青岛经济开发区写字楼市场分析.doc

青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。二、在售写字楼项目市场分析1、青岛经济开发区在售项目供应量项目名称所属区域总建筑面积（平米）可售商务办公面积（平米）汇商国际长江路37379140朝阳大厦长江路134388132瑞泰银领汇都长江路4000030000华林广场一期香江路230007000富瑞大厦保税区156005000天智国际大厦保税区28900600泽润金融广场长江路230000城市桂冠二期长江路370001500青岛开发区国际贸易中心长江路22000030000地丰大厦长江路5300022000青岛经济开发区目前在售写字楼项目较少，且主要集中在长江路沿线板块，江山路沿线板块目前无在售写字楼项目供应。青岛经济开发区现有可售商务办公用房总供应面积约在11万平米左右，且以长江路中央商务为主要供应区域，供应面积近10万平米。在售项目大多处于尾盘销售阶段，如汇商国际、城市桂冠、天智国际大厦、泽润金融广场等项目；地丰大厦、瑞泰银领汇都以及青岛开发区国际贸易中心为目前主要供应项目，虽然三个项目均未正式开盘，但均已有10个月以上的咨询预定期，并已经预定出了一部分面积。2、在售项目主要供应产品形态项目名称所属区域产品形态汇商国际长江路写字楼朝阳大厦长江路商住楼、商业瑞泰银领汇都长江路商住楼、商业华林广场一期香江路写字楼富瑞大厦保税区写字楼天智国际大厦保税区写字楼泽润金融广场长江路写字楼、酒店式公寓城市桂冠二期长江路写字楼青岛开发区国际贸易中心长江路综合体地丰大厦长江路写字楼青岛经济开发区在售写字楼项目中既有纯写字楼项目，也有商住楼项目，也有建筑综合体项目。尤其是长江路中央商务区存在着明显的多样化，而保税区和香江路则以纯写字楼为主。青岛开发区国际贸易中心是青岛市目前规模最大、业态最全的建筑综合体项目，涉及到写字楼、酒店、商业、住宅、酒店式公寓等产品业态。3、在售项目面积分割情况项目名称所属区域面积区间(平米)主力面积区间（平米）整层销售情况汇商国际长江路71.57-8571.57-85无整层销售朝阳大厦长江路70-10070.624-8层欲整体销售瑞泰银领汇都长江路55-663125-138A座18-21层整层销售，B座16、17层整层销售华林广场一期香江路80-680100-140无严格界定，应客户要求分割富瑞大厦保税区80-120092-130无严格界定，应客户要求分割天智国际大厦保税区80-12090-100无整层销售泽润金融广场长江路85-1000100-140无严格界定，应客户要求分割城市桂冠二期长江路54-80097.21-140无严格界定，应客户要求分割青岛开发区国际贸易中心长江路63.97-180084-188.25无严格界定，应客户要求分割地丰大厦长江路80-120090-120无严格界定，应客户要求分割青岛经济开发区在售项目最小面积分割均在80平米左右，最小可以做到54平米，市场供应主力面积区间在90-130平米之间。由此可以看出市场主要客户以创业型中小企业客户为主，并且小面积户型的设置可以降低总价，为投资型客户提供了市场空间。在售项目中整层销售情况普遍无严格界定，可以应客户要求自由选择楼层。出现上述情况，主要是因为不同客户对楼层具有不同的喜好和价格承受能力，不做严格界定更能促进销售。4、在售项目价格分析项目名称所属区域销售阶段价格区间(元/平米)均价（元/平米）装修标准（元/平米）汇商国际长江路尾盘6030-64506200400朝阳大厦长江路强销期6800-85007600200瑞泰银领汇都长江路前期预购5050-700065000华林广场一期香江路尾盘4800-71006700200富瑞大厦保税区尾盘天智国际大厦保税区尾盘5600-590057000泽润金融广场长江路清盘5380-60005600300城市桂冠二期长江路尾盘7560-84008000400青岛开发区国际贸易中心长江路前期预购7370-120009000500地丰大厦长江路前期预购8080-120009500约600各个项目的销售价格存在较大差异，并存在以下特点： 长江路沿线项目因其区域发展潜力大，各类配套较为完善，故项目销售起价和均价要明显高于保税区和香江路区域项目； 新推出项目的价格水平高于尾盘销售项目的价格水平，价格增长十分明显； 高标准的装修配套造成了建设成本的增加，同时也因产品品质的提升拉动了项目的销售价格。从上表中可以看出城市桂冠项目即使在2005年年中国家宏观调控政策出台之后，销售价格仍保持着稳步攀升的态势，每月价格提升幅度约在140元/平米之上，尤其是2005年年末以来每月涨幅达到近200元/平米。新推项目销售价格仍有着明显的涨幅，青岛开发区国际贸易中心项目写字楼在2006年3月份公开的写字楼部分销售起价为6000元/平米，而当前接受预定的销售起价为7370元/平米。由此可见，在经历了2005年“政策恐慌期”之后，青岛经济开发区写字楼市场有了更大的价格涨幅。5、在售项目配套设施情况项目名称产品形态楼宇配套商务配套停车位汇商国际写字楼公共空间大理石或高级涂料装修、2部现代电梯、5部蒂森电梯、集中供暖、安防、消防系统银行、商务中心（1层大堂内，面积约20平米，可提供提供订票、打印、汽车租赁、翻译等服务）朝阳大厦商住楼、商业3部杭州日立电梯、安防系统、有线电视、宽带网络购物100瑞泰银领汇都商住楼、商业公共部分高档石材装修、可视对讲系统、EPS紧急供电系统、集中供热、品牌电梯购物、餐饮60华林广场一期写字楼内部装修、中央空调、安防系统、商务中心265富瑞大厦写字楼品牌空调、新风系统、四部德国莱茵克拉电梯、卫星电视接收系统、数字办公、智能办公，高速Internet光纤接入商务中心天智国际大厦写字楼安防系统、宽带接入餐饮、娱乐、休闲、购物等配套泽润金融广场写字楼、酒店式公寓内部装修、2部富士电梯、海尔户式中央空调、地热式集中供暖、安防系统、出入口信息管理系统、宽带、有线电视等商务中心未统计城市桂冠二期写字楼内部装修、户式空调、2个豪华星级大堂、7部蒂森电梯、5A智能化设施、商务中心、餐厅、健身房、会议室、咖啡厅青岛开发区国际贸易中心综合体内部精装修、品牌电梯、中央空调、5A智能化设施、商务中心、会议室、健身房、美食街、咖啡厅、数码影院、美容院、酒吧2000地丰大厦写字楼内部精装修、13部芬兰通力高速静音电梯、美国开利中央空调及新风系统、5A智能化设施商务中心、票务中心、咖啡厅、员工餐厅、会议室未统计从上表中可以看出纯写字楼项目的配套设施要明显优于普通商住楼项目，通常采用知名品牌电梯，并配有中央空调以及5A智能化设施。商住楼项目与纯写字楼项目的最大差别是，纯写字楼均设有专门的商务中心，为客户提供餐饮、订票、购物、健身等服务。区域板块市政配套设施长江路板块交通：长江路市政主干道、滨海大道、海底隧道、薛家岛轮渡公交：长途汽车站、1路、2路、4路、7路、15路、18路、21路、22路、25路教育：珠江路小学、富春江路小学、四中、理工大学、石油大学、北京电影学院购物：瑞泰利群、佳世客、家佳源、世纪商城、多元商城机关：区政府、国税局、地税局、青岛海关、法院、检察院、财政局银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、光大银行、招商银行、浦发银行、中国信合、商业银行、深发银行餐饮：海丰大酒店、海都大酒店、太平洋大酒店、肯德基、武夷山美食街景观：小珠山、五大广场、滨海公园、唐岛湾、金沙滩、银沙滩、马濠公园香江路板块该区域板块配套设施主要有招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等金融机构，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所以及便利的交通设施保税区板块配套设施主要有：保税区管委、前湾港、滨海学院以及便利的交通设施江山路板块便利的交通设施长江路板块和香江路板块是各类市政配套设施最为完善的两个区域。三、在建、待建写字楼项目市场分析1、在建、待建写字楼项目位置及供应量项目名称所属区域项目位置供应体量工程进度天智国际商贸中心江山路江山路双星工业园对面70000平米主体施工，出地面6层千智广场二期香江路井冈山路与香江路交汇处79436平米，其中写字楼面积34766平方米华林大厦二期香江路紫金山路117号未动工建国大厦长江路长江中路与太行山路交汇处34600挖基坑隆基汇源大厦长江路长江中路与庐山路交汇处，地丰大厦东侧未知基础施工长江新苑长江路长江路与韶山路交汇处约60000平米基础施工天都都市海岸长江路金马心港湾项目东侧未知未动工悦海大厦长江路长江路以北，泽润金融广场东侧未知基础施工出自市场研究中心调研数据从上表中可以看出青岛经济开发区在建待建写字楼项目主要集中在长江路中央商务区内，香江路区域和江山路区域只有少量供应。经历了2005年国际对房地产整体市场的宏观调控造成的“观望期”之后，青岛经济开发区CBD中央商务区在2006年出现了全面开发建设的局面，自长途汽车站沿长江中路向东，当前在建、待建商务办公用楼有建国大厦、地丰大厦、隆基汇源大厦、瑞泰广场银领汇都、青岛开发区国际贸易中心、长江新苑、天都都市海岸、悦海大厦等项目。并且与现有供应项目集中分布在开发区政府以西不同，在建待建项目在区政府以东的金沙滩街道办事处区域也有集中出现。该区域商务办公用房集中出现存在以下原因： 长江路商务区区域内土地性质大多以商住性质为主； 滨海公路的施工建设、海底隧道工程的获批，带动了整体市场的活跃； 作为连接凤凰岛旅游度假区、胶南以及青岛和其他内陆城市的主要干道和形象工程，长江路沿线将要在2008年带来时以全新的面貌迎接游客。商务办公用房的集中出现，一方面造成了市场竞争的出现，另一方面也会因集群效应带动这个区域商务配套的完善和整体市场的发展。2、新增项目供应形态项目名称产品形态建筑形态天智国际商贸中心写字楼、公寓2栋塔楼，地上22层，地下1层千智广场二期写字楼、住宅、商业2栋高层及裙房华林大厦二期写字楼1栋25层塔楼建国大厦初步规划为纯写字楼1栋