论房地产行业的知识产权保护.doc

论房地产行业的知识产权保护科技与法律SCIENCE-TECHNoLoGYANDLAW论房地产行业的知识产权保护口刘世宽摘要:伴随着我国经济的不断发展,房地产业也在不断升温,随之而来各种新的问题.知识产权问题尤为严重,同时我国又缺乏相关的法规来解决这一问题.本文拟从房地产业的版权,传统文化,商标权等方面进行阐述.完善我国知识产权方面相关的法律制度.关键词:版权商业秘密传统文化囊躐裁蓦一嚣镪=妊,誊一,引言通常人们谈到知识产权问题时,往往会联想到计算机软件,音像制品以及文字作品等方面,而很少有人提到建筑作品方面的问题.众所周知,随着近年来我国房地产业的迅猛发展,各种类型的建筑物拔地而起,一时间让人眼花缭乱,目不暇接.但事实上,只要经过稍微仔细的观察,就会发现我国房地产领域的建筑设计雷同,楼盘名称相似的较多,甚至抄袭的现象都时有发生.当中较为典型的是在2004年,北京枫丹丽舍的开发商以涉嫌抄袭建筑外观和设计图纸为由,把森林大第房地产开发商告上北京第一中级人民法院.另一方面,我国在这方面的法律规定严重缺乏,仅在着作权法和着作权法实施条例中对其进行了一些初步地界定.因此,在当前抄袭,模仿风气盛行和缺少相关法律法规的情况下,对于房地产商来说,维护其知识产权已经变的越来越举足轻重了.笔者认为,建筑作品的知识产权问题不仅关系到房地产商的利益,而且与人们的日常居住环境息息相关,所以应当引起社会各界更为广泛的关注.二,房地产业知识产权保护的范围众所周知,知识产权主要是由着作权,专利权和商标权三大部分组成,而房地产行业的知识产权可以分为很多项,例如:版权,传统文化,专利权,商标+作者系中国科学技术大学管理学院法学专业研究生.权,商业秘密等等.在我国,房地产业的专利权和商标权受保护的程度要远远高于其它的一些权利,因为这两种权利的取得需要履行法定的手续,一旦获得批准则会受到法律严格的保护,在司法实践中也比较容易断定,而像传统文化,版权和商业秘密则恰恰相反,在实践中不易琢磨和判断.因此下文拟重点从知识产权中的版权,商业秘密和传统文化三个方面进行相关的探讨.(一)房地产的版权保护首先,关于房地产的版权保护的范围,即着作权中建筑作品的保护情况,每个国家在立法上的选择是不同的.在伯尔尼公约中,明确把建筑以及与建筑有关的设计图,草图和立体图作为着作权的保护对象.在1986年,世界知识产权组织与联合国教科文组织公布的一份文件中更明确了建筑作品的受保护范围,即建筑作品应包含两项的内容:(】)建筑物本身f仅指外观,装饰设计上含有独特成分的建筑物(2)建筑设计与模型.我国现行着作权法将美术作品和建筑作品同列为第四项加以保护,而将工程设计图和建筑模型作品作为第七项的内容,即图形作品和模型作品.在现实生活中,就房地产商保护其版权的领域,笔者认为应注意以下几点:首先,我们应该了解并不是所有的建筑物都能称之为建筑作品,因为建筑作品除了具有作品的一些基本特征如可复制性,独创性,还应该具有一个非常关地二争.SCIENCE.TECHNoLoGYANDLAW科技与法律键性的标志即具有视觉的美感,因为它是物质技术产品和艺术创作二者的融合.如果建筑物没有审美价值或独特的设计成分,它就不是建筑作品,也就不是着作权的保护对象.例如以前文革时期设计的筒子楼,只能叫房子,由于没有独创性和审美价值,不能成为建筑作品.另外,在实际生活中,大部分的建筑物可能只有其中一部分具有独特的设计成分,那么,受到保护的就只能是这一部分.同时还应注意的是,通常建筑物是被列入着作权的保护范围之内,因此不需要任何程序,就能受到保护.但其建筑时采用的独特的技术不受着作权的保护,这些技术和所用的材料也有可能受专利法的保护,所以房地产商应注意区分,及时进行相关的登记.也就是说,针对这些技术和材料,如果房地产商未进行申请登记,其他的房地产商使用了与他相同的材料和技术建了另一座不同类型的建筑物,则最初的房地产商则没有任何办法保护他的利益.其次,如何判断某种行为是否属于盗版侵权行为是一个极其复杂的难题,在实践中,令很多人感到彷徨.现实生活中出现的例子也举不胜数,例如深圳市美地置业公司开发的香榭里花园,是亚洲少数荣获有世界建筑界奥斯卡之称的金块奖大满贯项目.该公司在1991年申请了香榭里品牌的中英文商标注册.但当美地公司准备在上海发展楼盘时,却发现已经有人使用了香榭里花园的名称,同时他们还发现全国有近50个类似的项目.2003年,美地公司将上海香榭丽花园开发商告上法庭,但最终以败诉收场llI.根据一些相关机构的统计数据显示,法院在审理房地产盗版方面的案件时,除非一些证据非常明确的案件,法院通常情况下会偏向于被告方.究其原因,排除法官个人因素不考虑,我们间接也可以看出当前的社会的环境,出现了所谓的法不责众心理,同时更体现了解决这一问题的紧迫性.针对房地产业的盗版现象,法官们应该首先明白建筑作品不同于绘画,诗歌等艺术作品,它不仅仅是一个艺术作品,而是技术和艺术的结合体.同时,它要受使用功能和结构力学的限制,所以,建筑者的创作空间相对较窄,存在着许多公用公知的东西,是不能成为法律保护对象的.笔者认为,着作权法所保护的建筑作品的独创性不易体现,我们应该解释为独立创作加部分创新,尤其在住宅型建筑中更为突出.因此,建筑物只要有相同或部分相同,而所相同或部分相同的又正是特定房地产商所独创的,那么,就会构成盗版侵权了.(二)房地产企业商业秘密的保护商业秘密,是指不为公众所知悉,能为权利人带来经济利益,具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息.商业秘密普遍存在于每个企业,一个企业要想在市场经济竞争中发展,为了保证向社会提供高质量的产品以及周到的售后服务,必须拥有适合市场经济规律和可持续发展能力,且具有符合自身特点,发挥主观优势的经营方略,技术底蕴和运行机制等,这些全部都是企业的商业秘密.每个企业都拥有自己独到的商业秘密,每个企业要善于保护自己的商业秘密,才能在日益激烈的商业竞争中立于不败之地.因此,对于建筑企业来说,同样应加强自身商业秘密的保护工作.但是在实际生活中,很多的建筑企业都没有重视这个问题或者虽然重视但没有采取有效的措施来保护,致使企业的商业秘密轻易的就为外人所用,从而产生了不可估量的经济损失.如与其他单位共同投标竞争时报价标底的泄漏,直接导致投标失败等.因此,建筑企业应当同其他企业一样重视界定自己的商业秘密的范围并加以周密的保护.笔者认为,在实践中应该着重注意以下两点:首先,建筑企业要能够对自己的商业秘密做出正确的判断.通常商业秘密分为管理信息和技术信息,对于建筑企业来说,技术信息是指设计图纸,特殊的施工工艺,试验技术,试验结果,预结算计算机软件,施工现场总结出来的技术成果等;经营信息是指特殊的经营管理模式,特殊项目经营策略,建筑工程信息,客户名录,投标方式,投标标底,标书制作方式等.建筑企业要正确界定企业内部的商业秘密,应该参照各相关法律并结合企业内部实际情况制定出符合企业实际,便于操作的商业秘密范围.同时,为了做到商业秘密的有效保护,还应该划定不同的保密级别,保密期限及特殊的标志方式等.此种划定应该是根据商业秘密所具有的价值或能够创造的价值而设定,而不应该将所有的商业秘密不划分,不区别,这将为现实操作带来许多不必要的麻烦.其次,在所有的企业中,尤其是建筑行业,要明确商业秘密责任人,由责任人担负保护商业秘密的具体责任.在公司,尽量避免公司外部人员的出入,针对外部人员可设立接待室进行业务接待工作,而对涉地飘,期科技与法律SCIENCE-TECHNoLoGYANDLAW及高级商业秘密的部门单位,应严禁企业外部人员甚至企业内部的外单位人员的出入.商业秘密都有一定的秘密级别及保密期限,企业商业秘密的领导小组进行确定后应以固定的标志进行区别.对外的图纸等应当注明保密警示符号,以确保当其收到侵害时的顺利受偿.现在许多建筑施工企业已通过了ISO9000质量体系认证,质量体系保证措施中关于资料,流程等方面的保障方法,也可以作为企业加强商业秘密保护的一种手段,这就要求企业从质量体系文件等的制定到具体保密工作的实施,开展,形成完整的制约机制,从而有效的保护企业自身.(三)建筑业传统文化的保护当前,传统文化本身还不是一个被精确定义并且广为接受的概念,世界知识产权组织采取了列举的方法,对民间文艺(Folklore),传统知识(TraditionalKnowledge)和遗传资源(GeneticResources)等所涉及的知识产权问题进行了研讨.而我国的知识产权法对传统文化没有做出具体的规定,仅把民间文学艺术作品作为一项着作权来保护,但它本身并没有说明如何保护.另一方面,在一些个别的省市颁布了一些相关的条例,例如:云南省民族民间传统文化保护条例,广西壮族自治区民族民间传统文化保护条例等,但它们的地域性很强,很难全面推广适用.因此,我国在保护传统文化方面仍然有许多的工作要做,特别是关于一些传统建筑文化的保护.探讨我国的古代园林传统文化,我们不得不提及苏州古典园林.苏州园林历史绵延长达2000余年,在世界造林史上有其独特的历史地位和价值,它主要以写意山水的高超手法,浓厚的传统文化内涵,展示了东方造园艺术的典范,成为中华民族的艺术瑰宝.2004年,联合国教科文组织世界遗产委员会第28届会议选定苏州这座以拥有9处被列入世界遗产名录的古典园林而着称的城市召开,并且自从1980年在美国纽约大都会博物馆,建造了我国造园史上第一座整体庭院出口的明轩开始,26年来苏州园林以其高品位的艺术风格和独特的传统文化价值,越来越多的走向欧,美,亚,澳各洲的名城并获多项荣誉,含蓄独到的园林文化受到了异域知音的广泛认同和赞赏并成为物质的,不可移动的中国文化的和平友好使者,被当地称为常驻的文化使者,从而促使苏州园林最终成为一项世界品牌.然而,在我国目前建筑领域模仿风气盛行的情形之下,一些建筑商也常常把魔爪伸向我国的古典建筑,特别是苏州园林,形成了所谓的南派中式别墅.当然,我们并不反对那些继承和发扬我国传统建筑文化的工程,我们所反对的是以传统文化为名,实际上是扭曲,篡改甚至诋毁我国优秀的传统建筑文化的一些建筑,它们对我国的传统建筑文化产生了很消极的影响l2I.例如:在南京江北出现的别墅王,宣称其建筑完全承袭了苏州园林的特色,建成了一幢传统建筑风格与现代建筑科学的集萃.但实际上,别墅王是平地造景,挖土造湖,填石成山,人造成分过分突出,而我们苏州园林是传统建筑,有自己独特的造园章法,它最讲究自然造化,返璞归真,内外如一.因此,针对此类建筑我国政府应该采取相关的措施,制止这种现象的蔓延,以防止我国优秀传统建筑文化的淡化【31.三,房地产业保护知识产权的措施1,构建社会各阶层,民众共同的反盗版机制首先,普通的民众是各种商品房的最终消费者,如果房地产商能够精心设计研究所要建的商品房,充分考虑居住者的利益,那么必然会受到广大民众的青睐,从而取得较好的经济效益.但如果房地产商仅依靠抄袭国内外一些知名建筑的外型,名称等特点,来提高自己的经济利益,或许在短期内可能取得一定成绩,但最终必然会受到消费者的指责,这只是个时间问题.笔者认为,当前我们要做的是建立房地产业的反盗版机制,加大普法宣传力度,特别是针对那些考虑购房的消费者,尽量缩短这一段时间.其次,由于房地产业的盗版行为有很强的国际性,因此我们应该加强国际间的合作,多了解国际上相关的法律法规,并结合我国的具体国情来合理地解决当前房地产业存在的盗版现象.2,进一步明确赔偿制度房地产商所开发的各种具有创新性的建筑,需要相当的时间,人力,财力的耗费,这种独创性建筑风格必然产生现实的经济利益与竞争优势,对其侵犯必然造成权利人经济上的损失.因此,给原始的房地产商造成损失的,理应承担赔偿责任.对于赔偿制度,我国反不正当竞争法规定,在被侵害的经营者的损失难以计算时,赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权行为获得的利润,并应承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用.T园二科技与法律笔者认为,这一规定存在两方面的问题是:其一,有偏袒侵权人之嫌.侵犯他人合法权利了,赔偿多少呢?首先看权利人受到的损失,损失难以确定时,以侵权人因侵权获得的利润来赔,那么损失或者利润都确定不了时,是不是就不赔了呢?其二,缺乏对权利人利益的考虑.侵权人支付的赔偿额是以其应赔多少,能赔多少确定,而没顾及权利人需要赔多少才足以弥补其损失.这与Trips协定明确规定支付的赔偿额应足以弥补因侵犯知识产权而给权利人造成的损失是不一致的.因此,在修订反不正当竞争法时应注意:第一,贯彻全面赔偿原则.全面赔偿原则是指对侵权人侵犯他人知识产权的行为,不论其在主观上是出于故意,还是过失,也不论其行为是否受刑事,行政制裁,均应根据其因侵权行为造成财产损失的多少来确定赔偿范围I1.贯彻该原则的目的是在最大范围内尽可能地保护受害人的权利,使受害人的利益得以恢复或者充分地得以满足.这一原则与Trips协定关于侵权人向权利人支付足以弥补因侵犯知识产权而给权利人造成的损失的损害赔偿费的规定是一致的.这一原则在我国相行的的专利法,商标法,着作权法中已有体现.第二,实施法定赔偿制度.所谓法定赔偿制度是指在法律条文中具体规定侵权损害的赔偿数额,并赋予人民法院在权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定时,根据侵权情节,依法判决50万元以下的赔偿额.我国已修订的专利法,商标法,着作权法在总结司法实践经验的基础上,借鉴发达国家的做法,确立了这一制度.3,完善我国立法并建立相关的配套措施当前,我国在商业秘密和传统文化方面仍然没有系统的全国性立法,仅在知识产权法,反不正当竞争法,刑法等法律法规中有相关的条款,从不同的角度对它们进行了保护,对推动我国房地产业的发展起了重要的作用,但仍有许多不完善之处,例如可操作性差,漏洞较多,与国际条约不相称等,而美国,欧