物业客服部运作手册Microsoft Office Word 文档.docx

编号： XGM-XM-KF 文件受控号：北京西国贸大物业管理有限公司西国贸大物业客服部运作手册编 制 审 核 批 准 受控状态 分 发 号 发布日期 201 年 月 日 实施日期 201 年 月 日第243页/共600页文件目录文件编号： XGM-XM-KF版本号： B修改状态：0实施日期：2013年3月15日序号文件编号文件名称页码1XGM-XM-KF-01部门工作内容2组织架构/人员编制3岗位说明书3.1服务中心部经理岗位说明3.2客服部主管岗位说明3.3客服部客服员员岗位说明3.4客服部前台岗位说明3.5客服部收银员岗位说明4标准作业流程4.1（答客问）编制、更改标准作业流程4.2客户服务部服务管理标准作业流程4.3客户服务部服务礼仪流程4.4客户服务部接听电话礼仪流程4.5社区文化管理标准作业流程4.6公共信息发布与管理流程4.7业主档案管理标准作业流程4.8业主入住办理标准作业流程4.9业主(租户)搬出管理标准作业流程4.10门卡的办理标准作业流程4.11智能卡挂失、补办标准作业流程4.12车位租赁办理手续标准作业流程4.13装修管理标准作业流程4.14业主投诉受理标准作业流程4.15业主理赔流程4.16代收邮件流程4.17回访标准作业流程4.18拖欠费用催缴标准作业流程4.19停电、停水、停气管理标准作业流程4.20突发事件管理标准作业流程4.21业主满意度调查标准作业流程记录表格清单记录表格样表1目的规范西国贸大物业客服部工作内容。2适用范围适用于西国贸大物业客服部全体员工。3职责 客服部主管负责监督指导客服部工作。 客服部全体员工根据工作内容实施服务。4工作流程 4.1日常业务受理：负责保持前台的正常环境及秩序；负责日常接待业主的来电、来访；接待业主咨询、报修、建议、投诉，分析原因，记录事件经过，安排相关部门及时处理，做好相应记录，并跟进处理结果；负责办理相关证明、证件、门禁、人员、物品出入等。 4.2 档案管理：负责建立、更新、管理业户档案资料，健全业户档案的编制、储存和动态管理；。 4.3 入住办理：负责为业户办理入住、装修、迁出等有关服务方面的手续。 4.4 满意度回访：负责定期组织业户对服务中心服务满意度调查活动。 4.5走访、回访调查：制定走访、回访计划，详细了解业户需求，制定相应措施;将相关情况向各部门通报并跟进。4.6收缴费用：负责收缴、催缴物业服务费、各项能源费、停车费用、有偿服务费等。 4.7 品质监控：检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；监督部门员工贯彻实施作业规程及质量标准；服务中心执行四级服务标准，对检查出的问题及时整改落实。4.8协调服务：协调内部专业部门，外委供方、开发、工程中心、政府主管部门，处理业户疑难投诉，并跟进解决，及时上报；为业户提供相关的物业服务。4.9加强培训：加强部门工作人员的培训工作，使之更好更专业的为业户进行服务。4.10 拓展社区文化：定期策划、组织各种社区文化活动，丰富业户的业余文化生活，营造温馨和谐的社区人际关系。4.11 环境监控：外包单位的管理；监督管理小区内的绿地养护；垃圾清运和公共区域的日常保洁、消杀；本区域内装修户的巡视、检查及验收工作；巡视楼宇，对楼宇内一切异常情况进行记录，并协调相关部门尽快解决；建立日常品质监督制度，记录并下发整改通知单。4.8 普及法规知识：随时了解和掌握国家有关物业服务的政策法规，随时进行员工培训；并及时向业户宣传讲解，张贴各类通知、温馨提示。4.13 执行任务：负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；按时完成上级交办的部门各项工作。5 负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。第289页/共600页部门经理 绿化外包公司保洁外包公司前台管家职位名称：客服部主管所属部门：客服部工作关系：1.内部协调关系（公司）服务中心各职能部门及服务中心各(专业)部门；(开发地产公司相关部门)。 2.外部协调关系施工单位、业主等协作单位。职位目的：在部门主管领导下，按照部门计划有序实施，协调各部门工作、顺利开展日常服务工作，建立业户与相关单位（服务中心）的友好关系。主要职责：1. 根据部门工作计划，带领客服员(管家)实施服务2. 集中办理业户入住手续，跟进过程，带领客服员（家）落实返修结果3. 对服务中心（管家）部的各项手续办理，跟进完成结果4. 实施走访计划，回访落实情况，跟进结果反馈。接待业主投诉，分析原因，记录事件经过并跟进处理结果； 负责本区域内业主走访及回访工作，将相关情况向各部门通报并跟进；对业户提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。负责具体实施业主满意度调查工作5. 带领客服员合理协调各专业人员，调高服务品质6. 带领客服员落实收费、催费计划7. 掌握物业服务中心管理费制定的依据及所含内容，理解物业管理处制定的相关性文件的内涵，做好对客解答工作。8. 带领客服员实施公共信息发布与回收负责各类通知、温馨提示的张贴工作；9. 定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录填写服务维修单，通知工程部进行维修，抽查公共区域内的卫生，对需要及时清扫的立刻联系保洁。10. 配合部门组织社区文化活动（至少2次），统计满意率11. 参加部门培训，提出培训需求，提升专业服务质量12. （ERP信息系统规范使用）。13. 参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。14. 负责服务中心各类会议的安排、记录，会议纪要的整理及发放；15. 负责服务中心各类文件的起草、编辑、打印、分发、整理、存档、报送工作；16. 负责服务中心社区活动参与、记录、拍照并写活动总结；17. 负责服务中心各部门每月文档资料整理、检查、存档，每月6号之前收，10号之前完成；18. 负责本服务中心员工入职、离职、调职手续的办理；19. 协助主管实施新员工的入职培训及转正、晋级考核；20. 负责服务中心各类表格的整理、更新与使用管理；21. 负责服务中心考勤记录汇总并与每月27日之前交与公司；22. 负责服务中心二级库房物品领用登记；职位名称：客服部接待员所属部门：客服部工作关系：服务中心各专业部门职位目的：全面协助部门经理做好前台接待工作。主要职责：1. 根据部门工作计划，配合客服员(管家)实施服务负责受理业主来电、来访，安排相关部门及时处理，并做好相应记录；负责办理业主入住手续；办理业主装修手续； 办理相关证明、门禁、物品出入等相关手续；保持前台的正常环境及秩序；负责业主档案相关信息的收集整理，并及时更新2. 为业户办理各项服务的基础工作，通知客服员(管家)跟进完成结果3. ERP信息系统录入，方便快捷服务4. 标准服务用语，接听、记录各种需求服务内容，准确传达客服员(管家)5. 认真记录投诉内容并报服务（指挥）中心6. 参加部门办公例会，总结整改服务品质7. 参加部门培训，提出培训需求，提升专业服务质量职位名称：客服员所属部门：客服部工作关系： 1.内部协调关系（公司）服务中心各职能部门及服务中心各(专业)部门；(开发地产公司相关部门)。 2.外部协调关系施工单位、业主等协作单位。职位目的：在部门主管领导下，按照部门计划有序实施，协调各部门工作、顺利开展日常服务工作，建立业户与相关单位（服务中心）的友好关系。主要职责： 1. 根据部门工作计划，配合主管实施服务 2.理业户入住手续，跟进过程，落实返修结果 3.部的各项手续办理，跟进完成结果 4.回访落实情况，跟进结果反馈。接待业主投诉，分析原因，记录事件经过并跟进处理结果； 负责本区域内业主走访及回访工作，将相关情况向各部门通报并跟进；对业户提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。负责具体实施业主满意度调查工作 5. 合理协调各专业人员，调高服务品质 6. 落实收费、催费计划掌握物业服务中心管理费制定的依据及所含内容，理解物业管理处制定的相关性文件的内涵，做好对客解答工作。8. 实施公共信息发布与回收负责各类通知、温馨提示的张贴工作；9. 定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录填写服务维修单，通知工程部进行维修，抽查公共区域内的卫生，对需要及时清扫的立刻联系保洁。10. 配合部门组织社区文化活动（至少2次），统计满意率11. 参加部门培训，提出培训需求，提升专业服务质量12. （ERP信息系统规范使用）。职位名称：客服部收银员所属部门：客服部职位目的：负责物业收费服务中心的核算及帐务管理；主要职责： 1.服务中心的核算及帐务管理； 2.况进行统计、汇总分析，编制收费报表。负责统计欠缴费用情况，定期汇报所在服务中心管理处；负责向经理提供收费的进展及情况； 3. 现金和支票要认真查验、核对，当天收入及时上帐并录入系统。遵守收银管理制度，及时正确做好收银款的结算工作，规范填写收银报表。在规定的时间内，按时上缴公司财务部； 4. 现金(二万元以上)及时存入银行，保存好存款凭证； 5. 办理与物业管理服务相关的各种经营性服务收费及代收代缴费用业务；一答客问编制、更改标准作业规程 1.0 目的1.1 编制答客问的目的；1.1.1 为业主提供标准、统一的咨询服务；1.2 更改答客问的目的；1.2.1 答客问的更改包括增加、修改和废除，在某一特定时间段内出现新的咨询热点而原内容中缺少时效需进行增加，而原答客问的内容发生变化需进行修改时，待答客问运行一定时间后，答客问中的部分内容不再出现，需进行废除时；1.2.2 增加和修改答客问的目的是为了避免因缺少此项内容而无法回答业主咨询或提供不统一和错误的信息；废除答客问部分内容的目的是为了避免答客问内容过多客服助理无法熟练掌握。2.0 适用范围客户服务部回答业主咨询时使用的答客问的编制和更改。3.0 编制、更改答客问的时间要求3.1 编制答客问的时间为客服部开始运行时；3.2 增加答客问为新的咨询出现而原答客问内容空缺时；3.3 修改答客问为原答客问的内容出现变化或不再准确时；3.4 废除答客问部分内容为月底，每月废除一次。4.0 编制、更改答客问的程序4.1 编制答客问的程序组织编制答客问提纲部门主管组织编制答客问管理处经理审核上报综合管理部备案下发客服人员培训、电脑存档客户服务部主管根据答客问编制、更改组织编制提纲；部门主管编制；经理组织各部门主管研讨；涉及商业秘密的内容经理不得批准综合管理部审核备案管理处文员负责存档4.2 更改答客问的程序：业主咨询增加新内容客服助理查阅答客问发现废除内容小区和公司出现共性内容的变化填写更改申请表组织相关主管讨论确定回答内容批 准电脑存档、资料备查客服助理负责填写客服主管组织经理批准客服部文员负责存档、备查5.0 答客问的内容5.1 基本情况5.1.1 占地面积、总建筑面积、绿化面积、绿化率、栋数、每栋层数、车位数量、物业费、取暖费、小区的通讯地址、邮编；5.1.2 匪警、火警、急救、液化气抢修、水电抢修、有线电视、电话维修，宽带网维护、投诉、主管级以上人员电话；5.1.3 入住装修、开放行条、车位办理、入住等需携带物品、办理程序；5.2 房屋设施设备及配套情况；5.3 公司的运作体系；5.4 了解周边主要配套设施的服务内容和电话号码，营业时间。如电影院、音乐厅、戏院、展览馆、医院、银行、商场、体育设施、学校等；5.5 了解当地政府部门、公安、城管、供电所、供水所、煤气、有线电视、电话、宽带网等的运作情况；当地著名的游览胜地的特色、名称和抵达方法；了解当天天气预报、空气质量及其它公共信息服务中心；5.6 物业管理相关法律、法规；5.7 业主容易产生误解及常用疑难问题。5.8 预备相应的资料5.7.1 各种交通工具的时刻表、价目表、里程表，世界地图、全国地图、全省和本市地图；5.7.2 旅游部门出版的介绍本国各风景名胜的宣传册；5.7.3 全国、全省、本市的电话号码薄及邮政编码薄，交通部门关于购票、退票的详细规定，当日报纸。6.0 支持性文件答客问二 客户服务部服务管理标准作业规程1.0 目的规范客服部的管理，提高客服部的服务质量。2.0 适用范围客户服务部服务管理3.0 职责客户服务部负责业主咨询、业主请修、业主投诉、业主建议等涉及对业主服务的事宜。4.0 程序4.1 业主咨询服务程序 责任单位 工作要点客户服务部 按规定填写表格客户服务部 约定回复时间客户服务部 约定时间内答复业主客户服务部 客服助理存档业主咨询接待业主，填写业主沟通记录表判定按答客问回复业主记录存档请示经理补充答客问 4.2 业主请修程序： 业主请修 责任单位 工作要点客户服务部 电话通知维修部有维修部预约时间维修部 复杂维修与业主预约至现场查看时间并通知维修主管。维修部 按业主特约服务价目表维修主管 按与业主预约的时间安排技工上门查看并与业主预约维修时间填写派工单维修工 各项工作标准出纳 开具收据客户服务部 对要求维修的业主就维修情况进行回访客户服务部 将回访情况进行记录， 保存各种记录接待业主，填写业主沟通记录 特种维修简单维修与业主约定维修时间，通知维修人员现场 查看实施维修收 费回 访满意 4.4 业主建议接待流程： 业主建议 接待业主填写业主沟通记录表是否采纳实施反馈给业主填写业主沟通记录存档5.0 支持性文件答客问6.0 支持性表格派工单业主沟通记录表三 客户服务部服务礼仪规范1.0 适用范围客户服务部服务礼仪。2.0 仪表仪容 2.1 制服2.1.1 上班时间必须穿着制服(因工作需要不穿制服的特殊情况要报经理批准)；2.1.2 制服必须整洁、平整，按制服设计要求系上钮扣。无松脱和掉扣现象；2.1.3 爱护制服，使之干净无污迹、无破损；2.1.4 在工作场所，工作期间应将洁净的工牌端正地佩戴在左胸前；2.1.5 在公司的工作范围内应按规定着鞋，特殊情况需穿着非工作鞋时，应穿和制服颜色相称的鞋；不得穿拖鞋或赤脚上班；2.2 发型2.2.1 头发必须常洗并保持整洁，头发的颜色必须自然，不需染成其他夸张的颜色； 2.2.2 发式应朴素大方，不得梳理特短或其它怪异发型； 2.2.3 女员工的刘海必须整洁，长不可盖过眉毛；2.2.4 男员工头发的发梢不得超过衣领，鬓角不允许盖过耳朵，不得留大鬓角，不得留胡须；2.3 化妆2.3.1 女员工上班必须化淡妆，不得浓妆艳抹；2.3.2 保持干净、清爽、不油腻的脸；2.3.3 常修指甲，不得留长指甲；2.3.4 在指甲上只允许使用无色的指甲油；2.3.5 不准擦刺鼻或香味浓异的香水；2.4 首饰2.4.1 手表颜色必须朴素大方，不可过于艳丽；2.4.2 可戴一枚结婚戒指；2.4.3 耳环颜色不可夸张，不准佩戴吊式耳环；2.4.4 项链不得显露出来，工作用笔应放在外衣的内口袋里；2.5 个人卫生2.5.1 每天洗脚，常剪脚指甲，袜子要经常换洗，以免产生异味；2.5.2 常洗头避免头发油腻和产生头皮；2.5.3 常剪手指甲，不得留长指甲；2.5.4 勤洗澡，保持身体清洁卫生无异味；2.5.5 保持整洁、干净、典雅及职业化的外表。3.0 举止仪态：3.1 站姿3.1.1 在服务区域内，应保持身体自然站立，身体的重心放在两脚之间；不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰，驼背，耸肩；3.1.2 站立时，双手下垂自然交叉于小腹前，不得叉腰或双手交叉在胸前、插入衣裤或随便乱放，不得抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔、不得敲击桌子或玩弄其他物品；3.2 坐姿在办公区域内，要保持端正的坐姿，不得歪歪斜斜地靠在椅子上；3.3 行走行要平稳，不得奔跑，不得两人搭胳挽手并肩而行，与业主相遇时应靠边而走，不得从两人中间穿行。请业主让路时要讲对不起，以提醒业主，不得横冲直撞，粗俗无礼。4.0 举止4.1 为业主指示方向一定要用右手，示意这边或那边，不得用手指或用手拿着笔等物品为业主指示方向，不得用手指或用笔等物品指向业主；4.2 注意举止形象，上班时间不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得大声说话、喊叫，乱丢乱碰物品、发出不必要的声响，不得随地吐痰，乱扔杂物；4.3 整理个人衣物应到洗手间或是专用的指定区域，不得当众整理个人衣物或化妆；咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起；不得当众剔牙，确实需要时，应背转身用一只手遮住口腔再进行；4.4 关注业主，及时和到来的业主打招呼，承认他的到来，以表示对业主的尊重员工在工作、打 电话或与人交谈时，如有其它的业主走近，应立即打招呼或点头示意，不准毫无表示或装作没看见；4.5 不要当着业主的面经常看手表。5.0 表情5.1 微笑：露齿的微笑是起码应有的表情；5.2 面对业主要表现出热情、亲切、真实、友好，需要时还要有同情的表情，做到精神振奋、情绪饱满，不卑不亢；5.3 和业主交谈时应全神贯注，双眼不时注视对方，适当地点头称是，不得东张西望、心不在焉，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得忸怩作态、吐舌及故意的眨眼，有条件的时候应做随手记录，让业主感觉到你在认真的和他沟通；6.0 言谈及常用语言6.1 言谈6.1.1 尽量使用业主姓氏。未知姓氏的业主要称呼“先生”或“小姐”；指向第三者时，不能讲“他”，应说“那位先生”或“那位小姐”；在沟通的合适时机要讲“请问您贵姓？”，然后开始使用业主姓氏“先生/小姐”并记住业主的姓氏；6.1.2 声调要有高有低，适合交谈内容的需要，不得让人感受到冷漠和不在意；6.1.3 声量不要过高或过低，以参与交谈的人都能听得清楚为准；6.1.4 交谈时，如有三人或三人以上对话，要使用相互都能听得懂的语言；6.1.5 不准讲粗话，不得使用蔑视和污辱性的言语，不得模仿他人的语言声调和谈话；6.1.6 不讲过分的玩笑，不得以任何借口顶撞、讽刺和挖苦业主；6.2 常用语言6.2.1 业主到来时：“您好（早上好、中午好），先生”；“有什么事我可以帮助您吗？”任何时候不可以讲“喂”；6.2.2 中途有事要离开正在面对的业主时，要讲“请稍候，我去处理一下，马上就过来”离开时间较长或接待等候的业主时要讲：“对不起，让您久等了”，不得一言不发就开始服务；6.2.3 从业主手上接过任何物品要讲“谢谢”；业主讲“谢谢”时，要回答“不用谢（不用客气、应该的、这是我应该做的、您满意是我们最大的心愿）”；6.2.4 碰到自己确实不能处理的问题时，不能讲“不知道、我不清楚、这不是我的事”要讲“请让我请示我们经理，看是否能帮您解决（我会把您的意见及时完整地向经理汇报，请您留下电话或手机号码，以便有机会把结果及时告诉您）”；6.2.5 当我们的服务让业主感受到不方便时，处理完毕后要讲“请原谅，给您添麻烦了”；6.2.6 业主离去时要讲：“再次谢谢您提的意见（再次谢谢您的电话、再次谢谢您的到访），再见（希望有机会再见到您、欢迎您再来）”；6.2.7 经常性使用服务用语“您好、谢谢、请、对不起、请原谅、再见”。四 客户服务部接听电话礼仪规范1.0 适用范围客户服务部接听电话礼仪。2.0 内容2.1 铃响，拿起话筒2.1.1 接听电话以前必须准备好记录用的纸和笔；2.1.2 迅速调整情绪，保持一个愉悦的心情；2.1.3 拿起话筒以前要把微笑表现在脸上并保持在整个谈话过程中；2.1.4 电话铃响三声以前必须接听；2.2 首先说明自己的身份，并主动征询业主打电话的目的；2.2.1 “您好，物业（请问您有什么事？）”；2.2.2 对于“您好”，可用“早上好、下午好、晚上好、新年好、节日快乐”等词语代替；2.2.3 加强对这一句话的语感训练，使声音听起来自然、流畅、清晰、柔和、富于感情；2.3 交谈2.3.1 当听清业主打电话的目的后，要准确迅速地判断业主电话内容是属于哪一方面的；2.3.2 在回答业主的问题前，要及时询问业主姓名：“请问您贵姓？”，并马上称呼业主的姓氏：“您好，陈先生.” 并在以后凡需称呼对方时使用业主的姓氏“陈先生”，直到交谈的最后；2.3.3 对不愿告知姓氏的业主，在谈话的适当时机要再次询问“请问您贵姓？”确实不愿告知的，称呼时要使用：“您、先生、小姐”让业主感觉到我们是在专注地和他一个人交流，不得在交谈过程中不称呼业主；2.3.4 熟练掌握答客问内容，娴熟地同业主交流；2.3.5 在交谈的同时做好交谈内容的记录；2.3.6 在聆听的时候，要不时地说：“好的、是的、我明白、我知道了.”不得长时间一言不发，导致业主认为你心不在焉；2.3.7 在交谈过程中如需要暂时中断谈话，应说：“对不起、请稍候、请稍等一下、请稍候半分钟、我接个电话”；当继续谈话时：“对不起，让你久等了”，但要切记，不能让正在交谈的业主等候一分钟以上；2.3.8 爽朗的笑声会感染业主，温和的笑声会拉近你和业主的距离。2.4 记录2.4.1 如果是属于投诉、建议、请修、不能马上回答的咨询、需请示才能处理的谈话以及重要的来电，要记录好对方的姓名或姓氏、联系方式、地址、内容及要求；2.4.2 如果是找同事的：“这里是客服部，请您拔打这个号码可以找到先生”；如果同事不在的：“他现在不在，您是否需要留下口讯或电话号码？待他一回来，我就通知他。”然后记录下内容并转交给同事；2.4.3 如果碰上了自己的朋友或亲属在上班时间打电话来找自己，要迅速处理：“对不起，我现在正在上班，等我下班后，我立刻和你联系”不得在上班时间长时间占用客服部电话做私事；2.5 结束交谈2.5.1 重复你所记录的内容，并获得对方的确认：“.是这样的吗?”及时修正所记录的内容，并再一次重复，直到它完整地表现业主的意愿；2.5.2 让对方放心：“我会尽快处理、我会尽快联系相关人员”；2.5.3 感谢业主的来电：“谢谢您的电话、谢谢您对我们的信任（希望再次接到您的电话）、谢谢您及时地通知我、谢谢您的建议、”；2.5.4 收线：“愿您周末愉快（再次祝您节日快乐、）再见。”2.6 接听电话特别注意事项：2.6.1 首先要说明自己的身份；2.6.2 交谈过程中要使用清晰、自然的声音，注意音量、音调和语言节奏；2.6.3 交谈过程中要全神贯注，用心聆听；2.6.4 询问、记住和使用业主的姓氏；2.6.5 重复业主的需求内容；2.6.6 电话结束以前要感谢业主的来电；2.6.7 在电话交谈中，要使用常用服务用语，不得使用过于口语化的言语；2.6.8 在交谈中，要善于引导业主的谈话，把握谈话内容的主动权；2.6.9 每处理一次电话后，要马上总结自己在这次交谈中的不足和好的地方，使自己接听电话的技术不断提高。3.0 支持性表格业主沟通记录表五 社区文化管理标准作业规程 1.0 目的增进公司与业主之间的沟通，丰富小区内业主的精神文化生活。 2.0 适用范围管理区域内的文化管理 3.0 制度细则 3.1 客服部负责制定社区文化策划，组织开展社区文化活动； 3.2 客服部每年年初制定本管理处年度社区文化活动计划，交经理审核；3.3 客服部根据年度计划，开展各类社区文化活动，也可根据实际情况进行调整，每年不少于2次，注意控制开支成本，积极与人事行政部联络取得协助； 3.4 客服部在组织活动前，提交方案报经理审核,管理处经理审核后上报公司副总经理批准；3.5 客服部每次活动后应及时进行评价，不断总结经验，并应认真填写社区文化活动记录，收集各类相关图片、资料，并形成完整的社区文化档案；3.6 客服部每年至少应组织一次与业主的联谊活动，加强业主与员工的联系，更好地服务业主。 六 公共信息发布与管理流程1目的确保对业户信息的准时送达，信息通知发放及时、有效。2适用范围适用于君安国际服务中心对业户信息通知的发放。3职责服务中心各部门负责编辑本部门通知信息内容，并上报服务中心经理审批。服务中心行政人员根据服务中心经理审批要求将通知内容套入相应通知格式。管家根据张贴要求复印等量通知进行张贴。4工作流程各部门负责本部门通知内容的拟定，并上报服务中心经理进行审批通知内容及发放方式。服务中心行政根据服务中心经理审批单，将通知内容套入通知的统一文本格式排版打印。服务中心行政人员对批复、通知原件归档保存,并详细填写信息公布记录表 5通知的发布根据发放范围、紧迫性等情况的不同，通知可采取三种发布方式：电话通知、短信、公示。电话通知由管家负责通知业户，根据通知范围必须做到户户通知到。公示的通知由管家根据发放范围印制相应数量，进行张贴。张贴通知时，须以左上角为优先位置，从左到右、由上至下按时间顺序依次排列，不得交错覆盖。短信通知由管家根据审批单内容进行群发短信，针对业户无法收到短信的，由管家电话通知业户。根据发放范围挑选3-5户业户进行回访确认是否收到信息。管家每天巡查各通告栏的张贴物，随时取下到期的张贴物及非物业服务中心的 张贴物，更换被污染的张贴物，发现通告栏破损应及时报修，保证通告栏干净、整洁、完好、有序；支持性和相关性文件 七 业主档案管理标准作业规程 1.0 适用范围管理处的业主档案管理。2.0 业主档案的内容2.1 基本资料：包括业主的姓名、性别、年龄、身份证号码、学历、户口所在地、政治面貌、通讯地址、联系电话、紧急通讯方式、婚姻状况、所属单位名称、职务、家庭（公司）主要成员、家庭（公司）常住人口数等等；2.2 物业资料：房间号、房屋面积、入住时间、水电表编号等；2.3 车辆资料：包括拥有车辆的数量、型号、特征、车牌号码等；2.4 交费资料：包括入住各项费用缴纳情况、物业管理费用缴纳情况、水电费用缴纳情况、车位租赁费用缴纳等情况；2.5 个性资料：包括业主的兴趣爱好、身体特征、文艺或体育特长、生活习惯、宗教信仰、生活禁忌等；2.6 房屋维修记录；2.7 曾经要求过的特约服务记录。3.0 业主档案的建立客户服务部应通过如下四种途径取得业主资料并建立业主档案：3.1 入住前通过开发商销售部门取得，如房屋面积、联系电话等；3.2 在业主/住户办理入住手续时取得，如业主身份证（或暂住证）复印件、业主常住人员相片、房屋出库单、业主资料登记表等，签订业主临时公约、供暖协议、户内燃气安全使用保证书等；3.3 日常接待业主的业主沟通记录取得；3.4 定期统计和分析取得。4.0 业主档案的分类管理4.1 业主档案必须按照如下顺序进行分类：4.1.1 按照物业的楼栋及层数分类保存；4.1.2 按照资料的性质分类；4.1.2.1 协议类；4.1.2.2 记录资料；4.2 档案分类必须规范，同时建立检索目录，便于调用和查阅。5.0 业主档案的使用 客户服务部应充分利用业主档案的信息，致力于提供个性化和差异化的物业管理服务，通常在如下情况将用到业主档案：5.1 受理和解决业主投诉时；5.2 处理突发事件时；5.3 所涉及到业主的重大公共事务。6.0 业主档案的归档和清理：6.1 客户服务部负责业主资料的收集、整理及档案的保存；6.2 客户服务部应养成注意观察和随时记录的良好习惯，致力于业主档案的不断丰富和完善；6.3 业主资料的归档必须采用双轨制：即保存原始资料和电脑录入；6.4 业主合同原件要单独管理，不可放入业主常用资料中；6.5 业主常用资料可放停车协议的复印件，原件必须放入业主重要资料中存放，重要资料的档案柜日常要锁闭，由专人进行钥匙保管；6.6 每年底对业主档案进行一次清理，剔除无用和多余的资料，将存留的资料分类后装订成册，同时录入电脑；6.7 档案柜应上锁并做好防火、防盗、防潮、防虫、防光、防尘和防鼠等措施；有效保证业主档案的安全；6.8 没有经理授权，业主档案不得外借。业主档案在调用过程中不得随意涂改，不得遗失或损坏，业主隐私不得向外人泄露。八 业主入住办理标准作业规程1.0 目的公司各管理处。2.0 适用范围客服部办理业主入住手续。3.0 方法和过程控制3.1 验证并存档业主的相关资料：3.1.1 开发商开具的房屋出库单；3.1.2 产权人身份证原件及复印件；3.1.3 产权人本人及其家庭成员1寸彩照（每人两张）；3.1.4 若产权人委托他人办理入住，需提供产权人委托书、产权人身份证原件及被委托人身份证原件及复印件；3.2 带领业主验房；3.2.1 业主确认验收意见和要求；3.2.1.1 满意（按往下程序进行）；3.2.1.2 不满意（将业主意见转交开发商工程部实施整改）；3.3 填写业主资料登记表和房屋验收情况登记表；3.4 签订相关协议；3.4.1 供暖协议； 3.4.2 业主临时管理规约；3.4.3 户内燃气安全保证书；3.4.4 入住手续会签单；3.5 业主缴纳相关入住费用；3.5.1 物业管理费；3.5.2 供暖费；3.5.3 生活垃圾清运费；3.6 业主领取资料：3.6.1 住宅使用说明书；3.6.2 住宅质量保证书；3.6.3 业主临时管理规约；3.6.4 供暖协议；3.6.5 燃气使用证；3.6.6 水卡、电卡、门禁卡、钥匙等；3.7 业主接收房门钥匙，填写办理入住手续物业公司会签单请业主核对确认领取物件。4.0 业主入住办理流程图4.1 房款结算单复印件； 4.2 房屋出库单；4.3 产权人身份证明；产权人或代办人开发商客服部验房物业公司客服部收楼完毕业主资料存档开发商工程部组织整改 安排验房员 满意 不满意填写房屋验收交接表 业主领取钥匙 1.填写业主资料登记表 办理停车位 2.签署业主临时公约供暖协议户内燃气安全保证书 门卡等手续 整理资料 5.0 支持性文件前期物业服务协议供暖协议 业主临时管理规约住宅使用说明书 住宅质量保证书6.0 支持性表格：业主资料登记表九 业主(租户)搬出管理标准作业规程 1.0 目的更好的管理管理区域内业主（租户）搬出。2.0 适用范围管理区域内的业主（租户）搬出管理。3.0 步骤 3.1 业主搬出3.1.1 若将物品搬出小区，需提前办理手续，在客户服务部填写大件物品放行条，客服部通知门岗秩序维护员；3.1.2 若为迁出小区居住，客服部询问住户房号，核对姓名，并交清水、电、物业管理费、供暖费、车位租赁费用，客服部签署大件物品放行条，门岗秩序维护员经核实无误后放行；3.2 租户搬出3.2.1 要求租户提供房屋租赁合同，根据租赁合同查出承租房屋的房间号，核对业主姓名及其他相关资料；3.2.2 请租户出示身份证并详细填写大件物品放行条，客服助理核对身份信息；3.2.2 根据业主入住时所留的电话联系业主，确认租户搬出事宜及搬出物品，并在大件物品出门条上记录好电话确认时间、号码、业主姓名。4.0 支持性表格大件物品放行条十 门卡的办理标准作业规程 1.0 目的配合小区管理，方便住户的日常生活。2.0 适用范围管理区域内门卡的办理。3.0 方法和过程控制3.1 门卡一律由产权人申请办理；3.2 申请人要如实填写其他需办理门卡人员与其本人的关系；3.3 受委托人必须提供身份证复印件和产权人授权委托书；3.4 门卡办理数量限制：3.4.1 门卡受规定配额的限制。（配额按所属房屋面积计算）；3.4.1.1 房屋面积为120平方米以下的，每户最多可申办5张业主门卡；3.4.1.2 房屋面积为120平方米（含）以上300平方米以下的，每户最多可办理7张门卡；3.5 门卡限每户免费领取三张，超过三张的每张收工本费10-30元，各管理处根据实际情况收取。十一 智能卡挂失、报损、补办标准作业规程 1.0 目的通过智能卡的挂失及报损，有效的避免智能卡遗失及损坏后所造成的后果及损失。2.0 适用范围管理区域内现启用的智能卡。3.0 方法和过程控制3.1 智能卡的挂失/损坏/补办流程：3.1.1 持卡人遗失/损坏智能卡；3.1.2 业主必须携身份证亲自到客户服务部填写智能卡挂失/损坏登记表，由客户服务部人员对该卡进行核实后做好挂失或报损登记；3.1.3 如持卡人遗失或人为损坏智能卡需补办新卡，必须交纳智能卡工本费（旧卡由客户服务部收回）；3.1.4 补办智能卡需到客户服务部直接填写智能卡补办登记表并交纳智能卡工本费即可；3.1.5 客户服务部将智能智能卡补办登记表存档。十二 车位租赁办理手续标准作业规程 1.0 目的 使业主更方便的办理车位租赁手续2.0 适用范围 管理区域内车位租赁的办理。 3.0 职责 3.1 客户服务部核查各种证件； 3.2 客户服务部与业主签订机动车停车位租赁及管理服务协议； 3.3 管理处收银员收取车位使用费。 4.0 工作流程： 4.1 地上车位的租用；4.1.1 管理处根据小区实际情况制定分配方案，提前15天以书面形式向业主公示； 4.1.2 业主携带以下资料到客服部办理车位租赁手续；4.1.2.1 业主身份证原件；4.1.2.2 车辆行驶证、驾驶证原件、复印件（与原件核对）；