复杂关系下房屋租赁合同的起草.doc

复杂关系下房屋租赁合同的起草赵永军 郭 珩 李 强 编者按 房屋租赁本是司空见惯之事，但稍有不慎，极易引发纠纷。每一所出租的房屋都有各自的背景和条件，并不是所有的房屋都符合出租条件。承租人在承租前应谨慎行事，不能只看房屋的表面现象，关键是要透过现象看本质，即要审查房屋租赁行为在法律上能否可行。 2004年11月，我们接受某公司的委托，为该公司租赁某地一处厂房起草租赁合同，租金总额超过1100万元。我们经过调查发现：该厂房的所有权人与土地使用权人不一致；该土地使用权被土地使用权人抵押后，又因债务纠纷被法院依法查封；且土地使用权人已宣告破产，该土地使用权已被列为破产财产；该公司希望的租赁期限又超过该土地使用权的出让期限。 面对如此复杂的法律关系，为了尽最大可能排除其中存在的法律障碍，避免风险，实现该公司的预期利益，我们起草了如下合同文本，其中房屋租赁部分由律师助理李强起草，土地租赁部分由律师助理郭珩起草，由赵永军律师最后统稿。 本合同于2004年12月30日由下列双方签订： 出租人（下称甲方）：某股份有限公司 承租人（下称乙方）：某有限公司 鉴于按以下条款和条件甲方同意出租、乙方同意承租房屋，甲、乙双方根据合同法、城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、市房屋租赁管理暂行规定等法律、法规、规章的有关规定，在平等自愿、协商一致的基础上，订立本合同。 1 租赁物基本情况 1.1 房屋坐落（1）甲方同意出租、乙方同意承租坐落于市路东首北侧的房屋，房屋所有权证号为：房权证城字第69号（见本合同附件3）。该房屋的设计用途为工业，属混合结构。该房屋平面图见本合同附件4。 （2）在该房屋使用范围内建造的其他地面附着物、附属物、设施等，也包括在本合同的标的内（下合称租赁物）。1.2 房屋面积该房屋的建筑面积共计28398.35平方米。房屋状况说明见本合同附件5。 1.3 房屋设施及装修状况 属于该房屋的设施包括：在该房屋使用范围内已完成的对墙面、地面、天花板和屋顶装修装饰而添置的附属物、照明设施（不含灯泡、开关等低值易耗品）。该房屋设施及装修状况见本合同附件5。 1.4 房屋用途 乙方承租该租赁物用于生产、销售和其他制品及办公等配套用途。 2 承诺与保证 2.1 甲方在签订本合同及向乙方交付该租赁物时，向乙方承诺并保证： （1）除本合同第3条第1款陈述的限制条件外，甲方取得该房屋所有权的手续齐备，系该房屋唯一合法的所有权人，且该房屋的权属无任何争议； （2）除本合同第3条第1款陈述的限制条件外，该房屋未受其他司法机关和行政机关裁定、决定查封或者其他形式的限制，也未对该房屋设置抵押； （3）该房屋的建造符合国家及当地的有关规定，符合安全标准，并符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定； （4）甲方出租给乙方的租赁物具备应有的使用性能，符合租赁的使用要求。 2.2 乙方承诺，在本合同租赁期限内，甲方有权对该租赁物设置抵押。 3 本合同生效的前提条件 3.1 限制条件 在签订本合同及向乙方交付该租赁物前，甲方出租的租赁物存在以下限制条件： （1）甲方于2001年4月取得该房屋所有权时，未同时办理国有土地使用权转让手续，该房屋使用范围内66899.4平方米的土地使用权（下称该土地使用权）仍在有限公司（下称有限公司）名下，使用期限为1995年8月4日至2010年8月4日，且已列为有限公司的破产财产； （2）该土地使用权已于1995年8月被有限公司抵押给中国银行市支行（下称抵押权人），该抵押手续尚未解除； （3）2002年9月，市中级人民法院依据申请执行人市玻璃厂的申请，查封了该土地使用权，该查封手续尚未解除； （4）市人民法院依据有限公司清算委员会的申请，已于2002年5月依法裁定宣告有限公司破产还债，该房屋使用范围内的部分地面附着物、附属物、设施等已列为有限公司的破产财产。 3.2 本合同生效的前提条件 甲、乙双方签订本合同之日起30日内，下述条件成就，本合同始能生效： （1）有限公司破产清算组同意甲方向乙方出租该房屋，并同意出租该房屋使用范围内已列为有限公司破产财产的地面附着物、附属物、设施等，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； （2）该土地的抵押权人同意甲方向乙方出租该房屋，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； （3）法院依法解除对该土地使用权的查封； （4）政府有关部门同意在该土地的使用期限届满时，该土地的使用权出让给甲方或者乙方。 4 租赁期限 4.1 租赁期限甲、乙双方同意租赁期限为10年，自2005年1月1日（下称起租日）起，至2014年12月31日（下称止租日）止。 甲、乙双方实际办理租赁物交付手续之日的第二日为本合同实际的起租日。起租日顺延的，止租日相应顺延。 4.2 租赁期限的续展 （1）租赁期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否续展租赁期予以协商。若乙方未以书面形式向甲方表示续租的意向或者双方未能就续租条件达成一致，甲方可以重新招租。 （2）甲方重新招租时，在同等承租条件下，乙方享有对该租赁物的优先承租权。 5 租赁物的交付与签收手续 5.1 本合同签订之日起10日内，甲方应向乙方提交该租赁物的水、电、蒸汽、排污、消防、道路等设施的使用、交费等情况的文件及技术资料。乙方收到上述文件和资料后，办理书面签收手续，作为本合同的附件。5.2 本合同签订之日起30日内，甲方自行将该房屋内的设备进行迁移，腾空房屋，但应根据乙方的要求保留水、电、蒸汽、排污、消防等生产所需的设施。迁移费用由甲方承担。 5.3 甲方应于起租日前，向乙方交付符合本合同第3条第2款约定的全部法律文件。乙方收到符合约定的法律文件时，办理书面签收手续，作为本合同的附件。 5.4 本合同第5条第1、2、3款履约后，甲、乙双方正式办理租赁物交付手续。甲方应向乙方交付符合以下要求的租赁物： （1）房屋及场地清理完好，无其他杂物； （2）水、电、蒸汽、排污、照明等设施能正常使用； （3）消防设施符合消防安全要求。 在交付时，甲、乙双方共同对所交付租赁物的现状进行登记、拍照，办理书面签收手续，作为本合同的附件。 6 租金及其他费用 6.1 租金数额 甲、乙双方约定，该租赁物的租金为： （1）因需对该租赁物进行部分改建和改装，2005年度的租金为80万元（币种为人民币，下同）； （2）20062014年度，每年度的租金为120万元。 上述租金包括了乙方承租该房屋的租金，也包括了乙方承租该房屋使用范围内的土地、地面附着物、附属物及设施的租金。乙方承租的租赁物中属于有限公司破产财产或者其他第三人财产的，由甲方负责与有限公司清算组或者其他第三人协商租金的分配事宜。 如遇提前终止本合同的事由致使本合同提前终止履行时，按照乙方实际使用天数计算应交纳的租金。 因第三人主张权利，致使乙方不能对租赁物使用、收益的，乙方可以要求减少租金或者不支付租金。 6.2 支付方式 本合同生效后，甲方每年1月1日一次性向乙方开具全年的租金发票，并书面通知乙方付款帐户；乙方按季度付款，每季度第一个月的2日前向甲方支付当年租金总额四分之一的款项。 如甲方不开具发票，乙方可延缓付款，并不就此承担违约责任。甲方指定的付款帐户发生变更时，应在乙方付款前以书面形式提前通知乙方。 6.3 水、电、蒸汽、排污、消防、通讯等费用的支付 起租日之前发生的水、电、蒸汽、排污、消防、通讯等费用由甲方承担。起租日之后乙方发生的水、电、蒸汽、排污、消防、通讯等费用，由乙方承担。乙方可以直接向征收单位支付，或者由甲方代收后向征收单位支付。 6.4 其他费用 除了本合同约定的租金外，甲方不得以任何名目向乙方收取任何费用。因该租赁物所产生的房产税、市政设施使用费等税费（包括将来可能征收的其他税费），均由甲方承担。 甲方欠付的税费，乙方可以代交，但应从乙方下季度向甲方支付的租金中扣除。 7 其他承租条件 7.1 甲方及有限公司经营期间的一切法律责任、债权债务、人员问题和其他遗留问题，概由甲方及有限公司破产清算组负责，与乙方无关。乙方承租期间发生的一切法律责任、债权债务、人员问题和其他遗留问题，概由乙方负责，与甲方无关。 7.2 自起租日起，乙方可以对该租赁物进行改建或者改装，但应将改建或者改装方案提前通知甲方。乙方改建或者改装的报批手续由甲方协助乙方办理，所需费用由乙方承担。 7.3 自起租日起，乙方可以对承租的设施进行改装，并增设新设施，但应将改装或者增设方案提前通知甲方。 7.4 自起租日起，乙方可以在该房屋外墙、屋顶及院墙等适宜的地点进行企业形象宣传和展示。户外宣传的报批手续由甲方协助乙方办理，制作费用由乙方承担，甲方不得收取任何费用。 7.5 乙方根据生产需要在本地招工，在同等条件下，可优先录用甲方及有限公司的下岗人员。 7.6 租赁期间，乙方在生产过程中发生的伤亡事故，由乙方负责，甲方应协助处理。7.7 乙方在租赁期间可以将租赁物转租给第三人，但转租前应提前告知甲方。乙方转租的，本合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当赔偿损失。转租的期限不得超过本合同规定的期限（甲、乙双方协商另行约定的除外）。7.8甲方如需抵押该租赁物，应提前书面通知乙方，并将租赁情况告知抵押权人。 8 修缮、养护 8.1 下列修缮、养护工作由甲方负责，并承担修缮、养护费用：（1）房屋及地面附着物、附属物的主体结构、墙体损毁；（2）屋顶渗漏；（3）院墙、道路损毁；（4）管道堵塞，水、电、蒸汽、排污、热力系统的修理和更新；（5）设施无法正常使用。 8.2 甲方的修缮、养护工作每年应进行一次。修缮、养护前，甲方应提前通知乙方，并在不影响乙方正常生产的前提下进行。 8.3 如甲方未及时修缮、养护，有可能影响乙方正常生产时，乙方可以代为修缮、养护，但修缮、养护费用应从乙方下季度向甲方支付的租金中扣除。 8.4 下列修缮、养护工作由乙方负责，并承担修缮、养护费用：（1）房屋粉刷；（2）设施、设备的日常维护；（3）照明灯具、开关；（4）房屋使用范围内的绿化。 8.5 乙方按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 9 优先权 9.1 甲方出卖该租赁物的，应当在出卖之前60日内通知乙方，乙方享有同等条件下优先购买的权利。 9.2 在租赁期间，如政府将该房屋使用范围内的土地使用权出让给乙方，甲方应将该房屋作价转让给乙方，本合同自行终止。 10 租赁期满租赁物的交接10.1 本合同依约终止时，乙方应及时将该租赁物交还甲方。 10.2 交还该租赁物时，乙方应当恢复其原状或者按甲方要求对装修予以保留。保留部分的装修费用，甲方可对乙方给予适当补偿。乙方改建、改装及增设的设施如不便拆除、恢复原状或者拆除后影响其使用价值的，乙方可不予拆除，由甲方自行处理，甲方可对乙方给予适当补偿。 11 双方责任 11.1 甲方责任 （1）甲方应按本合同约定的期限将该租赁物交付给乙方。在租赁期内，甲方不得收回该租赁物。 （2）甲方应按本合同的约定负责该租赁物的修缮、养护，以保证租赁物处于良好的使用状态。 （3）租赁期间，甲方应为租赁物购买财产保险。 （4）甲方应协助乙方协调与当地政府和有关部门的关系，为乙方的生产经营创造一个宽松的外部环境。 11.2 乙方责任 （1）乙方应按本合同约定，按期向甲方支付租金。 （2）乙方应当爱护并合理使用该租赁物。 （3）承租期间，乙方应为增设的设施等购买财产保险。 （4）对于甲方对该租赁物进行的修缮、养护，乙方得给予甲方便利，并给予适当协助。 （5）乙方应自觉接受当地政府和有关部门的管理，依法经营，自觉交纳各种税费，并加强对员工的安全教育，做到安全生产。 12 不可抗力12.1 甲、乙双方同意，不可抗力事件包括： （1）人力所不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害； （2）人力所不能预见、不能避免并不能克服的其他事件。 12.2 由于不可抗力造成本合同不能履行或中止履行，甲、乙双方互不承担责任。本合同可在双方协商后终止履行，并予以解除。 13 违约责任 13.1 甲方的违约责任 （1）在本合同履行期间，若发生与甲方有关或者与该租赁物有关的产权纠纷或者债务纠纷，概由甲方负责，并承担相应的责任。 （2）甲方未能于本合同规定的起租日即2005年1月1日前向乙方交付该租赁物，甲方应当向乙方交付违约金。违约金计算期间自起租日第二日起到实际交付日止，以该期间甲方应收当年租金金额的日万分之5进行计算。逾期超过30日，甲方仍未交付该租赁物，则乙方有权终止本合同，由此给乙方造成损失的，甲方应负责赔偿。 （3）由于甲方及有限公司的原因使乙方受到不正常干扰或者遇到突发事件而给乙方造成的损失，由甲方承担。 （4）租赁期未满甲方要求提前收回租赁物，由此给乙方造成损失的，甲方应负责赔偿。 13.2 乙方的违约责任 （1）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的日万分之5向甲方支付违约金。逾期超过60日，乙方未支付租金，则甲方有权终止本合同，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。（2）乙方如因使用不当或人为原因造成租赁物损坏的，由乙方负责修复或者赔偿。 （3）乙方在租赁期间内，不得以任何形式以甲方或者该租赁物的名义对外借贷或者设定抵押。 14 附则及其他14.1租赁登记备案本合同签订之日起30日内，甲方应到租赁管理部门申请办理租赁登记备案手续。 如本合同未能及时办理登记备案手续，甲、乙双方均不得以本合同未登记而主张合同无效，或者要求终止本合同。14.2 税费 办理租赁登记备案手续所需的税费，由甲、乙双方按规定各自缴纳。14.3 合同效力与法律适用 （1）本合同自甲、乙方双方签署之日起，即对甲乙双方产生法律效力。本合同第3条第2款约定的前提条件成就之日，为本合同生效之日。 （2）本合同附件经