金沙洲楼盘分析.doc

1项目区位分析31.1项目概况31.2项目周边环境分析41.3项目交通条件分析71.4周边市政配套设施调查101.5周边就业中心分析121.6项目SWOT分析131.6.1、项目优势分析（S分析）131.6.2、项目劣势分析(W分析)141.6.3、项目机会分析（O分析）151.6.4、项目威胁分析（T分析）1522001年2003年2月广州房地产市场研究162.12001年2003年2月广州住宅市场分析162.2项目重点竞争区域住宅市场分析21白云区：21荔湾区：23芳村区：25天河区：27番禺区：292.3项目所在片区市场发展前景研判312.3.1政府对广州西部的定位312.3.2金沙洲的现状312.3.3市民对金沙洲的认识322.3.4金沙洲的发展前景323项目竞争对手分析343.1总述343.2竞争对手分析343.2.1罗冲围板块竞争对手分析34富力半岛花园37富力碧涛湾383.2.2中山八路南岸路竞争对手分析40荔港南湾42富力广场453.2.3芳村板块竞争对手分析47逸彩庭园473.2.4东圃板块竞争对手分析51中海康城52富力天朗明居55旭景家园57骏景花园593.2.5华南板块竞争对手分析62区域竞争楼盘64华南新城64南国奥林匹克花园66锦绣香江69广州雅居乐71华南碧桂园73祈福新村75星河湾763.2.6洛溪板块竞争对手分析79洛涛居（南区）79丽江花园813.2.7黄石路及黄石路以北地区竞争对手分析83岭南新世界85白云高尔夫花园87富力阳光美居89白云骏景花园913.3潜在竞争对手分析933.3.1金沙洲及其周边地区933.3.2东圃板块953.3.3华南板块964项目定位建议974.1客户定位974.1.1各区域潜在购房客户群及特征分析974.1.2选择目标客户群依据984.1.3细分市场984.1.4目标客户群锁定994.2产品定位994.2.1户型、面积分布比例994.2.2潜在消费者需求特征及购买行为分析1004.2.3总价1024.2.4装修1024.2.5首次开发区域及配套设施1024.3价格定位1044.3.1可比性项目选择因素1044.3.2竞争项目对比1054.3.3竞争楼盘各因素修正1074.3.4运用市场比较法进行项目定价1075广州房地产开发相关税费1086附件1146.1广州金沙洲居住区规划1146.1.1广州金沙洲居住区控制性详细规划之土地利用规划说明1146.1.2广州金沙洲居住区控制性详细规划之土地利用规划图1141 项目区位分析1.1 项目概况项目地块位于金沙洲西北部，占地面积56万平方米，地块呈长条形；由三山二湖组成，山水交融，郁郁葱葱，空气清新。根据金沙洲规划项目所在地是一级居住用地，届时北部、西北部的山丘将建城市生态公园。在城市生态公园的另一侧为深圳万科开发用地（邻近南海长青墓园）；南部为广佛、北环高速公路、沙贝村以及城西花园；东部为横沙村、珠江。项目地块北面与城市生态公园接壤处按市政规划将有一条规划路，通往南海洲村一带。项目地块南部边界处的水泥垃圾，是当时修建二号立交时用制造预制件的残留物。周边没有什么标志性建筑物，视野宽阔。地块环境图片1.2 项目周边环境分析1.2.1项目所处位置的历史源革项目地处金沙洲沙贝村，原属广州市荔湾区管辖，1961年5月并入广州市郊区石井人民公社管辖，1987年1月郊区易名白云区，石井镇属白云区管辖，金沙洲隶属石井镇管辖，但由于地理上刚好处于和佛山南海市交界处，加上历史源革复杂，因此成了三不管地带，导致治安混乱，经济落后。后经广州市政府规划，为早日走上城市化进程，白云区成立了金沙街办事处，管辖沙贝、沙凤、横沙等附近几个村，直接隶属白云区政府管辖，并着手城市开发。1.2.2周边人文人文景观宋名贤陈大夫宗祠：位于沙贝村下元里，始建于明代嘉靖年间，被誉为“一门七进士，四代五乡贤”。1986年以来，以香港同胞捐资为主对，祠堂进行维修，并筹建陈子壮（明末清初抗清志士，与顺德陈邦彦、东莞张家玉并称“明末岭南三忠”）纪念馆，1993年8月被广州市评为市重点文物保护单位。1.2.3周边工厂企业及污染情况 金沙洲地理位置偏僻，现处于刚开发阶段。在金沙洲大桥开通前，连公交车都开不进，要靠轮渡和广州市区连接。现金沙洲规划为纯住宅区,大部分工厂都要迁移,加上现绿化率高达60%以上，因此污染轻微，空气好，是广州市自然生态保持较好的半岛。金沙洲附近工厂及企业工厂名称位置备注横沙纸厂横沙西城纸厂横沙将迁广东省工艺口进出口（集团）公司工业村横沙仓库船厂横沙废弃塑料五金厂、洗衣厂横沙废弃横沙家具厂横沙广州合成纤维厂罗冲围与横沙隔江华侨糖厂罗冲围松南与横沙隔江广州积士佳食品有限公司罗冲围松南广州发电站荔湾富力半岛边广州市石井水泥厂石井雄伟铜片厂沙贝已停业，待迁广州市第六橡胶厂横沙待迁1.2.4影响购房心理的不利因素 金沙洲地处偏远，在开发前，被称为广州的“西伯利亚”，整个金沙洲面积为9平方公里，人口仅2万人左右，大部分集中在东南横沙一带。项目地块由于处于山丘地带，人烟稀少，是附近村民选择土葬的地方，因此坟墓较多。后经市政规划，现绝大部分坟墓已迁走，但部分村民表示还是存在心里阴影，暂时不会考虑在此购房，可见金沙洲村民对这块地的认同感不高。 在城市生态公园的山背面有一大型墓园南海市长青墓园（离万科用地不远），距项目有一段距离，对万科项目将是一个大的不利因素，相比之下，对本项目的影响比较轻微。1.3项目交通条件分析1.3.1市政交通网如今的金沙洲，交通网络发达，北环高速、广佛高速等道路干线就从项目东南面穿梭而过。2003年1月20日开通的金沙洲大桥跨过珠江，和市区连接，结束了以往交通不便的历史。而项目附近新修建的二号立交桥和金沙洲大桥接驳，与环市路、东风路、南岸路连接，形成放射性道路网络，使项目外部交通十分方便。现从项目出发抵达市区（荔湾、越秀区）只需10-20分钟车程即可。 地铁：从广州市政府于2002年11月公布最新的从2003年到2010年轨道交通线网规划方案中得知，不管是备选方案A（市域东西骨干线：沙贝海珠广场珠江新城黄埔开发区，全长45.0km）还是备选方案B（沙贝南岗线：全长44.5公里），都将在沙贝设一终点站。而广州计划2003年-2010年每年动工修建一条地铁，到2010年形成约200公里的地铁交通网。届时金沙洲的交通将十分快捷、便利。1.3.2公共交通现状及起始线路由于金沙洲开发刚刚起步，因此公共交通欠发达，现只有276和259两路公交车抵达金沙洲（终点站都设在横沙、城西花园附近）。而项目靠近金沙洲北部，现暂无公交车抵达（交通起始线路见附表一）。但按照市政规划，在金沙洲大桥附近将建一公交车站，届时会引进多条公交线路，相信交通状况将大大改善。1.3.3改善交通的初步建议、开通区域睇楼车。为吸引各区域目标客户前来睇楼，建议在目标客户群相对集中区域开通睇楼车，一方面可以让睇楼的客户亲身感受楼盘的居住环境，并消除金沙洲在人们心目中偏远地区的印象，另一方面也可以缓解公交线路健全前交通不便的问题。、接驳公交线路。因金沙洲处于刚开发阶段，交通线路现还处于调配阶段，项目若能抓住这一契机，利用和政府的关系，接驳线路到项目所在地，这种方法所花费成本较低。据了解，目前一汽公司55路公交车就有意向延伸至金沙洲，现正在洽谈有关事宜。、引进直通公交线路。如全线引进一条主要目标客户群相对集中的区域到项目所在地的线路，一方面方便住户出行，另一方面也可以提高楼盘的知名度。线路行车区域途经站点276横沙城西花园至越华横沙城西花园西城纸厂甘泉洗衣厂横沙专家楼横沙纸厂城西公园黄丽丰裕鞋厂松北松南街口糖厂路口罗冲围客运站富力半岛花园西场电器城和平新村东风西市少年宫广医吉祥越华 259沙贝总站（横沙）至石井龙湖站沙贝总站（横沙） 城西花园 金沙洲路 金沙洲大桥西 糖厂路口 松南街口 松北 东旺市场 西槎电器城 槎头 潭村 凰岗路口 警察学校 健乐医院 张村 石井 石井中学 庆丰 红星桥朝阳路口窖心工业区窖心路口窖心 石井龙湖总站114罗冲围至南田南田南田西革新洪德康王南华林寺康王中陈家祠中山七荔湾彩虹桥东风西和平新村富力半岛花园罗冲围 12二沙岛西至罗冲围二沙岛西星海音乐厅星海音乐厅（省中医二沙分院）大沙头大沙头码头白云越秀南省博物馆文明路文德路中山五路六榕市一医院广医东风西和平新村富力半岛花园罗冲围客运站罗冲围 198嘉禾至罗冲围）嘉禾（冶金研究所）鹤边镇泰玩具厂黄石联和修理三厂三元里大道口新市棠溪广客隆广花棠溪广花三新市棠下沙涌北站瑶台王圣堂省妇幼克山富力环市西苑富力半岛花园糖厂路口松南街口松北西槎电器城罗冲围253瑞宝乡至罗冲围瑞宝乡江泰江南大道南礼岗海珠购物中心南村江南大道中江南大道北海珠广场起义六榕市一医院广医东风西和平新村富力半岛花园罗冲围 283罗冲围至东站罗冲围糖厂路口罗冲围客运站富力半岛花园西场电器城和平新村东风西市少年宫广医市总工会东风中越秀桥东风大酒店执信羊城晚报社东峻广场锦城花园人民日报华南分社冼村天河南天河东天河北林和中东站 289罗冲围至东圃客运站罗冲围糖厂路口罗冲围客运站富力半岛花园西场电器城和平新村东风西市少年宫广医市总工会中山纪念堂东风大酒店先烈南广东工大动物园南门天河立交体育中心石牌桥岗顶师大暨大省邮校上社民族学院天河棠下棠东车陂路口东圃镇羊城花园（黄村）东圃客运站 290罗冲围至天河客运站罗冲围罗冲围客运站富力半岛花园西场电器城西村克山市客运站站南电视塔花园酒店黄花岗动物园沙河顶沙河大街军体院省军区燕塘企业武警医院银河园上元岗天河客运站 521南方大厦至黄金围货运站南方大厦康王南华林寺康王中康王北彩虹戏院和平新村富力半岛花园糖厂路口松南街口松北东旺市场西槎电器城槎头潭村凰岗路口警察学校健乐医院张村窖心工业区窖心村口朝阳开发区鸦岗路口黄金围货运站 527宝岗大道至田心村宝岗大道江南新村海珠区妇幼宝岗大道中海珠区委市红会医院解放南解放中中山六西门口中山七康王北彩虹戏院和平新村西场电器城富力半岛花园糖厂路口松南路口松北东旺市场西槎电器城槎头聚龙西槎棠溪横窖村上步村同德乡田心村 55罗冲围至桥东小区罗冲围、糖厂路口富力半岛花园和平新村彩虹桥中山八华贵路口泮塘逢源省水利厅黄沙大道芳村花地山村石围塘桥东小区（芳村区政府）504白云至西洲白云东山口冼村员村程介村天河石溪中码头横沙文冲隔墙南岗小迳沙村西洲 附表一：金沙洲、罗冲围公交线路一览表1.3 周边市政配套设施调查项目所处地块由于一直无居民居住，所以周边配套设施严重缺乏，只能就近到横沙、城西花园一带享受一些比较低档次的配套，而要享受较高档次的配套就要驱车前往环市西路、中山八路和罗冲围富力半岛一带。1.4.1、购物横沙和城西花园附近有不少日杂店和士多店，基本能满足日常需要，距离最近的大型的超市、商场主要集中在罗冲围和中山八路。名称规模与本项目距离备注环市西路西场好又多超市大型超市约十二分钟车程中山八路万佳超市大型超市约十五分钟车程新光城市广场的家乐福大型超市约十五分钟车程明年中开业富力半岛添玛超市中型约八分钟车程宏城超市罗冲围分店中小型约八分钟车程横沙佳永利连锁店小型步行五分钟 肉莱市场：城西肉莱市场，位于横沙，占地面积约一千多平方米。1.4.2、文化教育 幼儿园：横沙托儿所、城西花园有配套幼儿园、城西实验幼儿园（白云区教师进修学校实验幼儿园，占地面积2800多平方米，使用面积近4900平方米）。 小 学：横沙学校（距项目大概步行十分钟左右）等市政配套小学以及中山八路龙津西小学、华侨小学。 中 学：石井中学、广州市第二十九中学，广州市第九十中学、广州市第三十二中学、广州市第十二中学、广州市第四十三中学，广州市西关培英中学、广州市幼儿教育职业高级中学以及南海泌冲高级中学。 其 它：中山八路的第一汽车技工学校、广州市护士学校、广州市政协外语学校、广州市业余外语学校1.4.3医疗机构 二级医院：广州医学院荔湾医院（坐车约十五分钟）、广州市荔湾区人民医院、荔湾区中医院； 三级医院：广州市第二人民医院； 门诊部：广州市精神病院门诊部、广州市荔湾区中心医院后勤部、广州市第十二医院门诊部、省中医院罗冲围门诊部、广州市白云区松溪医疗门诊部； 其它专业医院：广州市仁爱医院、广州市荔湾区脑血管病医院1.4.4金融金沙洲办事处附近有间农村信用社，罗冲围附近有工商银行城西分理处、建行罗冲围办事处距项目车距约八分钟左右，而中山八路、环市西路则各大银行设有营业网点，车距十分钟左右。1.4.5、娱乐餐饮 金沙洲：城西花园附近有一些小餐馆，物美价廉，只有城西花园会所城西酒家一家稍好一点的酒店； 环市西路：好又多处的麦当劳、肯德基餐厅； 罗冲围：富力半岛附近有云硫海鲜城、食为先海鲜城、多美丽快餐店； 中山八路：荔湾湖公园饭店、妹记鲜先仙食府中山八分店富力宫酒楼、肯德基中山八分店、麦当劳餐厅、泰象苑泰式菜管1.4 周边就业中心分析金沙洲紧邻荔湾区、越秀区和白云区，附近人口众多，区内有众多的写字楼和专业市场，消费者消费能力强。2003年1月20日金沙洲大桥开通，使金沙洲到罗冲围、石井附近的众多批发市场只有十分钟左右的车程，到越秀、荔湾区的写字楼也变得很畅通。这些具有相当消费力的批发市场老板、写字楼白领都将成为项目的目标客户群。附近甲、乙级写字楼情况一览表区域物业名称建筑面积路段进驻率%越秀区新宝利大厦24869中山六98%健力宝大厦55569东风中75%捷泰广场32220中山六90%中旅商业城126324中山五35%达宝广场30000流花路80%广州交易广场东风中路65%国信大厦85%华联百老汇80%嘉业大厦29000100%建银大厦7900080%金安大厦50%瑞兴大厦2600099%广州国际银行中心东风西路95%流花广场流花路95%新光商务广场北京南路85%信德商务大厦45183中山四路85%荔湾区美国银行中心人民中95%金信大厦29023.898%蓝宝石大厦98%中广大厦3303890%富力商贸中心中山八路80%隆城大厦28961.190%荔湖大厦95%西郊大厦站前路85%金沙洲附近部分大型批发市场市场名称地点铺位数量经营者年龄层面志金商贸中心罗冲围约403040西场电器总汇罗冲围约16030左右广州市白云摩托车配件批发市场南约约50025-30罗冲围商贸城罗冲围约4002540南源运城水果批发市场罗冲围约1003045广州新源粮油副食品批发市场石井约4003040江南石井农副产品批发市场石井占地数万平方米3045广州新中源蛇鸟禽综合市场石井约3003040槎头禽畜水产市场石井约1003040黄金市场（禽畜兽类动物批发市场石井约2003040东旺批发市场石井约3003040合计约9001.5 项目SWOT分析1.6.1、项目优势分析（S分析） 项目规模大。本项目占地56万平方米，大于万科南海项目（占地43.8万平方米），是广州市罕有的大型住宅社区。在规模方面有一定的优势。 自然环境优美。本项目所在地有三山二湖的良好自然生态环境。若本项目能在现有的生态环境基础上进行规划，这种自然生态环境将成为本项目的一大卖点。 金沙洲是政府重点规划发展地区。在广州新一轮城市规划中，市政府将重点把金沙洲打造成为拥有山林湖泊的低密度居住区，容纳人口约12万人。至今年1月，市政府已投入资金逾8亿元，建设市政工程、公建项目，拆迁部分地块。2003年1月20日，金沙洲大桥落成将推进金沙洲的开发。 知名地产商万科南海项目就在地块附近。万科项目在本项目的西北面，与本项目仅相隔一座山，相信借助万科项目的开发，本项目将更能吸引消费者的目光。 前期开发成本低。本项目地块有三山二湖（湖实际为鱼塘），由于区域为附近村民土葬地的历史原因，地块上居住人口极少，现只有少量临时搭建的房子，对开发商而言，并不需要花费太多的时间和金钱进行拆迁，土地成本相对较低。1.6.2、项目劣势分析(W分析) 周边配套不足。项目周边居民暂时都是享受城西花园及附近的商业配套，仅有肉菜市场、低档次的食肆配套和不成型的小商店，日常生活不太方便。项目附近除了横沙学校外，并没有其它的教育设施。建议：投入适量的资金兴建生活配套和教育配套 项目附近居住气氛不够。距离项目最近的除了城西花园和金满花园外，暂时没有其它的商品房，房地产开发并未形成大气候，居住气氛明显不足。建议：首批买家以首次置业人士为主，吸引人气 交通不方便。现没有公交车到达项目，只能乘坐至城西花园的公交车，后再步行约十分钟才到本项目。目前的交通十分不便。建议：引入公交线路或增设车站 地块历史用途影响购房心理。在政府规划之前，金沙洲一直都是附近村民的土葬场，虽然现在山坟已逐渐迁出，但在附近村民心目中金沙洲仍是一个不吉祥的地方，存在一定的心理阴影，影响购房。建议：淡化坟地历史，以风水宝地代而言之 区域有不少工厂，存在一定的空气污染。项目附近现在仍有一些大型工厂，金沙洲做为政府重点发展的纯住宅区域，工厂搬迁势在必行，但搬迁还需一段时间，对项目的开发仍然有一定的影响。建议：在楼盘包装时强调现有的山水自然环境，世外桃源1.6.3、项目机会分析（O分析） 金沙洲是政府重点发展区域。作为重点开发区域，政府将投入资金进行相应配套建设，项目可以直接受益于政府建设。 规划中有地铁“市域东西骨干线”通过，将一定程度上改善本区的交通状况。 污染性工厂即将搬迁，区域空气质素将有一定的提高。 万科南海项目已开始动工，金沙洲将会得到高度的重视。 金沙洲上坟墓的逐渐外迁，将一定程度弱化坟场对购房心理的影响。1.6.4、项目威胁分析（T分析） 万科项目的开发将对本项目的销售造成一定的压力。 白云区未来供应量充足，如果本项目在今年内动工的话，将与不少的大型项目同期开发，形成一定的竞争。2 2001年2003年2月广州房地产市场研究2.1 2001年2003年2月广州住宅市场分析l 供求：广州市目前高层住宅呈现出饱和的状况，而多层住宅则供不应求，2003年第一季度表现尤为明显。l 价格走势：由于广州市的高层住宅主要集中在老城（东山区、越秀区、荔湾区）与天河区，这几个区地价相对比较高，导致销售价格也相对高。目前广州高层住宅均价普遍保持在4600-4700元/平方米的水平。多层住宅主要集中在番禺和花都这些新城区，销售均相对低，一般在3000-3200元/平方米。2.2 项目重点竞争区域住宅市场分析白云区：l 供求：白云区2002年高层住宅供不应求，2003年需求量亦有所上升。另一方面，多层住宅需求量一直很大,在今年第一季度表现最为明显。l 价格走势：白云区的多层主要集中在南湖板块，有着自然环境的优势，因而与高层的价格相差不大。多层均价起伏较大，在近段时间有所回落，目前均价主要在4100-4300元/平方米。高层价格主要在4300-4500元/平方米。荔湾区：l 供求：近年，荔湾区的多层供应量几乎为零，该区为广州的传统商业中心，建筑密度较大。以高层住宅为主，多层住宅主要集中在大坦沙一带。l 价格走势：荔湾区由于配套成熟，且为商业旺地，楼价相对较高。目前高层的均价约为5350-5500元/平方米。多层价格较平稳保持在4000元/平方米左右。芳村区：l 供求：芳村区的住宅的整体市场都呈现出供不应求的状况，高层住宅的供应更是少之又少，其目前在售的楼盘都以多层为主。l 价格走势：由于该区域与黄铺区同为广州的经济开发区所在地。厂房较多，生活配套较少，同时受地区性的影响，楼价只能在中低档的位置。芳村区的整体住宅市场价格都比较低，近年最高平均价格不超过4000元/平方米。同时多层与高层的价格相差不远。目前多层均价为3100元/平方米，高层均价为3400-350元/平方米天河区：l 供求：天河区在近年来随着市中心的东移发展迅速，是广州楼市的热点，住宅供不应求。区域内住宅以高层住宅为主，多层主要集中于东圃一带。从供需表中明确地显示出该区域多层住宅的渴市。l 价格走势：天河区高层住宅与多层住宅均价的差价在1500-2000元/平方米之间，价差幅度较大。其主要原因是分布地段的差异。天河区高层住宅主要集中在天河北和珠江新城中心商务区一带，所面对的客户群质素以及周边的配套、居住氛围层次都较好。而多层主要集中在东圃一带，东圃作为新兴的住宅区，面对的客户群层次相对也较低。目前高层均价在5400-5600元/平方米，多层住宅均价为3900-4100元/平方米。番禺区：l 供求：番禺区在撤市改区之后，逐渐成为了广州人的节假日消费 旺区。番禺目前的住宅供应多以大型小区盘为主。多层建筑占了相当部分。多层需求量也很大。高层的供应量少同时市场的需求量也少。高层在该区域的市场消化能力较差。l 价格走势：番禺区的住宅价格有一个很显注的特点：高层住宅价格在大部分时间内低于或等于多层住宅售价。目前该区域的多层均价为2800-3100元/平方米，高层均价为3200元/平方米。2.3 项目所在片区市场发展前景研判2.3.1 政府对广州西部的定位对于今后广州的发展方向，规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东移、西联。从而显示出广州在今后一段时间内重点向东（广州经济技术开发区、新塘）、向南（南沙开发区）发展，特别是开发南沙，为广州今后的经济发展寻找新的支撑点。在提出东移、南拓的同时，还提出了“广佛都市圈”的概念，广州、佛山这两个城市将从一个更高的层次来整合、发挥区域优势，提高城市圈的整体竞争力。而政府也在这方面做了不少工作，如广佛地铁是国内第一条城际地铁；考虑到佛山的“一环”发展，广州西二环公路将提前动工；佛山在进行城市规划时，已把与广州联合发展的情况具体的考虑进去广州佛山联系的得将更加紧密，而这一切都为广州西部地区，特别是与佛山接壤的芳村、荔湾、白云区提供了一个发展的机遇。2.3.2 金沙洲的现状金沙洲地处广州最西边，东侧为珠江水道，三面被佛山市南海区所包围。总面积约9平方公里，总人口约2万人。金沙洲内目前住宅分布只有早期开发的城西花园、金满花园及当地居民自建的房屋。区内少有工业，民风纯朴。2.3.3 市民对金沙洲的认识以前由于金沙洲东与广州城区有珠江相隔，而其它三面为南海所包围。人们到金沙洲要坐轮渡或绕行环城高速。因此，在广州市民心目中，金沙洲是广州的“西伯利亚”。但也是正因为如此，才得以保证金沙洲原始的自然生态优势。但随着2003年1月20日金沙洲大桥的开通，从金沙洲到市中心（如康王路、中山八路或东风中路）不足二十分钟车程。随着公共交通条件的改善，广州市民，特别是西部地区（如荔湾、越秀、罗冲围等）对金沙洲会有一个新的认识。2.3.4 金沙洲的发展前景根据政府出台的最新规划，要将金沙洲打造成继同德围后广州市第二个大型纯居住中心。金沙洲住宅区的打造将巧用自然资源，形成“城在水中，人在绿中”的格局。 金沙洲将充分利用自然山水优势，规划河滨公园、滨江体育公园，形成沿江滨水绿化景观轴线。西部的山林规划为一处市级生态公园，与东部江岸线绿化相呼应，形成山水交错的生态空间。在住宅小区内，还会布置六个居住区公园，使自然植被在人居环境中延伸。 金沙洲的绿地系统由滨江景观绿化带、高速公路防护绿化带、城市生态公园及走廊绿化带共同构成。同时，环城高速公路和广佛高速公路两侧设50米绿化带，形成横贯中部的绿色走廊，有效屏蔽高速公路对居住区的干扰。 金沙洲是广州的重要西出通道，对外交通极其便捷，北环高速、广佛高速等道路干线横贯其中，使居住区与广州市中心紧密连接。规划中的金沙洲交通网络水陆并进，公路、桥梁、轮渡并预留地铁接驳口。 在金沙洲内，还将规划公交站场两处，结合地铁出入口，形成交通中转枢纽，穿梭巴士在站台与转乘交通中心循环往来。金沙洲居住区规划为6大片区、182个街区，共402个地块，结合自然地形差异和道路骨架形态布置，按“一心、二带、三片六区”全方位发展。 （详见6.1.1）广州市国土房管局新增的储备地块包括琶洲、员村、金沙洲、大学城、广州氮肥厂、白云种鸡场等。据了解，市国土房管局目前已建立土地储备开发联席会议制度，引入项目管理应用于土地开发全程管理。按项目管理模式推进琶洲、员村、金沙洲项目的土地开发，提高土地储备和开发的综合效益。而对于新用地的推出必须实行建设用地“五统一”，即统一规划、统一征地、统一管理、统一开发、统一出让。其中，金沙洲将是今后土地出让的一个重点。而白云区也将加大对金沙洲基础设施的建设力度，打造成继同德围后广州市第二个大型纯居住中心。现在，已有恒大集团、香港丽新集团在金沙洲购买了土地。 3 项目竞争对手分析3.1 总述贵司的项目位于白云区金沙洲，但目前金沙洲在售的楼盘仅有城西花园与金满花园两个。城西花园已开发完毕，现在售的只有少量的尾货；而金满花园的楼盘质素过低，货量也不多，故不列为本项目的竞争对手。因此把第一竞争区域扩大到金沙洲的周边地区，包括白云区的罗冲围板块、荔湾区的西部（中山八路南岸路）板块和芳村板块列为本项目的第一竞争板块，这三个板块的楼盘在开发背景、早期产品、价格乃至客户定位等方面都与本项目有着较大的相似之处。3.2 竞争对手分析3.2.1 罗冲围板块竞争对手分析罗冲围板块的开发最早是在1995年的松洲花园，但其小区的质素较低，货量少，周边环境差而未引起人们的注意。罗冲围板块真正的兴起要算1999年的富力半岛花园开盘起，到现在为至，罗冲围板块在开发的楼盘和即将开发的楼盘除鸣翠苑外，其它几个楼盘如富力半岛、富力碧涛湾、富力桃园（正在动工，将于下半年开盘）等都是富力地产开发的楼盘，因此，有人把这一块称为“富力城”。罗冲围板块VS本项目竞争点： 客源本板块的项目以富力地产开发的项目为主，几个楼盘的距离较近，而且正在开发的富力桃园还将通过两座桥与前已开发的项目连成一体，从而形成一个富力城。其目标客户为周边的居民、居住在荔湾老城区的家庭、东风西、环市西、中山八路以及广园西的商家等。与本项目形成直接的竞争。 户型富力地产的户型以60-80平方米的二房二厅和80-100平方米的三房二厅一卫为主，两种户型合起来占总货量的60%以上。而即将开售的富力桃园也有相当大一部分为这两种户型的单位。 价格罗冲围板块楼盘的售价一般为44004900元/平方米。其中，富力半岛最后一期因邻近高架路售价较低（约为4400元/平方米）；而碧涛湾望江部分单位的均价去到5200元/平方米，整体均价为4850元/平方米；锦翠苑准现楼发售，带简单装修的望江单位售价约为4800元/平方米，望花园部分单位的均价约4200元/平方米；即将推出的富力桃园的均价约为4500元/平方米，但依富力的习惯，会采取低价入市的策略，其首推单位的均价可能在4000元/平方米上下，以吸引人们对其的注意力。4000元/平方米的价格会对本项目造成较大的压力。竞争优势： 到办公区距离近：因项目所在地金沙洲为广州与南海的交界之处，如要到广州市区，必先经罗冲围地区。因此，罗冲围到目标客户工作地要较本项目近。 生活配套：在罗冲围靠近荔湾段（富力半岛附近）的生活配套较为齐全，且该区域到中山八路、环市西路等成熟地区的距离也较近，本项目的生活配套有一大部分要到该片区。因此在生活配套方面，罗冲围地区要强于本项目。 交通十分方便：在罗冲围设有一公交车总站，且有15条线路从增槎路经过。而目前开通到金沙洲的公交线路只有2条。因此罗冲围板块的交通条件比本项目好。（但富力桃园到增槎路公交车站还要有不短的距离。） 区域开发成气候：富力地产要把罗冲围开发的楼盘打造成“东风西富力城”，来加强对荔湾、越秀一些年轻消费者的吸引力，并强化品牌影响力。 景观：罗冲围板块的几个楼盘，都有江景（河景）。如富力半岛、富力碧涛湾均临江而建，富力桃园则三面环水。但在有景观的同时，也有不少的不足之处。如罗冲围片区分布着不少的工厂，富力半岛南侧即为电厂，富力桃园的南侧及东侧为广州水泥厂等。竞争弱势： 周边自然环境：本项目西北侧即为森林公园，与本项目仅一路之隔，而且本项目内还分布着两个渔塘、三座小山，绿化率相当高，空气清新。这一点是罗冲围板块所无法相比的。 高容积率，低绿化率：罗冲围板块各楼盘的容积率均较高，如富力半岛的容积率为3.8；富力碧涛湾的容积率为2.05；富力桃园的容积率为2.5。而本项目的容积率仅为0.8-1，远远低于以上三个楼盘。与此同时，绿化率、户型的实用率均要高过罗冲围板块的楼盘。区域竞争楼盘：富力半岛花园地理位置：广州市白云区增槎路原广州市建材一厂地块发 展 商：广州天力房地产开发有限公司规划情况：占地面积为11.8万平方米，总建筑面积为45万平方米，规划居住人口1.7万人。分为A、B、C、D、E五个区开发。现开发其最后一期E1、E2、E6、E7、E8五栋高层住宅。物业管理：自管开盘时间：1999年初现推单位：目前富力半岛的A、B、C、D区的单位已售完，目前有客户前去咨询会推介他们去富力碧涛湾参观，新一期的E6、E7、E8栋现在正在做地基，最快也要到2003年9月份才会推出。园林绿化：富力半岛花园的容积率相当高，园林绿化特色不是很突出。户型分布：富力半岛E区即最后一期的单位位于增槎路高架桥旁，户型将以中、小户型为主，二房二厅单位的面积一般在60-70平方米之间；三房二厅单位的面积一般在80-90平方米之间，以二房二厅单位为主。装修标准：300元/平方米左右成交价格：预计其E区的售价约为4400-4500元/平方米左右。销售情况；以首次置业者为主要的目标客户推广策略：富力半岛花园采用富力一惯的“为工薪造房”的策略，除可望到江景的D区单位以外，基本上都以60-70平方米的二房单位为主，80-90平方米的三房单位为附。在1999年刚开盘之时，罗冲围尚不被人所认同，其楼价为3900元/平方米，随着交通、小区配套等条件的改善，再逐步的提高售价。但其最后一期E区由于会受到高架路噪声的影响，估计其价格还会有一定程度的下降。客户构成：楼盘周边的居民、荔湾区20-30岁的首次置业者、在附近上班的首次置业者和在荔湾、白云的经商人士。主要卖点：发展商的品牌、户型实用、价格合适配套设施：富力半岛艺术幼儿园、富力半岛中英文小学，富力半岛中学周边配套：松洲肉菜市场、超市、酒楼等交通情况：12、46、55、114、198、232、237、253、276、283、289、290、291、521、527等。优 势：1、发展商的品牌。 2、教育。因周边学校较少，富力半岛配有幼儿园、小学、中学一系列的教育配套。劣 势：1、富力半岛在保持中、小户型为主，总价较低的同时，也造就了一个密度过高的情形。从窗户看出去只能“楼看楼”。 2、因前段时间富力半岛的保安与业主之间发生冲突事件，造成其在广州消费者心目中一个较差的形象。会对其后期的销售造成一定的影响。富力碧涛湾地理位置：白云区增槎路松南路5号发 展 商：广州富力地产股份有限公司规划情况：富力碧涛湾占地约3.4万平方米，总建筑面积逾7万平方米，由12栋高层住宅组成，分两期开发。物业管理；自管开售时间：2002年12月现推单位：B3栋园林绿化：地中海式风情社区。但其B区1-4栋楼前的园林只是临时性质，为远期规划中的江畔规划路。户型分布：以碧涛湾首期B1、B2、B3、B4栋为统计对象，面积单位为。面积60-8080-100100-120120-150150以上合计比例二房二厅22222241%三房二厅一卫13813825%三房二厅二卫18018033%四房二厅二卫881%合计22213818008548100%比例41%25%33%0%1%100% 碧涛湾以中、小户型为主，100平方米以下的产品占到首期总量的66%。装修标准：400元/平方米成交价格：4850元/平方米销售情况；B1、B2栋的单位已售出80%，其中最为好销的是68平方米的二房二厅和90平方米的三房二厅。说明在该地段，人们的消费能力相对较低，小户型会较受欢迎。推广策略：富力碧涛湾在2002年12月开盘，开盘时推出了B1、B2栋的部分单位，销售均价为4560元/平方米。该楼盘为富力开发的第一个江景楼盘，虽然位置较偏，但因借金沙洲大桥开通、金沙洲将是未来一个居住中心区的利好，销得也红红火火。较为实用的小二房、小三房都受到了消费者的欢迎。在推广上富力有意弱化楼盘位于白云区增槎路的概念，而主推富力东风西板块，从而降低人们对其的心理距离，吸引到了一部分在荔湾、越秀上班的白领客户。客户构成：周边居民；在荔湾、越秀上班的白领阶层；附近的生意人。主要卖点：江景、地中海风情的园林。配套设施：小区入口处设立有市政配套设施（农贸市场、邮政所等）、幼儿园等。周边配套：酒家、银行、小型超市等交通情况：12、46、55、114、198、232、237、253、276、283、289、290、291、521、527等路公交车。优 势：1、现推的单位有60%以上可以望到江景。 2、交通方便，小区门口即有十多路公交车。 3、发展商实力雄厚。劣 势：1、其二期单位在金沙大桥下，会受到较大的汽车噪音的影响。 2、现B区江景单位的楼下为水景园林，但这些园林只是临时建筑，将来沿江边会修一条25米宽沿江路，花园将会变成马路。因此，富力碧涛湾在马路未修以前，先推出其江景单位来赚一笔。3.2.2 中山八路南岸路竞争对手分析中山八路南岸路板块位于老城区荔湾的中心地带，因老城区的拆迁费用较高，因此本片区开发的规模较大的楼盘多为原工厂用地，如富力广场所在地原为广州铜材厂，荔港南湾所在地原为南岸煤场及木材厂。该板块现在开发的楼盘有富力广场、荔港南湾、新光城市广场（二期）等。他们所打出的“西关风情、西关情节”旗号吸引了不少向往郊区置业的荔湾人的目光，在2000年以来广州楼市降声一片当中，荔湾成为广州楼价最为平稳的一个区。且在该区域置业的人士多为荔湾本地人。中山八路南岸路板块VS本项目竞争点： 客源：荔湾楼盘最大的客源就是荔湾原居民，大约占到80%以上，其他的是一些在荔湾工作、经商的生意人。但一般来说，由于荔湾的房价较高，且容积率较高，加上小区的入住人口中本地人较多，从而让外地人有一种潜在的较难溶入荔湾的感觉，所以外地人，特别是外省人较少在荔湾置业。 户型荔湾区的消费能力较大，有不少人经商，家庭收入较高，加上现在人们越来越注重亲情，提倡“一碗汤距离”等等，从而把荔湾的首次置业者、二次（多次）置业者一网打尽。因此，中山八路南岸路板块各楼盘的户型分布相对较为平衡，二房、三房、四房都有，面积从60-130平方米不等（主力面积）。 价格由于老城区的卖点主要在周边的市政配套，且单体楼多，小区盘少。因此小区盘奇货可居，中山八路南岸路板块几个楼盘的售价相对则较高，一般在55006000元/平方米之间。即使一个60多平方米的二房二厅的总价也要在35万以上，从而给本项目带来一定的机会。 竞争优势： 成熟生活配套：老城区的最大优点就是生活配套成熟，各项目生活配套应有尽有。 交通十分方便：公交车较多，地铁一号线经过老城区。 教育：荔湾区有不少素质较高的学校，这是不少购房者购房时考虑的一个重要因素。竞争弱势： 自然环境较差：因在荔湾有不少早期盖的房屋，而新开发的项目是见缝插针，因此从高层上向下望去，只见旧屋顶一片。就是有个小区，其园林绿化率也是较低的。 容积率高，楼距小：出于开发费用、利润等，造成容积率较高，楼距小，从而私密性及居住舒适度降低。区域竞争楼盘：荔港南湾地理位置：荔湾区南岸路67号发 展 商：广州豪城房产开发有限公司 广东中旅华侨房地产开发公司投资组合：城启集团、粤泰集团、广州富银规划情况：占地面积达25万平方米，总建筑面积超过100万平方米，由70多栋高层和1栋写字楼构成。分为南、北两个区进行开发。物业管理；自管开盘时间：2000年1月1日开盘现推单位：北区第五区E区蓝湾翠堤E19-E21栋园林绿化：小区规模大，园林绿化率高，以中心花园为主，大部分单位均可望到花园。户型分布：（E19、E20栋户型统计）户型面积（）数量（套）比例二房二厅60-8012431%三房二厅一卫80-10012431%三房二厅二卫100-1209323%四房二厅二卫120-1506215%合计67-140403100%（随着社区的成熟，荔港南湾的户型较开盘初期有所变化。）装修标准：600元/平方米（北区第五区E区蓝湾翠堤E19-E21栋）成交价格：5860元/平方米（交楼带装修）销售情况：E19、E20栋约售出50%左右。其中，82平方米左右的小三房因为总价低（带600元/平方米的装修，可入荔湾区蓝印户口，且业主有一个名额入读省一级的荔港南湾实验小学等优惠。）推广策略：1、2000年1月1日荔港南湾开盘时，采取的是“低开高走”的策略。南岸路为煤场及木材厂旧址，北侧又为发电厂的几根烟囱，周边配套并不是很齐全，加上正在修建内环路，交通不便，因此荔港南湾开始并不被人们所看好。首次推出的是A1-A3栋，位于小区的最北面，对面就是发电厂。但发展商与荔湾区教育局联系，将其一部份单位以极优惠的价格售给教师，并与省一级学校沙面小学联办荔港南湾实验学校，从而为小区塑造了一个良好的氛围。当时推出的A1、A3栋带装修均价为4300元/平方米，而且户型以60-80平方米的二房二厅为主，占到所推单位总量的6成多，从而总价较低，一炮打红。而在其周边的富力环市西苑的毛坯房均价近4900元/平方米，富力半岛4550元/平方米。 2、在小区尚未成熟及在消费者心目中未形成一定影响之前，荔港南湾的楼价虽然从开盘时的4300元/平方米一路升到2001年8月的5300元5500元/平方米左右，但其对于户型、面积仍坚持走以中、小户型为主的路线，A、B、C、D四期的单位均以60-80平方米的二房二厅为主力户型，占到总量的66%，其次附以少量的100平方米三房二厅一卫，从而把初次置业者和改善居住环境人士当作主要的目标客户。 3、在其小区的各项目配套日渐成熟之后，后期开发的产品也位于北区的较好位置之时，荔港南湾对其北区第五期即E区的产品进行了调整，降低了二房二厅单位所占的比例，提高了大面积单位份量。同时其均价也提高到了5900元/平方米。 4、荔港南湾主打的教育牌取得了成功。客户构成：荔湾本地居民占了其客户的绝大部分，其中有不少的客户是看中其每个业主都可配一个荔港南湾