烂尾楼投资分析.docx

瀛丹大厦项目可行性分析报告第一部分：项目背景一、项目历史2002年7月26日，景浓荣以内江四建的名义与瀛丹公司签订了赢丹大厦联建合同书。2002年10月26日赢丹公司与景浓荣签订承诺书，售房的前提就是要资金到位，进场施工，取得合法销售手续。2003年3月7日景浓荣依法设立木一公司（重庆木一企业管理顾问有限公司），取代内江四建，成为合同的主体。2004年12月28日重庆仲裁委员会裁定，木一公司和赢丹公司签订的合同以及承诺书于2003年11月23日解除。从2003年10月至2005年8月，景浓荣向29位受害人收取了461万元房款。2005年8月，景浓荣仍然在自己开设的多个办事处，销售房屋。经举报后，2006年9月5日景浓荣被公安人员捉获归案。2007年10月22日，市一中院审理认定，景浓荣犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年，剥夺政治权利两年，并处罚金50万元，对461万元赃款继续追缴。在与景浓荣产生纠纷后，瀛丹公司即与涪陵建筑公司签订了协议。报摘：据了解，瀛丹大厦烂尾十年，被称为渝北区第一烂尾楼，位于渝北区新牌坊黄金地段，210国道路口，占地5578.60平方米，约合8.36亩，为前后两栋连体建筑，分别高33层和25层，建筑面积共56871平方米，其中住宅面积为44802平方米，其余为商业用房、车库等。按照1.86亿元参考价计算，每平方米约折合3270元。按照规定，拍卖所得将用来支付包括原购房户在内的债权人的债权。瀛丹集团曾在2004年决定自救，将以前的设计改动，大户型全部改成小户型，并宣布2005年完工。不过，由于后来陷入经济纠纷，债权债务复杂，无法获得贷款，也无法引进外来合作者。去年5月，重庆市渝北区法院公告，拟对女强人张瀛丹旗下的瀛丹大厦整体处置。公告：法院委托，定于 2010年 4月30日10：00对该标的按现状依法以电子竞价方式在重庆联交所公开整体拍卖。4月30日，短短26分钟内竞价83次，“烂尾”十年的瀛丹大厦，上月底公开拍卖时曾引来一时轰动。二、项目由来谁也没有料到，以2.51亿元报价最终胜出的重庆中雄建筑工程有限公司突然变卦，不愿再购买这座“渝北区第一烂尾楼”。2010年5月27日，瀛丹大厦于重庆联合产权交易所再次挂牌，将于6月18日公开拍卖，参考价格仍为首次拍卖时的18603.68万元。渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”在建工程司法拍卖公告法院委托，定于2010年 6月18日9：00时，对以下标的按现状依法以电子竞价方式在重庆联交所公开整体拍卖，现公告如下：一、拍卖标的：位于重庆市渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”项目（在建工程）非住宅、住宅及所占用土地使用权其中：1、前后楼负一层、负二层车库（前后楼相连）建筑面积约8738.40；2、前楼：吊层（商业、平地面）建筑面积约1779.06；1层5层商业用房建筑面积约7785.96 ；6层转换层建筑面积约1002.52；7层32层住宅建筑面积约23668.48 ；33层设备层建筑面积约253.76 ；3、后楼：吊层（商业、平地面）建筑面积约896 ；1层25层住宅建筑面积约21133.50 ；4、占用土地使用权面积约5578.60整体拍卖保留价：18603.68万元，保证金：2000万元。该大厦于1999年取得土地使用权，原规划户型结构在施工中变更，由大户型改为小户型。二、标的瑕疵：1、“瀛丹大厦”项目有超规划建筑面积，其最终超规划建筑面积及补交相关费用金额以相关有权机关核定为准。2、该项目还欠部份应交费（包括配套费、人防费、质监费、招标业务费、劳动定额测定费、综合服务费等）约266. 58万元，最终金额以相关有权机关核定为准。3、该项目于2002年被市建委确认为“四久工程”项目。买受人若要亨受“四久工程”优惠政策，须经政府有关机关审核批准。三、标的展示时间及地点：公告之日起在标的物现场展示，图纸在重庆联交所公示。四、竞买要求及竞买登记手续办理：竞买人须在2010年6月16日前将竞买保证金缴至法院指定账户（收款单位：重庆市高级人民法院；开户行：招商银行重庆上清寺支行；账号：123902730410302），并于 2010年 6月17日前凭保证金缴款凭据和相关有效证件到重庆联交所办理竞买登记手续，方可取得竞买资格。联系人及电话：63638106 63622148 李老师、 冯老师重庆联交所地址：重庆市渝中区民族路101号交易大厦5楼 委托法院监督电话：67188949、67673139 市高院监督电话： 67673165、67673497重庆博诚拍卖有限公司重庆华夏文物拍卖有限公司重庆竞风拍卖有限公司 2010年5月27日第二部分：项目概况 一、项目地理位置 项目所在地块坐落于重庆市渝北区龙溪街道（原新牌坊四社“瀛丹大厦”），地号为446-2。该项目隔红锦大道正对旭日凤凰城小区，北邻加新时代印象，南邻中国电信大厦，周边有美源国际、金地地豪、龙湖花园、御湖远舰等物业、单位。（具体位置见下图）瀛丹大厦二、项目面积1、项目使用面积该项目的土地使用权面积为5578.60平方米。重庆市渝北区城乡建设委员会文件（渝北建发1999550号）关于重庆渝北瀛丹大厦建设工程初步设计方案的批复指出，瀛丹大厦建设工程总建筑面积（含地下）不超过49149（其中：公建为2737.5，居住宅为12456，其他为9318平）。该楼层（含地下）为33层，地面总建筑高度为112米。在中华人民共和国建设工程规划许可证（重规建证（2000）北字第0013号）显示：建设规模为48734；中华人民共和国建设工程规划许可证（渝北施证龙2003-20）显示建设规模为48000。2、项目功能和规模拍卖公告中显示：栋号楼层用途建筑面积（）车库商业住宅其他前楼吊层1779.061-57785.966转换层1002.527-3223668.4833设备层253.76前后楼相连部分-1和-2层8738.40后楼吊层89650合计65257.68三、项目现状 1、项目宗地用途根据国有土地使用证（渝北国用（2002）字第24138号）规定，该项目土地用途为综合，土地使用权类型为出让，终止日期为2045年12月14日，至估价时点土地剩余使用年限约为35年。3、项目土地使用权该大厦于1999年取得土地使用权，原规划户型结构在施工中变更，由大户型改为小户型。 4、土地现状与周边地势比较，地势较平坦，土地形状为较规则四边形，无不良地质构造。宗地内土地开发程度为五通一平（通水、通电、通讯、通路、通气及平整场地）。5、项目开发程度前楼吊层，目前主体工程已经完工，外墙瓷砖完成80%，窗户安装50%，内部排水工程完工90%，预留门洞，电梯未安。后楼吊层，目前主体已经完工，外墙搓砂，预留门洞，内部管网、水电、电梯未安。四、项目周边的社区配套 1、交通状况 该项目临近主干道红锦大道，距离新牌坊立交约300米，离江北区商业中心月3公里、距离龙头寺火车站约4.5公里、朝天门码头约10公里，区内道路平整，交通比较便捷。附近公交：116路、116路区间、125路空调、126路、133路空调、149路空调、151路空调、166路空调、245路空调、411路、426路空调、465路、471路、602路、603路空调、606路、606路区间、609路区间空调、609路空调、801路空调、809路空调、811路、821路、859路空调、867路、869路、879路、882路空调、886路环线、两南线空调、两沙线空调、南方翻译学院、大学城908线等。本案新牌坊(新溉路口)地址：站新牌坊站新牌坊三支路站口地址：加新路站加洲市场地址：站锦绣山庄地址：站2、教育情况该项目邻近的教育机构有：重庆市北部新区星辰幼儿园、龙联幼儿园、香山三色幼儿教育中心、新牌坊小学、龙湖花园巴蜀学校、重庆市松树桥中学、科讯计算机学校加州分部、重庆北城书画学校、天骄培训学校、重庆市企业管理学校、重庆城建技校、重庆市市政管理委员会职工教育中心(建新北路八支路)等。众多教育学校，解决了附近居民子女的教育问题。（具体分布见下图）本案重庆市北部新区星辰幼儿园重庆法官进修学院地址：龙湖花园巴蜀学校重庆市渝北区新牌坊小学校地址：重庆三色教育集团地址：3、医护设施附近有重庆第三人民医院龙湖花园门诊部、华山医院、黄泥磅医院、和平医院、324医院等，给附近居民健康提供了有力保障。（具体分布见下图）第三医院龙湖花园门诊部和平医院渝华医院渝北龙溪江石路门诊金龙路康洁口腔诊所华山医院黄泥滂医院江北区红十字会医院精神卫生中心本案3、购物中心该项目附近的商场和超市：临近观音桥步行街有北城天街、远东百货、茂业百货、鲁能新城商业街等；生活大型超市有临近的有易初莲花超市、重百超市等，附近的的生活超市比较多，居家生活应该还是比较便利。本案观音桥商圈解放碑商圈4、银行配套 项目附近的银行主要有：交通银行、福建兴业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等。其他银行的距离相对而言比较远，给居民生活会带来一定的影响，但具体影响应该不是很大。（具体分布见下图）本 案建设银行农业银行工商银行、兴业银行交通银行5、其他项目附近的酒店：米格尔大街商务酒店、大同美伦酒店（重庆渝北店）重庆欧瑞锦江大酒店、天街连锁酒店晶郦酒店、雾都宾馆太阳城、五洲大酒店等；项目附近政府机构：国家统计局重庆调查总队、重庆市科学技术委员会、国家知识产权局重庆专利代办处、渝北区国家税务局龙溪税务所、重庆渝北人事局等；国家统计局重庆调查总队地址：重庆市科学技术委员会国家知识产权局重庆专利代办处地址：渝北区国家税务局龙溪税务所本案本案大同美伦酒店君顿商旅酒店地址：果岭时尚酒店地址：上阁宾馆浩宇宾馆五、 区域规划 重庆市渝北区把国家试验区建设纳入经济社会发展工作重中之重来抓，将渝北区未来发展定位为重庆对外开放“第一门户”，高新技术产业的集散基地和城乡统筹发展的先导区、示范区，以建设“枢纽渝北、宜居渝北、生态渝北、健康渝北、平安渝北、文明渝北”为重点，全力推动了试验区建设，区域内有突出的综合优势。北部新区，重庆规划中的政务、商务中心区，拥有集“航空、铁路、水陆”于一体的四维交通体系，出行、到达便捷无比。随着大视角规划、大投入打造、大企业响应，北部新区正以前所未有的巨大能量蜕变成长江上游经济中心的时代新锐新城。2010年吴家农同志在北部新区经济工作会议上的讲话，指出北部新区作为主城扩展的重要方向，最终把北部新区建设成生态、休闲、宜居为特征的新城区，使其成为今后“两江新区”的一扇重要窗口。该项目位于北部新区新牌坊转盘，紧邻北部新区管委会。扼守渝北区与北部新区交通咽喉；高新产业园区、外事区、涉外商务区、高档居住区紧紧环绕，既享区域成熟高品质居住氛围，更望新区无尽商务动力。第三部分：项目法律及政策性风险分析一、法律风险分析1、整体拍卖与部分已抵押出去的法律冲突重庆市第五中级人民法院于2007年3月将“瀛丹大厦”前楼第二层1542.69以“以资抵债”方式抵偿给况守文。如高院在整体处置中已将其另除则对购买方有利，今后无经济纠纷。因本次是将其整体处置，对方是可以依法获得保护的；如高院已经协调况守文，将其评估价格中的（本次评估房产单价4070元，627.87万元）清偿给对方，对方在无异议的前提下则对我方有利；如对方不服则可通过提出执行异议保护其合法权利，哪怕是通过最高人民法院，该案最终能获得法律保护。该项法律冲突对我方形成最大不利。2、标的物的交付时间该项目最重大的难题是标的实物的交付时间难以确定。在我方竞得标的物后，法律是否能对我方正常施工有法律保障，在这个问题上需要得到法律支持，而法律并没未明确发文对我方顺利入场施工予以保障，因此在此问题上，我方存在一定的风险。3、标的物的债务处理该项目债权和欠费高达1261.58万元。其中，尚欠监理费170多万元；估计尚欠设计费100多万元；还欠部份应交费（包括配套费、人防费、质监费、招标业务费、劳动定额测定费、综合服务费等）约266. 58万元；超规划部分（约1.7万）应补交土地出让金725万元。在我方竞得标的物后，这类问题的处理，能否通过法律手段顺利处理，不影响我方后续工作进行，存在一定风险。二、政策风险评估1、“四久工程”优惠政策存在较大不确定性是否享受优惠政策以及享受哪些优惠目前没有具体政策依据，享受政策须“一事一议”（每个项目须单独确定优惠政策）。一般在竞拍成功后，此项工作才具体启动，我方承担了一定风险。2、标的物的建筑面积确认重庆高院(2009渝高法委鉴定字第16号)鉴定委托书指出项目建筑总面积为66270，重庆联合产权交易所公告面积为65257.68，比法院委托评估的面积66270少1012.32。我方前期调查，从监理公司得知该项目建筑总面积约为6.1万,与竞拍公布的面积约6.5万不符。该标的建筑面积存的确认存在一定争议，如果按高院鉴定委托书中的建筑总面积算，将对我方形成不利。三、其他风险1、消防验收风险该项目的消防工程设计不能满足现行规范要求，监理称已由消防安装单位进行了变更，并通过了消防部门认可，消防安装单位承诺负责消防验收，但现未进场。以后该项目的消防工程施工及验收将存在一定风险。2、违规建筑存在风险按时间先后顺序，确认合法规划，则该项目的建设规模为48000。而目前该项目工程封顶后建成的建筑面积为65257.68，其中超规划17257.68，其中超规划部分的处理，法院并未提及，其问题处理存在一定风险。 四、风险处理建议1、由法院书面承诺具体交付标物的时间、标的物的建筑面积。2、对该项目建筑的合法性需得到法院确认，以便我方在后续工作中办理相关许可证件，以及楼房销售的顺利进行。3、对该项目的债务纠纷等问题，一切交由法院负责协调和处理。4、“四久工程”优惠政策提前向与政府相关部门咨询、协商。第四部分：项目市场分析一、重庆房地产市场评价重庆作为最年轻的直辖市，目前城镇人口（含区县）才1000万左右，而且城乡统筹改革后，城市化进程的速度将超过7%（目前是13%）；近几年，旧城改造力度很大，福利性政府公房的逐步退出；招商引资的力度加大，外来人口逐步增多。这些因素，构成了重庆房地产市场的巨大刚性需求，据统计超过亿，按照每年2000万的去化率，刚性需求都需要年左右的时间消化。重庆目前的住宅建筑总量约220亿，按照目前的经济增长速度（14），居民收入水平会大幅度提高，改善性住房需求的市场巨大，因此，目前别墅、花园洋房和江景豪宅市场供销两旺。商业、写字楼和旅游地产市场将是下一个十年的热点，住宅的供给会趋于平衡。（一）2010重庆房地产市场开发状况 1、开发投资增速持续加快全市房地产开发投资增速于去年上半年确认底部后单边上扬，自2009年7月以来，呈逐月加快态势，开发企业投资信心不断恢复。 图：2009-2010年房地产开发投资增长速度2、施工、新开工面积增速加快 商品房新开工面积增势明显，自去年11月结束近一年的负增长后，增速持续加快，一季度全市商品房新开工面积1137.09万平方米，增长23.0%，增速较2009年提高14.3个百分点，其中住宅新开工面积924.45万平方米，增长25.9%，较2009年提高21.3个百分点。 （二）2010重庆房地产市场销售状况 1、销售面积增速放缓 2010年一季度，从商品房类型来看，住宅销售面积728.62万平方米，增长22.5%，增速较上月下降3.3个百分点；办公楼销售面积8.06万平方米，增长101.0%；商业营业用房销售面积20.14万平方米，同比减少6.7%，其他商品房销售面积8.86万平方米，增长154.6%。 图：2009-2010年商品房销售面积增长速度2、主城区商品房销售面积呈现小幅回调走势 从全市各区域商品房销售情况看，一小时经济圈商品房销售面积608.80万平方米，增长15.1%。其中，主城九区商品房销售面积352.09万平方米，同比下降1.1%。作为全市房地产销售市场风向标的主城九区呈现出小幅回调走势，充分反映政策调控预期所形成的观望气氛已有所显现。 （三）重庆后期房地产市场展望 1、政策动向对市场预期的影响 引发房地产市场调控政策和各部门的声音频繁出现。提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任、确定二套房贷以首付50%、利率1.1倍的政策执行，针对本市就业的无住房人员或住房困难家庭的公租房建设也已划定片区，陆续开工，同时，市政府初步打算对高端商品房征收“特别房产消费税”。上述政策无疑将在供求两方面同时作用，对2010年重庆市房地产市场发展动向产生深刻影响。 2、市场销售状况对开发投资的影响 当前商品房销售面积增速已连续三个月持续回落，虽仍处于22.8%的相对高位，但政策收紧预期明显，商品房销售有进一步回落的可能，进而影响开发投资的增长。图：2008-2010年房地产投资与销售面积增长速度 单位：%二、区域房地产市场分析1、房地产市场的主要开发区域在2009年成交的地块主要集中于“三北”区域（渝北、江北、北部新区），占了重庆市总成交地块宗数的45%。除渝中区外，江北区成交最高单价达到385万元/亩，比2008年成交的最高单价191万元/亩高出一倍；而北部新区地价翻了一倍，渝北区地价上涨71%。预示重庆“三北”区域将成为未来楼市的主战场，竞争很激烈。2010年重庆房地产市场主要的开发区域有：大学城区域、大坪区域、鸿恩寺区域、江北城区域。该项目恰好位于渝北和江北交界处，其发展前景不言而喻。2、渝北新的商务中心目前已形成“北上、南移、西进、东下”的整体格局，近年来，尤以“北上”表现突出，电子、装备配套、汽车产业集中在北部和西部的产业园区，渝北区空港新城区基础设施加速建设，打造“中国西南总部基地”将推动渝北区成为新的商务中心。项目所在区域的商务氛围亦十分明显，在一定程度上推动其商业定位发展。3、新牌坊板块房地产发展本案“瀛丹大厦”项目便是位于新牌坊区域，该板块规划定位是以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅下去为主。该板块房地产开发的最大特点是档次高、分布集中，已经逐步树立起重庆“富人区”的形象。该板块房地产开发历程，基本可以分为三个阶段：第一阶段：以1994年华新国际开发锦绣山庄别墅为代表，基本上属于新牌坊板块房地产开发的开始，锦绣山庄别墅为当时重庆档次最高、规模最大的纯别墅小区。第二阶段：子1997年4月龙湖南苑破土动工，随后龙湖西苑、龙湖香樟林别墅破土动工，新牌坊片区的楼市在龙湖花园系列的引导下，众多的高档物业参与发展，新牌坊房地产迎来大规模卡发的局面，并逐步奠定了该板块富人区的地位。第三阶段：以龙湖的新项目水晶郦城及金科集团的天籁城项目为代表，新牌坊物业的发展已经迈入产品细分的阶段。板块未来的市场发展：从开发档次上看，目前新牌坊板块已经树立起重庆富人区的形象。从产品上看，面对市场竞争，新牌坊板块的市场细分已经越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一产品类型可能有不同的定位，而且卖点越来越丰富，公园、低密度、地覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。三、市场供给1、项目附近在售住宅情况物业名称物业地址物业类型户型均价格售楼电话其他升伟伟清泊客渝北松牌路87号住宅在售户型24-88。均价8100元/平方米6761822267613666占地面积:16400平方米；建筑面积:90537平方米；北城国际中心渝北汉渝路龙山街道新牌坊盘溪河公园旁住宅一期户型区间在35-70均价8500元/平方地面积:88665.78平方米；总建筑面积:430000平方米；财信城市国际渝北龙溪镇街道金龙路259号住宅、公寓 高层住宅 商业户型面积66-111均价8500元/平方米占地面积:63000平方米；总建筑面积:300000平方米；长安锦绣城渝北新牌坊龙华大道99号(原宇通客车总厂地块)住宅、高尚住宅、特色商业步行街户型上，32-167平米均价8200元/平方67855333占地面积:150000平方米；总建筑面积:660000平方米；总户数:4610户；中渝都会首站渝北龙溪镇新牌坊加州花园(市人大政协旁)住宅、公寓在售户型35-65左右均价10600元/平方地面积:27000平方米；总建筑面积:140000平方米；总户数:1410；首创十方界渝北新溉路中段(市公安局转盘往人和方向200米)住宅、花园洋房、4+1纯洋房4+1(六栋)、5+1(两栋)纯洋房,126-220平米(平层+跃层)均价7200元/平方67686633/89182391(商铺招商热线)占地面积:113332.20平方米；总建筑面积:200000平方米；总户数:342户；中渝爱都会北部新区东湖南路333号（新溉路与东湖南路交汇处）住宅、板式住宅+SOHO+写字楼+商业街售房源83-120最低价7700元/平方地面积:69317平方米；总建筑面积:308046平方米；劲力五星城自由地北部新区高新园新牌坊星湖路1号(水晶郦城南侧)住宅、花园洋房、精装公寓、星级酒店面积在33120 m之间均价8600元/平方67398888占地面积:103332平方米；总建筑面积:300000平方米；瀛丹大厦2、项目附近待售住宅情况物业名称物业地址物业类型户型均价格售楼电话其他加减乘除渝北新牌坊泰山大道西段（车管所附近）住宅30-70待67681777占地面积:12033.10平方米；总建筑面积:44980.48平方米；开工时间:2010-4-1光华可乐小镇渝北冉家坝住宅、普通住宅41-96待67662099总建筑面积:500000平方米盛创尊岭渝北龙头寺片区核心新溉路和红唐路交汇处住宅、花园洋房、5+1 6+1待地面积:209997.90平方米；总建筑面积:462002平方米锦江郦城渝北加州武陵路（绿化广场对面）住宅、高层住宅、商业57-77待地面积:25000平方米；总建筑面积:170000平方米睿尚MOHO北部新区人和立交旁(江北车管所对面)住宅、写字楼 酒店 商业50-70待61835999占地面积:9437.90平方米；总建筑面积:41107.61平方米；总户数:286；3、项目附近再售写字楼情况物业名称物业地址物业类型户型均价格售楼电话其他土星商务中心北部新区星光大道和黄山大道交汇处纯EBD商务中心最低价：10000元/平方米2009-10-26 ：6000元/平方米;2010-3-15：6500元/平方67527272已竣工；建筑面积：240000平方米;占地面积：43000平方米北部新区洪湖西路22号北部新区洪湖西路22号精装修，甲级写字楼均价： 16000元/平方米2010-4-22：15800元/平方米；2009-11-5： 9500元/平方米2009-8-14 6800元/平方5511占地面积： 100005平方米；入住时间： 2009-12-31本案4、项目附近待售写字楼情况物业名称物业地址物业类型户型均价格售楼电话其他重庆财富中心北部新区新牌坊新光大道16号甲级，毛坯104-208 平方米2010-1-6 ：12000元/平方米；2009-4-8 ：6500元/平方计今年9月加推写字楼入住时间： 2009-10 建筑面积： 750000平方米占地面积340000两江星界北部新区高新园中心区西侧，毛坯100-200 平方米预计5月中旬开盘，价格约为8000元/平工日期： 2012-12-30 建筑面积： 325247.50平方米 开工日期： 2008-10-1 占地面积： 328687.90平方米5、项目附近商铺情况本案物业名称物业地址物业类型户型均价格售楼电话其他锦上华庭(商铺)渝北北部新区金开大道90号商铺（住宅底商）套内133-268平米，均价19000元/平方6099占地面积:77204平方米总建筑面积:166000平方米财信城市国际99度渝北龙溪镇街道金龙路259号（原电子校用地）商铺、商业街10-255平米最低价30000元/平方建筑面积:300000平方米北部汽配专业市场江北洋河中路,同创国际旁(原北汽城)商铺40-300平米最低价5800元/平方地面积:24568平方米总建筑面积:69411.93平方米百佳生活广场渝北黄泥塝兴盛大道25号（长安华都斜对面，距黄泥塝转盘50米）商铺面积一般都在100平方米左右最低价8000元/平方建筑面积:5000平方米鲁能星城商业街区渝北渝鲁大道777号商铺200-1000最低价10000元/平方8888总建筑面积:105000平方米6、项目附近二手房情况本案物业名称物业地址户型面积均价格在售套数加新时代印象新牌坊加新路1号50-200523160旭日凤凰城新牌坊(转盘往机场方向30米)90-400561496锦绣山庄人和镇金开大道(人和天桥旁)150-5008688110荣鼎国际新牌坊龙湖东路(中国移动大厦旁)70-1204954204龙湖西苑龙湖西路6号(渝北新牌坊)80-1207046414龙湖水晶郦城新牌坊龙湖西苑新南路168号120-1606947770荣升部落格新牌坊龙华大道(龙湖西苑斜对面)48-756020271鼎祥风华美锦新牌坊转盘(往松牌路方向200米)50-806197219龙湖南苑渝北加州新牌坊龙湖花园南苑80-3006720373天宇金城地豪北部新区新牌坊北城管委会旁90-1205858180百康年拿铁城一期新牌坊松牌路1号(加州电子校转盘旁)50-1206740258龙珠花园渝北区龙溪镇新牌坊新西路90-2005311101同创国际欧式一条街海洋公园旁40-12079281012鑫信巴蜀丽景黄泥磅公安局转盘向新牌坊方向120-1504528608橄榄郡新牌坊新南路75-1206245850北城阳光今典渝北区龙溪街道佳园路53号78-1305682285周边小户型二手房售价及租金较高。周边大多数为5年以上的建筑，最为抢手的户型要数3570内的小户型，一般售价在60007900元/之间，小两室租金价位在1200元/月左右，小一室租金在800元/月左右。四、市场需求（一）房地产市场需求分析1、住房结构需求变化随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。因此,我市居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 因此，在该项目如果定位在住宅上，则户型选择最好为小户型。2、城市化加快带动住房需求 目前,重庆正处在城市化进程高速发展的时期。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的因素。 3、国家政策影响2010年购房消费由于国家政策的优惠和支持，2009年底投资购房比例有较大比例上升。投资性需求则对价格和市场环境最为敏感， 在2010年在国家政策的变化下，对投资者购房产生了较大影响。自住性需求购房人群中也对市场观望情绪比较大，因而2010年的销售速度较上年可能会出现下降趋势。但总体来说重庆市场的刚性需求比较大，市场前景还是比较乐观。4、购房关注的因素消费者在购房时主要看重生活及交通的便利性，其次是开发商品牌和物业配套，而对区域的敏感度并不强烈，大多数购房者仍会首先选择江北区、南岸区或渝中区。可以看出，本项目在购房者关注因素上是比表能满足购房者条件。5、购房消费能力由三家网络媒体（新浪网、大渝网和搜房网）联合发起的“80后”置业大调查”中得出结果，近5万名买房人中，八成以上是“80后”，“80后”成为购房主体。在父辈的资助下，符合置业条件的“80后”普遍能承受房屋总价的金额为30万-50万。这意味着，首付10万-15万，1000-2000元的月供，大多数“80后”置业者能承受。（二）项目区域需求情况1、所在区域住宅的租用和销售情况调查2、所在区域内商业用房的租用和销售情况调查3、所在区域内二手房销售情况调查四、市场前景预测城市拓展空间广阔。在重庆都市发达经济圈5473平方公里、主城区2737平方公里的规划范围中，渝北区分别占26.5和16.7，均列主城九区首位。渝北城区分为两路、龙溪和北部新区三大板快，龙溪已经与中心城区融为一体，北部新区由重庆市政府直接管理，两路地区地势平坦开阔，是重庆主城北移发展的战略重地。规划中的“两江新区”的70，都在渝北区境内。规划发展重点区域，渝北区未来发展规划将坚持二三产业并重，大力发展以交通运输设备、电气机械、电子设备等为重点的现代制造业，以空港服务、综合物流、总部经济、会议展览、商贸商务等为重点的临空型现代服务业。1、未来该区域内商业用房需求预测2、未来该区域内住宅需求预测3、销售及租赁价格预测第四部分：项目综合研究一、项目优势1、区域内交通