长沙新地东方明珠项目可行性研究报告编制毕业论文.docx

长沙新地东方明珠项目可行性研究报告编制毕业论文目 录第一部分 设计综述1第二部分 东方明珠项目可行性研究报告编制5第一章 概况51.1基本情况51.2开发企业介绍71.3项目建设必要性7第二章 项目市场调研82.1投资环境分析82.2市场状况分析102.3区域市场分析152.4项目的SWOT分析16第三章 项目总体规划方案及拟建条件183.1项目市场定位183.2规划设计方案203.3拟建条件分析20第四章 项目开发经营组织及实施进度计划234.1项目部组织机构及人员配备234.2项目建设方式与施工组织244.3开发方案与设想244.4项目的进度计划254.5销售计划与策略26第五章 项目投资估算285.1项目投资估算的依据及方法285.2项目投资估算28第六章 资金筹措及偿还计划安排296.1投资计划与资金筹措296.2银行借款还本付息估算29第七章 销售收入估算307.1项目收入估算307.2税金估算32第八章 项目财务评价338.1财务评价指标报表的编制338.2盈利能力分析338.3偿债能力分析34第九章 项目不确定性分析359.1盈亏平衡分析359.2敏感性分析359.3多方案比选37第十章 风险分析与防范3910.1风险分析3910.2风险防范40第十一章 项目社会环境效益评价4111.1社会影响评价4111.2环境影响评价41第十二章 可研结论与建议4312.1结论4312.2建议43参考文献44附 录45附件一：户型图及总平面规划图45附录二：项目实施进度计划表49附录三：投资估算及财务报表50第三部分 外文翻译78第四部分 致谢91第二部分 东方明珠项目可行性研究报告编制第一章 概况1.1基本情况1.1.1项目名称与性质 项目名称：东方明珠小区项目 项目性质：商品住宅楼1.1.2宗地位置本拟建小区位于长沙市望城区，金星大道与银星路交汇口，地处于岳麓区政府北，背靠长沙市谷山森林公园，东临长沙市体育主题公园，南临北二环图1-1 宗地位置1.1.3周边环境（1）交通：玫瑰园站：355路、357路、903路、w107路、w115路、w116路、w116区间线银星路金星路口站：401路、w111路、w117路、w201路区间线、w207路星城实验中学站：916路、w106路、w111路、w201路区间线、w207路。公交可直达汽车西站、五一广场、长沙市火车站，2019年地铁4号线开通，交通便利。（2） 教育：长郡中学、星城实验小学、师大附中星城实验中学、谷山中学，拥有良好的文化教育环境，优质的教育教学资源。（3） 医疗：该项目周边有湘雅附三医院、望城德馨医院、仁安医院、金甲门诊部等各类医疗场所。（4） 银行：中国建设银行长沙卧龙湾支行、中国建设银行ATM、招商银行24小时自助银行、谷山邮政储蓄所、中国邮政储蓄银行ATM、长沙银行(金瑞支行)。（5） 购物：奥特莱斯购物广场、美特好购物广场、步步高超市、华银旺和超市、奥特莱斯品牌折扣店、快乐惠连锁超市玫瑰园店。（6） 文化娱乐设施：谷山森林公园、月亮岛、谷山高尔夫球场、长沙市体育主题公园。1.1.4规划主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位方案一方案二1规划用地面积92400924001.1建筑用地面积16646148481.2道路用地面积27706276561.3绿化用地面积48048498962总建筑面积2866562835602.1地上建筑面积2453762440002.1.1住宅建筑面积2388962368202.1.2共建配套面积648071802.2地下建筑面积41280395602.2.1地下停车位40320385602.2.2设备间96010003居住户数户201619284容积率/2.66 2.64 5停车率%100%100%6建筑密度%18.02%16.07%7绿化率%52%54%表1-1 规划主要技术经济指标1.2开发企业介绍本项目由湖南武高科房地产开发有限公司承办建设。湖南武高科房地产开发有限公司隶属于新地置业（集团），具有房地产开发贰级资质。新地置业（集团）旗下有武汉新地置业发展有限公司、湖北梁子湖高尔夫俱乐部有限公司、武汉新地物业管理有限公司、湖南武高科房地产开发有限公司、长沙新地酒店物业管理有限公司等开发、经营、管理公司，经过十一年发展，已成为立足武汉、布局华中的大型房地产开发经营企业，具备国家一级开发资质，累计开发量超过300万方。1.3项目建设必要性 长沙是湖南省的省会城市，也是中部地区的核心城市，具有承东启西，连南接北的枢纽作用，是中部重点发展城市。长沙也是长株潭城市圈的核心城市，是整个湖南的经济核心，对于省内其他市县的人才和资源具有较强的吸纳能力。近年来长沙市的人口不断增长，对于周边市县人才的吸引力持续增加，将为房地产的发展提供强有力的保障。望城区位于长沙市西北，拥有良好的生态环境，2011年撤县设区，是长沙的第六区，标志着望城区的发展将进入一个新的发展阶段，将与整个长沙的发展和谐统一。本项目紧邻城市主干道金星大道，靠近北二环，交通便利。周边生态环境良好，生态宜居。且该地块紧邻地铁四号线的规划，未来该区域的交通将会更加便利。此项目的建成将会有效的缓解市中心的人口住房压力，并且能积极促进望城区的经济发展。伴随着项目的建成，周围将建起一系列的配套设施，有利于提高居民的生活水平。该项目有很大的利润空间，会给企业带来很大的利益，并且可以提高企业的知名度。综上所述，东方明珠项小区的开发建设是非常有必要的。第二章 项目市场调研2.1投资环境分析2.1.1政策环境分析2016年一季度，两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2月2日，央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的实行将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市。同月，财政部、国税局、住建部三部门联合发文调整营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，通知明确规定了最新房产契税政策，新房产契税政策自2016年2月22日起执行。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。本次政策利用金融杠杆前置一批刚性需求，进一步降低居民购房门槛，将进一步激发改善型需求入市。“两成的商贷首付结合4.9%的房贷利率，可以说是长沙楼市难得一见的购房窗口期，中央为购房者创造了史无前例的购房优惠条件，经历2015年量涨价稳的长沙楼市，2016年房价上行空间再一次拓宽。2016年3月5日，在十二届全国人大四次会议开幕式上，国务院总理李克强作政府工作报告，宣布今年全面实施营改增，从5月1日起，将房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业(包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等)重要行业同时纳入营改增试点范围。营改增是国家财税体制改革的重要组成部分，政府工作报告相关内容的发布与实施将彻底完成十二五计划中以增值税取代营业税的目标，意味着增值税将适用于销售及进口货物以及提供服务及进口服务等所有环节，而营业税从此将退出历史舞台。2.1.2金融环境分析初步核算，2016年1季度，国内生产总值158526亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比2015年1季度下降0.3个百分点。综合来看，中国经济增速继续放缓。分产业看，第一产业增加值8803亿元，同比增长2.9%；第二产业增加值59510亿元，同比增长5.8%；第三产业增加值90214亿元，同比增长7.6%。以2015年价格计算，1季度GDP增量为9851亿元，比上年同期多增222亿元。央行公布数据显示：2016年1月，M1、M2分别同比大增18.6%和14%；人民币贷款2.51万亿元，同比增加1.04万亿元，刷新单月纪录。2月，全国首套房平均房贷利率降至4.58%，有的城市首套房贷款最高可7折优惠，创下新低。宽松的货币政策，猛增的信贷放量，越来越低的购房门槛这些都对楼市起到了相当大的刺激作用。2.1.3市场环境分析 中国经济进入新常态后，尤其是当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。 报告指出，目前经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行；中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。 报告认为，2015年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间。预计2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。2.2市场状况分析2.2.1市场情况分析2016年一季度，全国房地产开发完成投资17677亿元，同比增长6.2%，增幅与上年同期相比回落2.4个百分点，但与2015年全年相比加快5.2个百分点。其中，商品住宅完成投资11670亿元，同比增长4.6%，增速与上年同期相比回落1.3个百分点，与2015年全年相比加快4.2个百分点。分季度看，在部分一二线城市销售回暖以及政策的影响下，房地产企业投资信心有所上升，一季度投资增速较前几个季度出现明显回升，尤其是与2015年4季度相比增速加快9.4个百分点，回升态势显著。2016年一季度，长沙共供应土地30宗（3304.01亩），成交20宗（2322.33亩），总成交金额235548万元。区域成交供应宗数面积（亩）建筑面积（万）宗数面积（亩）总金额（万元）芙蓉区155.3711.2979155.373587天心区000000雨花区3453.3690.10753453.36112273开福区2238.7215.91525629.1343607望城区5411.7355.57075411.7322390岳麓区3324.7177.92085489.0678270浏阳市1150.7738.15992248.3813213长沙县2295.7747.4924438.0218628宁乡县3391.932.93815578.9624798总计202322.33369.4021303304.01316766表2-12016年一季度长沙各区县土地供销情况其中3月份，长沙土地供应9宗（1163.84亩），成交5宗（804.1亩），其中公布成交金额的土地有3宗，总成交金额60694万元。3月份岳麓区供应土地232.61亩,在各区县供应量中排名第一；望城区土地成交199.77亩，在各区域土地成交面积中排名第一。 2.2.2商品房（1）价格情况价格方面，近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/以上，其中3月份成交均价为12625元/，环比增长19.72%。 图2-2近一年来内六区商业用房成交情况（2）成交情况2016年一季度内六区新建商业用房成交面积22.28万，环比下降20.51%，同比减少30.11%；其中3月份单月成交面积8.02万、1124套，同比分别增加46.35%、59.21%。一季度成交面积前三的项目为高星物流园、达美苑、香丽名苑。2.2.3住宅（1）新增住宅供应情况 2016年一季度内五区新建商品住宅批准预售共108.31万，同比去年一季度下降42.69%，环比下降64.61%；其中今年3月份新建商品住宅批准预售36.3万，同比上升5.83%，环比上升260.83%。 2016年一季度四县市新建商品住宅批准预售99.5万，同比去年一季度下降6.55%，环比上升13.97%；其中今年3月份新建商品住宅批准预售34.6万，同比上升222.46%，环比上升164.53%。图2-3近一年长沙市商品住宅供应情况（内五区与四县市）（2）住宅成交情况2016年一季度长沙市内五区新建商品住宅累计网签288.32万，同比上涨15.61%，环比下降17.70%；其中3月份网签161.46万，同比上涨136.74%，环比上涨264.88%，成交强势反弹，达到近一年来的峰值，并且远超去年同期水平。 2016年一季度长沙市四县市新建商品住宅累计网签159.75万，同比下降1.41%，环比上涨48.91%；其中3月份网签85.29万，同比上涨33.66%，环比上涨172.75%，四县市的成交同样强势反弹。图2-4近一年长沙市商品住宅成交情况（内五区与四县市）（3）价格趋势2016年3月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为6532元/，环比下跌1.30%，同比上涨2.91%。3月份内五区新建商品住宅成交量升价稳，价格微调。同期，长沙市四县市新建商品住宅成交均价为4430元/，环比上涨5.43%，同比上涨10.34%，4月份四县市新建商品住宅成交量价齐升。 图2-5近一年长沙市商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）（4）供销比走势 2016年3月份长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为0.29，供销差距进一步拉大。图2-6近一年来长沙市新建商品住宅供销比走势（含内五区与四县市）（5）各区县供销情况 从全市各行政区供应和成交来看，2016年一季度住宅供应面积最大的是长沙县，新增批准预售37.52万，最少的是芙蓉区，新增批准预售仅 1.64万；成交方面一季度岳麓区成交夺冠，住宅网签112.40万，芙蓉区成交量最小，仅为16.33万。图2-7一季度长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图从各区域成交价格来看，2016年一季度长沙市开福区住宅成交均价最高，为7208元/，浏阳市价格最低，为3807元/。与去年同期相 比，天心区、开福区、雨花区、浏阳市成交均价有所下跌，其他区县成交均价有所上涨，其中雨花区跌幅最大，价格同比下降5.44%，岳麓区涨幅最大，同比上 涨27.40%。 表2-82016年一季度长沙市各区县住宅网签均价一览2.3区域市场分析2.3.1区域经济情况望城区全年实现地区生产总值520.42亿元（含雷锋街道），比上年增长12.0%，与2010年相比，年均增长13.3%。其中第一产业增加值39.40亿元，增长5.9%；第二产业增加值375.92亿元，增长12.4%；第三产业增加值105.10亿元，增长12.6%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、9.1、2.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为3.1%、76.1%、20.8%。图2-92011-2015年地区生产总值及增长速度三次产业结构调整为7.6：72.2：20.2，与上年比较，第一产业所占比重保持不变，第二产业比重下降0.6个百分点，第三产业比重上升0.6个百分点。工业对经济增长的贡献率达62.7%，拉动GDP增长7.6个百分点，全部工业增加值占GDP比重达57.7%，比上年下降0.6个百分点。2.3.2区域投资环境近几年，望城区年均商品住宅成交可达150万平米以上，需求旺盛。2014年望城区商品住宅销售均价为4359元/平米，低于内六区均价6280元/平米，未来价格上升空间较大。同时望城区区域内品牌项目众多（绿地、龙湖、中粮等），随着商业配套不断完善，已经成为长沙最宜居区域，也一直是长沙市成交最为旺盛的板块之一。特别是2014年9月限购限贷放开后，改善性需求释放，推动区域刚需产品的销售，未来随着整个区域的进一步发展，区域的吸引力和市场前景较好。望城区已被纳入“长株潭”两型社会综合配套改革试验区核心区，长沙大河西先导区和环洞庭湖生态经济圈，悠久的历史，孕育着湘江河畔独具魅力的最大古镇群，靖港古镇、铜官陶城、乔口渔都等集结了湖湘文化精髓的古色望城，鸟瞰望城，湘江干流贯穿望城两湖湿地公园、三河生态水网、四大江心绿岛、五大森林公园，形成生态望城。当前已建成生态楼盘龙湖湘风星城、时代倾城、中粮自然天城、玫瑰园、绿地香树花城等等，大开发商的进驻，将会加速生态宜居望城的建设，未来这一区域将会成为长沙市的“氧吧”。2.4项目的SWOT分析2.4.1优势Strengths（1）产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如户型面积区间合理化、精巧化。（2）环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率52%。（3）交通优势：项目所在片区交通形象良好，公交可直达汽车西站、五一广场、长沙市火车站，2019年地铁4号线开通，交通便利。（4）发展优势：临近岳麓大道、雷锋大道、金星大道，19年开通地铁4号线，该区域未来有无限的发展潜力。2.4.2劣势weakness（1）生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺。（2）居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境。2.4.3机会Opportunities（1）区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于新城镇招商引资的发展资源。（2）产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。2.4.4威胁threats（1）区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段 ，对区域的认同尚待时日。（2）区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。总结：本项目的价值点包括山体公园、运动休闲配套、两型社会下的先导区、周边适宜人居的环境、高质量的建筑品质，构成了本项目综合竞争优势。定位上具备战略高度，实现区域特性价值，突破区域局限性。项目要依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，要充分利用地块现有资源；快速启动，把握商机。第三章 项目总体规划方案及拟建条件3.1项目市场定位3.1.1项目类型定位倡导高素质、高起点的居住模式，以国际化的人居理念打造大型生态住宅小区淳熟社区+私家山体公园+师大名校，构筑居家式顶级生活。3.1.2项目客户定位 年龄：大多是以30-45岁之间长沙本地的居多职位：白领、公务员、企业家、教师、个体户老板目的：大多是第二次置业，为改善生活，以自住为主3.1.3产品定位（1）品质定位本项目根据对周边竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断；以及项目定位吸引的人群的分析，将产品定位为中高档品质住宅，辅以中高档的物业管理以及配套设施，本项目的价格也是中等偏高的。（2）形象定位a.温馨港湾人们往往把家当避风港湾，本项目致力于打造成让居民最温暖舒适的港湾，回到这里将会忘记外面城市的喧嚣和工作压力，能够得到最好的休息。这个定位主要针对工薪阶层，让他们可以缓解工作和生活上的压力。b.私家花园花园给人一种舒适悠闲的感觉，这里没有城市的喧嚣和生活的烦恼，人们可以享受自然的乐趣。这个定位主要针对富裕阶层，让他们可以享受生活的美好，给他们带来精神层次的享受。（3）产品的价格定位结合望城区内各楼盘的均价，项目房价大致在3500至6000之间，均价为4400，其中半数为二手房，半数为新建项目。本项目选用市场比较法来确定销售价格，具体分析见第七章销售收入估算。望城区各项目均价情况项目名称均价（元/）房价趋势中粮自然天城4600上升金地自在城4200时代倾城5800上升玛丽的花园4400滨江海棠湾4300龙湖湘风星城4500持平名家翡翠花园4700玫瑰园4200下降（4） 户型定位方案一： 户型分布面积90平米102平米130平米数量5041080504比例25%50%25%说明两室两厅一卫适合小俩口精简快乐生活两室两厅一卫适合三口之家温馨家庭三室两厅两卫适合大家庭居住高品质生活方案二： 户型分布面积区间90平米102平米130平米137平米数量434868434192比例22.51%45.02%22.51%9.96%说明两室两厅一卫适合小俩口精简快乐生活两室两厅一卫适合三口之家温馨家庭三室两厅两卫适合大家庭居住高品质生活三室两厅两卫（小高层洋房）适合大家庭居住享受型生活 3.2规划设计方案3.2.1总图规划设计原则本项目的规划建设目标是为居民提供一个高品质的居住环境，充分体现“以人为本，可持续发展”的设计理念，建设一个居住环境优美、配套设施齐全的住宅小区。将房屋、绿化、设施和人融为一个和谐的整体，实现“人建筑环境”这三者的有机结合。楼房朝向尽量做到坐北朝南，使其通透性强。楼与楼正面间距达1.5倍楼高以上，侧面间距13米以上，保证充足的采光。结合谷山公园的资源，科学合理的进行绿化景观设计，使绿化率达到50%以上。打造一个空气清新、环境优美、鸟语花香的生态小区。3.2.2户型规划设计不同的消费者有不同的需求，根据行业经验，本项目从以下3个方面进行综合权衡。（1） 消费者对应性：根据项目客户定位分析，主要为30-45岁的长沙本地中产阶层，以二次置房为主，享受生活。所以户型为两室或三室，面积区间在90140平米。（2） 舒适性：房子是为人服务的，是为家庭的天伦生活服务的，户型分割的目的是为人们提供一个温馨、亲切、舒适的家居空间。所以在进行户型设计时从人体工程学和家居生活基本规律出发，对户型的开间、进深及面积进行科学合理的设计。达到动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、通透采光性强的效果。（3） 地域性：地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。由于长沙人性格张扬，豁达外向，喜欢大空间，所以针对长沙人的生活习惯，将100平米的房子设计成两室两厅，130平米的房子则设计三室两厅两卫。具体的户型图和小区平面图见附录一。3.3拟建条件分析3.3.1基础设施供电设施：电力来自市政电网，提供110KVA双回路供电系统。施工用电从玫瑰园小区接入。供水设施：自来水由附近谷山自来水厂提供，水量充足，水质符合国家饮用水标准，施工用水由附近管网接入。排水设施：区内的生活用水排水系统采用暗渠暗管排水，经沉淀过滤处理后排入城市排水系统；雨水采用明渠暗管排水，直接排入城市排水系统。供气：小区为每户都铺设了天然气供应管道和接口，天然气由长沙新奥燃气公司提供。3.3.2物料供应电梯：方案一中全为21层板楼，每个单元配2部电梯，共48部；方案二中12层小高层每单元一部电梯，31层高楼每单元3部电梯，共50部。通信：宽带网络由开发商从市政宽带网接入，统一使用光纤接入，用户可自行选择宽带提供商开通网络。消防设施：小区公共区域设有温度感应器和火灾警报器；各层消火栓按三类建筑设防，采用室内管道24小时供水。安全系统：小区内公共区域装有24小时电子监控系统、家庭室内可视对讲电话、车库管理系统。出入小区、单元住宅、地下车库都使用门禁系统，以确保居民的安全。3.3.3环境保护雨水、污水排放：污水主要为生活污水，汇总流入沉淀净化装置系统后，再进行干净利用，如冲厕用水；雨水的排放则通过明渠排水沟直接排入城市排水系统。固体废弃物处理：住宅区每两个单元之间安置一组分类垃圾箱，每日进行一次清理，将其送到望城区垃圾集中处理站；小区公共区域在道路两旁和公共建筑区会隔一定距离放置一组垃圾分类箱。粉尘处理：小区路面大部分采用混凝土地面，部分地区采用瓷砖路面，每日早晚清扫两次；植被区种植大量草皮用于固定土壤，并且在沿路区种植吸尘植物。噪声处理：在规划建设时，尽量将住宅区设置在远离噪声源的位置，将公共活动区与住宅区分隔较远的距离，以保证居民的正常休息。废气处理：废气主要来源于厨房、卫生间、汽车尾气。对厨房和卫生间的排气装置进行防倒吸处理，然后使废气进入集中排放井口进行排放；在地下停车库设置换气扇，对尾气进行吸收并集中排放。3.3.4劳动安全、消防安全：在道路交通方面，部分地区实行人车分流，以保证行人的安全；住宅区每户家庭安装了可视电话电子防盗门；地下车库和住宅楼采用门禁系统；小区内各个公共区域安装24小时电子监控系统；24小时保安巡逻等，以上措施用于保障小区的安全。从建筑安全方面来讲，小区建筑采用钢筋混凝土框架支撑体系结构，且在抗震防火方面都满足国家要求。消防：小区围墙四周有8米宽的消防专用通道；各室内设置有温度感应器；每层楼均设有消火栓和消防供水管道；厨房安置自动感烟器。3.3.5节水、节能节水措施：绿化浇灌系统均采用科学节水装置；用水管件配件使用合格节水装置。节能措施：外墙保温采用科学高效的保温材料；屋面采用新型保温层，使用科学高效的保温材料；小区路灯均使用太阳能灯。第四章 项目开发经营组织及实施进度计划4.1项目部组织机构及人员配备如果想让项目的管理工作顺利进行，那么设计一个健全完善的管理组织系统是十分有必要的。以工作流程、信息流程为基础，通过分工与协调，使承担一定责权角色的人整合起来，形成一个有机体。结合工程实际情况，本项目的组织结构采用直线职能型组织结构。这种组织结构形式对中、小型组织比较适用。它的优点是既能保证集中统一指挥，又能发挥各种专家业务管理的作用，其职能高度集中、职责清楚、秩序井然、工作效率高，整个组织有较高的稳定性；缺点是这种结构的适应性较差，对新情况不能及时作出反映，各部门自成体系，缺乏信息的横向沟通，并且会增加管理费用。因为本项目中存在很多专业技术问题需要，所以需要给予技术专家足够的权力，才能保证技术实施上的科学合理。由于适应性差，所以本项目在开工之前就必须明确权责，并且各部门主管之间加强信息的交流，主管及时了解整个项目的信息变化，并且在各自负责的部门及时做出相应的决策。对于不确定因素，要提前准备好紧急预案，以便在出现状况时能及时做出反应。在目前这种组织结构仍被我国大多数企业采用。结构的部门设置、职能划分、人数安排如下表所示。其中项目经理1人，项目副经理1人，总工程师1人；市场部负责宣传和推广销售工作，其中策划部3人，销售部6人；工程部负责技术研究和项目装修，其中技术部3人，装修部3人；资源供应部负责材料供应和设备供应，其中材料供应2人，设备供应2人；财务部负责账务管理和造价计算，其中造价部2人，财务部2人；办公室负责人事行政管理和文档管理，其中人事行政部2人，文档部2人。图4-1 项目开发组织结构图4.2项目建设方式与施工组织 根据中华人民共和国招标投标法及工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）确定该工程的建设实行招标制。建设项目建筑工程、勘察、设计、工程监理、设备购置及安装均采用委托招标方式进行招标。招标本着公开、公平、公正的原则，选择信誉高、质量好的施工队伍、监理公司等相关组织机构，使用国内先进的施工技术，进行流水施工方式。加强对建设实施质量、进度、成本、安全控制和组织协调，保证工程的质量、成本、工期和安全问题。其中建筑工程要求二级及以上资质，工程监理要求甲级资质，设计要求乙级及以上资质。4.3开发方案与设想本拟建小区是一个中高端的小区，注重绿化环境、使用优质配套设施、提供高质量的物业服务，将为居民创造一个舒适宜居的生态家园。本着以人为本、可持续发展、绿色生态、舒适宜居、安全节能的思想原则，针对目标客户的需求，进行科学合理的规划设计，使“人建筑环境”三者有机结合。本项目定位为中高端住宅项目，以环境优美、绿化率高、公建配套齐全、户型设计优良为特色。项目在靠近金星大道旁种植吸尘植物，保证空气质量，将晨练广场设置此处，并建设喷泉水系与篮球场等，以此将公共活动区与住宅区别开来，达到动静分开的目的。小区内建有幼儿园、诊所、超市、游泳池、会所等一系列完善的公建设施，可以为居民提供优质的生活服务。小区的公共活动区与住宅区的隔离方式，使用了围墙加高大树木的形式，并且在地下车库和门卫都采用门禁系统，以此保障住宅区内，小区居民的安全。小区根据周围交通情况和区内的规划布局，建设两个地下车库，根据项目的大致形状，将两个国库出入口设置为一东一西，同时避开主交通线路。行人大门入口位于小区内两片住宅区的中间，动静区分隔地带。4.4项目的进度计划4.4.1建设进度安排原则（1）科学合理地安排施工程序及进度，确保在预期工期目标内完成项目建设。（2）结合周边自然环境和地质情况，保证安全施工。（3）根据施工需要引进新的技术人员和精良设备，加快施工生产进度和生产效率。（5）对工程项目中的不可预见因素保留一定的回旋余地，保证项目的灵活开展。4.4.2项目实施进度安排本项目建设期为3年，从2016年1月2018年12月。项目具体进度安排如下： 2016年1月2月完成市场调研； 2016年3月完成项目构思及项目建议书； 2016年4月完成项目可行性研究； 2016年5月6月完成项目的审批立项； 2016年7月8月完成勘察设计和施工图设计； 2016年9月10月完成工程招标； 2016年11月2017年2月完成基础工程； 2017年1月2018年2月完成主体工程； 2017年4月2018年2月完成房屋销售； 2017年10月2018年6月完成内外装饰； 2018年4月2018年7月完成工程收尾。项目实施进度计划表见附表4-1。4.5销售计划与策略4.5.1销售计划第一阶段：市场预热期预热时期，项目刚开工，主要作用是为正式开售作好舆论准备，利用媒体、广告等形式进行大规模的前期宣传，让潜在客户了解并慢慢熟知本项目，为客户留下一个良好的印象。第二阶段：发售前期此阶段主要是进行广泛的前期宣传，结合媒体、广告进行宣传，并且派人发送宣传单，在市区张贴宣传海报等方式，炮轰市场。第三阶段：开盘强销售期 开盘强销售期在整个销售期间至关重要，此时，项目第一期接近封顶，完成基本建设。大部分房产的销售工作在这一阶段完成，以优良的销售态度和高品质服务质量为前期打下良好的口碑，并且回收大量的资金。第四阶段：持续销售期在开盘强销售期的良好基础上，持续销售期应进一步加快销售工作。借助前期的销售势头，充分利用前几期项目良好的口碑和老客户来拉动新客户，进一步加强维护提升项目品牌形象。从实际的市场情况出发，结合资金流动和销售成本等因素，把握价格平衡点，降低售价，实现快速销售，使资金快速回笼，从而减小物业长期闲置的成本风险。第三阶段：尾盘销售期 尾盘销售期已属于整个项目的收尾阶段但要加倍注意，销售尾期项目剩余的房屋都是楼层不佳或存在其他缺陷的房子，可以降低宣传力度，通过降低销售价格的方法加以促销。进一步回笼资金，达到预期的销售目标。4.5.2销售策略本小区的综合性能上佳，属于中高端楼盘，但地处望城区，属于长沙郊区，经济发展程度相比市内区来说较为微弱，为了取得市场认同，本项目采用低开高走的销售策略。先以低于周围同等档次楼盘项目的价格，吸引客户上门了解本项目的优势，尽快在先期积累一定数量的客户，形成良好的市场氛围，抢占市场先机。然后根据市场的反应程度适时的进行提价，逐步推出高于市场价格的主力价格，营造出不断升值的趋势和氛围，利用购置房地产项目“买涨不买落”和心理给迟疑不决的客户造成一定紧迫感，以促使其下决心交易。同时，加强市场的宣传和推广，提高项目形象，吸引更多客户的注意和意向。第五章 项目投资估算5.1项目投资估算的依据及方法房地产开发项目的投资总额是指从筹建、施工直至建成交付使用的全部建设费用，本项目根据设计任务书、技术经济指标、设计参数、概算指标、材料的当地市价、现场预测情况以及当地有关房地产开发项目的各项行政规费标准等依据，进行合理的投资估算。在计算土地费和建安工程费等费用时，结合长沙当地情况，将单位指标估算法和近似工程量估算法结合使用；在计算建设工程其他费和开发期间费等费用时，使用了投资比例法；在计算市政基础设施配套费时使用了单元法。5.2项目投资估算5.2.1土地开发成本 见附表5-15.2.2建安工程费 见附表5-25.2.3前期工程费 见附表5-35.2.4建设工程其他费 见附表5-45.1.5市政基础设施配套费 见附表5-55.1.6红线内室外工程费 见附表5-65.1.7公共设施配套费 见附表5-75.1.8开发期间费 见附表5-85.1.9不可预见费 见附表5-95.1.10投资总成本汇总表 见附表5-10第六章 资金筹措及偿还计划安排6.1投资计划与资金筹措方案一： 本项目预计投入总额为77672.14万元，其中单位自有资金30000万元，从银行贷款10000万元，预计销售收入再投入为37672.14万元。资金用于建设投资为76566.22万元，偿还建设期利息为1105.92万元。方案二：本项目预计投入总额为78447.63万元，其中单位自有资金30000万元，从银行贷款10000万元，预计销售收入再投入为38447.63万元。资金用于建设投资为77341.71万元，偿还建设期利息为1105.92万元。 具体投资计划与资金筹措情况见附表6-16.2银行借款还本付息估算本项目工程采取到期本金利息累计一次付清的还款付息方式，所借款从支用之日算起，每期只计息不付息，到期本金利息累计一次付清。两套方案均在2017年向建设银行借款10000万元，利率为7.2%，2017年应计利息为360万元，2018年应计利息为745.92万元，总计利息为1105.92万元，2018年年末还本付息11105.92万元。具体借款还本付息估算表见附表6-2第七章 销售收入估算7.1项目收入估算7.1.1销售收入预测表由于长沙地区的房地产市场不存在垄断情况，各个企业之间充分竞争；近年来房价走势相对稳定，没有出现暴涨暴跌的情况；本次可行性研究收集了大量本项目周边的房产信息，作了充分的比较分析。基于以上情况，本项目的销售单价确定可以采用市场比较法。比较内容权重（%）时代倾城玫瑰园玛丽的花园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模120.70 0.08 1.00 0.12 0.90 0.11 区域位置150.70 0.11 0.90 0.14 0.90 0.14 外部环境150.80 0.12 1.20 0.18 0.90 0.14 社区景观150.60 0.09 0.90 0.14 1.20 0.18 立面设计150.75 0.11 0.90 0.14 1.10 0.17 房型设计100.80 0.08 1.10 0.11 0.70 0.07 配套设施100.60 0.06 0.90 0.09 0.80 0.08 主题提炼80.70 0.06 1.00 0.08 0.90 0.07 合计1000.71 0.99 0.95 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目的参考定价：以时代倾城为参考：5800元/0.71 =4103.5元/以玫瑰园为参考：4200元/0.99=4137元/以玛丽的花园为参考：4400元/0.95=4158元/三个参考楼盘的权重相等，所以本案价格=（4103.5+4137+4158）/3=4132元/。据以上数据分析，本项目的定价应在4132元/左右，这是一个通过市场现状得出的数据。在当前市场条件下，本报告建议项目初期定价应略低，所以方案一中住宅开盘均价为4050元/，方案二中31层住宅开盘均价为4000元/，12层小洋楼开盘均价为4200元/。方案一：本项目建成后，将拥有12栋21层的板楼，住宅可售建筑面积为239856平方米，按均价4050元/平方米出售；地下停车位为2016个，按照55000元/个销售。则总收入为108229.68万元。方案二： 本项目建成后，将拥有4栋12层的洋房小高层，可销售建筑面积为31264平方米，按均价4200元/平方米出售；7栋31层的高房住宅楼，可销售建筑面积为206556平方米，按均价4000元/平方米出售；地下停车位为1928个，按照55000元/个销售。则总收入为106357.28万元。 详情见附表7-17.1.2销售收入分期比例预测表 结合长沙市及望城区房地产市场状况、本项目的定位及优劣势等因素，进行分析预测，制订出了本项目的销售计划。方案一：2017年4月开始预售，直至年本年年底，将销售21层住宅楼的60%，地下停车位的50%；2018年整年销售21层住宅楼的40%，地下停车位的50%；方案二： 2017年4月开始预售，直至年本年年底，将销售31层住宅楼的60%，12层住宅楼的70%，地下停车位的50%；2018年整年销售31层住宅楼的40%，12层住宅楼的30%，地下停车位的50% 详情见附表7-27.2税金估算7.2.1增值税 详情见附表7-37.2.2土地增值税 详情见附表7-47.2.3利润额及所得税 详情见附表7-57.2.4项目可运用资金估算表 详情见附表7-6方案一： 总的销售收入为108229.68万元，总成本费用77672.14 万元，增值税4020.65万元，土地增值税0万元，利润总额29545.49万元，所得税7386.37万元，税后利润22159.12万元。 方案二： 总的销售收入为106357.28万元，总成本费用78447.63 万元，增值税3730.03万元，土地增值税0万元，利润总额26951.93万元，所得税6737.98 万元，税后利润20213.95万元。第八章 项目财务评价8.1财务评价指标报表的编制8.1.1损益及利润分配表 见附表8-18.1.2全部投资现金流量表 见附表8-28.1.3自有资金现金流量表 见附表8-38.1.4项目经济评价指标汇总表 见附表8-48.1.5资金来源与运用表 见附表8-58.2盈利能力分析赢利能力主要考察投资项目的赢利水平，是反映项目在财务上可行性的基本指标。投资项目的赢利能力分析，应当考察拟