某房地产开发项目可行性研究报告.doc

北海“鑫岳花园”房地产开发项目可行性研究报告一、项目简述1、项目名称：北海“鑫岳花园”2、项目地点：广西北海市海成区驿马街道办事处西塘村十二间屋组（西南大道）3、项目规划技术经济指标：（1）用地面积：100亩（2）用地使用性质：商业、住宅（3）土地使用年限：70年（4）容积率：2.2（5）建筑密度：30%（6）绿化率：35%（7）总建筑面积： 148,149 其中：A、别墅：50幢，建筑面积52,680B、电梯公寓：6幢，建筑面积48,960C、综合大楼：1幢，建筑面积63,880（地上建筑面积约52,680，地下建筑面积11,200）（8）综合楼停车位：350个二、项目市场可行性研究（一）、区域市场政策利好对于北海市房地产市场的宏观区域市场，在本项目的项目评估报告中已进行详细描述，在此不再进行过多重复。需要补充说明的是，根据最新国务院、国家发改委、财政部、建设部、广西壮族自治区人民政府等多部门2月28日在北京人民大会堂举行的联合新闻介绍会（2月28日新闻联播重点播报）上发表的公布，2008年1月16日国家批准实施广西北部湾经济区发展规划。规划将北部湾经济区定位为“重要国际区域经济合作区”其中：1、广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家发展战略；2、广西北部湾经济区是我国西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区；3、将建设成为中国东盟开放合作的物流、商贸、加工制造基地和信息交流中心；4、经过10到15年努力，广西北部湾经济区将在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。对此，国家财政将计划在3年内调拨4000亿元，通过国家财政转移支付，对规划所属经济区域进行重点开发扶持。同时国家各部委也出台相应的配套政策，明确给予广西北部湾经济区综合配套改革，重大项目布局，保税物流体系，金融改革和开放合作五大方面的政策倾斜，全力支持北部湾经济区的建设。在北部湾经济区发展规划当中，根据空间布局和海岸线分区，北部湾经济区将规划建设南宁、钦防、北海、铁山港和东兴5个功能组团。北海市管辖两个组团，同时广西北部湾经济区管委会将落户北海，将使北海市成为该区域中的核心发展区域。北海市将按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口将发展到100120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展重点向东向北推进，城市发展定位为：发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，把北海建设为最适合人类居住，人居环境优美舒适的海滨城市（详见所附的报刊资料）。（二）项目地段优势北海“鑫岳花园”项目，位于北海市中心地段位置，享有交通便利、配套设施完备、生活区域成熟的同时，又近邻北海最著名的疗养胜地北海银滩。本项目不仅是适合人居的成熟项目，同时具有极大的商业开发价值和项目发展潜力。1、便利的交通、完备的配套设施、成熟的生活社区。本项目地处西南大道，位于北海市现有城市中心北部湾广场与在建新城市中心南珠广场的中间位置，周边配套有学校、医院、银行、政府机构及多个中高档社区（详见项目评估报告细述），是一个具有成熟完备生活条件的成熟开发项目。2、卓越的休闲疗养生活区域。本项目所处地段，距离北海最著名的疗养胜地北海银滩，仅需5 分钟车程，不仅可无限享受北海美丽迷人的阳光、海水、沙滩，还是富有成功人士的休闲疗养胜地的最佳选择，同时极具投资价值及升值潜力。三、项目发展的定位及市场总体营销推广分析（一）、项目产品定位为充分发挥本项目的独特项目优势，本项目将规划建设成为一个集别墅、高档公寓、商业楼宇为一体的综合性高档精品物业，其物业项目将发展成为北海市标志性的顶级五星级小区。（二）、目标客户群体定位（1）大型企业、单位、团购客户（2）高收入高级白领、金领阶层（3）事业成功人士（4）企业家及高收入职业经理人（5）富裕阶层人士（6）生活优良的离退休人士（7）外籍人士、外地驻北海机构代表（8）投资置业人士客户群体区域构成：北海市本地40%50%；外地客户50%60%（三）、项目总体市场营销推广分析本项目客户基本上都是成功的高收入阶层人士（其中包括最富有的企业成功人士以及团购客户），客户群体消费心理成熟，对项目产品的要求极高，要求项目本身具有成熟便利的生活条件，独特优美的生活环境，良好的投资价值及保值升值潜力，而本项目的优势特征正好符合以上这些高标准要求。本项目将极力围绕产品的成熟配套、优美环境、投资价值等优势，进行全方位的市场营销推广，并将围绕以上目标客户群体进行针对性引导。本项目的产品市场推广核心价值如下：1、富有、成功的标志；2、城市中心成熟便利的生活、交通；3、疗养胜地的美好生活方式；4、异地置业消费的良好选择；5、候鸟性生活人群（主要是西北、东北退休养老的客户冬天南迁）、夏天渡假疗养人群的明智选择6、城市大环境推动、项目内部优良品质共同形成的投资价值及升值潜力。四、项目财务可行性研究（一）项目开发进度计划表时 间任 务2008年2009年2010年1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月可行性研究项目审批规划设计土建及结构工程装饰及设备安装工程销售进度（二）项目主要经济指标及开发价值汇总表物业项目20092010合计联体公寓可供销售面积（）3500017500销售比例50%50%销售面积175001750035000销售单价（元/）72507250销售金额（万元）12687.512687.525375电梯公寓可供销售面积（）4896024480销售比例50%50%销售面积244802448048960销售单价（元/）47604760销售金额（万元）11652.4811652.4823304.96综合楼商业部分可供销售面积（）168008400销售比例50%50%销售面积8400840016800销售单价（元/）77107710销售金额（万元）6476.46476.412952.8综合楼办公部分可供销售面积（）3588017940销售比例50%50%销售面积179401794035880销售单价（元/）48204820销售金额（万元）8647.088647.0817294.16综合楼车库可供销售个数350175销售比例50%50%销售个数175175350销售单价（元/）5000050000销售金额（万元）8758751750销售合计（万元）40338.4640338.4680676.92本表销售单价=比准价（1+预计本项目开盘销售日房地产价格指数）2，所取指数均为5%（三）项目投资成本汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地出让费16,0002三通一平费用163设计费用3444勘探费用225报建费7,946建设施工费18,2237配套系统3,1798产权登记1,8009其他税费10,78210其他费用4,462投资成本合计（万元）55,622（四）项目利润表序号项目金额（万元）1销售总收入806762减:销售总成本556223利润总额25054项目投资收益率为45%，年投资收益率为23%；销售成本中已包含所有税费（营业税，土地增值税，企业所得税）。（五）项目资金投入计划表合计(万元)2008年2009年2010年1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月资金投入（不含土地出让费）100%396223%9931%3852%76110723%928311%431115%607314%569519%78023%12168%2988土地开发费100%16000100%16000三通一平费用100%16100%16设计费用100%34430%10370%241勘探费用100%22100%22报建费100%79415%11935%27850%397建设施工费（考虑垫资）100%1822320%364516%291616%291616%291632%5831配套系统100%317926%82726%82748%1526产权登记100%180039%7029%16223%41420%3607%1261%181%18其他税费100%1078239%42059%97023%248020%21567%7551%1081%108其他费用100%445217%7492%1072%1072%10717%7316%2636%2636%2636%2636%26330%1336（六）项目资金回款计划表合计(万元)2008年2009年2010年1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月总回款%100%39%9%23%20%7%1%1%总计8067631745730217678158635977875875联体别墅100%70%15%15%253751776338063806电梯公寓100%60%15%15%10%2330413982349634962330综合楼商业100%80%20%12953100742518综合楼办公100%60%20%20%172941037634593459综合楼车库100%50%50%1750875875（七）项目现金流量图表日期合计08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度资金流入8067631464 7261 18555 16135 5647 807 807 资金流出3962211893967923969113435859435547752811893170资金净流入41054-1189 -396 -792 -396 22351 2902 12612 10588 -1881 -382 -2363 通过以上现金流量图表可看出，因为不需要支付土地出让费用，所以本项目在08年共需投入资金约为2774万元，而公司自有启动资金为10000万元，资金比较充足。资金用量都集中在09年一季度至2010年一季度，而资金的回笼期也是集中在这个时间段，因此公司的重要任务是落实销售计划表，使资金及时回笼，减少融资成本，及时收回投资成本，实现项目预期收益。五、融资渠道计划(一)、现有资金状况1、土地费用已无需支付，这是很大的资金优势。2、从投入前期工作、项目报建、施工工程进度达到预售条件、开始预售为止，所需的资金量为2774万元，自有流动资金10000万元，资金较充足，但从09年一度季开始资金需要量上升，假如不能按销售计划表从一季度开始销售，公司将从09年一季度起要进行开发贷款融资。（二）应急融资计划1、施工单位垫资，直至地面以上46层。2、在报建完毕，具备开发四证【土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证】的情况下，以项目土地抵押，到时也可进行开发贷款融资。3、项目预售的回笼资金从09年一季度就达到39%的回笼,可作为工程流动资金使用。4、项目团购的预付款也可作为工程流动资金使用。综上所述，本项目的资金不存在资金不足的问题。六、项目财务评价分析（一）、项目主要指标测算结果分析：1、项目总收入：80,676万元2、项目总投资：静态54,533万元、动态投资55,622万元3、利润总额：动态投资下为24961万元、静态投资下为26,143.49万元。4、静态投资收益率:项目静态投资收益率为45.77%，年收益率为22.85%。5、动态投资收益率：项目动态投资收益率为46.92%，年收益率为23.46%。6、销售利润率：32.41%7、累计财务净现值(FNPV)=7,356.00万元0。8、财务内部收益率(FIRR)=19.32%10%(行业基准收益率)，远大于行业基准收益率。9、投资回收期=2年10、盈亏平衡点(BEP)=53.01%，即销售收入达预测收入的53.01%时，项目处于盈亏平衡状态。以上各项财务指标均表明,本项目具有较好的财务经济效益。（二）项目敏感性分析取值参数：1、销售价格5%，开发成本5%。序号项目正常测算结果销售价格变化开发成本变化+5%-5%+5%-5%1静态投资收益率45.77%54.13%38.98%36.89%43.28%2动态投资收益率46.92%53.92%38.71%36.35%42.90%3销售利润率32.41%43.55%28.43%28.33%42.35%4累计财务净现值(FNPV万元)735696506843676793895财务内部收益率(FIRR)19.32%23.67%15.46%16.87%23.22%6投资回收期(年)222227盈亏平衡点(BEP)53.01%46.35%57.25%48.76%56.78%从上表各指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，假设在实现全部销售的情况下，开发成本、售价5%的单方面变动都不会使项目亏本，销售利润率均保持在28%以上。通过对项目的成本与收入的敏感性分析，开发成本和售价的变动对项目收益的形成有着巨大的影响。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。七、项目投资风险分析（一）、政策风险2008年国家实施紧缩性贷币政策，并以各种宏观调控手段对房地产市场进行调整，预计到2008年底将初见成效。北海“鑫岳花园”项目的实质性建设开发周期应在2008年底启动，主要自有资金的投放期将集中在2008.32009.3，贷款性融资主要于2009年初贷款投入，因此国家政策的影响将减至最小。并且由于北部湾经济区域的重点发展要求，此区域内的房地产发展、宏观政策、金融信贷等各种政策性因素，都优于外地，因此政策风险性因素影响较小。（二）、市场风险全国房地产市场的发展速度在2008年有所放慢。而北海市前两年的房地产市场发展速度较为迟滞，慢于全国房地产市场的发展，但从2007年开始，其市场发展速度急剧加快（补涨），其发展速度远高于全国绝大多数大中城市，因此北海市整体房地产市场发展前景仍为多数外地投资者所看好（包括众多福建、浙江、广东投资商）。而北海“鑫岳花园”项目其项目自身品质卓越、优势明显，客户群体目标明确，因此项目本身的市场竞争力较强，对市场风险的承担能力很高，因此就市场风险来看，本项目的抗风险能力高于其他同地区的同类项目。（详见项目评估报告敏感性分析）（三）、资金风险北