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项目工作的计划书 根据与贵司的多次交流，我司对贵司项目的基本情况与主要服务需求已有基本了解。 双方明确本项目的合作范围主要在项目整体形象的确定与具体包装，贯穿项目销售全过程的品牌管理，为项目阶段性工作重点提出建议，就甲方、代理公司、广告公司工作中遇到的问题提供具体、可执行的操作建议等营销顾问范畴服务，协助甲方进行阶段性工作成果的把握。 我司将为本项目提供的营销准备与项目推广阶段顾问服务，并与贵司及代理公司、广告公司进行紧密协作，以下是我司提供服务的具体工作内容： 一、市场研究分析工作 1.1区域地段的过去与现状 区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象的分析。由于贵司项目所处地段很具特色，使得在此项目的运作过程中，针对此地段的地段分析尤为重要。 其中，主要内容包括： 宏观地段分析 中观地段分析 微观地段分析 城市印象分析 交通环境分析 1.2项目区域市场形势分析 区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。 其中，主要内容包括： 相关物业市场供应调查与分析 现有竞争项目分析 潜在竞争项目分析 市场空间分析 二、项目营销策划 ?项目销售成功与否关键环节在于对市场上目标客户群的准确把握、对产品的深度挖掘及寻找项目准确的市场形象定位，项目策划阶段我们将对以上问题进行系统的研究，并提出营销思路阶段的具体工作计划。 2.1项目营销定位 项目明确的营销总体策略是制定项目各个阶段营销、推广、销售执行方案的必要前提和基础，也是项目营销推广运作的核心。主要包括： 营销核心理念 核心理念及主题诉求 针对性客户群分析 2.2营销推广总体策略 滤布此部分主要目的是明确项目的卖点诉求，强化予消费者的产品特点，从而得到目标客户的接受和认可。为项目的实际销售创造良好的交流空间。 项目营销推广总体思路 营销推广核心理念 市场推广主题 营销形象定位 项目卖场整体包装设计（售楼处外部风格建议、售楼处内部装饰建议、内部功能、格局分割意见等） 产品规划调整建议 三、项目入市与销售策略 3.1项目销售总体策略 分期销售策略 分区销售策略 销售价格策略 1、?价格定位依据和原则 2、?项目价格具体定位（入市价格/均价/项目单体定价） 3、?价格变动原则 销售节奏控制策略 阶段性销售策略 竞争性营销推广策略 制定完备的营销推广策略，必须了解与项目构成竞争的市场和对手。在这一环节中，我们主要针对竞争对手的所在区域、压滤机滤布推广策略、价格和产品的优劣势进行全方位的对比和研判，不但为项目后期实施的价格策略提供可靠的依据，也为后期产品进入市场储备应对有效的竞争策略。 3.2项目入市策略 入市手段 入市时机 入市工作流程设计 ? 四、项目媒介策略及市场推广 4.1媒介策略 针对项目的营销总体策略，制定出适合于项目推广的媒介策略，这部分工作的主要内容，是结合项目的物业档次和卖点选取相应的宣传媒体，并对他们进行科学合理的搭配组合。 媒体市场分析 项目媒介选择 项目媒介组合 推广计划 合理的制定广告投放计划，除了要配合项目的销售周期确定以何种媒体、何种形式进行广告宣传，还要考虑甲方用于项目宣传方面的投入预算，制定出适合项目营销推广的最佳方案。 4.2投放时间与投放强度 4.3阶段性推广亮点 4.4媒体广告预算 4.5广告投放效果预估 4.6竞争项目广告监测 ? 工作成果提交 1、?阶段性营销报告 制定项目营销工作策划方案。 2、?销售跟踪 2.1跟踪项目营销全过程，随时调整营销执行方案。 2.2销售执行、广告平面设计及具体方案的监督执行 项目具体的销售过程中，许多工作将需要甲方、顾问单位、代理公司、广告公司四者密切协作来完成，为明确各方工作重点，避免出现不必要的问题，需要在此明确几方的具体合作关系。 顾问单位、甲方、代理公司、广告公司四者的合作关系为： 顾问单位主要就甲方项目销售过程中遇到的具体问题（具体见工作内容）提出参照意见与解决方案；由我司根据项目的整体形象定位，结合营销总体策略配合代理公司、广告公司。并且由我司协助甲方与之对接，指导并配合资源公司按照我们的初衷完成相关工作。 销售执行、广告平面设计以及具体方案的具体执行，由代理公司与广告公司负责，并将执行中的实际状况及时、准确反馈到甲方与顾问单位处，以利于甲方即时调整、完善具体的执行方案。 甲方整体把握项目开发销售进程、协调与各公司的合作关系。 合作方式 根据贵司项目的实际情况，我司提出符合目前实际情况的具体合作方式为： 顾问单位以每月交流形式长期合作。 项目正式开盘前，顾问单位按照甲方实际进度与整体工作内容要求，经与甲方讨论确定本月具体工作内容后，每月为甲方提供一份专题报告，及时解决以上工作计划中的各项问题。 项目正式开