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2007房地产投资与经营试题及答案一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（C）A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（D）时，短期开发投资就转变成了长 期置业投资。A出售B抵押C转让D经营3、下列风险中属于系统风险的是（B）。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（C）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性 5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套则吸纳周期为（C ）年。A0.63B1.63C2.25D12.50 解析：（5+12）/8=2.25 6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（C）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（D）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（C）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（D）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（A）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（A）。A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（B）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0 解析:0.65*410+(1-0.65)*380=399.5 13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（C）。 A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（B）竞争者。A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（B）。A购买价格建设工程教育网提供B容积率及有关设计参数C空置率D运营费用 16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是（A）。A7.02B7.04C7.50D7.85 本题个人意见用代入法计算节省时间,用给出的四个选项的名义利率分别代入(1+r/m)m-1=i公式试算. 17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（B）元。A137.5B410.2C432.2D452.2 解析:100000*0.5%/(1-1.005-120)=1110.21 100000*0.7%=700 1110.21-700=410.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（A）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润 19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。A10.0B14.0 C25.0D35.0 解析:700/2000=0.35 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（B ）。A45.05B49.31C5B.86D63.6 解析L4500-2600-248-370)/2600=0.4931 21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（C）。A1.07B1.47C2.07D3.33 解析:5-3.4=1.6 (1.6+1.5)/1.5=2.07 22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（C）元/m2。A3000B5000C7500D8000 解析:1.5*10000=15000平方米 (15000*8000-15000*3000)/10000=7500 23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（D）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。A乙丙甲 B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙 解析:90/1500=0.593 910/1800=0.505 1200/2200=0.546 从小到大排列 25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A ）。A单元估算法 B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（D）。A分离 B独立C对立D融合30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（A）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（C）。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ D）。A操作风险 B法律风险C信用风险D管理风险33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（A）。A租金调整条款 B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（D）。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（C ）万元。A330B450C650D700 解析:1000*30%=300 1000-1000*5%-300=650 二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ACE）投资。A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和恢复E其他费用2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（BCDE）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ABD）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点，空置率最高C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（BD）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的(CE）A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅助功能6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ABD）。P137 A当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B实际利率真实地反映了资金的时间价值C名义利率真实地反映了资金的时间价值D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ABC）。A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（BCE）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率 E资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有ACE）A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ADE）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ADE）。0A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入13、投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC）。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据14、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ABCD）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用表示正确，用表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（对）2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（错）解析：系统风险无法在投资组合内容被分散和抵消。3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（错）解析：我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（错）解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（对）6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。错解析：年利润总额或年平均利润总额除以资本金 7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（错）解析：资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例 8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（对）9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（错）P192解析：敏感性分析是在风险因素未知的情况下的抗风险分析 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（对）11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（错）解析：损益表用以计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率的。12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（错）P241解析：商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（错）解析：最低租售数量分析 14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。（错）解析：资产管理和投资组合管理以策略性管理为主 15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（对）1某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分） 1解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60/12=0.5，R=9.61） 求购房最高总价贷款总额：P=2000/0.5%1-(1+0.5%)-240=279161.54元购房最高总价=P70=279161.5470=39.88万元 2求出售原有住房时间住房市场价值V=A12R=2000129.6=25万元 因为有这句话,所以有可能理解有偏差.假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共21分)1.公寓内的租客需要洗衣服务，可以通过增加洗衣房解决。这体现了房地产投资具有(B) A.对专业管理的依赖性 B.适应性 C.相互影响性 D.不一致性2.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降至最低限度的风险是(C) A.持有期风险 B.周期风险 C.时间风险 D.资本价值风险3.资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是(D) A.利润 B.经营收入 C.沉淀成本 D.机会成本4.某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为(B) A.1.8% B.6% C.2.5% D.6.1%5.某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为(C) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元6.房地产开发的主要程序包括的步骤有(D) A.三个 B.四个 C.五个 D.八个7.按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为(C) A.50年 B.70年 C.40年 D.60年8.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和(B) A.竞争 B.垄断 C.非垄断 D.完全竞争9.城市规划一般分为两个阶段进行：总体规划和(A) A.详细规划 B.区域规划 C.发展战略规划 D.单项规划10.由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种(A) A.权益的交易 B.实物的交易 C.价值的交易 D.价格的交易11.经济适用住房的销售价格和销售对象，要受(B) A.市场的引导 B.政府的指导 C.企业的控制 D.消费者制约12.根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种(C) A.自我改造的模式 B.自我发展的模式 C.自我修正的模式 D.自我创新的模式13.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有(A) A.地区性 B.国内性 C.国际性 D.城市性14.银行把可行性研究作为建设项目申请贷款的(C) A.一般条件 B.基本条件 C.先决条件 D.选择条件15.可行性研究一般按(B) A.四个步骤进行 B.五个步骤进行 C.六个步骤进行 D.八个步骤进行16.房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是(B) A.萌芽阶段 B.衰退阶段 C.发展阶段 D.平衡阶段17.开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或(B) A.开发投资 B.短缺 C.流动资金 D.发展基金18.银行审查确定设押房地产合法性的主要因素是(A) A.抵押人合法拥有 B.权属清晰 C.易转让 D.抵押物估价适中19.以个人住房抵押贷款购买预售的商品住宅，且由开发商全程担保，这种贷款形式的主要风险承担者是(C) A.银行 B.开发商 C.购房者 D.银行、开发商、购房者20.影响企业素质的主要因素是(A) A.领导者素质 B.职工队伍素质 C.经营管理素质 D.资金实力21.二手房屋就是指(C) A.第二次过户交易的房屋 B.经过二次装修的房屋 C.非第一次过户交易的房屋 D.旧房屋结构的房屋二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共10分)22.房地产从本质上包括(ACE) A.建筑物 B.电梯 C.土地 D.室内卫生设备 E.附带的权益23.房地产开发过程中的多种资源组合包括的方面是(ABCD) A.土地 B.建筑材料 C.城市基础设施 D.劳动力 E.市场24.房地产交易权益中的所有权包括(abcd) A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处置权 E.经济权25.根据房地产市场分析的四象限模型，房地产市场可分为(AC) A.投资市场 B.出售市场 C.使用市场 D.出租市场 E.抵押市场26.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括(ABCD) A.建设银行 B.投资银行 C.咨询公司 D.有关专家 E.研究单位27.房地产开发项目前期工程费，主要指前期规划费和(ABCD) A.设计费 B.可行性研究费 C.水文地质勘测费 D.三通一平费 E.拆迁费28.房地产开发企业收入总额主要包括(ABCDE) A.生产经营收入 B.财产转让收入 C.特许权使用收入 D.利息收入 E.股息收入29.城市维护建设税的计税依据是按(ABC) A.增值税实缴税额 B.消费税实缴税额 C.营业税实缴税额 D.所得税实缴税额 E.房产税实缴税额30.投资铺面房的财务分析包括(ABC) A.租金收入现金流量 B.供暖制冷设施费用 C.外装修与保养费用 D.内部装修及维护费用 E.消防费用31.进行工业用房投资的开发商要满足市政管理部门的主要要求是(ACD) A.符合城市规划 B.交纳土地出让金 C.拥有合法的开发手续 D.控制环境污染 E.靠近客户群三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打，错误的打；并改正划线部分。每小题2分，共20分)32.流动资金投资可在每个生产周期末收回。(X)33.某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合资本化率为25%。(X)34.通货膨胀使折现率保持不变。(X)35.房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。(X)36.购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。()37.财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。(X)38.房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。(X)39.按照关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。(X)40.大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。41.对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。四、简答题(每小题3分，共9分)42.简述土地一级开发的模式。答：土地一级开发指由政府对一定区域土地进行统一征地等，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域土地变成熟地后进行有偿出让的过程。主要模式有： (1)以政府为主的模式。 (2)以民间为主、政府辅助的模式。43.简述房地产开发项目租售方案的基本内容。答：租售方案一般包括的内容： (1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例； (2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； (3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定； (4)租金和售价水平的确定。 (5)收款计划的确定。44.税费对房地产价格有何影响?答：我国商品房价格由土地费用、房屋建造成本、开发期间费用、税金、各种行政性收费和开发经营利润构成。各占商品房价格的比重是：( ) 其中：土地费约占30%，税金约占6%，各项行政性收费约占1520%。 上述各种税费约占商品房价格的5060%。因此，税费，尤其是土地费用和各种行政性收费对商品房价格影响很大。 为鼓励住房消费，拉动经济增长，应采取必要措施进行调控。五、计算题(每小题10分，共20分)45.某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92，860万元，土地费14，800万元，开发成本24，786万元，开发费17，132万元，与转让出租有关税金4，968万元，扣除项目税按照20%算。试计算项目开发成本