青岛平度市国税局加强房地产行业管理企业所得税比重明显提高.doc

青岛平度市国税局加强房地产行业管理企业所得税比重明显提高 发布日期：2009-12-30 来源：青岛平度市国税局 今年以来，平度市国税局按照科学化、精细化管理思路，充分发挥一体化联动长效机制，对所辖房地产开发企业加强了专项分析评估和稽查。截止12月25日，该局房地产行业入库企业所得税1044万元，其中查补入库企业所得税348万元，调减亏损额186万元，房地产行业入库企业所得税比重由以前的1.42%上升到5.23%。 一、抓源头管理，多渠道掌握房地产行业基础信息 由于房地产企业不同于一般企业，它从工商登记开始：立项-施工-竣工-销售，需要一个漫长的周期，掌握不住源头的情况，就很难实施房地产企业的所得税管理。针对这一情况，该局重视抓好源头管理，多渠道及时掌握有关动态信息，取得第一手资料，从房地产项目立项开始纳入税务监控。一是与平度市发改委联系，取得楼盘的立项审批情况，对全市的房地产项目开发进行总体摸底；二是与平度市国土资源局联系，取得全市的土地挂牌拍卖情况，再从中筛选出用于房地产开发的土地情况；三是与平度市规划局联系，取得房地产项目的选址情况、建筑用地规划情况以及建筑工程规划情况；四是与平度市建委联系，取得房地产工程招投标情况、建筑施工许可证发放情况，对房地产开发的建筑施工企业有一个大体的了解。最后，借助互联网，通过查询青岛房地产网，取得了房地产开发企业的楼盘销售情况以及取得的商品房预售许可证情况，为后期的调查分析工作奠定了基础。 二、抓过程控管，实施分析、评估、稽查一体化联动 掌握了企业的基本情况后，该局对采集的信息进行认真梳理，对每一户房地产企业开发的每一个楼盘的用地、规划、许可、建筑施工、预售、销售等情况逐一进行登记分析，结合综合数据管理系统中企业的纳税申报情况，确定了房地产行业可能存在的纳税疑点，并且筛选出疑点企业进行重点分析和纳税评估，取得初步成效。例如在房屋预售阶段，除了分析当期未完工开发产品成本发生情况外，对预售款票据的开具情况和预售收入所得税申报的准确性及时进行了关联审核。某置业有限公司已备案销售房地产，预售收入未按照预计利润率计入应纳税所得额，补缴企业所得税68万元，并按规定加收滞纳金；某置业有限公司利用与其关联企业的资金转移，隐匿预售房屋收入223万元，被评估调减亏损额142万元。分析评估结束之后，该局将前期采集信息和分析评估结果进一步梳理，对通过纳税评估发现存在疑点较多的企业，移交稽查局有针对性地组织专项稽查。截止到目前，共检查房地产开发企业11户，查补企业所得税221万元，一体化长效机制作用凸现。 三、抓经验总结，全面规范房地产行业管理 通过对房地产税收集中整顿，发现了房地产行业管理工作中存在的薄弱环节和不足之处，进一步加强征管、堵漏增收，规范了房地产行业管理，促进房地产开发企业的税法遵从度。通过此次的专项评估检查，总结出了房地产企业前、中、后期的管理模式，积累了房地产企业所得税管理经验。前期掌握信息是基础；中期最易忽视，但成本费用归集正确与否，直接影响实现收入后所得税的计算；后期要注意区分预售和销售的不同，抓住重点，堵塞漏洞。 （一）前期（即开发初期）：掌握开发初期审批工作涉及哪些政府部门，需要哪些审批手续，依次到各部门采集，登记相关台帐。这些基础信息也是加强房地产企业后续管理和评估检查的主要依据。在这次工作中，该局先后从城建委、房产局、国土资源局等政府部门获取到涉及12户房地产经营企业29笔开发信息。获取开发面积351859平方米，开发金额25272.59万元，取得预售许可证预售面积207818平方米。同时应注意有些新建房地产分支机构企业没有及时纳入管理的情况。该局在搜集信息过程中发现，发现两户挂靠的分支机构利用总分机构的政策漏洞，既不在平度缴税也不在总机构纳税，经过这次整顿纳入正常控管，已入库所得税59万元。 （二）中期（即开发建设阶段）：在掌握基础信息的前提下，注意及时搜集企业项目规划设计有关内容，了解企业项目进展情况，成本费用发生归集情况。同时注意企业在建设阶段虽然未取得预售许可证，按规定不准预售，但有些企业为了尽早回收资金，往往以预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等形式收取部分款项，同时为逃避税收，这部分款项不做预售收入，长期挂预收账款，或者利用其关联企业代收款，挂在往来账款账户。这类信息从企业账务上很难直接看出，一是需要从取得的外界信息来分析，二是要结合关联企业的财务数据综合分析。 （三）后期（销售阶段）：注意区分预售和销售。在取得合法凭证很少的情况下，企业为达到少缴税的目的，往往存在不及时将预售转销售的情况。因为预售的房屋转销售以后，需要将预售合同金额的全额做销售收入，然后再按已售面积结转已售成本，如果没有合法凭证，成本不得税前扣除。 根据青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法规定，取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发