合同管理经典案例分析.doc

合同管理经典案例第二章1、甲百商店提供一楼东侧化妆区供乙汇都公司作为经销点，以甲方名义经营。经销点设两个专柜，一个形象专柜，一个外卖专柜。乙方的经营范围为化妆品。双方预定年零售额为人民币465万元，其中形象专柜零售额为350万元，外卖专柜为115万元。形象专柜每月按实际零售额的18比例、外卖专柜每月按6比例提取毛利额归甲方所有，两项销售毛利指标不得低于70万元，超过部分的毛利额甲方奖励给乙方50。除此之外，乙方不再支付甲方其他费用。问题：合同的性质？（是联营合同、租赁合同还是其他合同？）2、甲、乙于 2002 年3月3日 签订买卖一栋二手房屋的口头协议，约定价款为 35 万元，当场交付 25 万元，剩余价款三个月内交清。甲于次日将该房屋的钥匙交于乙，但三个月后，乙未能交清剩余房款。故甲要求乙交回房屋，乙不允，遂起纷争，甲主张房屋买卖合同是要式合同，应以书面方式签订，因此本案中的口头协议不生效。乙认为法律虽然要求房屋买卖合同采书面形式，但是甲的履行行为排除了合同形式上的不足，使合同有效。问题：谁的主张正确？答：法律分析城市房地产管理法第 40 条规定，房屋买卖合同应当采取书面形式，所以房屋买卖合同是要式合同但是按照合同法第 36 条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，乙已履行全部债务（ 35 万元）的大部分（ 25万元），且甲接受，而甲也已将房屋钥匙交付于乙，故甲乙间合同有效成立，乙的主张正确。3、案例分析：某城市拟新建一大型火车站，各有关部门组织成立建设项目法人，在项目建议书、可行性研究报告、设计任务书等经市计划主管部门审核后，报国家计委、国务院审批并向国务院计划主管部门申请国家重大建设工程立项。审批过程中，项目法人以公开招标方式与三家中标的一级建筑单位签订建设工程总承包合同，约定由该三家建筑单位共同为车站主体工程承包商，承包形式为一次包干，估算工程总造价18亿元。但合同签订后，国务院计划主管部门公布该工程为国家重大建设工程项目，批准的投资计划中主体工程部分仅为15亿元。因此，该计划下达后，委托方（项目法人）要求建筑单位修改合同，降低包干造价，建筑单位不同意，委托方诉至法院，要求解除合同。答：法院认为，双方所签合同标的系重大建设工程项目，合同签订前未经国务院有关部门审批，未取得必要批准文件，并违背国家批准的投资计划，故认定合同无效，委托人（项目法人）负主要责任，赔偿建筑单位损失若干。本案车站建设项目属2亿元以上大型建设项目，并被列入国家重大建设工程，应经国务院有关部门审批并按国家批准的投资计划订立合同，不得任意扩大投资规模。根据合同法第二百七十三条 国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。本案合同双方在审批过程中签订建筑合同，签订时并未取得有审批权限主管部门的批准文件，缺乏合同成立的前提条件，合同金额也超出国家批准的投资的有关规定，扩大了固定资产投资规模，违反了国家计划，故法院认定合同无效，过错方承担赔偿责任，其认定是正确的。4、案例分析：2006年7月，万先生与大连某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定该房屋总价为人民币198000元，付款方式为一次性付清，房屋交付使用期限为2006年12月30日。合同签订后，万先生将购房款一次性交付给房地产开发公司，该公司给万先生出具了收据。然而直到2007年7月，万先生虽多次催促也没有拿到房屋钥匙，该公司开发的楼盘也仍然没有完工。万先生遂咨询律师准备起诉要回已交付的房款，经律师调查发现该楼盘没有取得房屋预售许可证，答：于是律师告诉万先生，他可以起诉该房地产公司，要求房地产公司双倍返还他交付的房款。万先生起诉后，法院支持了他的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，如故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，万先生与该房地产开发公司签订的商品房买卖合同是无效合同，同时，因为该房地产公司在签订商品房买卖合同时隐瞒了没有取得房屋预售许可证的事实，所以，房地产公司应承担双倍返还万先生购房款的责任。5、案例分析：2001年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定：甲公司义务：于当年9月1日向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续。乙公司义务：向甲公司分三次付款：第一期支付2千万元，第二期支付3千万元，第三期则在9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5千万元。合同履行情况：在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5千万元。9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期（9月1日）7日后，乙公司仍然没有付款。结果：甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。乙公司则以甲公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。问题：本案涉及到同时行使履行抗辩权的条件和法律后果。答：法律依据：合同法第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房地产所有权移转登记手续，已构成违约;而乙公司也违背了合同约定，在合同约定付款日期7日后，仍然没有付款，构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的抗辩权。从本案看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款项共5千万元，并无违约情形，甲公司并无理由行使后履行抗辩权，因此，其未按期办理房产所有权移转登记手续属于违约行为，应当承担相应的违约责任。但对乙公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产，与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务，由于不动产所有权的变动以登记为要件。尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，根据合同法第66条的规定，其有权拒绝支付剩余款项。存在的问题本案的关键问题在于如何正确认识同时履行抗辩权，并将其与双方违约加以正确区分。同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方在他方未为对待给付之前，有权拒绝自己的履行。行使同时履行抗辩权必须符合以下构成条件：首先，须由同一双务合同互负债务，即双方当事人所负的债务是基于同一双务合同产生的。所谓双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，这种合同中一方当事人所享有的权利即为他方当事人所负的义务，如买卖合同、租赁合同等。如果双方的债务是基于两个或多个合同产生的，即使双方在事实上联系密切，也不能适用同时履行抗辩权。同时，双方当事人所负的债务之间必须具有对价或者牵连关系。对价或者牵连关系强调的是履行和对待履行之间的互为条件、互为牵连的关系，要求二者在义务的负担上大体相等，并不强调二者在经济上完全等价。对价问题原则上应当由当事人的意志来决定，同时法律要求双方在财产的交换上力求公平合理，履行和对待履行在价值上大致相当即可。其次，须双方所负的债务都已届清偿期。第三，须对方未履行其与己方债务有牵连关系的债务。第四，须对方的对待履行是可以履行的，如果一方的履行已经不可能，则不能适用同时履行抗辩权，而应当考虑追究对方的违约责任。同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，没有消灭对方请求权的效力，仅使对方请求权延期。在对方当事人未为对待给付前，抗辩权人的债务即使已届清偿期而没有清偿，抗辩权人也不负迟延履行的违约责任。同时履行抗辩权依其性质应由当事人自己行使，法院或者仲裁机构不能依职权主动适用。另外，值得注意的是，应当把同时履行抗辩权的行使与双方违约区别开来。双方违约是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务，应当各自承担自己的责任。其构成要件是：其一，双方当事人依据法律和合同规定，必须履行一定的义务，可见双方违约常常适用于双务合同。其二，当事人双方而不是一方违背了其负有的合同义务，也就是说，双方当事人都分别违反了合同规定。其三，双方当事人违背了合同规定的义务。如果仅仅是违反了法律义务而不是合同义务，可能构成过错，但不一定构成双方违约。例如一方违约后，另一方违反了法律规定的减轻损失的义务，造成了损失的扩大，从狭义的违约概念出发，这主要是一个过错问题，由此将导致对方的责任被减轻或免除，但不能认为是双方违约。当然，从广义的违约概念上考虑，也可以包括在违约之中。其四，双方均无正当理由，如果一方是行使同时履行抗辩权或不安抗辩权，则不能认为是双方违约。 如果当事人在对方违约后采取适当的自我补救措施，如对方拒不收货时，将标的物转卖等不能认定为违约，即使这种补救措施不够适当，也主要是一个过错的问题，不可作为双方违约对待。6、2005年4月15日 ，成都某房地产开发有限公司与四川某建筑设计有限公司签订建设工程设计合同。合同中约定：甲方义务： 1.在合同签定后三日内给付定金4万元， 2.方案审定后、施工图开始审查前给付设计进度费4万元。乙方义务： 1.2005年5月8日，交付建筑设计方案、效果图、鸟瞰图、广场入口透视图、总平彩图、两侧透视图、局部景观图等图纸资料，2.2005年5月30日，交付施工图。乙方未在2005年5月8日、2005年5月30日按期、按量交图，也拒绝履行交付施工图这一合同根本义务。甲方拒绝支付其设计进度费。7、2000年9月，杭州市某房地产企业与该市某建筑公司签定了价值3500万元的建筑施工总承包合同。合同约定：房地产企业于开工前先支付25的工程款，总计875万元。合同签定后，房地产企业发现该建筑公司存在严重的债务问题，经营状况严重恶化，因此未按合同的约定支付25的工程款，并要求对方提供担保。而该建筑公司未提供任何担保，并以房地产公司违约为由上诉法院要求支付违约金。 答：经法院调查审理，认定该建筑企业因在以往多处建筑项目中违规带资施工，导致公司资金无法正常运转，存在严重的财务风险，丧失了商业信誉，判决房地产企业的不安抗辩权成立，该建筑公司败诉。从而使房地产企业免受巨大的经济损失。 不安抗辩制度的构成要符合严格的条件，要防止当事人滥用。我国合同法规定了先履行义务一方当事人应负担两项附随义务，即通知义务和举证义务。没有充分的证据证明对方不能履行合同而中止自己的履行的，应当承担违约责任，因此，行使不安抗辩权的一方有主张不成立而承担违约责任的危险。8、某年2月13日，顺宏公司从北京市平谷区农行华山营业所借款11万元；11月20日，顺宏公司又从平谷农行华山分理处借款2万元，同日，振洲公司对上述借款提供了连带责任保证。借款期限届满后，顺宏公司一直未归还借款本息，振洲公司亦未承担保证责任。后中国长城资产管理公司接收了上述两笔债权，顺宏公司、振洲公司在债权转移确认通知书回执上盖章确认。故长城公司诉至法院，要求顺宏公司归还借款13万元并支付相应利息，振洲公司承担连带保证责任。问题：法院是否支持此诉讼？（债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。） 答：法院经审理认为，平谷农行华山分理处将总计为13万元的借款交给顺宏公司使用，借款期限届满后，顺宏公司应归还借款本息。长城公司接收上述债权，并且顺宏公司、振洲公司均盖章确认，应视为振洲公司同意对13万元借款本息承担保证责任。笔者认为，本案涉及到债权转让的法律问题，这一法律问题是我们在经济活动中经常遇到的。本案的审理结果固然没有错误，但是，本案的审理没有必要苛求“债务人在通知回执上盖章确认”、“应视为同意”等为条件。根据中华人民共和国第八十条的规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。此条款表明，只要能够证明已经通知了债务人，即对债务人发生效力。另外，根据中华人民共和国合同法第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债权转让与债务转移有着根本的不同，债权转让通知即可，债务转移则一定要经过债权人的同意。9、2005年10月10日，被告华威公司与原告华浦贸易公司订立买卖合同，被告欠原告货款35万元，至2007年4月仍未还清，被告遂作出了一份还款计划，承诺2007年8月1日还清欠款。2007年8月1日，原告去被告处催款，被告表示无力还款，遂向原告拿出一份申明：华威公司欠华浦贸易公司的欠款35万元，现转为必升公司承担。该申明上加盖了必升公司的公章。原告对此进行了签收。2007年10月8日，原告向法院起诉，要求被告偿还欠款，被告以债务已转移进行答辩。问题：法院如何判决？此转让是否有效？答：本案涉及的法律问题主要是债务的转移。所谓债务转移，指的是指债务人把对债权人所负有的合同义务转移给第三人履行，第三人取代债务人的地位而成为合同当事人，向债权人履行债务。根据合同法第84条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。可见，债务转移必须符合三个条件：1、转让的债务需为合法有效的债务，即债权人与债务人之间存在合法有效的债权债务关系，如果为非法的债务当然是不允许转让的。本案中，原被告之间基于买卖合同的关系而形成的被告支付货款的债务是一种合法的债务，因此，作为债务人可以将其债务转移给第三人，由第三人向债权人履行。2、转让的债务具有可转移性而非专属于债务人自身的。专属于自身的债务必须由债务人亲自完成，因而不能进行转让，比如基于债务人的表演义务形成的债务即不能转移。本案中，双方的债务是一种金钱给付的义务，因此，可以转移。3、债务人转让债务必须得到债权人的同意。这是这一制度的核心内容，在一般情况下，债权人转让合同中的权利，是不需要经过债务人同意的，因为在这种情况下，并不会对债务人履行义务产生实质性的影响。但是，债务人转移债务的行为则不同，极有可能对债权人实现合同权利产生重大影响。我们知道，当事人订立合同，完全是出于相互的信任，此外，不同的债务人在履行能力上是有很大不同的，债务人更换后，新债务人可能缺乏履行合同义务的能力，从而严重损害了债权人的权益，因此，我国法律明确规定，债务人与第三人如欲发生债务转移，应当获得债权人的同意。债权人的同意有明示与默示两种表示形式，前者需要债权人以明确的作为表示出对债务转移的同意，后者主要表现为接受第三人的履行与向第三人请求履行。本案中，被告以债务已转移为抗辩理由其立足点应该是原告对其含有债务转移信息的申明进行了签收，其认为原告的签收行为是一种默示的同意行为。对此，笔者认为，尽管从被告提供的申明看，该申明具有明确的债务转移的意思表示，并且作为第三人的必升公司也在上面加以了盖章，但是，原告签收该申明的行为并不能意味着其同意了债务人对债务的转移，其顶多只能说明原告对这种转移行为有了知晓，但是并没有以言辞或其他行为表示了接受，并且，其也没有请求必升公司履行，必升公司也没有向其履行，可见，被告的转移债务行为并没有得到原告的同意，因此不应当产生债务转移的效果。综上分析，本案法院判决被告偿付原告货款是正确的。10、一年前，杨女士从某房地产公司购买了一套预售商品房，双方签订了合同。合同约定从合同订立之日起16个月内交付住房，杨女士交纳了五万元定金。上个月，由于杨女士举家搬迁，打算将房子退掉。房地产公司的负责人告诉杨女士，如果退掉房子，五万元定金不予退还，另外，还得按照合同第九条的约定，支付15的房价款作为违约金。请问，他的说法合法吗？当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条规定，定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一而行使之。因此，房地产公司在收了你的定金后，就不应该再依据合同第九条的约定，向你主张违约金；若主张违约金，就应将定金退还给你或将定金折抵违约金。关于定金的数额限制，法律明确规定不得超过主合同标的额的20。至于违约金的数额，法律没有明确的限制性规定，实践中一般由当事人双方自愿商定。但当事人可以根据损失，请求人民法院或者仲裁机构予以增加或减少。所以，如果房地产公司选择适用违约金，而李某认为以房价款的15作为违约金过高的话，可以起诉至人民法院，要求人民法院对合同约定的违约金数额予以减少。11、甲公司与乙公司依法订立一份总货款为20万元的购销合同。合同约定违约金为货款总值的5。同时，甲公司向乙公司给付定金5000元，后乙公司违约，给甲公司造成损失2万元。甲公司依法最多可要求乙公司偿付多少？答：万元解析：本题涉及到违约责任制度的一个重大理论问题违约金与定金的关系。合同法第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”也即是说，该条授权受损害方有选择适用两条条款的权利。那么，如何选择呢？当然是选择最有利于受损害方的条款，也即哪一条款的价额高，就适用哪个条款。本案若适用定金条款，甲公司只能得到1万元（定金双倍返还），那么依违约金条款呢？本案中违约金亦为1万元，但又依合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中甲公司受损2万元，故甲公司可请求人民法院或仲裁机构增至2万元。另外乙公司还应返还甲公司交付的定金5000元，即共返2.5万元。第三章1、某单位概算10万元的信息系统布线工程经批准以邀请招标方式采购，共有3家符合条件的供应商参与投标，今年5月1日举行开标评标会，采用百分制的综合评分法评标。在制定此次招标的评标方案时，考虑到要求各供应商在领取招标文件前提供有关财务状况、信誉、业绩等方面的证明材料，并先行审验的情况，因此只把报价、施工方案、质量保证措施、售后服务等四大项作为评标打分因素。评标规则：报价（70分）以各供应商报价的算术平均值为基数，每增减2000元相应减加1分，加减分以10分为限，得分精确到小数点后两位。施工方案（20分）分两小项打分。有具体方案者，第一小项得10分，否则本大项不得分；第二小项10分由各评委根据供应商介绍及投标文件中的方案内容以无记名方式打分，各评委的算术平均分作为此小项的最终得分。质量保证措施（5分）分两小项打分。有具体措施者，第一小项得1分，否则该小项不得分；对投标项目提供可使用20年承诺书者，第二小项得4分，20年以上者加1分，20年内者每少5年减1分。售后服务（5分）在接故障维修通知后2小时内到达现场者得5分，每迟到半小时减0.5分。问题：请同学们思考：评标规则是够恰当合理？答：简评：本大项的评分内容过于简略，应把有偿维护期的材料及服务价格、无偿维护保修期的长短等列入其中更为妥当。）根据上述评标方案，顺利评出综合得分最高的供应商，与其它供应商比较，其9万元的报价为三者最低，施工方案较差，质保措施即保用年限20年为较长时间，售后服务即故障维修到现场时间5分钟为三者最快。对此次招标的评标方案总评价是，确保了一定的资金节约率，但施工质量不能确保最优。建议今后同类项目的评标应注意两点，一是报价分值应适当下调，二是对施工方案及其它方面的评价应有更具体详细的内容和标准。2、某房地产公司欲开发建设一个大型的高级别墅小区，在当地的主要新闻媒介发布了招标公告，就该工程向社会公开招标。工程预算投资2000万元，要求潜在投标人在投标过程中必须提交工程预算造价的2%作为投标保证金。投标过程：在投标人中有假甲、乙、丙三家入围，甲、乙按照要求提交了投标保证金，丙只开具了20万元的银行保函，但在三家投标文件中，丙无论施工力量还是标底的制作均符合招标人的预期目标，但只因为其提交的投标保证金不符合招标文件的要求，最后在甲、乙中确定了中标单位。答：丙对此产生异议,向法院提出诉讼,要求招标人纠正错误行为.你陈述的要点应该是保函和保证金的性质一样。可以从保证金的实际用途讲起，引用下面的相关政策来证明它是与别的形式的保证金具有同样效力。银行保函 银行保函业务是指银行应客户的申请而开立的有担保性质的书面承诺文件，一旦申请人未按其与受益人签订的合同的约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任。银行保函业务的特点 1、银行信用作为保证，易于为客户接受； 2、保函是依据商务合同开出的，但又不依附于商务合同，是具有独立法律效力的法律文件。当受益人在保函项下合理索赔时，担保行就必须承担付款责任，而不论申请人是否同意付款，也不管合同履行的实际事实。即保函是独立的承诺并且基本上是单证化的交易业务。银行保函种类 1、 加工贸易税款保付保函； 2、 关税保付保函； 3、 投标保函； 4、 履约保函； 5、 预付款保函； 6、 质量保函； 7、 维修保函。 银行保函办理手续 1、申请人需填写开立保函申请书并签章； 2、提交保函的背景资料，包括合同、有关部门的批准文件等； 3、提供相关的保函格式并加盖公章； 4、提供企业近期财务报表和其它有关证明文件； 5、落实银行接受的担保，包括缴纳保证金、质押、抵押、第三者信用担保或以物业抵押或其他方式作担保，授信开立等； 6、由银行审核申请人资信情况、履约能力、项目可行性、保函条款及担保、质押或抵押情况后，可对外开出保函。 7、某市越江隧道工程全部由政府投资，该项目为该市重要项目，设计概算已经批准，施工图及相关资料齐全，拟采用BOT建设。为赶工期，政府决定对该项目进行施工招标。因估计除本市施工企业参加投标外还可能外省施工企业参加投标，故委托咨询单位编制了两个标底，准备分别用于对本市和外省企业投标价的评定。招标过程中招标人对投标人就招标文件所提出的所有问题统一做了书面答复，并以备忘录的形式分发给各投标人。序号问题提问单位提问时间答复在书面答复投标人的提问后，招标人组织各投标人进行了施工现场踏勘。在投标截至日期前十天，招标人书面通知投标人将收费站工程从原招标范围内删除。问题：1、该项目施工招标存在哪些不当之处？2、如果在评标过程中才决定删除收费站工程，该如何处理？答案问题1：该项目施工招标存在5方面问题（或不当之处），分述如下：（1）本项目尚处在与BOT项目公司谈判阶段，说明资金尚未落实，不具备施工招标的必要条件，因而尚不能进行施工招标。（2）不应编制两个标底，因为根据规定，一个工程只能编制一个标底，不能对不同的投标单位采用不同的标底进行评标。（3）招标人对投标人的提问只能针对具体问题作出明确答复，但不应提及具体的提问单位（投标人），也不必提及提问的时间（这一点可不答），因为按招标投标法规定，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。（4）根据招标投标法的规定，若招标人需改变招标范围或变更招标文件，应在投标截止日期至少15天（而不是10天）前以书面形式通知所有招标文件收受人。若迟于这一时限发出变更招标文件的通知，则应将原定的投标截止日期适当延长，以便投标单位有足够的时间充分考虑这种变更对报价的影响，并将其在投标文件中反映出来。本案例背景资料未说明投标截止日期已相应延长。（5）现场踏勘应安排在书面答复投标单位提问之前，因为投标人对施工现场条件也可能提出问题。问题2：如果在评标过程中才决定删除收费站工程，则应将各投标人的总报价减去其收费站工程的报价后再按原定的评标方法和标准进行评标。8、某承包商通过资格预审后，对招标文件进行了仔细分析，发现业主所提出的工期要求过于苛刻，且合同规定每拖延一天工期罚合同价的千分之一。若要保证实现该工期要求，必须采取特殊措施，从而增加成本；还发现，原设计结构方案采用框架剪力墙结构过于保守，因此该承包商在投标文件中说明业主的工期难以实现。因而按自己认为的合理工期编制施工进度计划，并据此报价；还建议将原结构体系改为框架体系，并对两种体系进行了技术经济分析和比较，证明框架体系能保证结构的可靠性和安全性，增加使用面积，降低造价约3。 该承包商将技术标和商务标分别封装，在封口处加盖本单位公章和项目经理签字后，在投标截至日期前一天上午将投标文件报送业主。次日下午，在开标前一小时，又递交一份补充材料声明将原报价降低4。但招标单位认为一个承包商不得递交两分文件，从而拒收其材料。 开标会由市招投标办主持，市公证处有关人员到位，各投标单位代表均到场。开标前，市公证人员对各单位资质进行审查，并对所有投标文件进行审查，确认所有投标文件均有效后正式开标。主持人宣读投标单位名称、投标价格、投标工期。问题：1、承包商运用了哪几种报价技巧？其应用是否恰当？2、招标文件中存在哪些问题？答案：1、该投标单位运用了三种报价技巧，即多方案报价法、增加建议方案法和突然降价法。其中，多方案报价法运用不当，因为运用该报价技巧时，必须对原方案(本案例指业主的工期要求)报价，而该投标单位在投标时仅说明了该工期要求难以实现，却并未报出相应的投标价。 增加建议方案法运用得当，通过对两个结构体系方案的技术经济分析和比较(这意味着对两个方案均报了价)，论证了建议方案(框架体系)的技术可行性和经济合理性，对业主有很强的说服力。 突然降价法也运用得当，原投标文件的递交时间比规定的投标截止时间仅提前1天多，这既是符合常理的，又为竞争对手调整、确定最终报价留有一定的时间，起到了迷惑竞争对手的作用。若提前时间太多，会引起竞争对手的怀疑，而在开标前1小时突然递交一份补充文件，这时竞争对手已不可能再调整报价了。2、该项目招标程序中存在以下问题：（1）招标单位的有关工作人员不应拒收承包商的补充文件，因为承包商在投标截止时间之前所递交的任何正式书面文件都是有效文件，都是投标文件的有效组成部分，也就是说，补充文件与原投标文件共同构成一份投标文件，而不是两份相互独立的投标文件。（2）根据中华人民共和国招标投标法，应由招标人（招标单位）主持开标会，并宣读投标单位名称、投标价格等内容，而不应由市招投标办工作人员主持和宣读。 （3）资格审查应在投标之前进行（背景资料说明了承包商已通过资格预审），公证处人员无权对承包商资格进行审查，其到场的作用在于确认开标的公正性和合法性（包括投标文件的合法性）。（4）公证处人员确认所有投标文件均为有效标书是错误的，因为该承包商的投标文件仅有投标单位的公章和项目经理的签字，而无法定代表人或其代理人的签字或盖章，应作为废标处理。9、某建设工程的建设单位自行办理招标事宜。由于该工程技术复杂，建设单位决定采用邀请招标，共邀请A、B、C 三家国有特级施工企业参加投标。投标邀请书中规定：6月1日至6月3日9：00 17：00在该单位总经济师室出售招标文件。招标文件中规定：6月30日为投标截止日；投标有效期到7月20日为止；投标保证金统一定为100万元，投标保证金有效期到8月20日为止；评标采用综合评价法，技术标和商务标各占50%。在评标过程中，鉴于各投标人的技术方案大同小异，建设单位决定将评标方法改为经评审的最低投标价法。评标委员会根据修改后的评标方法，确定的评标结果排名顺序为A公司、C公司、B公司。建设单位于7月15日确定A公司中标，于7月16日向A公司发出中标通知书，并于7月18日与A公司签订了合同。在签订合同过程中，经审查，A公司所选择的设备安装分包单位不符合要求，建设单位遂指定国有一级安装企业D公司作为A公司的分包单位。建设单位于7月28日将中标结果通知了B、C两家公司，并将投标保证金退还给该两家公司。建设单位于7月31日向当地招标投标管理部门提交了该工程招标投标情况的书面报告。 问题：1 招标人自行组织招标需具备什么条件？要注意什么问题？ 2 对于必须招标的项目，在哪些情况下可以采用邀请招标？ 3 该建设单位在招标工作中有哪些不妥之处？请逐一说明理由。答案： 问题1：招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。 问题2：根据工程建设项目施工招标投标办法的规定，对于必须招标的项目，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少数几家潜在投标人可供选择的； （2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的； （5）法律、法规规定不宜公开招标的。 问题3：该建设单位在招标工作中有下列不妥之处：（1）停止出售招标文件的时间不妥，因为按办法规定，自招标文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日； （2）规定的投标有效期截止时间不妥，因为按办法规定，评标委员会提出书面评标报告后，招标人最迟应当在投标有效期结束日30个工作日前确定中标人；第四章 建设工程监理合同1 某市政工程，项目的合同工期为38周。道路路基施工的第一周，监理人员检查发现路基工程分层填土厚度超过规范规定，为保证工程质量，总监理工程师签发了工程暂停令，停止了该部位工程施工。问题：总监理工程师的作法是否正确?总监理工程师在什么情况下可签发工程暂停令?答案：总监理工程师的做法是正确的。建设单位要求暂停施工、且工程需要暂停施工；为了保证工程质量而需要进行停工处理；施工出现了安全隐患，总监理工程师认为有必要停工以消除隐患；发生了必须暂时停止施工的紧急事件；承包单位未经许可擅自施工，或拒绝项目监理机构管理2 某日监理员王工到工地办公室上班，经过正在进行基础钢筋工程施工的框架结构D号楼工程，发现施工现场运进了一批长度大约为9M的25的钢筋，钢筋工正在制作安装。 本工程二天前由于业主提出改变使用功能，要求柱距增大，梁的断面不变，经监理同意和设计确认，将梁DJL-6的钢筋18全部改为25，其它不变按原图施工；监理员王工走近观察钢筋实物外观粗糙、标识不清，且有部份锈斑；监理员王工意识到这批钢筋可能有问题，立刻到工地办公室查看D号楼的钢筋原材料报验情况，没有25钢筋出厂质量证明资料。 马上打电话向监理工程师吴工说明25钢筋情况。一会儿监理工程师王工到了工地并对现场的情况进行了核实，施工现场没有技术管理人员在场，正好材料员老周向这儿走来，向监理工程师吴工说明情况：原来图纸中没有25的钢筋，现在提出用25的钢筋，目前在本县城采购不到25的钢筋，由于工期紧张，这批25的钢筋是昨天下午从20号楼运进来的，20号楼也是老周本人在那儿负责材料采购，出厂质量证明资料齐全的，经监理见证送样复验也是合格的，并拍着自己的胸口向监理工程师吴工保证这批25的钢筋绝对没有问题。监理工程师的处理方法：根据了解的情况这批25的钢筋是合格的，但要求施工单位除锈后才能使用，就不用见证复验了；让施工单位上报出厂质量证明资料，让监理员王工核查25钢筋出厂质量证明文件，对该批25的钢筋进行见证送样复验；施工单位未经申报擅自使用25的钢筋，为了保证工程质量，也避免施工单位造成更大的材料损失，由监理吴工发布工程局部停工令。问题：1监理员王工和监理工程师吴工在监理工作方法和程序上有什么不妥的地方? 2如果你是本工程的监理工程师应该怎么处理比较合理？答案：问题一：监理员王工在监理工作和方法没有不妥的地方，他具有一定的专业技能，履行了监理员的工作职责，能在监理现场检查发现问题，并及时向监理工程师报告。监理工程师吴工在处理钢筋的3种方法均存在不妥！方法（1）25的钢筋是框架结构工程的重要原材料，不论何种原因，在本工程使用前，都应该进行复验合格后才能使用，工程资料也才能完整闭合；方法（2）核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况对进场材料、设备、构配件进行平行检验，应该是监理工程师吴工完成的工作，不应由监理员王工去完成；方法（3）上述没有必要签发工程局部暂停令，没有违及工程质量，造成工程质量隐患；不具备签发停工令的条件，要体现监理指令的严肃性，如果一定要签发工程停工令，也应由总监理工程师来完成此项工作，签发监理工程师通知单要求不得将该批25的钢筋用于本工程并补报质量证明资料即可。问题二：监理工程师如按以下方法和程序进行处理比较合理：（1）施工单位未经申报运进施工现场的25的钢筋是本工程的重要材料，监理工程师发现外观不良，标识不清，且不出厂质量证明资料进场，监理工程师用监理工程师通知单要求施工单位不得将该批25的钢筋用于本工程，做好标识，及时补报有关资料，并将通知单送业主备案。（2）监理工程师要求施工单位及时回复监理工程师通知，并附25钢筋的出厂质量证明资料，监理工程师应对25钢筋的出厂质量证明资料进行书面审查。（3）如果施工单位能够提供完整的钢筋出厂证明文件，并经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按有关规定对25的钢筋进行有监理人员见证取样复验，如果经由资质的检测单位证明钢筋质量符合验收规范、设计图纸以及工程承包合同要求，则监理工程师应及时对材料报审表进行签证，并通知施工单位同意用于拟定部位。（4）如果施工单位不能提供第二条所述的钢筋出厂质量证明资料，或虽提供了上述资料，但经抽样检测后质量不符合验收规范、设计图纸或承包合同三者任何一样要求，则监理工程师应用监理工程师通知单说明该批25的钢筋为不合格材料，做好不合格标识，要求施工单位限时运出施工现场，将处理情况用监理工程师通知回复单报监理工程师。（5）监理工程师应将处理结果及有关资料抄送业主；与25钢筋发生的试验费、材料进出场费等相关费用全部由施工单位自己承担。（6）监理工程师在处理前应征询总监理工程师的意见，事后分析发生这种情况的原因，针对具体情况主持一次监理工作例会，避免这种情况再发生。3某实施监理的工程项目，监理工程师对施工单位报送的施工组织设计审核时发现两个问题：一是施工单位为方便施工，将设备管道竖井的位置作了移位处理；二是工程的有关试验主要安排在施工单位试验室进行。总监理工程师分析后认为，管道竖并移位方案不会影响工程使用功能和结构安全，因此，签认了该施工组织设计报审表并送达建设单位；同时指示专业监理工程师对施工单位试验室资质等级及其试验范围等进行考核。 项目监理过程中有如下事件： 事件1：在建设单位主持召开的第一次工地会议上，建设单位介绍工程开工准备工作基本完成，施工许可证正在办理，要求会后就组织开工。总监理工程师认为施工许可证未办理好之前，不宜开工。对此，建设单位代表很不满意，会后建设单位起草了会议纪要，纪要中明确边施工边办理施工许可证，并将此会议纪要送发监理单位、施工单位，要求遵照执行。 事件2：设备安装施工，要求安装人员有安装资格证书。专业监理工程师检查时发现施工单位安装人员与资格报审名单中的人员不完全相符，其中五名安装人员无安装资格证书，他们已参加并完成了该工程的一项设备安装工作。 事件3：设备调试时，总监理工程师发现施工单位未按技术规程要求进行调试，存在较大的质量和安全隐患，立即签发了工程暂停令，并要求施工单位整改。施工单位用了2天时间整改后被指令复工。对此次停工，施工单位向总监理工程师提交了费用索赔和工程延期的申请，强调设备调试为关键工作，停工2天导致窝工，建设单位应给予工期顺延和 费用补偿，理由是虽然施工单位未按技术规程调试但并未出现质量和安全事故，停工2天是监理单位要求的。 问题： (1)总监理工程师应如何组织审批施工组织设计?总监理工程师对施工单位报送的施工组织设计内容的审批处理是否妥当?说明理由.(2)专业监理工程师对施工单位试验室除考核资质等级及其试验范围外，还应考核哪些内容?(3)事件1中建设单位在第一次工地会议的作法有哪些不妥?写出正确的作法. (4)监理单位应如何处理事件2? (5)在事件3中，总监理工程师的作法是否妥当?施工单位的费用索赔和工程延期要求是否应该被批准?说明理由。答案(1)总监理工程师应在约定的时间内，组织专业监理工程师审查，提出意见后，由总监理工程师审核签认。需要承包单位修改时，由总监理工程师签发书面意见，退回承包单位修改后再报审，总监理工程师重新审查。 对于施工组织设计内容的审批上，第一个问题的处理是不正确的，因总监理工程师无权改变设计。第二个问题的处理妥当，属于施工组织设计审查应处理的问题。 (2)专业监理工程师还应从以下4个方面对承包单位的试验室进行考核： 法定计量部门对试验设备出具的计量鉴定证明； 试验室的管理制度； 试验人员的资格证书； 本工程的试验项目及其要求。 (3)建设单位要求边施工边办施工许可证的做法不妥。正确的做法是建设单位应在自领取施工许可证起3个月内开工。 此外，建设单位起草会议纪要不妥，第一次工地会议纪要应由监理机构负责起草，并经与会各方代表会签。 (4)监理单位应要求施工单位将无安装资格证书的人员清除出场，并请有资格的检测单位对已完工的部分进行检查。 (5)监理工程师的做法是正确的。施工单位的费用索赔和工程延期要求不应该被批准，因为暂停施工的原因是施工单位未按技术规程要求操作，属施工单位的原因。第五章 建设工程勘察设计合同管理1 某设计院通过设计招投标，中标承接了由某房地产公司开发的某商城二期工程设计任务。该商贸城高八层，建筑面积2万平方米。双方签订了建设工程设计合同设计内容：方案设计与施工图设计，其中水电、暖通空调、消防等各种管线设计根据房产公司提供的设备选型资料设计。合同约定：房地产公司提供有关批文及设备资料的时间。设计院分期交付设计文件的时间。设计费为100万元。合同履行：房地产公司未按合同约定时间提供设备选型资料。要求设计院增加本工程设备的设计内容。接近设计尾声时，提出重大设计变更。但双方未签订补充协议。设计院交付了96%的设计文件房地产公司以设计院延误交付图纸为由，向人民法院提起诉讼！ 问题：设计变更导致设计工程量增加是否增加设计费的问题?答案：建筑工程设计合同第六条中规定：发包人变更委托设计项目、规模、条件或因提交的消耗资料有误，或提交资料作较大修改，以致设计人设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议外，发包人应该按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。2第六章建设工程施工合同1原告某房产开发公司与被告某建筑公司签订一施工合同，修建某一住宅小区。小区建成后，经验收质量合格。验收后1个月，房产开发公司发现楼房屋顶漏水，遂要求建筑公司负责无偿修理，并赔偿损失，建筑公司则以施工合同中并未规定质量保证期限，以工程已经验收合格为由，拒绝无偿修理要求。房产开发公司遂诉至法院。合同评析：合同有效！建设工程质量管理办法合同法第二百七十五条 施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。本案争议的施工合同虽欠缺质量保证期条款，但并不影响双方当事人对施工合同主要义务的履行，故该合同有效。由于合同中没有质量保证期的约定，故应当依照法律、法规的规定或者其他规章确定工程质量保证期。法院依照建设工程质量管理办法的有关规定对欠缺条款进行补充，无疑是正确的。依据该办法规定；出现的质量问题属保证期内，故认定建筑公司承担无偿修理和赔偿损失责任是正确的。2 北京某房地产开发公司与某建筑企业签订住宅小区的施工合同。工程按照约定如期顺利开工，在施工过程中，由于雨季超过了正常年份，影响了工程进度，为了赶工期，施工单位加班加点，对于隐蔽工程的验收，施工单位按照合同约定提前书面通知监理进行验收，但监理正忙着别的工程进行质量检查，因此未按通知时间参加隐蔽工程验收。 为了不耽误工期，施工企业自行进行了隐蔽工程验收，并将验收记录在案。监理回到施工现场查看验收记录，提出重新钻孔复验，但遭到施工单位拒绝。在施工单位的一再坚持下，房地产开发单位也没有继续要求重新验收。 施工单位按期完成施工任务并经验收交付使用。住宅小区交付使用后，地下车库也被业主购置一空。一日，业主将车开进地下车库时，突然发现车胎被什么东西击穿，并引发了大火，将车胎烧毁并延及部分车体。事后经查，发现是裸露在空气中的地下电缆断头击穿车胎并引发大火。为此，向法院提起诉讼要求开发商赔偿损失。追加施工单位为被告。 施工企业辩称：通知监理参加隐蔽工程验收，监理未按时间参加验收，竣工验收时房地产企业也未对房屋质量提出任何异议。法院判决 ：建筑企业和房地产企业共担责任，依据过错大小承担赔偿责任。答案：本案在审理中，房产公司认为其没有任何过错，并认为造成工程质量缺陷完全是施工单位的责任，遂要求法院追加建筑公司为共同被告。庭审中房产公司称：地下电缆断头暴露在空气中的施工责任，首先属于施工质量缺陷，施工质量不合格是造成车辆破坏的本质原因。况且根据建设工程施工合同条件关于隐蔽工程验收的规定，尽管单方的验收记录可以有效，但对于建设单位提出重新验收要求时，施工单位应当配合，进行重新验收合格的，造成的时间延误和损失，由重新验收单位负责；如果重新验收不合格的，造成的时间延误可以顺延，对于经济损失不予补偿。尽管房产开发公司没有参与隐蔽工程的验收，但事后房产开发公司提出重新验收时，施工单位并没有配合，致使房产开发公司的复验权被剥夺，因此，施工单位应当对工程缺陷负全部责任。法院认为：根据建筑法和合同法以及建设工程施工合同条件关于隐蔽工程