法律讲堂(合同法之商铺之争).doc

法律讲堂“商铺之争” 刘星：观众朋友，大家好，欢迎收看法律讲堂。老百姓当中流行这么一句话，叫我的地盘我做主。这听起来是一件天经地义的事，那既然是我的地盘当然有我说了算，可是这凡事有一般就有特殊，有规律就有例外。今天我们要给大家讲的呢就是这个在自己的地盘上自己却没能做得了主的事，一起来看一看。 在今年前半年的一天，邱晓红刚刚到自己的办公室，她打开门然后进入房间，倒上一杯水，正开始要看文件的时候，突然之间就在外边传来了一阵喧哗之声，这邱晓红放下杯子，又走出门，就看见有一个陌生的中年女人在他们公司正对着几个员工大声嚷嚷，说你们总经理在哪儿，赶紧把她给叫出来。一见邱晓红，其中的一个员工就低下头小声地叫了一声邱总，没想到这中年女人一听这句话，是几步就走到了邱晓红的面前，说邱总是吧，我找了你好几天了，我问你，你为什么要动我买的商铺啊？这邱晓红一听这话，先是一愣，她很快就反应过来眼前的这个人是谁，她很镇静地说，王太太，这件事是我让公司的人干的，你这样，你到我的办公室来，咱们好好商量商量，这邱晓红一副不卑不亢的样子，完全是一个典型的职业经理人，可是她这番话，这个中年女人却根本不买账，说办公室那就不必了，我来找你也就只有一句话，这商铺是我买的，我给你一周的时间，你把拆去的玻璃幕墙给我恢复了，要不然我就去法院告你，邱晓红听了就说，王太太，这个拆除的东西公司是不可能再给你复原了，公司要收回商铺，至于原因在给你的函件上已经写得很清楚了，对了，我们公司愿意给你适当的赔偿。没想到一听这话，这个中年女人是冷笑了一声，说赔偿是吧，行啊，每平米三十万，少一分都不行，你把钱给了，那我就把商铺交还给你。这邱晓红一听，这个女人还真不是个善茬，每平米三十万，这见过贪心的，没见过这么贪心的。可是还没等邱晓红发表意见呢，这个女人就撂下一句话，说五十平米商铺，赔偿我一千五百万元，不然我是不会把商铺交出来的，说完就很趾高气扬地走了。 同期声：一千五百万，邱晓红倒吸了一口凉气，这个女人的胃口实在太大了，那么是什么样的商铺能值三十万一平方米呢？这个来算账的女人又凭什么这样趾高气扬呢？ 刘星：这件事是邱晓红接受这个公司两个月以来所处理的遗留事件最棘手的一件，邱晓红现在所在的这个欣欣房产公司，在四年前开发了一个商业地产项目，名叫时代广场。这个广场是位于市中心最繁华的商业地段，这个广场一共有6层楼，其中1、2、3层有大约六千平米的面积被分割成商铺对外销售，而其他大约五万多平米的面积都是归开发商欣欣房产公司自有，当初这六千平米的分割商铺外外销售的时候，虽然每平米的售价高达人民币一万六千元，但是却不到一周的时间就被一抢而空，这商铺被抢光了，拿到钱的开发商肯定是很高兴，可是这个欣欣房产公司却怎么也不可能想到他们对于时代广场的经营遇到了大麻烦，而且他们被迫不得不收回已经售出的这六千平米的分割商铺，原来作为时代广场的大业主一开始欣欣房产公司就将自己自有的物业出租给了佳佳百货，可是没想到由于经营不善，还不到一年的时间，这佳佳百货遭到了哄抢之后就停业了，再之后这个欣欣房产公司又将这些楼层出租给了美好购物中心，可这个美好购物中心也只勉强经营了一年时间也就惨淡地关门了。 这两次停业对于欣欣房产公司时代广场的大业主来说可是损失惨重啊。为了盘活资产，他们就重新对时代广场进行了一个调查，结果发现，这两次经营不善的原因其实是在于他们前期的定位不准，这么一来，欣欣房产公司就决定调整这个经营方针和策略，对整个时代广场的内部结构进行重新的商业规划，将原来用作箱包鞋帽销售的整体改为经营综合的休闲娱乐项目，这就意味这要将原来的这种店铺式的经营统一地都归为由开发商进行统一经营，因此，他们就决定要回收这六千平米已经售出的分割的商铺。由于商铺虽然已经交给小业主了，但是一直商铺都登记在开发商名下，并没有为小业主去办理产权过户，所以欣欣公司这次回收商铺他们采用的解除商铺买卖合同给付赔偿金的方式，大家想，这些小业主一听说开发商要回收商铺，那简直是欣喜若狂、奔走相告。因为这时代广场的两次停业，使得这些小业主们的小商铺根本没有办法按照开发商之前给他们所承诺的那样进行正常经营，小业主们的损失也不小，所以自打这时代广场第一次停业之后有很多小业主就联合起来要求解除合同退掉商铺。所以欣欣公司回收商铺的事进行的是非常顺利，大家纷纷解除了合同，然后把不赚钱的商铺交还给了开发商，不到两个月的时间，这六千平米的分割商铺就回收得只剩下王太太这50平米的商铺了，可是这开发商几次给王太太发函件，王太太都拒绝解除合同交还商铺。 看到这儿，大家想可能就有问题了，说既然这个商铺根本没有办法正常经营，根本不赚钱，反而要赔偿，那么这王太太为什么不把商铺交还给开发商呢？这说起来，的确还有些不为人知的原因。这个王太太它是一个投资商铺的高手，每投必赚，而且这赚得钱还不少。所以当初这时代广场推出这六千平米分割商铺的时候，这王太太一看她就认准这是一个挣钱的好机会，所以她是毫不犹豫第二天就去签了合同，买了位于第二层标号为A050的一个商铺，同时还一次性给付了商铺的价款八十万元，可是王太太却万万没有想到自己这一次竟然看走了眼，所以在这时代广场第一次停业之后王太太就非常郁闷，觉得自己投资商铺这一世英明竟然就毁在了时代广场的这个项目上。 同期声：为了这个商铺王太太可真是茶不思饭不想，天天犯愁。王先生是向来都不管自己太太投资的事情，可是这回看到自己太太愁成这样，他也来出主意了，王先生说，按照商业规律，时代广场位于这么好的地段，两次都经营失败了，这事情再坏还能坏到哪里去？这个时候开发商肯定是最着急的，他们肯定是想方设法扭转亏损的局面，到时候这商场经营好了，商铺肯定会随着升值啊，王太太一听是豁然开朗，所以在广场第二次停业其他业主纷纷低价抛售商铺的时候，王太太却稳如磐石，没想到这坚持还真就坚持对了。 刘星：因为没过几个月这开发商竟然愿意原价回收商铺，而且还给每户十五万的补偿金，这件事可真是天上掉馅儿饼的好事，很多抛售了商铺的小业主是纷纷后悔不已，可让王先生更没想到的是这么优厚的条件自己的老婆竟然还不愿意，这王先生是拿着开发商发的这个函是几次三番地问这个王太太，赶紧咱们把商铺退给开发商，咱们把钱拿了走人，十五万啊。可没想到这王太太却说，十五万，这怎么可能呢？一千五百万还差不多。我告诉你，现在这个商铺它可是我的，那么要交还商铺的事要多少钱那不得说了算吗？ 同期声：听自己的太太竟然要一千五百万的赔偿金，王先生觉得她简直是疯了，最开始是自己劝太太不要卖商铺的，可现在有了利润了，可以卖了，自己的太太却又不想卖了，这下轮到王先生想不通了，最后他索性就不管了，任凭王太太自己去折腾，这样商铺的事情就一直拖了下来。可他们不急有人急啊。 刘星：大家想，这六万多平米的商铺都已经在开发商手里了，就剩下王太太这50平米，可这50平米不收回来这整个时代大厦六万多平米的面积就没有办法进行重新规划，启动重新装修，那这六万多平米停在那儿，这每过一天对于开发商来说那都是巨大的损失啊，可是他们愿意给付足够的补偿款，但是王太太要求的这一千五百万元也实在高得太离谱了。那么到底应该怎么办呢？这王太太还说要是再一个星期之内开发商不恢复这已经拆除的分割商铺的这个玻璃幕墙她就要到区法院告开发商，这邱晓红思来想去的，觉得这既然早晚都有一场官司这也躲不过去，那与其被动挨打还不如由公司先向法院提起诉讼，要求法院判令解除这个商铺买卖合同，那么公司该赔这个王太太多少钱，那就赔多少钱。可是话虽然这么说，这个邱晓红心里其实也没底，因为按照合同的约束，这个商铺的确已经是这王太太的了，虽然开发商要收回商铺确实也有苦衷，有理由，并不是无理取闹。而且开发商叶蕴仪给付补偿款，但毕竟这商铺是别人的，那开发商要强行收回来这个要求法院究竟会不会支持呢？这邱晓红心里实在也是觉得没谱。可是就现在这种情况，也只能够先提起诉讼然后走一步是一步了。 在开庭的那一天，大家在法庭上争的是非常激烈，这开发商的律师告诉法官，说整个时代广场现在实际上已经没有了再为小业主经营这种精品店铺的这种了，这之后也不可能再恢复这种精品店铺式的经营了，所以就请求法院判决解除说商铺买卖合同，开发商愿意赔偿小业主的损失。可是这个王太太的律师却有不同的看法，他认为这个说商铺买卖协议是合法有效的，而且被告已经完全履行了罚款的义务，80万元房款是早已经支付了，原告也已经履行了交付商铺的义务，这个商铺已经交到王太太手里了，那么现在的情况开发商虽然要对时代广场的整个商业布局进行调整，但是原告的这种经营的情况变化不能够影响被告去行使自己的权利，也不能够成为原告不履行这个合同的原因。那么现在原告提起诉讼要求解除商铺买卖合同，这个没有法律根据。法院应当予以驳回。这开发商是当庭表示，说我们收回商铺也实在是迫不得已，而且现在就只剩你这50平米没有拿回来了，现在我这六万多平米都动不了，对于我来说实在是太大的损失了，只要你愿意把这50平米交还给我，我愿意一次性支付你90万元现金作为赔偿你的损失。可是王太太却不为所动，说时代广场走到今天这一部，都是你开发商的责任，谁让你经营不善呢？我还是一个受害者，再说了，现在这商铺是我的，90万我认为是根本不能够弥补我的损失。除非你给我一千五百万，否则我是不会把这个商铺交还给你开发商的，开发商却认为这每平米三十万的补偿款，还不要说是补偿款，就说是三十万的房价，这么高的房价在整个省城里边是根本找不到一个项目的，这王太太提出一千五百万的这个赔偿金实际上是不想解决这个问题。那要是这个问题不解决，这开发商就说了，那我的六万多平米闲置在那儿，没有办法正常经营，那你这五十平米还在我这六万多平米之内呢，你也没有办法正常经营，实际上我们两个就都是受害者。这是一个两败俱伤的结果。 同期声：法庭上房地产开发公司一直用情用理，力争让王太太让步。可王太太手握合同据理力争，不给一千五百万就不撤，表面看来在这场官司中王太太明显处于优势，但法院可不这样认为。 刘星：让王太太没有想到的是，一审法院竟然支持了原告的诉讼请求，判决解除商铺买卖合同，因为法院认为这种以分割商铺为买卖标的的合同，买方的权利不等同于完全独立的商铺，在这种情况下，买方行使自己的权利必须要符合其他业主共同的整体意志，而现在其他的业主都把商铺交回来，他们都愿意让欣欣公司来重新对时代广场进行接手，进行重新的规划和重新的经营。那么在这种情况之下，如果让欣欣公司继续履行和王太太的这个合同，这一方面就是违背其他绝大多数业主的共同的一个意愿，不利于发挥这个物业的整体价值，而另一方面现实的情况是现在时代广场经过规划之后是根据没有可供小业主经营精品店铺的这个条件了，那么条件都没有了，就不可能通过经营商铺去盈利了，那么继续履行呢，也不是作为被告的王太太的本意。因此，衡平当时双方目前的利益受损情况并考虑到长远的利益，那么根据公平和诚实信用的原则，尽管商铺买卖合同合法有效，尽管王太太并没有任何的违约行为，法院仍然是判决解除商铺买卖合同，虽然法院是一并判决，说开发商在返还王太太八十万元购房款并给付九十万元赔偿金之后，再另行支付王太太商铺的增值款三十万元，也就是说，这王太太当初买商铺的八十万元就变成了如今可以拿在手里的两百万元。 同期声：经过这一折腾，王太太这八十万元就变成了二百万元，按理说这钱不少了，可偏偏这王太太还是不满意，你一审法院也说了我这合同没问题，这个商铺就是我的。那我自己的商铺就得由我自己做主，给二百万可太少了。于是不服一审判决的王太太提起了上诉，可让她没想到的是二审法院竟然维持了原判。 刘星：这王太太就想不通了，那明明是自己的商铺，难道说自己的地盘自己就真的做不了主吗？这究竟是怎么一回事呢？合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我们可以看到，当违约情况发生的时候，继续履行是判令违约方承担违约责任的首选方式，而法律之所以这么规定是因为继续履行相比其他方式而言是最有利于实现合同目的的。但是这其中却又例外，那就是继续履行也不能够实现合同目的的，那么就不能够再将其作为判令违约方承担违约责任的一种方式了。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：第一，法律上或者事实上不能履行；第二，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；第三，债权人在合法期限内未要求履行。那么按照这其中的第二项，如果违约一方继续履行合同所需要指出的财力、物力远远地超过了双方基于合同履行所能够得到的利益的话，那么作为违约的一方是有权利解除合同的，并且以赔偿损失来替代继续履行。 而在这个案子当中我们可以看到，如果要求欣欣公司继续去履行其和王太太这一份合约的话，那么也就意味着开发商必须要用自有的六万多平米建筑面积的商铺来为王太太这五十平米创造经营的条件现在履行的成本过高，而且从另一个角度来说，在这六万多平米的商铺都已经失去经营氛围的前提之下，实际上王太太也不可能独自经营这五十平米的商铺来获得利润，可以继续履行实际上也不是王太太的真实意思表示，也不是她的本意。但王太太没有任何的违约行为，所以一审法院在判决解除商铺买卖合同的同时，也同时判决开发商返还八十万元购房款，并且支付九十万元赔偿金，再支付三十万