市房地产市场调研报告.doc

市房地产市场调研报告市房地产市场调研报告 为了进一步掌握市场行情,全面掌握市场信息,为地方政府对房地产市场调控决策提供可靠依据,白银市房地产业协会2012年第一次会长会议决定，由协会会长、副会长、秘书长组成调研小组，通过与各县区开发企业市房地产市场调研报告 为了进一步掌握市场行情,全面掌握市场信息,为地方政府对房地产市场调控决策提供可靠依据,白银市房地产业协会2012年第一次会长会议决定，由协会会长、副会长、秘书长组成调研小组，通过与各县区开发企业、物业企业召开座谈会，走访开发、物业企业等多种形式,于8月开展全市房地产市场调研活动。 一、白银市房地产市场开发企业基本情况 近年来，随着房地产制度的不断改革深，我市住房建设基本形成商品房、经济适用房、廉租房 “三位一体”的住房供应体系，初步解决了不同层次家庭的住房问题，逐步改善了居民的居住条件，加快了城市建设步伐。 (一)房地产企业基本运行情况 我市房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大，至2012年6月底，全市共有房地产开发企业房地产开发商111家，房地产从业人员3018名，共建成商品房面积295.45万平方米，完成销售面积181.31万平方米，其中2011年全市建成商品房面积110.3267万平方米，销售67.63万平方米，2012年全市建成商品房面积60.3988万平方米，销售38.93万平方米。 (二)保障性住房建设情况 截止2012年7月，全市保障性安居工程建设面积达到417.48万平方米，已经竣工面积为261.14万平方米，安置31822户住房困难家庭，目前还有156.34万平方米的保障性住房正在建设中。 (三)2008年至2012年白银市三县两区商品房价格(均价)情况： 2008年2009年2015年2011年2012年 白银区2005元2600元3575元3575元3475元 平川区1500元1800元2800元2800元2746元 靖远县1580元2050元3150元3000元3254元 景泰县1125元1650元2600元2600元2910元 会宁县2180元2665元3445元3445元3750元 (四)房地产业对全市经济发展的作用 城市规划与房地产开发是城市发展过程中两个关系十分密切。城市规划为城市的远景发展构筑了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须依靠房地产业的发展。否则，再好的城市规划，也只能“墙上挂挂”。近几年来，房地产业的飞速发展为白银的经济发展起了巨大的推动作用。 (1)提高城市居民居住水平，改变城市面貌。近年来，白银市房地产开发更注重环境建设，无论从开发规模、小区的规划设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居民居住环境，提高了城市品位。例如平川区忠恒集团开发的平川文化休闲一条街项目，该项目位于城市中心，以仿古风格建筑为主，总长1000多米，建筑面积4万多平方米，有特色艺术品中心及文化休闲中心两个核心街区。特色艺术品中心包括民俗馆、陶瓷馆、陶吧、古玩店、画廊、现代艺术品、交流会所等;文化休闲中心包括中小型影院、台球俱乐部、仿古茶馆等设施。该项目不但丰富了市民的生活，而且美化了环境，提升了城市形象同时也给企业带来了经济效益，可谓“一举多得”。 (2)带动了相关产业的发展。一个大的楼盘，或者一片楼盘的建设，往往会带动周边产生的快速发展。特别是现在的很多楼盘本身就是一个“城”，其规划中不光有住宅还有购物街，酒店等。例如靖远县的恒丰花园小区，该项目位于靖远县北城区，小区规划借鉴最新的城市规划技术，各色配套设施齐备，公共休闲空间、商住区协调配合，是集居家、购物、休闲为一体的高品质住宅小区。同时，房地产市场的旺盛，对建筑装饰、家电业以及城市基础设施建设都有一定的拉动作用。 (3)增加财政收入。近年来，白银市房地产市场快速发展，受房地产开发投资拉动、房地产价格上涨推动、房地产交易持续增长和房产税征收管理不断强化等因素的综合作用下，房产税收(地方部分)由2006年的2684万元上升为2011年的5416万元，可见房产税对地方财政的收入贡献度非同小可。 (五)我市房地产业发展中存在的主要问题 (1)资质不高，开发企业入市门槛较低 我市共有开发企业111 家，一级资质仅有1 家，二级资质4家，三级资质18家，四级资质45家,暂定资质43家。大部分企业规模小，实力较弱，有些企业在开发一、二个楼盘后就销声匿迹，这样的开发企业开发的楼盘普遍存在开发面积过少、设计规划落后、基础配套设施不全，绿化、亮化工程不到位、物业管理跟不上等种种问题。这种现象在景泰县的开发企业中表现的比较突出，景泰县目前共有开发企业29家，其中二级资质1家。三级资质15家，四级资持9家，暂定资质4家。近几年该县许多新开发的小区面积在5万平方米以下，有的甚至不到2万平方米，这些小区不论从规划上还是基础设施建设上都不完善，严重影响了景泰县的城市发展。2011年随着国家房地产调控政策的不断实施，银行信贷门槛和条件的提高，开发商前期所需的资金得不到及时填补，同时消费者持币观望心理加重，致使许多中小型开发企业的资金链断裂，目前景泰县部分小型开发企业处于低迷态势，在此次调研中，我们了解到该县有部分开发企业的商品住宅楼自2011年4月份至2012年4月份一年的时间里没有买出去一套房，更有部分开发企业由于资金不到位致使许多开发项目中途停工，出现一批烂尾楼工程，这些现象不仅抑制的开发企业的发展，同时对城市的建设发展也造成一定的影响。 (2)保障性住房对商品房开发企业形成较大冲击 保障性住房建设的全面推进也是影响白银市三县两区商品房市场的重要因素。我市的流动人口较少，前几年的福利分房，集资建房，近几年保障性住房的建设等都使得我市购买商品房的刚性需求大大减少，以白银区和平川区为例，白银公司2008年至今拆迁安置房，棚户区改造等项目共开发土地 697000平方米，建成住宅8598套，基本上解决了公司内部人员的住房问题，而平川区的靖煤公司近几年也是大兴土木，不但解决了企业人员的住房问题，而且向品质小区、智能小区不断进军，这些企业建房用地大多是最早的政府划拨用地，开发成本较低，出售给职工的价格也较低，而这些企业的职工人数要占我们城市人口的很大比例，另外,近两年政府建设保障性住房建设进程的加快，以平川区为例，2011年平川区棚户区改造工程项目以及保障性廉租房建设面积两项占年审批的房地产开发总建筑面积的92.5%，严重地冲击了平川区房地产商品房市场。这种现象普遍存在于三县两区房地产商品房市场中。 (3)土地价格大幅上升，土地开发成本提高 土地供应和土地储备是房地产开发企业进行房地产开发的前提和先决条件。白银市的土地价格随着经济的快速发展而水涨船高，自2006年以来，房地产企业对土地需求比较旺盛，将其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。2006年的白银市土地拍卖成交均价为每亩10万15万元左右，而2011年的土地土地拍卖成交均价为每亩50万150万元左右，高昂的土地价格也是促成近几年商品房价格飙升的原因之一，这种现象在会宁县表现的最为突出，由于会宁县县城地域狭长，可用建设用地不足，导致土地供不应求，据了解，会宁县土地成交价格最高达到每亩230万元。 (4)开发项目融资难 信贷仍然是当前融资市场的主流，在房产项目的融资中仍占有很大的比例。应该说房地产开发公司贷款难的问题又直接影响了房地产市场的良性发展和融资市场的规范。中国央行、银监会早在2015年9月29日发布的关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，针对开发贷的差别化信贷政策本就包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求;鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”，但在事实上，过去一年几乎各大银行对除保障性住房贷款以外的其他开发贷款几乎“一律收紧”，拒绝给任何房地产开发项目贷款，许多中小型企业不具备自我筹集资金的能力，有部分开发企业开始通过民间借贷来周转资金，甚至有些开发企业向高利贷借款来保证工程的继续开工，但由于近两年的房地产市场疲软，使这些中小企业面对高额利息而溃不成军。 (5)开发成本过高，销售困难，资金回笼速度较慢 随着国家房地产调控政策的不断推进，房地产市“买涨不买跌”的理论再次发挥作用，市民持币观望情绪浓厚，2008、2009年开发商的那种有张图纸就能卖房子的辉煌日子已经一去不复返了。开发商面临的是建筑成本的逐步上升，土地价格的一路飙升，建筑标准不断提高，人工工资的不断增加，除此之外，最让开发商头疼的是高额的拆迁补偿费用，买地难，拆迁更难。同时，购房者消观念发生转变，不再单纯的只看地段和面积，更注重于户型、小区环境，物业管理等住宅配套设施的情况，这些都大增加了开发商的开发成本。开发成本不断增加，销售量却不断下降，房子卖不出去，资金不能回收，开发企业不能支付日常开销，企业陷入恶性循环之中。 (六)、结论 通过考察调研，我们发现目前白银市三县两区房地产市场由于受地理位置、人口、经济发展等因素的影响其发展的规模和速度不一，但随着房地产调控政策的进一步落实和保障安居性工程建设力度的加大，目前各地区房地产商品房市场出现以下共同特征： (1)企业开发投资热情降温，呈现缩量调整趋势; (2)开发成本过高，企业负担沉重; (3)部分中小型开发企业资金链断裂，难以继续经营，或被市场淘汰; (4)企业资金压力增大，企业急需加快销售回笼资金; (5)市场观望气氛浓厚，地产商在等待市场购买力和销售价格的回升，购房者期待房价理性下调; (6)住宅地产开发已经饱和，大部分开发商将转向商业地产或其他行业。 二、白银市物业企业基本情况 随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代化社区建设和发展中的作用越来越明显，白银市住宅小区物业企业经过几年的不断摸索，物业管理工作有了长足的发展，但与发达城市相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，存在问题比较多。 (一)白银市物业企业基本运营情况 (1)白银市目前共有物业企业 68家，其中二级资质2家，三级资质53家，暂定资质10家，从业人员2100人，持证上岗人员 341人，服务总面积756.44 万平方米，人均服务面积3603平方米， 物业管理平均收费0.26 /月 平方米。 (2)业主委员会情况：目前全市共成立业主委员会14家。 (二)白银市物业企业存在的问题 通过调研我们发现，三县两区物业企业存的在问题基本相同，在谈及物业企业时，不管是开发企业还是物业企业(我市大多物业企业与开发企业同属一套班子)，大家就两个字， “亏”、“难”，总结了一下，集中表现在以下几点： (1)物业收费偏低，企业亏损严重 目前我市的物业企业收费标准是依据根据甘价服【2015】137号文件省物价局、省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度(暂行)等问题的通知的标准进行收费的。(标准见下表) 一、多层住宅(九层及以下) 单位：元/月 物业服务等级一级二级三级四级 基准价0.500.400.300.20 浮动幅度20%20%20%不上浮，下浮不限 二、高层住宅(十层以上) 单位：元/月 物业服务等级一级二级三级四级 基准价1.501.301.100.80 浮动幅度15%15%15%不上浮，下浮不限 但在实际中，我市物业企业的物业费平均按0.26元 /月 平方米收取(靖远县略高,达到0.30元 /月 平方米)，近几年，水、电、煤价，尤其是人工工资等物业成本的不断增加，物业企业收取的物业费根本不足以维持企业的正常运转。以靖远县嘉盛物业管理公司(三级资质)为例,该物业企业管理住宅面积5.6万平方米,商业面积2.8万平方米，有员工38人(以每人月工资1000元估算，仅人员工资一年就需要45万元), 2011年该企业收取物业费34万元，但各项支出达到83万元，政府因供暖等事项补偿40万元,全年还要亏损9万元,这9万元的亏损最终都转移到开发商身上，物业企业变成开发企业沉重的负担。 (2)物业企业员工收入较低，人员流动较大 由于大部分物业企业都依托开发企业生存，企业连年亏损，经营困难，导致物业企业人员工资待遇较差，物业企业职工中，月工资在1000元以下的占44%，月工资10001500元之间的占28%，月工资在2000元以上的占28%。从业人员整体素质偏低，大专以上学历仅占15%，具有中级职称的占13%，具有各种技能上岗证书的占39%，并且人员流动性较大，优秀管理人才严重短缺，不少人员抱着干一天是一天，推一天算一天的思想，严重制约了物业管理服务水平。 (3)物业企业和业主之间沟通不畅，物业费收缴难度大 根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。受计划经济体制下分房修房靠单位、供暖不交费、物业服务不收费等习惯的影响，部分居民还没有形成物业有偿服务的思想观念。一些住户认为既然花了这么多钱买了房子，就应该享受物业服务，还有些业主恶意拖欠物业费，甚至有些人对物业服务人员百般刁难。物业企业往往为了维持经营，对业主采取停水、停电、停暖等极端手段，最终导致服务行为不规范。这种现象在城乡结合的县区表现的更为突出也更为集中一些。 (4)旧老小区未设立维修基金，修缮资金缺口较大 我市于2015年才开始设立房屋专项维修基金，2015年以前建成的房屋的维修费用就成了历史欠账，导致旧老小区住房及其共用部位和公用设施都不能及时得到修缮。管理旧小区就成了物业企业的难点。 (三)结论 (1)物业费的收缴标准应过低; (2)物业企业与业主之间的权利义务关系不明确; (3)物业企业资质普遍偏低; (4)物业企业从业人员流动性大，服务水平不高; (5)旧老小区修缮资金缺口大。 三、白银市房地产中介企业基本情况 白银市的房地产中介服务企业是在白银市房地产经济高速发展的背景下逐步发展起来的，现阶段，白银市的房地产中介机构业务主要涉及三个部分：房地产价格评估业务、房地产二级市场中的咨询与销售代理业务、三级市场中的转让与销售业务。此次调研工作，我们重点调研了房