原型观测、岩体力学试验和测试；资料整理和编写工程地质勘察报告。地质勘察时间：约0.5个月；此项工作在详规完成后即可进行，可与建筑方案招标同步进行。地质勘察费用：约14元/建筑平米（2） 建筑方案设计招标：编写、评审、确定建筑方案招标文件，招标文件应包含：满足并用足规划设计指标、户型设计要求、户型设计比例、建筑风格等内容；招标工作步骤：确定建筑方案招标代理单位，签定招标代理合同；建设单位到市建委备案；待设计单位完成建筑方案设计后，确定建筑方案投标设计单位并发布招标文件；建筑方案专家评审（开标），确定中标建筑方案及方案设计单位。建筑方案招标需提供：招标代理单位编制招标文件、可行性研究报告、项目立项报告批复、详细规划批复文件或规划设计要求通知书地形图及电子文件设计任务书招标所需时间：约2个月；招标所需费用：约3万元，由中标设计单位支付（3） 建筑方案优化与选定的建筑方案设计单位签定方案设计合同后，进行方案优化。建筑方案设计成果具体内容应包括：场地与环境分析；小区各项功能配套、布局；交通组织方案；竖向设计；各专业设计方案（结构、给排水、消防、暖通、电气等）；建筑平立剖设计；效果图。建筑方案完成后，即可进行报批手续。建筑方案设计时间：约2个月；建筑方案设计费用：约8元/建筑平米。3、 扩初设计：（1） 扩初设计扩初设计委托一般不单独委托，与方案设计或与施工图设计一并委托。扩初设计为在方案设计基础上的进一步设计，进一步对图面进行深化。该阶段要明确所采用的建筑材科、建筑结构、暖通水电等的系统构成。深度应在建筑结构、暖通、水电等系统以及材料和其它有关方面表现该项目的规模和特点。需向扩初设计单位提供：设计委托书、建筑方案（2） 扩初评审甲方根据项目设计方案要求及产品定位等，对扩初进行评审，并提出修改意见，扩初设计公司进行优化、调整。扩初设计工作所需时间：约1个月。扩初设计费用：约8元/平方米4、 施工图设计：(1) 施工图设计委托：根据前期所进行的产品定位评审，以及交房标准等，起草设计任务书，签定施工图设计、地勘合同；与选定的设计单位签订设计委托合同，进行设计委托应提供资料：可行性研究报告、规划设计要求通知书、项目立项批文、设计任务书、地形图及电子文件、相关市政条件资料。与济南市人防设计院签订设计委托合同，进行设计委托应提供资料：设计任务书项目建设、规划定点等的批准文件人防设计要求（防空地下室报建表）地质勘探报告施工图设计委托时间：约0.5个月。(2) 施工图设计：施工图设计包括建筑、结构、给排水、暖通、电气专业的设计。施工图设计应做到以下几点：按照我公司的交房标准以及造价要求设计体现建筑方案的建筑风格建筑和结构应细化到节点做法、详细大样、工艺要求等给排水、暖通、电气专业应细化平面图、系统图、逻辑关系表、产品选型参考参数等向我公司提供图纸及电子文件施工图设计时间：约3个月；施工图设计费用：约16元/建筑平米左右(3) 人防工程设计：根据济南市人防办文件，小区内须建设人防设施，若易地建设，必须缴纳人防易地建设费。可根据项目实际情况选择缴费或建设人防地下室。人防设计包括建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业。人防项目为平战结合，进行人防设计时，应与施工图设计单位互相沟通。人防工程设计时间：1个月；人防工程设计费用，按照人防工程建筑面积计算如下：1500平方米以下：5.5万/单体+7元/平方米1500-5000平方米：38+7=45元/平方米5000平方米以上：33+7=40元/平方米(4) 图纸评审：请专家、专业人员、室外管线设计单位、施工单位会同施工图设计人员对设计图纸各专业进行审核、优化。设计人员根据会审意见进行设计优化、修改。图纸评审时间：1个月；图纸评审费用：专家评审相关费用，2万元左右5、 室外工程设计：(1) 设计委托：与选定的设计单位签订设计委托合同，进行管线综合和专业管线的设计委托。设计委托应提供资料：设计任务书项目总平面图电力、电信、自来水、热力、燃气等专业需到相应专业公司分别委托。可在与专业公司签订协议时加入施工图设计委托事项。设计委托时间：约0.5个月(2) 管线综合：综合解决各专业工程技术管线布置及其相互间的矛盾，从全面出发，使各种管线布置合理、经济，最后将各种管线统一布置在管线综合平面图上。管线综合应做到以下几点：根据各种管线的介质、特点和不同的要求，合理安排各种管线敷设顺序确定各专业工程管线在地下敷设时的排列顺序、覆土深度各工程管线间的水平、垂直净距等。管线综合设计时间：约2个月，可在方案批复后进行。管线综合设计费用：约0.6元/建筑平米(3) 各专业管线设计：根据管线综合图中的位置、走向、节点图等，各专业管线分别设计。其中，电力、电信、自来水、热力、燃气均需要专业公司设计，排水、雨水、污水、路灯等专业可由管线综合设计单位设计。专业管线设计时间：由于需协调市政部门以及单体施工图，时间约为4个月。可在单体施工过程中设计。专业管线设计费用：约1.4元/建筑平米。不含各市政专业公司设计费用。(4) 图纸评审：专业人员与施工单位会同设计人员对图纸进行会审，根据会审意见对图纸进行审核、优化。图纸评审时间：约0.5个月6、 景观设计：（1） 设计委托：与选定的设计单位签订设计委托合同，进行景观设计委托，包括景观规划、方案、施工图的设计。设计委托应提供资料：设计任务书项目建筑方案及扩初文件设计委托时间：0.5个月（2） 景观方案：景观方案阶段包括景观总体规划与景观分区设计。此阶段景观设计具体包括：景观总平面绿地空间结构分析交通结构分析植物景观结构与植物类型分析铺装材料布局照明设计结构场地空间尺度与设施小品分布节点设计样图景观效果、鸟瞰图景观方案初步完成后甲方需根据产品定位、风格等进行内部评审，设计单位根据评审意见调整方案，提交方案成果。方案成果应包括彩色文本、彩图和电子文件。景观方案设计时间：约2个月（3） 景观施工图：景观施工图阶段的设计具体包括：景观施工图总平面竖向设计：包括场地标高、排水设计等种植图：种植布置图、苗木表等道路铺装及建筑小品设计景观照明设计景观施工图完成后甲方需结合单体、室外施工图对景观施工图进行评审，设计单位根据评审意见进行设计调整。此阶段由于需要参考单体施工图设计以及室外工程设计，故需提供单体施工图以及室外工程图纸。此阶段设计可与单体施工图和室外工程图同步进行。景观施工图设计时间：3个月（4） 景观设计所需费用：根据锦绣苑设计合同，景观设计从方案至施工图按12元/景观平米，约合4.5元/建筑平米。三、 规划设计时间估算：（1） 详规阶段：3个月；（2） 方案阶段：4个月；（3） 扩初阶段：1个月；（4） 施工图设计阶段：5.5个月；（5） 室外工程设计：6.5个月（6） 景观设计：5.5个月； 规划设计阶段总时长：约25.5个月，由于施工图设计、室外工程设计、景观设计可同步进行，估算规划设计阶段总时长18个月。四、 规划设计费用估算：费用均根据锦绣苑项目估算得出。（1） 详规阶段：3万元/公顷，按容积率1.5计算，约2元/建筑平米；（2） 建筑方案阶段： 勘察：14元/平方米左右，根据锦绣苑勘察合同。 建筑方案：8元/平方米左右，根据锦绣苑设计合同。 扩初阶段：8元/平方米左右，根据锦绣苑设计合同。（3） 施工图设计阶段： 建筑施工图设计：16元/平方米左右，根据锦绣苑设计合同； 人防工程施工图设计：根据锦绣苑设计合同，人防部分45元/平方米，按人防面积占总面积的十分之一计算，折合建筑面积4.5元/平方米。 图纸专家会审：2万元，估算合0.1元/平方米。 室外工程设计：2元/平方米，根据锦绣苑设计合同。 景观设计：约合4.5元/建筑平米，根据锦绣苑设计合同。总费用约为：59.1元/平方米。第四章 规划手续至取得建设工程规划许可证一、 工作流程图：(一)建设用地规划许可证(二)建设工程规划设计要求通知书(三)建设工程规划许可证（四）施工图审查1施工图联合审查2施工图技术审查人防审查消防审查市政审查面积审查卫生审查规划审查防雷审查3渣土审查4施工图设计审查备案书施工图设计审查合格书4开具缴费联络单1缴纳人防费(五)办理缴费及管线审查2管网审查3缴纳配套费（六）取得规划证原件（七）规划放验线二、主要工作内容市规划局在市行政审批服务中心设总服务窗口，受理城市规划区内建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）、建设工程规划设计要求通知书、建设工程规划许可证等事项的办理申请。（一）建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）1、以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，办理划拨土地批准手续前申请办理建设用地规划许可证2、以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后申请领取建设用地规划许可证。 所需资料:建设用地规划许可证申请表。1：500现状地形图2份（需拆迁使用土地的3份）其中1份用HB铅笔标明拟用土地位置和范围；用地规模超过20公顷的建设项目申请办理用地许可的可提供1：2000现状地形图；建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件需核验原件）； 国有土地使用权出让合同及补充协议（需核验原件）以及反映实际出让土地范围的勘测定界图纸； 省或市国土资源部门备案的地质灾害危险性评估报告或出具的项目用地不处于地质灾害易发区的证明文件，省或市环保部门审查同意的环境影响评价报告（如为复印件需核验原件）；根据建设项目的特殊性需提供的相关材料；法律、法规、规章规定的其他材料。办理时限:自受理之日起5个工作日缴费标准:2.1元/平方米（二）建设工程规划设计要求通知书申请人在取得建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）后,在编制详细规划或进行建设工程设计前，需办理建设工程规划设计要求通知书，根据通知书中的规划条件，委托有相应资质的设计单位进行设计.所需资料建设工程规划设计要求申请表；建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件需核验原件）；土地使用权属证件（需核验原件）或者建设用地规划许可证（复印件），并提供土地勘测定界图；出让用地需提供国有土地使用权出让（转让）合同（需核验原件）； 1:500或1:1000现状地形图2份(其中市政管线工程需提供加载现状地下管线资料的1：500现状地形图)；根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。办理时限: 自受理之日起20个工作日（三）建设工程规划许可证申请人根据建设工程规划设计要求通知书的规划条件和要求，组织制定建设工程设计方案后申办建设工程规划许可证。要求:除工业、仓储、物流、基础设施类项目和可规划建设用地面积3公顷以下的建设项目外，其他建设项目在编制建设工程设计方案前，还应当委托有相应资质的设计单位编制修建性详细规划方案.需要编制修建性详细规划方案的,申办建设工程规划许可证时应当一并提供.所需资料:建设工程规划许可证申请表；建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件需核验原件）；土地使用权属证件（需核验原件）以及土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）合同（需核验原件）；进行道路（与道路一并实施管线）、管线工程建设的，提供使用土地的证明文件；符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果2套（需要编制修建性详细规划的建设项目，还应当提供修建性详细规划成果）需进行日照分析的项目，应提供有资格单位提供的日照分析报告；涉及机场净空、无线电通道管制、名泉保护、文保单位保护范围、文物埋藏区、特殊消防要求、气象观测点、政策性住房及危房鉴定、对环境保护有重大影响、地质灾害易发区、防洪滞洪区以及重点水土保持区、与相关利害关系人有约定等情况的建设项目，需提供相应主管部门或单位的意见；需经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应附评审会议纪要。办理时限:自受理之日起20个工作日缴费标准:领取规划许可证前,需缴纳规划技术咨询服务费,住宅类项目2.3元/平方米,公建类项目3.2元/平方米（四）施工图审查申请人取得建设工程规划许可证及附图后,按其要求组织建设项目施工图设计,办理施工图审查。施工图审查分为施工图联合审查、施工图技术审查两部分内容,并同时进行审批.1、施工图联合审查施工图联合审查分为消防审查、卫生审查、市政审查、面积审核（建委）、规划审查、人防审查、防雷审查，各职能部门根据国家、地方有关规定，审查施工图是否满足规定要求,最终取得各审查部门出具的审查合格意见书. 所需资料:联审申报表（8份）发改部门审批、备案的当年度建设计划批文（复印件2份）土地使用权属证件（验原件,复印件1份）建设工程设计规划要求通知书及附图(复印件8份)、建设工程设计方案规划审查意见书（复印件3份）、方案图（一本）或建设工程规划许可相关技术经济指标、建设工程规划许可证核发通知单（复印件3份）。消防设计审核及备案抽查施工图设计文件（建筑、结构、给排水、暖通、电气专业1套，装订成册）。济南市建筑工程勘察设计招标投标备案书（建筑面积在1万平方米以上的单体建筑工程项目或总建筑面积在5万平方米以上的住宅小区或工厂生活区项目）；外地工程勘察设计单位进济承接业务单项工程备案表（复印件1份）。建设项目排水工程（雨、污水）设计总平面图（表明管径、管材、埋深、坡度、周边地形地貌等数据）。月均用水量3000立方米以上的新、改、扩建工程项目，需提交节水设施设计图。 建筑面积在2万平方米以上的宾馆、饭店、商店、公寓、综合性服务楼及高层住宅，建筑面积在3万平方米以上的机关、科研单位、大专院校和大型综合性文化、体育设施，规划人口在3万以上或每日中水回用量在750立方米以上的住宅小区，需提交中水设施设计图（包括：工艺流程图、平面图）。 持上述材料去市行政审批服务中心设建委服务窗口办理施工图联审受理通知书注:规划审查（施工图备案） 申请人报送施工图规划审查后,应向市规划局申请备案,并领取施工图备案证明.所需资料:施工图备案书面申请及申请表通过施工图审查的施工图纸（建筑专业）1套施工图联审中消防部门出具的消防审查意见建设工程规划许可证原件，复印件及附表办理时限:自受理之日起约20个工作日2、施工图技术性审查申请人可自行选择审查机构,选定后的审查机构根据国家颁布的技术规范条文审查施工图纸的建筑、结构、设备（水、暖）、电气专业.符合规范要求的由审查机构开具山东省建设工程施工图设计文件审查合格书 所需资料:工程地质勘察报告书（原件3套）施工图设计文件（建筑、结构、给排水、暖通、电气专业3套，装订成册）民用建筑节能设计计算表（2份）民用建筑结构计算书（1份）加层、改造工程的房屋鉴定报告（1份）超限高层建筑工程专项审查意见等。规划部门批准的建设工程规划许可证济南市建筑工程勘察设计招标投标备案书（建筑面积在1万平方米以上的单体建筑工程项目或总建筑面积在5万平方米以上的住宅小区或工厂生活区项目）；外地工程勘察设计单位进济承接业务单项工程备案表（复印件1份）办理时限:自受理之日起约20个工作日缴费标准:住宅类:多层2.25元/平方米;小高层3.63元/平方米;高层4.45元/平方米;具体标准详见施工图审查标准.3、渣土审查申请人办理完施工图审查后，报送市渣土管理处进行审查,具体核算土石方工程量缴纳渣土处置费，再到各区渣土整治指挥部交纳渣土处置保证金，市渣土整治指挥部出具渣土办结函。所需资料:施工图联合审查、技术审查合格后的施工图纸1套。办理时限:约自受理之日起3个工作日缴费标准:渣土处置费2元/立方，渣土保证金2元/立方4、办理施工图备案和开具缴费联络单申请人分别取得山东省建设工程施工图设计文件审查合格书、联审各部门出具的审查合格意见书、渣土办结函后,到建委设计勘察处办理施工图备案手续，取得济南市建设工程施工图设计文件审查备案书和济南市建设项目施工图联合审查缴费联络单.所需资料:山东省建设工程施工图设计文件审查合格书施工图联审各审查部门出具的审查合格书渣土办结函 办理时限:约1个工作日（五）办理缴费及管线审查申请人取得缴费联络单后,到市行政审批服务中心的服务窗口分别办理人防费缴纳手续、管网审查、缴纳配套费手续.1、办理人防审批手续分两种情况:缴纳人防易地建设费,取得缴费回执单.缴费标准:根据济南市人民防空办公室下发的济价费字【2007】52号文件规定各项标准办理缴费,2009年由山东省物价局和山东省财政厅联合下发的鲁价费发【2009】14号文件作了部分调整.如小高层按照建设人防设施考虑，不缴纳人防易地建设费。修建防空地下室:具体详见人防工程设计规范办理时限:缴费约3个工作日,防空地下室审批约5个工作日,2、管网审查申请人持缴费联络单到市行政审批服务中心的服务窗口办理供暖、供气、供水各项管网审查.所需资料：联络单复印件、管网审查登记表；办理时限: 自受理之日起10个工作日3、缴纳配套费:申请人办理完管网审查后缴纳综合建设配套费,取得缴费回执单. 缴费标准:城市建设配套费92元/平方米、热源78元/平方米，燃气20元/平方米，供水26元/平方米、综合布线及排水30元/平方米, 配套费合计:246元/平方米. 所需资料:济南市建设项目施工图联合审查缴费联络单 管网审查登记表办理时限:约3个工作日（六）取得规划许可证原件申请人持人防费和配套费回执单到市规划局领取规划许可证原件.（七）规划放验线取得规划局核发的施工图备案证明、建设工程规划放线通知书，后可办理规划放线。1、 规划放线申请人取得规划许可证后,应当在施工现场位置设置规划批后公示牌,并委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程放线,形成规划放线成果.所需资料:建设工程规划许可证规划定点附图施工图备案证明施工图总平面图（电子版、盖章图纸各一份）建筑专业首层平面图（电子版、盖章图纸各一份）办理时限:约15个工作日缴费标准:500元/点2、规划验线建设工程公示牌设置和放线完成后,申请人应持批准的公示牌小样和位置示意图、建设工程规划放线测量成果到市规划局申请规划验线.规划验线合格核发建设工程规划验线通知书.所需资料:建设工程规划验线申请表；规划放线测绘成果建设工程规划批后公示牌照片。建设工程规划许可证建筑专业首层施工图（通过施工图审查）施工图总平面图（通过施工图审查）规划定点附图办理时限:约7个工作日三、规划手续所需时间：1、建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）：20个工作日内2、建设工程规划设计要求通知书：20个工作日内3、建设工程规划许可证：20个工作日内4、施工图审查:约45个工作日内5、办理缴费及管线审查: 约21个工作日内6、取得规划许可证原件:1个工作日内7、规划放验线:约22个工作日内办理规划手续最长约150个工作日。四、规划手续所需费用：建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）：2.1元/平方米建设工程规划许可证：住宅2.3元/平方米,公建3.2元/平方米施工图审查：小高层技术审查3.63元/平方米；渣土审查4元/立方办理缴费及管线审查：246元/平方米规划放验线：500元/点第五章 招标投标手续一、 工作流程图： 二、 主要工作内容1、 项目报建手续：办理招标前，到市建委办理项目报建手续。办理报建手续领取工程建设项目备案登记证，即时办理。办报建手续所需材料： 渣土办结函； 工程建设项目报建申请表； 当年投资计划。2、 委托招标代理公司，向市招标办办理招标申请；办招标申请所需材料： 计划投资批文； 建设工程规划许可证（办申请时可以暂缺，但开标前必须办理完毕）； 报建证； 备案后的代理合同。（以上均需有原件以备审核，并需有复印件作为上交材料）;3、 向市招办交纳劳务保证金（监理招标不需要劳务保证金），完成招标申请，取得济南市建设项目登记备案证；4、 在济南市建筑市场发布招标公告，接受投标人报名；同时招标代理公司和开发商讨论确定招标文件；在施工图联审完成后，可委托招标代理公司或造价咨询公司编制工程量清单和招标控制价（监理招标不需要此项工作）；5、 招标代理公司发售招标文件及工程量清单；6、 开发商、招标代理公司组织各投标人进行现场踏勘，（或是在招标文件中明确项目详细地址，由各投标人自行踏勘）7、 开发商、招标代理公司进行招标答疑工作；8、 在济南市建筑市场公开开标、评标；9、 评标专家委员会推荐中标单位，市招标办定标后进行公示；10、 公示完毕，市招标办打印中标通知书；11、 开发商付清招标代理费用，由代理人在中标通知书上盖章，开发商也在中标通知书上盖章，最后由招标办在中标通知书上签字；12、 开发商与中标人签字合同，并到市招办进行备案后，开发商拿招标办签字后的中标通知书和备案合同办理施工手续；13、 施工手续办理完毕后，招标办在中标通知书盖章；三、 招投标所需时间1、 办理招标申请，需1-2个工作日；2、 交纳劳务保证金：需1个工作日；3、 招标公告时间：一般需3-5个工作日，具体根据项目及报名情况确定；4、 编制工程量清单：一般需15个日历天；5、 自发售招标文件到开标：最少为20个日历天；6、 自取后一次答疑到开标：最少为15个日历天；7、 开、评标：1-2个工作日；8、 公示：3个工作日；9、 打印中标通知书：1个工作日；其余时间应计算在办理施工手续时间内；以上合计约需35-40天（自图纸完成到招标完成至少需40-45天）四、 招投标所需费用1、 劳务保证金：按项目不同，以定额站核定不同工程的基价的2%计算定额站定额审核标准项目层数结构 标准住宅多层砖混900高层(18层以下)框架框架1350框剪1600超高层框剪1931商住楼多层砖混1100综合楼多层框架1910三层以内框架1600高层2693风雨操场1500地下车库单层2165多层2500水泵房换热站2000游泳馆1252教学实验楼多层框架15522、 招标代理费用：招标代理服务收费标准(费 率)服务类型 中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标100以下1.51.51.01005001.10.80.750010000.80.450.55100050000.5