房产税改革的影响分析及对策建议.doc

2011 年 6 月消费经济Jun 2011第 27 卷 第 3 期CONSUMER ECONOMICSVo1 27 No 3房产税改革的影响分析及对策建议 刘开瑞 闫 燕( 陕西师范大学 国际商学院，西安 710062)摘 要: 基于国务院要求要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，逐步推进房产税改革的背景下，文章分析了房产税改革对房价的影响 对保障性住房建设的影响以及对房地产市场的长远影响等，提出房产税在改革过程中存在的问题，并针对这些问题给出了完善房产税改革的相关对策建议: 建立和完善房地产产权登记制度; 房产税计税依据以市场价值为基础; 培养高素质的房地产价值评估专业人才; 将房产税的设计纳入国家税收体系等关键词: 房产税; 房产税影响; 对策建议中图分类号:F812. 42文献标识码:A文章编号:1007 5682(2011)03 0038 04近年来，我国房屋价格过快上涨，尤其是在 2009税依据 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，年下半年到 2010 年初，房地产市场投机氛围炽热，税率为 1. 2% ; 依照房产租金收入计算缴纳的，税率房价飞速上涨 针对这种情况，2010 年 5 月 31 日，为 12% 自 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格国务院同意发展改革委 关于 2010 年深化经济体制出租的居民住房用于居住的，可以暂减按 4% 的税率改革重点工作的意见 ，提出逐步推进房产税改革征收房产税 根据我国现有的房产税暂行条例，房2011 年 1 月 28 日，作为房产税试点城市的重庆和上产税征收的范围为城市 县城 建制镇和工矿区城镇海分别正式启动个人住房房产税改革试点工作 至的经营性房屋，如商业住宅 居民出租的自有房此，房产税改革的问题更加引起了社会各界的关注1计税方法见下表:屋一 房产税概述从房地产的流动过程来看，房地产的经营活动一般分为开发 保有 转让三个环节; 房产税属于财产税，又称不动产税，是对保有土地与其定着物( 主要是房屋建筑物) 的课税 其实房产税并非一个新税种，我国在 1986 年就开始实施，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税 1986 年 9 月 15 日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例 ，从当年 10 月 1日开始实施 根据该条例，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省 自治区 直辖市人民政府规定 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定; 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计表 1 1计税方法表计税方法计税依据税率税额计算公式从价计税房产计税1. 2%全年应纳税额 = 应税房产原余值值 ( 1 扣除比例) 1. 2%从租计税房屋租金12%全年应纳税额 = 租金收入 ( 4% )12% ( 个人用于居住为 4% )在经过政府多次宏观调控房价仍不下降的严峻形势面前，国务院在 2010 年 4 月 17 日下发的 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，财政部 税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 2010 年 5 月 31 日，国务院同意发展改革委 关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见 ，逐步推进房产税改收稿日期:2011 -03 -16作者简介:刘开瑞( 1963) ，男，甘肃民勤人，管理学博士，陕西师范大学国际商学院副教授，财务系主任，财务处副处长;闫燕( 1984) ，女，陕西咸阳人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生38革 这些消息的发布，引起了社会各界对房产税改机购房者和房地产商手中集聚，低收入人群收入的革的关注，主要是讨论要不要扩大房产税的开征范增长赶不上房价的增长，这与国家建设社会主义和围，也就是要不要对个人非经营性住宅开征房产税3同时，房谐社会的理念相背离，引发了社会矛盾2011 年 1 月 27 日，重庆市公布了房产税试行办价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的法细则，并定于 1 月 28 日正式启动个人住房房产税成本，也阻碍了城市化发展进程改革试点工作，并在此间颁布了 重庆市个人住房房而解决这些问题的关键是抑制日趋严重的高房产税征收管理实施细则 ，征收对象为个人拥有的独价，征收房产税在目前不失为一个行之有效的措施栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无这对住宅市场将产生重大影响，对我国国民经济的户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套( 含) 以上4发展和社会矛盾的缓解也将产生深远的影响的普通住房 同一时间，上海市政府也发布了 上海三 房产税改革的影响分析市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办1. 对房价的影响法 的通知，1 月 28 日起开展对部分个人住房征收第一，对房价的短期影响房产税试点，征收对象为本市新购且属于该居民家房产税开征后，短期内对房地产市场价格的抑庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新制无疑是有利的，它将增加住房持有成本，持房者将购的住房 2011 年 2 月 28 日国务院办公厅向全国会对成本和收益进行审慎权衡 房产税的改革将会人大常委会办公厅转发 国家发改委关于落实全国减少楼市的投机和非理性成分，会在一定程度上将人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报有利于抑制不合理需求 房产税的改革针对个人自告审议意见的报告 报告提出要继续扩大房产税有居住用房产征税，将直接增加投资性和投机性房试点范围，将房产税改革试点扩大到全国，房产税对产的持有成本，尤其是对那些在短期内由于炒作价房市的调控作用，成为了研究和讨论的焦点格出现过快上涨而租金却相对便宜的房产需求，抑二 房产税改革的必要性制效果更为明显，会逐渐挤出房地产市场的价格泡2005 年以来，国家为了遏制房地产市场过热，房沫，使市场更多地回归由自主性需求与改善性需求价上升过快等现象，出台了一系列宏观调控政策，但5决定的轨道上来，促进楼市平稳健康发展房价仿佛越调控越高，除了 2008 年下半年至 2009 年第二，对房价的长期影响初全国房价曾出现过短暂的小幅下跌外，其他时间从经济学的角度来看，一项商品价格的涨跌取都保持偏快增速，尤其是 2007 年和 2009 年，可谓狂决于两个根本的因素，一是供求关系; 二是货币供涨2010 年 3 月 11. 7% 的房屋销售价格同比涨幅， 应从长期来看，市场经济条件下，房价依然取决于创造了 2008 年以来的最高值供求关系房价的快速上涨对社会的方方面面产生了巨大开征房产税后，持有多套商品房的房主就要交的影响，主要表在对经济的影响和对社会的影响两税，这会降低人们对房屋的购买欲望，购买新房的人方面必然减少，这意味着需求减少; 同样，第二套房的增1. 对经济的影响持成本上升，也会促使持有多套商品房的人加快抛高房价的危害使房地产市场与就业市场呈两极6因此，开征售二手房的步伐，这意味着供应增加分化趋势，收入和房价的比例差距快速拉大，加重了房产税似乎可以增加供应，但人们却忽视了房产税我国收入分配的不平等状况; 其次，过高房价加剧了对出租房市场的影响 当房产税使人们不敢轻易拥投资性房屋的增长，房产作为自住性资产已经向作有多套住房之后，出租房的市场房源将会大大减少，为投资性资产过渡，而这不仅增加了房地产市场的出租房价格必将大幅攀升，并且又反过来影响新房泡沫，更是造成社会资源的严重浪费; 再次，高房价和二手房市场的供求关系; 我们原指望开征房产税不利于国家拉动内需 调整产业结构 所以高房价来减少需求和增加供应，但最终却会因为出租房市2场的变化，又带来了需求增加和供应减少，市场仍将已不仅是一个经济问题，更是一个社会问题2. 对社会的影响7同时，我国城市化不断推进，恢复其本来的面目房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长土地要素稀缺，政府的土地供应行政制度 垄断性的过快，说明财富越来越倾向于向经济发达 居住环境卖地体制，导致房产供应紧张; 农民工不断进入城较好的地区集聚，尤其是向少数高收入者 特别是投市，城市人口不断增加，百姓对住房存在刚性需求，392. 缺乏高素质的房地产价值评估人员根据国际经验，房地产税评估通常交给房地产评估机构来完成，我国也应该采取这样的做法，但我国这方面的政策出台较晚 1994 年第八届全国人大常委会第八次全体会议通过 中华人民共和国房地产管理法 ，明确规定“国家实行房地产机构评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”; 此后 2005 年开始施行 房地产估价机构管理办法 ，2007 年开始施行 注册房地产估价师管理办法 等规章和规范性文件的出台，但到目前为止取得15房地产估价师执业资格的仅有 3. 5 万人 即使已经开征房产税的试点城市上海，注册房产估价师仅有 1351 名，无论是全国还是上海地方，这个数字相对于需要评估的房屋总量都还远远不够( 二) 对策建议针对上述问题并结合我国的实际情况，改革完善现行房产税可以从以下几个方面着手:房地产市场供求矛盾会不断加大，因此，长期来看，第三，有利于改善住房供应结构8从长期来看，住房需求的理性回归可以促使房房产税改革难以改变房价总体上涨的趋势通过以上分析，也就是说，房产税对于促使房价地产开发商更多的考虑普通住房消费者的需求，使下跌，短期内或有效果，但长期未必有效住房供给在结构 面积等方面更加的合理，改善目前2. 对保障性住房建设的影响13房地产市场不合理的供给结构房产税的改革有利于为保障房的建设提供资金四 房产税改革过程中存在的问题及建议的来源 当前，从保障性住房建设规模和进度上看( 一) 存在的问题仍然难以满足中低收入者的需要，一是地方政府无1. 房产信息不完整力推动 保障性住房建设对地方政府而言远没有商要合理征收房产税，首先要清楚各地有多少套品房开发建设带来的土地收入多，在地方政府融资住房，在实名制的前提下归谁所有，以及房产税征收能力有限的条件下，地方政府当然倾向于选择鼓励确定的起免征额，都需要房屋主管部门和税务部门9二是开发商无利可图: 对于企建立全面统一的 实时动态的个人及家庭房屋持有商品房开发建设业而言，保障性住房与商品房开发相比在建设成本情况的数据库; 如果再牵涉到人口流动问题和房屋上差异不大，而利润率却是天壤之别，尤其是长期以信贷问题，就需要房屋主管部门 银行 税务 公安等来房地产开发商对该行业的利润率已经形成了极高相关部门建立统一的数据和信息系统，这样才能保的预期，因此，开发商对建设保障性住房缺乏动力14但是目前我国房地产市场证房产税的顺利征收房产税改革在一定程度上可缓解保障性住房建设过的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的发展速程中资金缺乏的问题，为其提供相对稳定的资金来度，全国联网的房地产信息共享制度没有建立，这就源 另外，从税制设计理念上体现了缩小收入分配给房产税的征收带来了相当大的难度差距以及共享改革发展成果的公平性原则，即通过对房产占有多的“富人”征税，从而为没有房产的“穷人”提供住房，逐步形成“住有所居”的和谐社会环10境3. 房产税改革的长远影响第一，有利于扭转现行的“土地财政”格局房产税的长远好处还在于，它不只是着眼于房地产业自身的调控，更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能 房产税开征后，可与土地增值税相配合，为地方财政开源，从而扭转“土地财11政”格局 扩大房产税征收范围可以使地方政府得到一种大宗 稳定的财源，减弱地方政府对土地财政的依赖，从根本上缓解人为推动土地价格过快上涨的问题，避免因地价上涨推高房价，促进房地产市场的健康发展第二，有利于盘活闲置房，促进房产资源的再分配我国目前城市囤积住房的行为还很严重，尤其在一线城市，新房一半以上都是囤积的，如果把这个存量挤出来，将会是很大一笔房源 通过征收房产税，挤出住房囤积的存量，对维护房地产市场的平稳发展都是极其有益的; 另一方面，从长期看，房产税改革将引导房产资源的重新分配，持有者结构逐渐向居住型结构理性回归，促进社会资源的再分配，减12小两级分化1. 建立和完善房地产产权登记制度房地产税收的有效征管需要有完善的房屋产权管理的资料 各级政府应制定详细的房屋产权登记信息管理制度，通过计算机联网实现房产税的档案化管理，按照属地管理的要求对企业的固定资产原值，可供出租的公房 私房房屋的收入 面积 地点产权人等在普查的基础上登记造册，建立较完整的档案资料，实行微机跟踪管理，及时掌握房产税的申40报 纳税 免税情况，加强税源管理做好房产税有16关行政审批项目取消后的后续管理工作2. 培养高素质的房地产的价值评估专业人才房地产价格取决于多方面因素，因此对估价人员专业能力要求很高，建议加大教育培训力度，对房地产价值评估专业人才重点培养，并实行严格的定期考核，完善房地产评估师职业资格制度，制定对策大力鼓励高素质的房地产价值评估的专业人才的就的财税体系的客观需要，更是目前房地产宏观调控之急需 但我国国情决定了这项工作的艰巨性和复杂性，应本着“调研先行 规范制度 先易后难 循序渐进”的原则推进，使其与其他房地产宏观调控政策一道，共同承担起保障我国房地产经济健康快速发展的重任参考文献17除了强化房地产估价人员的专业能力1贾小雷 . 我国房产税征收管理中存在的法律问题J. 经济研究业和从业外，还应该重视估价人员的道德素质和职业操守，这导刊，2007，(9) : 61.方面应该由政府制定一些法律法规，加大监管力度，2徐滇庆 . 房产税与物业税 . 北京: 机械工业出版社M. 2008:36.以防止房地产估价人员和纳税人之间暗箱操作，扭3兰相洁 . 美国物业税的实践及其借鉴J. 中国房地产金融，曲房产的真实价值2008，(5) : 28.3. 房产税计税依据以市场价值为基础4李志青 . 浅谈房产税的正确计算J. 冶金财会，2009，(9) : 59.为了完善我国税制，发挥房产税在调节社会财5张 青 . 物业税开征的制度调整与时机选择J. 税务研究，富分配 优化资源配置及增加地方财政收入的功能，2009，(10) : 68.6王 鹏，张雁东 . 完善我国房产税计税依据的几点建议J. 当鉴于我国房产税条例制定的历史背景及在变化的经代经济研究，2009，(12) : 68.济条件下存在的问题，借鉴国际市场经济国家不动7陈茂辉 . 房产税的中国博弈J. 走向世界，2010，(3) : 16.产税的经验，我国的房产税的计税依据应改为以市8蒋安妲 . 关于房产税计税依据的调查与思考J. 金融观察，场价值为基础的评估价 因为以房产的租金为计税2010，(8) : 19.依据已经征收流转收入的营业税，而房产税征收的9张晶 . 我国房产税改革刍议J. 中国商界，2010，(11) : 53.10刘素荣 . 关于我国房产税改革的思考J. 税务论坛，2010，是静态的财产税，两者在征收环节上是不同的，所以( 11) : 23.现存的两种房产税计税方法应予以合并，取消从租11阮璇 . 开征房产税对降低房价有用吗J. 经济论从，2010:18计征的方法4. 将房产税的设计纳入国家税收体系内房产税税制的设计必须与国家其它税制相一致，并保持政策的稳定性 房产税作为国家财政政策的一部分，其调整改变影响广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划 土地资源开发与保护，甚至关系到社会经济的促进与发展，所以房产税政策必须保持稳定性，否则将影响整个国民经济的健康发展与国19因此，在对房产税家土地资源开发的长远规划制度进行设计时应将其纳入整个税收