第14章 建设工程合同.ppt

第十四章建设工程合同甲房地产开发公司与乙建筑公司签订建设工程合同 由乙公司为甲公司建造两栋商品楼 在竣工并对质量进行验收后 乙公司仍占有其中一栋商品楼 理由是甲公司欠其工程款项3000万元 乙公司主张该楼为自己所有 要把该楼房整体出卖 以收回款项 该楼在设计上是分单元出卖的 整栋楼的市值达一亿元 请分析本案该楼所有权的归属及乙公司的权利 答案商品楼竣工后 即使是由施工人乙公司占有 仍由甲公司取得所有权 尽管没有办理登记手续 不妨碍甲公司对该楼所有权的取得 乙公司可以请求法院拍卖若干单元 实现自己的优先受偿权 第一节建设工程合同概述一 建设工程合同的概念和特征 一 建设工程合同的概念 建设工程合同是承包人进行工程建设 发包人支付价款的合同 合同法 第269条第1款 建设工程合同是一种特殊的承揽合同 因此 对建设工程合同没有规定的 适用承揽合同的有关规定 见 合同法 第287条 建设工程合同的发包人是否一定为法人 建设工程合同的发包人一般为法人 但自然人也可以作为发包人 例如 一位村民要盖一座小楼 他就可以与施工公司订立建设工程合同 二 建设工程合同的法律特征1 标的物为不动产 建设工程合同是一种特殊承揽合同 其特殊性 在于它是完成一定工程项目 它完成的工作成果是不动产或者与不动产紧密相连 而一般承揽合同完成的工作成果是动产 有些承揽工作也与不动产紧密相连 如修理合同 不仅包括对动产 如汽车 的修理 也可以包括对不动产的修理 如对房屋的装修也是修理 装饰装修也可以是个工程 在涉及不动产的时候 区分建设工程合同与承揽合同就成为难点 一般应当从规模和结构是否改变来进行分析判断 2 要式合同 合同法 第270条 诺成 有偿 双务合同 承包方 提供建设工程为对价发包方 支付建设费为对价 合同法 所说的建设工程与 建筑法 所说的建筑工程不同 建筑工程只是建设工程的一类 建设工程的范围大于建筑工程 建设工程包括土木工程 建筑工程 线路管道和设备安装工程及装修工程 二 建设工程合同的订立1 建设工程合同的订立 可以采取一般协商方式 也可采用招标投标方式 符合 招标投标法 第3条规定的 必须采取招标方式 第3条规定 中华人民共和国境内进行下列工程建设项目 必须进行招标 1 大型基础设施 公用事业等关系社会公共利益 公众安全的项目 2 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 3 使用国际组织或者外国政府贷款 援助资金的项目 2 合同法 第273条规定 国家重大建设工程合同 应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划 可行性研究报告等文件订立 三 发包 分包与转包 合同法 第272条 一 发包人不得将建设工程肢解发包所谓肢解发包 是指发包人将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同承包单位的行为 二 建设工程的分包分包是指工程的承包方经发包人同意 将其承包的建设工程的一部分交第三人完成 事先未经同意的分包合同为效力待定 按照 合同法 第272条的规定 1 第三人就其完成的工作成果与承包人向发包人承担连带责任 2 禁止分包单位将其承包的工程再分包 3 建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成 4 禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位 违反 2 3 4 的场合 为违法分包 甲房地产公司与乙建筑公司签订了一份楼盘建筑施工合同 后乙经甲同意 将部分的管道安装工作交由丙建筑施工公司来做 并签订有书面合同 后经验收 丙所完成的管道安装工作严重不合格 乙所完成的工作也有重大的瑕疵 则下列说法正确的有 A 丙与甲之间并未签订合同 丙只需向乙就它们之间的合同承担违约责任 而无须向甲承担任何责任B 丙虽然与甲之间并未签订合同 但是丙仍然要就乙对甲所承担的合同义务承担连带责任C 由于乙已将管道安装的工作交由丙来做 对此 甲知情而且已表示同意 因此直接由丙对甲就此项工作负责 乙对此无须负责 乙只就其他工作向甲负责即可D 丙需向乙就它们之间的合同承担违约责任 乙需向甲就它们之间的合同承担违约责任 而且丙需就它完成的管道安装工作与乙一道向甲承担连带责任E 倘甲对乙与丙之间的分包合同并不知情 则该合同无效 D 三 建设工程的转包转包 是指承包单位将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为 转包合同 不管发包人是否同意 都无效 第二节建设工程合同当事人的权利和义务一 承包人的权利和义务 一 容忍义务承包人应当接受监理人的监理和发包人监督检查 这被称为容忍义务 二 通知义务通知义务是一种附随义务 隐蔽工程在隐蔽以前 承包人应当通知发包人检查 发包人没有及时检查的 承包人可以顺延工程日期 并有权要求赔偿停下 窝工等损失 合同法 第278条 其他必要事由 也可以发生通知义务 三 依法 按约交付工作成果 四 终身责任制 合同法 第282条规定 因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的 承包人应当承担损害赔偿责任 我们把此项规定称为 终身责任制 承包人在建设工程漫长的使用期间 终身 内 都要承担质量瑕疵担保责任 不能因已经竣工验收而免责 五 承包人的优先受偿权 合同法 第286条 发包人未按照约定支付价款的 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 合同法 第286条赋予承包人的权利性质究竟为何 属于法定抵押权 还是属于法定优先权 根据最高人民法院 关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 法释 2002 16号 的精神可知 1 合同法 第286条规定的权利性质是优先权 该优先权优于抵押权 2 该优先权行使的除斥期间为6个月 应注意起算日的确定 3 应注意该优先权与购房人权利的关系 附 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释 2002 16号 2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过 上海市高级人民法院 你院沪高法200114号 关于合同法第286条理解与适用问题的请示 收悉 经研究 答复如下 一 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中 应当依照 中华人民共和国合同法 第286条的规定 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 二 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人 三 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人违约所造成的损失 四 建设工程承包人行使优先权的期限为6个月 自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 五 本批复第1 3条自公布之日起施行 第4条自公布之日起6个月后施行 二 发包人的权利和义务 一 协助义务发包人未按照约定的时间和要求提供原材料 设备 场地 资金 技术资料的 承包人可以顺延工程日期 并有权要求赔偿停工 窝工等损失 合同法 第283条 二 及时验收义务验收是权利 及时验收也是义务 发包人没有履行验收义务就接受了工程 而后又主张工程质量不合格的纠纷在实践中经常发生 施工合同解释 第13条规定 建设工程未经竣工验收 发包人擅自使用后 又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的 不予支持 但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任 案例 甲建筑公司负责乙房地产开发公司的一项商业居民楼建设施工工程 双方依法签订了建筑工程合同 工程完成后 甲公司通知乙公司验收 乙迟迟不验收 径行出售该楼房屋 不久一买主丙被塌陷的天花板砸伤 则下列说法正确的是 A 买主只能向卖方乙房地产公司主张违约责任B 买主可以向乙房地产公司主张违约责任或者侵权责任 或者向甲建筑公司主张侵权责任C 乙房地产公司可以向甲建筑公司主张违约责任或者侵权责任D 乙房地产公司不可以依天花板塌陷向甲建筑公司主张违约或者侵权责任 BD 分析 天花板塌陷不属于地基基础工程和主体结构质量瑕疵 因为乙未尽验收义务径行出售该楼 故不得以质量不合格为由向甲主张违约责任 乙也不是被侵权人 不可以向甲主张侵权责任 丙被砸伤 依 合同法 第282条 终身责任制 的规定 可直接主张甲侵权 而且 他可以依据与乙的买卖合同主张乙承担违约责任 不仅如此 由于乙应当预见到未经验收合格的房屋可能造成他人损害 而它仍然将该房出售给丙 因此乙对丙的受害存在过错 故丙可以主张乙承担侵权责任 对此种情形 施工合同解释 在第3条第2款作了确认 因建设工程不合格造成的损失 发包人有过错的 也应承担相应的民事责任 三 支付价款的义务第三节建设工程施工合同的有关法律问题一 无效的建设工程施工合同 施工合同解释 中对建设工程施工合同的无效情形及相关问题作了更具体的规定 一 施工合同无效的原因1 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级 2 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的 3 建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的 4 非法转包建设工程的 5 违法分包建设工程的 其中 承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同的 该合同可以有条件地成为有效的合同 即 在建设工程竣工前取得相应资质等级的 该合同有效 其中 第2 4 5项情形 法院可以收缴当事人已经取得的非法所得 二 施工合同被确认无效后当事人间的权利义务关系1 建设工程施工合同无效 但建设工程经竣工验收合格 承包人可请求参照合同约定支付工程价款 2 建设工程施工合同无效 且建设工程经竣工验收不合格的 须区别对待 第一 修复后的建设工程经竣工验收合格 发包人可请求承包人承担修复费用 第二 修复后的建设工程经竣工验收不合格 承包人无权请求支付工程价款 二 建设工程施工合同诉讼中的相关问题 一 合同履行地的确定 施工合同解释 第24条规定 建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地 建设工程为不动产 不动产所在地为履行地 二 诉讼主体的确定 施工合同解释 第25条规定 因建设工程质量发生争议的 发包人可以以总承包人 分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼 第26条规定 实际施工人以转包人 违法分包人为被告起诉的 人民法院应当依法受理 实际施工人以发包人为被告主张权利的 人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人 发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任 实际施工人 是实际完成工程 但未取得合法承包人资格的人 实际施工人也有诉权 三 建设工程施工合同的解除 施工合同解释 中对建设工程施工合同解除的情形及相关问题作了更具体的规定 一 发包人解除合同的情形承包人具有下列情形之一 发包人可请求解除建设工程施工合同 1 明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的 2 合同约定的期限内没有完工 且在发包人催告的合理期限内仍未完工的 3 已经完成的建设工程质量不合格 并拒绝修复的 4 将承包的建设工程非法转包 违法分包的 二 承包人解除合同的情形发包人具有下列情形之一 致使承包人无法施工 且在催告的合理期限内仍未履行相应义务 承包人可请求解除建设工程施工合同 1 未按约定支付工程价款的 2 提供的主要建筑材料 建筑构配件和设备不符合强制性标准的 3 不履行合同约定的协助义务的 三 解除合同后当事人间的权利义务关系1 建设工程施工合同解除后 已经完成的建设工程质量合格的 发包人应当按照约定支付相应的工程价款 2 建设工程施工合同解除后 已经完成的建设工程质量不合格的 须区别对待 第一 修复后的建设工程经竣工验收合格 发包人可请求承包人承担修复费用 第二 修复后的建设工程经竣工验收不合格 承包人不可请求支付工程价款 因一方违约导致合同解除的 违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失 案例分析山区甲方在自己的宅基地上建筑楼房 全部工程由乙方 建筑公司 承包 问题 乙方擅自将工程转交丙公司完成 甲方能否通知乙方解除合同 分析要点提示 1 乙方擅自将工程转交丙公司完成 乙与丙的合同属于转包合同 甲方有两种法律措施供选择 其一 指出乙与丙的转包合同无效 要求乙方继续履行合同 完成工程 其二 甲方也有权