领汇房地产投资信托基金.doc

领汇房地产投资信托基金 (The Link Real Estate Investment Trust)（港交所：0823）是一家香港的房地产信托基金（REIT），是现时亚洲最大的房地产信托基金。前任主席为郑明训，于2007年1月29日宣布辞职并于同年4月1日生效，其职务由苏兆明(Nicholas Robert SALLNOW-SMITH)接替。 领汇行政总裁是苏庆和(Victor H W SO)。他亦在2007年4月30日以个人理由决定7月15日约满后不续约。领汇基金是香港房屋委员会分拆其商业物业及停车场而成立。曾经在2004年12月进行公开发售，但由于房委会没有在招股书中披露法律风险，受法律程序所碍，房委会被迫宣布搁置上市，而未能成功为香港房屋委员会套取资金。不少人认为领汇使香港国际金融中心地位受到动摇，但亦有人认为事件维护了香港的法治。2005年11月，领汇重新接受公众认购。截至2008年5月26日，领汇的的单一最大股东是TCI (18.35%)。目录隐藏 1 上市 o 1.1 再度上市 2 上市后行动 o 2.1 重点商场引入连锁店o 2.2 资产提升计划 2.2.1 乐富中心 2.2.2 慈云山中心 2.2.3 厚德商场 2.2.4 龙翔中心o 2.3 改善商户形象及提升商户关系 2.3.1 领汇商户信息中心 2.3.2 领汇商户学堂 2.3.3 领汇非常学堂 3 现况 4 参考文献 5 外部连结编辑 上市香港房屋委员会（房委会）由于早年因实行香港前特首董建华的八万五政策，而开支庞大，及后又停售居屋，导致财政进入困境，因而缺乏资金。所以在2004年初香港房屋委员会决定分拆其商业物业及停车场，使其证券化成立领汇基金在香港交易所上市，藉以筹集资金。但是由于公屋商场为房委会仅有的财政主要来源，公屋居民担心公屋商场私有化后，将使房委会唯一的盈利收入来源断绝，最终导致公屋租金上升。此外，由于公屋居民中有不少为老弱长者，他们亦担心公屋商场私有化后以盈利为先，不再提供现有的廉价消费品。他们并认为房委会这行动违反房屋条例中，香港房屋委员会需确保为居民提供生活设施的规定。2004年12月6日，领汇进行第一次招股，获分配上市编号2382，单位的定价在10.5至10.8港元，集资250亿元，并向散户提供百分之三的折扣优惠。受惠于当时的低息环境，领汇第一次招股时吸引了51万名散户认购，涷结资金2800亿元，超额认购130倍，打破11年前由骏威汽车创下的冻资纪录，成为当时冻结资金最多的公司。123。以卢少兰为代表的公屋居民，在立法会议员郑经翰、陈伟业等的支持下，于公开发售期间向高等法院提请司法复核，结果因公屋居民继续上诉而使此事件形成公众关注。期间房委会为求令领汇早日上市，曾要求法庭将卢少兰本来28日的上诉期缩短到少于24小时。卢少兰最终在无代表律师的情况下在上诉庭败诉。但是由于终审法院没有权力像高等法院的原讼庭及上诉庭缩短上诉期限，形成领汇的不明朗因素，最终房委会宣布搁置上市，而公屋居民亦成功阻止领汇上市。导致2005年1月1日，投资领汇的小投资者在香港皇后像广场举行集会，抗议公屋居民被喻为阻人发达的行为。另一方面，领汇事件亦引发香港对公共资产私有化的讨论，2004年12月25日130名学者及民间人士联合发表圣诞宣言，呼吁社会讨论公产私有化，希望各界正视当下严峻的社会不公平及贫富分化问题。2004年12月30日，超过30个民间团体发出联合声明，反对公共资产私有化。郑经翰在2004年12月于a45电台说周融于千禧年代指责他,但他打电话去澄清时被周融cut线4,而领汇上市前他亦曾与唐英年会晤商议解决办法,但唐英年以哈哈哈大笑作响应562005年7月，香港终审法院认为房屋条例只要求房屋委员会确保提供商场及停车场等设施，并无必须拥有该等设施，判决房委会胜诉7。编辑 再度上市2005年11月14日，领汇再次公开招股，共发行19.25亿基金单位，每手500个单位，连同经纪佣金等费用，入场费最多为4940港元。单位的定价在9.7至10.3港元，散户获5%折扣，即9.22至9.78港元。由于投资环境及利息与去年有别，领汇再次招股对公众的吸引力，估计不如去年。2005年11月25日领汇（港交所：0823）首日挂牌股价劲升，股价大涨14.56%至11.80港元，中午一度触及11.85高位。2005年12月，领汇的的单一最大股东是德意志银行 (22.47%)，其次是TCI (18.35%)。，香港股票市场正揣测TCI购入领汇基金单位的目的，可能会令领汇被狙击，或试图干预领汇的营运决定。编辑 上市后行动编辑 重点商场引入连锁店领汇上市后，以商业原则经营，部份有发展潜力的商场被列为重点发展商场，以引入大型连锁店，以提升竞争力。该等商场一般人流较高，而居民的消费力亦较高。 领汇重点发展商场为乐富中心，慈云山中心，龙翔中心，启田商场，厚德商场，颂富商场，赤柱广场，爱东商场，何文田广场等。其中以乐富中心，慈云山中心，和厚德商场最具发展潜力。引入更多连锁店将有效吸引区外人流，然而，部份小商户或会被迫搬迁或结束营业。编辑 资产提升计划香港理工大学进行的顾客意见调查显示，商场于有关工程完成后，顾客的整体满意评分上升超过60%，超过八成受访顾客赞成把类似工作推展至旗下其他物业。领汇已将计划伸延至更多商场，现正进行不同程度的翻新工程，以改善人流通道及调整商户组合。编辑 乐富中心主条目：乐富中心乐富中心邻近港铁站，在房委会经营下，曾一度成为人流最高的屋村商场。但随着近年邻近商场(如又一城，荷里活广场)开业后，人流较以往为少。2007年1月，领汇建议把位于新翼的吉之岛百货迁往旧翼，新翼则会引入饮食，时装零售连销店铺及百货公司Apita.编辑 慈云山中心主条目：慈云山中心商场改善工程于2005年起展开，提升工程把以往空置的五楼及六楼空置的楼面转变为购物街购物环境，为顾客带来更多购物选择。最近引入的新商户，包括著名的书店及多间特色食肆，以及将七楼由空置管理处改建成的商铺及汇诊中心，预料能进一步提升商场较高楼层的顾客流量。这些工程也有助带动其他现有租户改善铺面设计、服务质素与产品种类。慈云山中心在房委会经营时期已是重点发展，曾经引入吉之岛百货，但后来结业。领汇接手后，慈云山中心是领汇首个资产提升的项目。以往空置的商场五楼及六楼进驻不同的购物及饮食选择。在惠华街巴士站装设的扶手电梯可令顾客直达商场五楼及六楼，改善顾客流量。领汇继续把慈云山中心定为重点商场，引入大量年轻人时装零售店和新式酒楼丽都轩。2006年12月，领汇拒绝与慈云山中心凤德楼海鲜酒家续约，并把铺位公开投标与符合商场形象的中西食肆。领汇此举引起社会广泛讨论，部份人士批评领汇为求营利打击基层人士生计。2007年3月30日，凤德楼海鲜酒家结业，新经营者为裕满人家。编辑 厚德商场主条目：厚德商场厚德商场位处将军澳区，资产提升工程将连接港铁坑口站的通道，由从前僻静的走廊改为现时的主要通道，将顾客由港铁站及附近物业带入厚德商场。厚德商场现设有多家食肆及食品店铺，是区内主要饮食汇点。因邻近商场东港城租金昂贵，部份连锁食肆便在厚德商场东翼开业。当中包括消费较高的星巴克咖啡店，百佳咖啡餐厅(Pokka Cafe)和元气寿司店。2007年，连接厚德商场两翼的天桥的旧式商铺已不获续租，全部结业，厚德商场西翼的旧式商铺亦不获续租。编辑 龙翔中心主条目：龙翔中心黄大仙龙翔中心的资产提升工程包括新开辟一条行人通道，连接旅客上落车处和商场，两旁曾经空置的工作间亦加设新店，形成购物长廊，吸引前往区内景点黄大庙的观光游客。编辑 改善商户形象及提升商户关系编辑 领汇商户信息中心领汇投资200万元，于深水埗富昌商场开设占地2,500呎的领汇商户信息中心，为不同行业及规模的商户提供商铺设计及装修的最新参考。中心划分为6大区域，提供食肆零售铺面设计入门数据、超过50种货品陈列方式，以及逾百种装修物料运用，协助商户开业装修或翻新商铺。编辑 领汇商户学堂领汇于2008年正式推出领汇商户学堂，定期邀请专业讲者或机构安排讲座及工作坊，向商户提供管理概念、行业形势、零售技巧、饮食质量、环保节源等市场信息。编辑 领汇非常学堂领汇于2007年下旬成立领汇非常学堂， 定期邀请艺术团体、培训机构、社会名人免费向青少年、儿童及其家人提供学习机会。学堂主题广泛，包括音乐舞蹈、绘画雕塑、戏剧电影、传统工艺、运动特训、历史文化及生活智慧等。编辑 现况2006年，已经上市的领汇对旗下商场及车位大幅加租，甚至对一些小商户不再续约，引来只租给连锁企业的指控。而且更闹出把旗下商场内的医生集中到一地计划的传闻。将军澳厚德邨街市因维修外判商的失误而引致火灾一发不可收拾，两个多月也未能完全修好，引致街市内商户损失惨重。屋邨资产私有化、领汇上市的负面影响终于浮现。2008年，多个领汇辖下屋邨街市因抗议领汇迟迟未与承包商商讨续约或大幅加租而罢市。2009年6月领汇公布全年业绩前，现有178个停车场外判管理合约于2009年7月中届满，新合约生效后，每日工时由8小时增至12小时，时薪由原来28元减至约23元。工联会斥领汇减薪、裁员、加工时，所有无良老板所做的都做齐。此外，部份停车场员工2009年7月中后不再受聘。涉及的停车场包括屯门、天水围、将军澳、深水埗、大埔等。每个场地平均裁减半数员工，其中一个场地原有15名护员，减至只有3人，估计总共有百多名员工被裁减。职工盟属会香港物业管理及保安职工总会于2009年6月26日发动受影响保安员进行罢工，并成功迫使领汇承诺与工会进行谈判。与此同时，香港物业管理及保安职工总会又呼吁使用领汇停车场的车主联署支持工会的诉求，并继续鼓励工友在停车场范围张贴抗议标语。现时香港人普遍反对领汇，但在领汇上市前后，众多香港市民竟游行声讨反对领汇上市的立法会议员郑经翰。编辑 参考文献1. 太阳报：领汇入场费5400元周四派表，2004年11月22日2. 星岛日报：领汇招股冻数据破纪录，2004年12月6日3. 文汇报：无惧诉讼领汇冻资2800亿，2004年12月10日4. A45电台:领汇风波(梁家杰 吴蔼仪 黄毓民 郑经翰) 55. A45电台:领汇风波(梁家杰 吴蔼仪 黄毓民 郑经翰) 66. A45电台:领汇风波7. .hk/tc/category/businessandfinance/050720/html/050720tc03001.htm8. http:/www.stnn.cc:82/hongkong/200810/t20081020_881889.html9. /article/080820/3/