怀化市城区农贸市场网点规划.doc

怀化市城区农贸市场网点规划第一章 总则 第1条 规划目的 为贯彻落实市委、市政府“双中心”战略，优化城区农贸市场结构，满足居民生活水平不断提高的需要，特编制本规划。 第2条 规划依据 本规划依据建设部颁发的中华人民共和国城市规划编制办法和商务部颁发的城市商业网点规划编制规范的要求编制，。 具体规划编制依据： 1、中华人民共和国城乡规划法； 2、中华人民共和国城市规划编制办法（2006年）； 3、城市居住区规划设计规范； 4、怀化市城市总体规划（19992020年）； 5、怀化市城中区、湖天区、城北区、迎丰区、城东区、河西区控制性详细规划； 6、怀化市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 7、怀化市城区商业网点规划（20052020年）； 8、怀化市现代商贸物流业发展规划（20072020年）； 9、其它相关法律、法规、文件。 第3条 本规划中农贸市场主要是指依法开办的、具有室内或者顶棚等固定经营设施的、公开交易农副产品的市场。主要包括农产品批发市场、综合型农贸市场、生鲜超市（卖场生鲜区）、便民生鲜网点。 第4条 规划范围 本规划的范围及城区分区与怀化市城市总体规划范围相一致，近期（到2012年）总面积40平方公里，远期（到2020年）总面积65平方公里。 第5条 规划期限 本规划的规划期限为20072020年，其中近期为2007年2012年，远期为2013年2020年。 第二章 规划目标 第6条 总体目标 构建竞争有序、功能完善的怀化市城区生鲜农产品交易体系，全面推进农贸网点建设，促进城市经济又好又快发展，提高城区及辐射区域居民的生活质量。 第7条 近期目标 按照“立足实际，方便群众、便于管理、提升品位”的总体设想，通过建设一批规模市场，发展一批生鲜超市，布设一批便民网点，改造一批固定市场，规范一批临时市场，取缔一批马路市场，形成布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的城区农产品交易市场体系，确保城区居民步行15分钟（800米）可基本满足生鲜农产品采购需求，彻底消除农贸市场脏、乱、差现象，有效杜绝占道经营。 第8条 远期目标 充分发挥农产品批发市场具有的商品集散、价格形成、信息传递、引导生产和消费等功能，构建以城南农产品批发市场、城北农产品批发市场为主导的城区农产品批发、贸易、配送体系。并通过这一体系的建设，建立健全农产品质量可追溯制度。城区现有农贸市场坚持超市化的发展方向，逐步由生鲜食品超市取代。综合型农贸市场主要在城区扩展的边沿区域予以建设、保留。城区新建生鲜超市经营生鲜农产品比重不低于90，以开架自选为主，设有“放心菜”、“放心肉”监测点，实现业态新、环境好、服务优、功能全、价格廉，确保城区居民步行10分钟（500米）可基本满足生鲜农产品采购需求，进一步提升城市品位，提高人民生活水平。 第三章 规划项目 第9条 近期规划项目 1、新建主导型地位的大型农产品批发市场1个、牲畜批发市场1个、综合型农贸市场13个；生鲜超市（卖场生鲜区）10个、便民生鲜网点23个； 2、提质改造支柱性综合型农贸市场10个； 3、整治、规范市场7个； 4、取缔临时性市场及马路市场42个。 第10条 远期规划项目 1、新建农产品批发市场1个，综合型农贸市场4个； 2、改造综合型农贸市场为生鲜超市13个； 3、彻底取消临时市场及马路市场。 第11条 完善建设大型农产品批发市场中的生鲜农产品信息平台、质量监测中心、净菜加工中心、生鲜农产品配送中心，推广生鲜超市（卖场生鲜区）及便民网点。 在城南农产品批发市场、城北农产品批发市场建立完善信息平台、质量监测中心、净菜加工中心、生鲜农产品配送中心； 第四章 网点布局 第一节 城中区 第12条 近期新建农贸市场 1、天星农贸市场。位于天星东路与天星坪路交叉口北侧200米处，临鹤城区畜牧水产局，占地3.8亩，生鲜农产品交易区经营面积1500平方米。 2、老街坊农贸市场。位于梨园路与鹤洲南路交叉口，市建筑工程总公司二工区内，结合该小区规划配套建设，市场经营面积11000平方米，生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 第13条 近期新建项目 1、雍景豪庭生鲜超市。位于天星坪路与天星东路交叉口西侧，为雍景豪庭小区规划的沿街商业服务设施中配套建设项目，生鲜农产品交易区经营面积3000平方米。 2、沃尔玛超市生鲜区。位于人民路与迎丰路交叉口西南侧，生鲜区2000平方米。 3、便民生鲜网点10处。 第14条 近期提质改造项目 1、中心市场农贸区。生鲜农产品交易区经营面积5000平方米； 2、三角坪市场。生鲜农产品交易区经营面积2000平方米； 3、红星市场。生鲜农产品交易区经营面积1000平方米； 4、怀南集贸市场。生鲜农产品交易区经营面积1700平方米。 第15条 近期整治、规范和取缔市场 1、整治、规范3处：西站农贸市场、杨家田农贸市场、华丽农贸市场。 2、取缔市场20处：怀化市蔬菜批发市场、嫩溪垅久久商行马路市场、城中加油站对面马路市场、区民政局巷马路市场、舞水路小学马路市场、舞水路马路市场、区老干局蔬菜棚、东兴商贸广场农贸街、梨园路马路市场、人民路小学马路市场、西兴街马路市场、中岔岭巷市场、区民政局路口马路市场、电业新村门口马路市场、红星路马路市场、怀南马路市场、天星坪马路市场、正大饲料厂门口马路市场、中转库马路市场、中坡后山马路市场。 第16条 远期改造 改建杨家田农贸市场，市场位于原杨家田市场处，生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 改造综合型农贸市场为生鲜超市（卖场生鲜区）5处：三角坪市场、怀南集贸市场、红星市场、天星农贸市场、老街坊农贸市场。 1、三角坪市场。改成生鲜农产品交易区经营面积1000平方米； 2、怀南集贸市场。改成生鲜农产品交易区经营面积1000平方米； 3、红星市场。改成生鲜农产品交易区经营面积1000平方米； 4、天星农贸市场。改成生鲜农产品交易区经营面积1000平方米； 5、老街坊农贸市场。改成生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 第17条 远期取缔市场 取缔西站农贸市场。 第二节 湖天区 第18条 近期新建项目 1、城南农产品批发市场。位于怀黔路鸭嘴岩段东侧神仙垴上，占地400亩，建设规模20万平方米，内设高低温冻库、信息平台、质量监测中心、净菜加工中心、生鲜农产品配送中心。 2、湖天农贸市场。位于湖天大道南段，铁五局子弟学校南面，占地20亩，市场生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 3、城南农贸市场。利用汽车南站搬迁后空置地建设，占地14.6亩，市场生鲜农产品交易区经营面积4000平方米。 4、体育中心农贸市场。位于体育中心东侧，体育中心村民安置用地内，结合安置区规划配套建设，占地30亩，市场生鲜农产品交易区经营面积4000平方米。 5、杨村农贸市场。位于环城东路与花溪路交叉口东南侧，赵家山村安置用地，占地20亩，市场生鲜农产品交易区经营面积4000平方米。 6、中远新时代商业广场生鲜超市。位于湖天大道与正清路交汇处西北侧，中远新时代商业广场地下一层，生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 7、家家福五0七店生鲜区。位于锦溪南路五0七后门处，生鲜区面积200平方米。 8、宏宇新城生鲜超市。位于新建的宏宇新城居住小区内，为小区商业服务设施中的配套建设项目，生鲜农产品交易区经营面积3000平方米。 9、布设便民生鲜网点3处。 第19条 近期整治、规范和市场取缔市场 1、整治、规范2处：湖天大桥桥下市场、市一医院内集贸市场。 2、取缔市场7处：锦星苑马路市场、湖天一色入口马路市场、五0七后门马路市场、湖天大桥桥头马路市场、红星路汽车市场旁市场、废旧钢材市场旁马路市场、老湖天桥头市场。 第20条 远期新建项目 1、环城路农贸市场。位于湖天区环城路南侧，湖天村、岩头村、蒲天垅村安置用地内，占地20亩，生鲜交易区经营面积4000平方米。 第21条 远期改造及取缔项目 1、湖天农贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积3000平方米。 2、城南农贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积3000平方米。 3、体育中心农贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 4、取缔市场2处：湖天大桥桥头市场、市一医院内集贸市场。 第三节 城北区 第21条 近期新建项目 1、新源里农贸市场。位于铁北路与翻身塘路交叉口西南侧100米，占地23.5亩，生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 2、城北农贸市场。位于武陵路铁北加油站西侧，龙泉雅苑对面，占地8.8亩，生鲜农产品交易区经营面积3500平方米。 3、武陵农贸市场。位于武陵路怀铁老干所处，原一新超市一楼，生鲜农产品交易区经营面积1500平方米。 4、便民生鲜网点4处。 第22条 近期改造、取缔项目 1、城北集贸市场，改造生鲜农产品交易区面积2000平方米。 2、取缔市场6处：怀铁电务段马路市场、三元公司门口马路市场、大三元路口马路市场、救助站路口马路市场、中坡新村门口马路市场、武陵市场。 第23条 远期新建项目 城北农产品批发市场。位于红星北路新垦村、炉天冲村、迎丰村集体安置用地内，占地100亩，建设规模5万平方米，结合村民安置区规划配套建设。 第24条 远期改造项目 1、新源里农贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 2、城北农贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 3、城北集贸市场：改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积1500平方米。 第四节 迎丰区 第25条 近期新建项目 1、市民服务中心农贸市场。位于红星北路与湖天北路中间区域，占地20亩，生鲜农产品交易区经营面积4000平方米，与村民安置区规划配套建设。 2、四方田农贸市场。位于环城北路四方田段，占地面积22.6亩，生鲜农产品交易区经营面积4000平方米，与村民安置区规划配套建设。 3、佳惠超市迎丰店生鲜区。超市位于迎丰中路市政府段南侧，原医药大厦，生鲜农产品交易区经营面积1000平方米。 4、旺德福顺天店生鲜区。超市位于迎丰东路与顺天路交叉口西北侧顺天国际大厦，生鲜农产品交易区经营面积1000平方米。 5、步步高顺天财富店生鲜区。超市位于迎丰东路与顺天路交叉口东南侧顺天财富大厦，生鲜农产品交易经营区面积1000平方米。 6、便民生鲜网点2处。 第26条 近期改造项目 1、城东市场：改造生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 2、太平桥市场：农贸区改造成生鲜超市与佳惠太平桥店连成一体，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 3、迎丰市场：农贸区改造成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 第27条 远期改造项目 1、市民服务中心农贸市场：改建成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积3000平方米。 2、四方田农贸市场：改建成生鲜超市，生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 第28条 远期取缔项目 取缔市场7处：市妇幼保健站处马路市场、市卫生局门口马路市场、迎丰市场周边马路市场、石油宾馆旁马路市场、华峰厂生活区大门口市场、纱厂中门口马路市场、石门市场门口马路市场。 第五节 城东区 第29条 近期新建项目 1、怀化牲畜批发市场。位于223省道阳塘段南侧，阳塘变电站以西，占地100亩，建设规模5万平方米。 2、石门农贸市场。位于迎丰东路石门段原石门市场处，占地74.33亩，生鲜农产品交易区经营面积5000平方米。 3、犀牛村农贸市场。位于城东坨院路犀牛村安置用地，占地20亩，市场生鲜交易区经营面积4000平方米。 4、便民生鲜网点2处。 第30条 近期改造、整治、取缔项目 1、改造城东新区农贸市场：改造后生鲜农产品经营面积2000平方米。 2、整治、规范四方田市场。 3、拆除原石门市场。 4、取缔市场2处：石门市场门口马路市场、怀化学院东院门口马路市场。 第31条 远期新建项目 1、阳塘农贸市场。位于金海路与阳塘路交叉口，城东桐形村安置用地内，占地面积20亩，生鲜农产品交易区经营面积4000平方米，与阳塘村居民安置区规划配套建设。 2、新街村农贸市场。位于城东迎丰路北侧，新街村安置用地内，占地面积20亩，生鲜农产品交易区经营面积4000平方米。 第32条 远期取缔项目 取缔四方田市场。 第六节 河西区 第33条 近期新建项目 1、德天家世界超市生鲜区：位于河西神龙路德天家世界广场，生鲜区面积1000平方米。 2、家家福弘创店生鲜区：位于神龙北路弘创中华城国际公寓，生鲜区面积400平方米。 3、便民生鲜网点2处。 第34条 其它项目 1、近期改造河西农产品市场。改造生鲜农产品交易区经营面积2000平方米。 2、近期整治规范河西新村市场。 3、远期取缔河西新村市场。 第五章 相关要求 第35条 城区农贸市场网点设置除按本文本标准执行外，应符合国家、湖南省、怀化市现行其它有关规定。 第36条 农贸市场建设、改造应按怀化市农贸市场规范化建设标准进行。 第37条 农产品批发市场、综合型农贸市场、生鲜超市（卖场生鲜区）、便民生鲜网点设置统筹安排，分步实施，协调发展。 第38条 新建及成片改造社区中的生鲜超市（卖场生鲜区）、便民生鲜网点按本规划要求设置，并在项目建设规划中予以确定。 第39条 居住区的便民生鲜网点设置在居住区商业服务设施内，以便民、利民的业态为主。 第40条 农贸市场建设、改造必须按国家相关规范、规定做好消防、环保设施、停车场地等配套建设。 第41条 本规划所确定的农产品批发市场、综合型农贸市场网点用地，未经市政府批准，任何单位和个人不得改做它用。纳入规划的新建农贸市场网点，要尽快建成并投入使用，不得随意变更地址、规模、用途。对不按规划建设的，由市规划行政主管部门、商务主管部门按有关法律法规进行处罚。 第六章 组织实施 第42条 加强组织领导。由市政府领导牵头，市商务局、市建设局、市规划局、市房产局、市国资委、市公用事业局、市城管执法局、市国土资源局、市财政局、市工商局、鹤城区政府等单位参加，成立怀化城区农贸市场建设管理领导小组，领导城区农贸市场的规划、建设、管理工作。领导小组办公室设市商务局，由市商务局局长兼任办公室主任。 第43条 市商务行政主管部门会同有关部门制定城区农贸市场网点规划，并组织实施。市商务行政主管部门对城区农贸市场的设立，按城区商业网点设立审批程序审批。批准之日起，两年内未实施建设的项目，市商务局按审批程序撤销批复。鹤城区人民政府根据规划要求，配合做好行政区域内农贸市场网点的定量和结构控制。 第44条 市直部门和市场服务中心修建的市场由市本级管理，其它市场的建设和管理由鹤城区人民政府负责，市商务局负责业务指导。 第45条 以鹤城区人民政府为主，市城管执法局协助，采取疏导的方式积极做好马路市场的取缔工作。 第46条 加强对临时市场的管理、临时市场的设立由鹤城区人民政府提出具体意见，按程序报批。 第47条 市政府对城区农贸市场建设和管理实行优惠政策： 第七章 附则 第48条 本规划文件由规划文本、规划说明、规划图册三部分构成。怀化市城区农贸市场规范化建设标准为规划文本组成部分。 第49条 本规划文本和规划图纸是上报的正式文件，经批准具有法律效力，是怀化市人民政府及商务、规划行政主管部门等有关单位依法行政、管理城区农贸市场建设的依据。 第50条 本文本由怀化市商务局、怀化市规划局负责解释。 第51条 本文本自怀化市人民政府批准之日起施行。说明书第一章 怀化市概况 一、区位及区划 怀化市位于湖南省的西南部，西靠贵州，南临广西，东部和西北部与省内邵阳、娄底、益阳、常德、湘西土家族苗族自治州等地区接壤。全市总面积27602平方公里，辖10县1市2区，总人口502.32万人，其中城区建成面积40平方公里，人口数42万。近年来，怀化紧紧围绕“打造五省（市、区）周边区域性中心城市”的总体目标，进一步加强了城市建设力度，城市经济圈有了较快发展，城区GDP突破40亿元。在城区建设的大力推进下，城市化水平逐步提高，城区居民的数量及居民生活的消费水平都有了快速的增长。尽管城区面积由上个世纪90年代的10平方公里增加到现在的40平方公里，城市居民由12万人增加到近42万人，但是以保障城区居民的日常生活为基础的城区生鲜农产品交易市场在硬件设施及软件条件方面相对来说都存在着一定的滞后性。这种市场体系状况不但影响着怀化市发展战略目标的实现，而且直接影响着42万城区居民的生活状况及以怀化城区为中转站的区域农产品有效流通。基于这种现状，有必要对现有的城区生鲜农产品交易网点进行合理、科学的布局，建立起承载着怀化市城区及辐射区域的生鲜农产品大流通、大批发的市场格局。为了结合实际更好的规划怀化市城区农贸市场网点，本着求真、务事的精神，在市委、市政府的领导下，怀化市商务局和湖南商学院现代流通理论研究基地联合开展了对怀化市城区农贸市场的调查活动，并在此基础上形成了怀化市城区农贸市场网点规划文本、怀化市城区农贸市场网点规划文本说明书（即本文）以及怀化市城区农贸市场网点规划图。 二、怀化城区社会经济发展概况 （1）经济总量稳步增长。2007年全市生产总值（GDP）为408.30亿元，增长12.6，比上年加快1个百分点，连续4年保持“两位数”增长的态势。人均生产总值为8971元，增长12.3。（2）城市化水平逐步提高。2007年怀化市城市化率为33.1，比上年提高2个百分点。（3）交通及市政基础设施全面改善。2006年怀化火车站站房改建工程竣工投入使用；省道221乐安铺至通道建成通车，国道319文明样板路改造基本完成，2007年邵怀和怀新高速公路建成通车，常吉高速及邵怀高速溆浦连接线等项目建设加快，张沅公路开工建设，改造县到乡镇公路459公里，完成通达通畅工程2294公里，新建农村客运站场81个。新建了天星东路、湖天南路等骨干路网，亮化了迎丰路、人民路、红星路等主次干道和背街小巷，新修了天星广场和市民休闲设施，启动了太平溪综合治理工程，第二垃圾处理厂投入使用，污水处理厂即将投入使用。市区建成面积扩大到40平方公里，新增城市绿地648公顷，城市人口增加到42万，绕城线项目建设正式启动。（4）农产品产量大幅提高，产业化进程逐步推进。粮食、畜禽水产、中药材、果蔬等农产品加工产业不断壮大，有国家级农产品加工龙头企业1家、省级9家、市级65家，农民专业合作组织1289个。2006年全市粮食种植面积505.73万亩，粮食总产量181.52万吨；全市水果产量91.21万吨，蔬菜产量147.05万吨；全市出栏生猪396.53万头，出栏牛20.53万头，出栏羊66.29万只，出笼家禽4971.6万羽，水产品产量91.21万吨。（5）城镇居民的人均收入进一步提高。2007年城区居民人均可支配收入11003元，增长12.4，其中工薪收入7972元，经营净收入2661元，转移性收入2498元，财产性收入89元；人均消费支出7821元，增长11，人均食品支出3236元，教育文化娱乐支出1160元，医疗保健支出579元，衣着支出948元，居住支出565元，家庭设备用品及服务支出497元，交通及通讯支出644元，其他商品和服务191元，居民恩格尔系数为41.4%。 1、河西区 北、东方向以舞水为界，南、西南以西环路为界，规划范围内总面积为5.55平方公里 ，常住人口4.5万人。规划建成以舞水一桥为中心的商贸区、以舞水二桥为中心的中高档住宅及文化娱乐休闲区、以320国道绕城线为中心的产品加工、储运、工业园区和以安江农校为重点的农、科、教经济区等五大区域板块的怀化市城区现代商贸活动中心。河西区以众多市场群积聚而起的商贸活动为核心，以物流配送为纽带，以住宅建设为辅助。居民生活主要体现在商贸活动上，附带有居民的日常家庭式生活。 2、城中区 为怀化市城市老城区，舞水河以东、湘黔铁路以南、红星路和怀黔高等级公路以西围合而成的区域，片区规划总面积10.13平方公里，人口约9万。该区是鹤城区委、区政府以及直属职能单位的所在地，机关单位较多，相关部门的办公场地集中所在，为此人口密集中较高，交通拥挤，是目前怀化市城区生鲜农产品交易市场的最繁华的地段，怀化市步行街也在其中。 3、城北区 位于怀化市城市老城区以北，南临湘黔铁路，东至枝柳铁路，北至北环路，西至钟坡山，片区规划总面积13.46平方公里（其中中坡公园9.49平方公里，城区3.97平方公里），人口约9万。以前是铁路部门的专属管理区，目前已下归地方管理。该区域聚集着大量铁路职工及家属，是以居民居住生活区为主。 4、城东区 为怀化市新建城区，由阳塘路、坨院路、环城路、石门路围合而成的区域，规划范围内总面积为10.34平方公里 ，常住人口3.5万人。该区邻近怀化市行政中心和经济中心，湘黔、渝怀、株六铁道、1802省道穿境而过，怀化火车东站、铁路编组站、汽车东站正在建设，具有极佳的区位优势和交通优势，是怀化城市拓展的主体走向，是怀化市科技、文化、教育的中心，政治、经济的次中心。 5、湖天区 位于怀化市城市中南部，东至环城东路，南至环城南路，西至红星路，北以太平溪为界，片区规划总面积11.36平方公里，有4平方公里已得到有效开发，区内道路、供电、供水网络已经形成，电信、邮政业务早已开通，医院、学校、宾馆等城区服务设施齐全。已引进国内外资金各类资金10多亿元，初步形成了以制药、食品、饲料、化工、房地产为主导的产业发展基础。辖区人口已达7万多人。湖天区将按规划要求建成怀化中心城区（商务中心、文化体育中心、高科产业中心和医疗中心）。目前已建成牡丹花园、玉溪花园、世纪花园等现代化小区。 6、迎丰区 位于怀化市城市老城区以东，西临枝柳铁路，东至太平溪环城东路，北至北环路，南抵太平溪，片区规划总面积12.23平方公里，人口约9万左右。该区域是市委、市政府所在地，商业活动较繁华。 第二章 城区农贸市场市场现状分析 一、农贸市场基本情况 目前，怀化城区有各类生鲜农产品交易点76 个，其中农贸市场61个,占80；超市生鲜区点15个,占20。营业总面积9.7万平方米，其中农贸市场8.9万平方米，超市0.8万平方米，分别占91.8，8.2。城区每平方公里约2个点，每个点平均服务0.5万人。农贸市场为保障供应、方便市民生活发挥了重要作用。 其中，怀化城区内存在着两个年产值上亿元的辐射全城区的大型生鲜农产品批发市场。其一是城中区内以蔬菜批发为主，水果批发为辅的蔬菜水果批发市场，年销售量50万吨左右，产值6.3亿元，是外来蔬菜进入怀化城区市场以及怀化地区蔬菜外销的主要集散地，其对怀化城区蔬菜的供给量占总量的70左右，但是占地24亩的市场，实际用地只有16亩，而且市场位于城区内最繁华、交通较拥挤的城中区的核心地段，同时市场内基础设施较落后，管理极不规范，市场秩序混乱，市场矛盾严重。其二是隶属于怀化供销储运总公司下的果品蔬菜市场，以水果批发为主，蔬菜批发为辅，集果品蔬菜冷藏、保鲜、加工、批发交易于一体，是外来水果进入怀化城区市场以及怀化地区水果外销的主要集散地，其对怀化城区水果的供给量占总量的50左右，且是怀化城区冬季水果输送的主要中转站，市场周边交通方便，但是市场基础设施落后，且市场经营侧重于冷藏和库存，市场流通功能有限。另外，怀化城区存在着17个产值上百万，直接面向居民消费群体的且有固定的较完善基础设施的综合农贸市场，具体分布为：河西区2个，城中区7个，城北区2个，迎丰区3个，湖天区1个，城东区2；怀化城区存在着43个较稳定的临时市场和马路市场，具体分布为：城东区5个，湖天区8个，城中区17个，城北区6个，迎丰区7个；怀化城区存在着15个生鲜超市及卖场生鲜区，具体分布为：城中区3个，迎丰区4个，湖天区5个，城北区2个，河西区1个；怀化城区较有规模的住宅小区34个，其中只有湖天一色、在水一方、世纪花园三个小区开辟了生鲜超市及卖场生鲜区。具体来说，怀化市城区生鲜农产品交易市场存在着以下方面的特点。 1、农贸市场的主渠道作用得到发挥 城区现有建成的固定农贸市场18个，营业面积6.6万平方米，摊位5673个、门面1054个。按其产权性质分：国有9个，民营3个，集体6个。基本形成了以中心市场为龙头，迎丰市场、太平桥市场、城北市场为基础，其它市场为补充的城区农产品市场供应体系，承担起70的城区农产品供应，日销售额206万元，占城区农贸市场（含超市生鲜区）日销售总额288万元的71.3。各类固定农贸市场内共有从业人员8000多人，缓解了城市就业压力。 2、生鲜区发展势头强劲 2000年下半年，佳惠百货公司在其中心店开辟怀化城区第一个超市生鲜区，城区现有15个超市开设了生鲜区，生鲜区营业面积7950平方米，年均增加1000多平方米，相当于每年新增一个中型农贸市场。15个超市生鲜区中2000平方米的1家，1000-2000平方米的2家，500-1000平方米的3家，500平方米以下的9家。生鲜区的生鲜产品销售额不断增长。2001年超市生鲜区销售额为1000万元，2006年达到12000万元，增长11倍。按年销售额分，2000万元以上的2家，1000-2000万元以上的2家，1000万元以下的12家。佳惠百货中心店、太平桥店生鲜区合计营业面积2200平方米，年销售额4000万元，其生鲜农产品供应量与迎丰市场农贸区的供应量相当。15个超市生鲜区日销售额34万元，占城区生鲜农产品日销售总额的11.8。生鲜农产品进超市已成趋势。 3、临时市场的作用不可忽视 城区现有各类临时市场43个，其中马路（城市主、次干道）市场36个，背街小巷7个。总营业面积24160平方米，摊担（位）数3800个，其中临时摊位1100个，日流动摊担2700个；从业人员1000多人，日销售额48万元，占城区生鲜农产品日销售总额的16.9，为城区近10万人提供农产品供应服务。 4、城区农贸市场规划基本形成 2006年，市商务局会同市规划局编制了怀化市城区商业网点规划，经市政府批准颁布实施。规划明确：怀化城区建设农产品批发市场3个，即城西农产品批发市场、城东农产品批发市场、城南农产品批发市场。以城南农产品批发市场为主导，城西、城东两个农产品批发市场为基础，构建怀化市农产品批发、贸易、配送体系。城中区的蔬菜水果批发市场待条件成熟整体迁出，城区现有农贸市场坚持超市化的发展方向，逐步由生鲜食品超市取代。总体规划符合实际，并有一定的前瞻性。 二、存在的主要问题 1、市场建设相对滞后 20世纪90年代初，怀化城区面积不过10平方公里，人口12万人，现在，城区面积增加到40平方公里，人口增加到42万人。在城区面积快速扩张，城市人口急剧增长的同时，作为与居民生活息息相关的农贸市场建设反而减缓。1992-1995年，以中心市场、太平桥市场、迎丰市场的建设为标志，怀化城区掀起了一个农贸市场建设的高潮，城区90的大中型固定农贸市场都建设于那个时期。1996年至2007年11年间，城区没有再建立一个规范的农贸市场（2006年8月东星集团建设了城东新区农贸市场，至今未开业）。城北区90年代建成城北市场，当时该区人口3万人，现在仅常住人口就达7万人，市场没有增加。90年代开始建设的湖天开发区，至今也未建成一个规范的农贸市场。该区域的居民依赖盈口乡红星村农民在湖天大桥下搭建的集贸市场及周边的临时市场进行生鲜农产品的采购，区域内缺少生鲜农产品交易场所的问题日益凸现。 2、市场设施利用率偏低 目前，由于部分市民、城郊农民以街为市的传统农产品交易方式还没有改变，摊担不愿进市场，致使城区固定的农贸市场摊位平均利用率只有68，其中，中心市场农贸区90、迎丰市场农贸区85、城北市场农贸区84、太平桥市场农贸区74、城东市场农贸区43。利用率最低的为红星市场、西站市场、石门市场，仅为20，基本处于空壳状态。最严重的是城东农贸市场、城东新区农贸市场，自市场建成后，一直处于空壳状态，三角坪市场、怀南市场完全改变市场性质，已经不再发挥农贸市场作用。 3、新建小区的服务网点缺乏 自2000年武陵城集团在湖天区开发第一个住宅小区“世纪花园”以来，怀化城区的住宅小区开发发展迅猛。共建成和在建住宅小区46个。我们调查的34个住宅小区共建房屋20135套，住户20135户，居住人口7万多人。这些小区大多远离现有固定农贸市场。按“城市居民步行15分钟可基本满足购物、餐饮服务等基本生活要求”的建设规划，80以上的小区应建生鲜农产品交易场所。现实的情况是，除武陵城集团在其兴建的三个小区：世纪花园、湖天一色、在水一方开办了旺德福连锁超市，并在超市开辟生鲜食品区方便小区居民生鲜农产品采购外，其它小区均没有生鲜农产品交易场所，小区居民生鲜农产品采购极为不便。 4、马路市场问题十分突出 因城市快速发展，“城中村”客观存在和村民、居民传统习惯等原因，城区马路市场泛滥。现有马路市场36个，总营业面积15000平方米，临时摊位600个，日流动摊担2300个，分布于26条主干道和10条次干道。其中天星坪马路市场几乎占据了天星路的半边街，四方田市场早市时一直蔓延到迎丰路的中双黄线位置。马路市场影响市容市貌，堵塞交通，造成居民行路难，扰乱固定市场经营秩序，存在食品安全隐患，已到了非解决不可的时候。 5、市场管理混乱 除中心市场、太平桥市场、迎丰市场、城东市场、城北市场、河西农贸市场由单位管理外，36.7的农贸市场（含临时市场）为当地村民、村组管理，55的无管理主体，只有工商部门、环卫部门进场收取相关费用。一些民营、集体农贸市场的业主将市场承包给个人管理。个人承包，重收费，轻管理，市场脏乱差问题突出。 三、农贸市场经营特点 1、经营户整体来看经营状况较好，但呈现出一定的差异性 目前怀化市城区包括蔬菜水果批发中心市场在内的各综合农贸市场内的专业经营户经营状况良好，商品交易量稳步增长，收入及利润保持与整个城镇居民同步增长的趋势，货源主要来自于各批发市场，客源相对来说比较成熟与稳定，并已经形成一定的经营理念和方法；临时市场与马路市场的经营户以当地农民为主，在自给自足的情况下出售部分剩余的生鲜农产品，经营地选择在离家路程15分钟左右的场所，且以早市供应为主，产品销售品种季节性强且随意性大；生鲜超市及卖场的经营户呈现两极分化的状态，部分卖场如佳惠超市各门店的生鲜区经营状况较好，经营方式能够得到当地居民的认同，部分卖场如旺德福超市湖天一色店经营状况较差，相反店周边的马路市场销售较好，说明当地居民的认可度不高。 2、经营户的经营理念相对来说较落后，经营手段及方法单一 从问卷调查反映的情况来看，不管是农贸市场、生鲜超市、卖场生鲜区中的专业经营户，还是临时市场和马路市场中的随机性散户经营理念相对于活跃市场行为中的主体来说是较落后，经营活动中大多关注买卖之间的活动，不了解现代市场活动规律，不熟悉现代营销知识和手段，所以经营手段及方法单一，很少有针对顾客需求的产品开发和深加工，很少有面向消费者的促销活动，经营活动更多的停留产品及价格阶段。而且大多数经营户包括批发市场、农贸市场、临时市场、马路市场的硬件设施普遍较差，交易手段及工具落后，库存保鲜及运输工具简单，生鲜农产品的深加工较少，保质、保鲜功能有限。 3、经营户以散户居多，经营规模较小，市场集中度有限 怀化市城区中心批发市场、综合农贸市场、临时市场、马路市场的经营户大多是散户，单个经营户的年平均销售收入仅为15万，经营面积平均为6.56平方米，小规模经营表现出市场的集中度不高，资金投入有限，规模经济很难形成，导致市场的交易成本较高，造成生鲜农产品的终端价格远远高于产地价格，这种非有效市场行为的交易成本增加既没有增加产地农民收入，又使得城区居民基本生活费用的提高，不利于社会的稳定以及经济活动的健康、有序发展。 4、经营户整体素质不高，对生鲜农产品的认知度有限 从问卷调查反映的情况来看，批发市场、农贸市场、临时市场、马路市场、生鲜超市、卖场生鲜区等交易市场中的经营户平均年龄为38，平均受教育的年限为5年，大多数经营户是初中文化水平，这反映出经营户本身的文化素质水平不高。其次，不管是专业经营户还是临时经营户基本上没有经过生鲜农产品的专业培训，对生鲜农产品的认知度相当有限，大多数对生鲜农产品的认识仅停留在居民消费认识层面上，缺乏起码的专业知识和素养。另外，从这次实地调研和访谈来看，市场内环境的脏、乱、差，除了市场管理者的问题，其次重要的原因是这些经营户对市场环境甚至对各自摊位或门面的周边环境的漠不关心和无所作为，社会的责任感及公德心还有待提高。 5、经营户普遍认同经营环境较差，外部阻力较大 从调查的情况来看，各种经营户都反映经营环境较差，外在的支持度不够。目前包括批发市场、农贸市场、临时市场、马路市场在内的71个市场中除中心市场、太平桥市场、迎丰市场、城东市场、城北市场、河西农贸市场由单位管理外，其余都无管理主体，临时市场及马路市场大多是本地村民、村组自我管理。没有管理主体的市场基本上处于松散状态，市场经营秩序较差，市场环境差，市场交易活动频频受阻；即使有单位管理，30市场中的经营户反映市场管理者不作为严重，往往只重视收费，而忽视各种市场服务的提供，甚至对市场周边的临时摊位经常收取一定费用后就听之任之，这样严重干扰了市场内经营户的正常经营活动，扰乱了整个市场交易秩序，市场内经营户的不满情绪较高。此外，佳惠超市、德友超市、旺德福超市等经营户对超市周边临时市场的存在以及无人管理的现状反映较大。 6、经营户对城区现有生鲜农产品交易市场状况熟悉度较高，对未来的市场规划与建设期望值较好 从调查反映的情况来看，各类生鲜农产品交易市场中的经营户对目前怀化城区生鲜农产品交易市场的现状较熟悉，对市场中存在的问题有一定的认识，如90的经营户认识到了市场的基础设施较差、市场环境较差、市场经营不够规范。其次，有70的经营户期望现有的市场进行提质、改造，并对未来的市场规划与建设有个人的期望与设想，95的经营户表现出对新市场的向往与经营环境的改善。 四、城区居民生鲜农产品购买行为特点 1、城区居民的可支配收入逐年增加，食物支出占总支出的比例保持在40左右（即恩格尔系数为0.4左右） 这样说明城区居民的可支配收入中用于基本生活支出的部分较大，为此对生鲜农产品等基本生活资料的需求量较大。近二年的城镇居民的收入状况为：2006年，城区居民人均可支配收入9790元，其中人均工薪收入为6979元，经营净收入1079元；转移性收入2118元，财产收入100元。城镇居民支出上升，人均消费性支出7047元。其中食品支出2761元，衣着支出783元，教育文化娱乐与服务支出1035元，医疗保健支出496元，居住678元，交通和通讯消费支出682元，家庭设备用品及服务411元，其他商品及服务支出201元，城镇居民恩格尔系数为39.2%。2007年，城区居民人均可支配收入11003元，增长12.4%，其中人均工薪收入为7922元，经营净收入2661元，转移性收入2498元，财产性收入89元。人均消费性支出7821元，增长11%。其中食品支出3236元，衣着支出948元，教育文化娱乐与服务支出1160元，医疗保健支出1579元，居住支出565元，交通及通讯消费支出644元，家庭设备用品及服务支出497元，其它商品和服务支出191元，城镇居民恩格尔系数为41.4%。2006年与2007年城区居民平均每人每年购买生鲜农产品的数量为：粮食分别为78.6公斤、87.8公斤，肉分别为为31.4公斤、31.5公斤，蛋分别为为7.2公斤、7.4公斤，蔬菜分别为96.5公斤、106.9公斤，水果分别为68公斤、76.9公斤，奶及奶制品14.4公斤、11公斤。 2、城区居民生鲜农产品购买的交易场地当前倾向于综合性农贸市场、临时市场与马路市场，对生鲜超市、卖场生鲜区及净菜配送中心等新业态接受度及认知度不高 从问卷调查及访谈调查的情况来看（详细指标见附录），90的城区居民选择在批发市场、综合农贸市场、临时市场、马路市场购买生鲜农产品，其中临时市场与马路市场的购买量占总量的30以上，另外以蔬菜水果批发市场与中心农贸市场为核心的城中区生鲜农产品交易中心的居民覆盖率在3公里以上，车程在半个小时左右，该区域的生鲜农产品销售量占怀化城区生鲜农产品的消费量的70左右。反之，城区居民对生鲜超市、卖场生鲜区及净菜配送中心等新业态认知度只有40左右，接受度只有20左右，60左右对超市与农贸市场的产品特点及交易方式的区别存在模糊认知，这也是导致目前该类新型交易方式在怀化市城区不能广泛推广的原因。 3、影响城区居民生鲜农产品购买的主要因素中影响因子的大小依次是：习惯性、便利性、产品价格、品种数量、产品质量、购物环境 从问卷调查反映的情况来看（详细指标见附录），怀化市城区居民选择生鲜农产品交易的场地首要考虑的因素是习惯性，占影响因子的0.3左右；其次是考虑是否方便购买，占影响因子的0.22左右，80的居民接受在离家15分钟的路程、1公里左右的场所购买生鲜农产品；再次是产品价格，占影响因子的0.18左右；再次是品种数量，占影响因子的0.15左右；再次是产品质量，占影响因子的0.8；最后是购物环境，占影响因子的0.7。从中可以看出，怀化市城区居民在选择生鲜农产品交易场地时主要是一种交易习惯，所以农贸市场、临时市场、马路市场这些较落后的市场业态方式，尽管购物环境较差、生鲜农产品质量得不到充分保证，但是仍然能够广泛存在并被居民接受是一个长期形成的过程，短期内是很难彻底改变的。另外，从中可以看出，怀化城区居民在选择生鲜农产品交易场地时理性需求占主导型地位，迎合现代生活的感性需求的渗入较少。 4、城区居民生鲜农产品购买的频率较高，单次购买量较少，整体来看城区居民倾向于早市消费 从问卷调查反映的情况来看，怀化时城区居民生鲜农产品购买时间主要体现在早、中、晚，而且三个时间段所占比例分别为60、10、30，主要是倾向于早市市场，而在直接供给于城区居民生活的早市中，马路市场、临时市场是起着重要的地位，说明这种市场业态迎合居民的购买方式。其次，中、晚时间段中，城区居民生鲜农产品市场交易地85是选择在农贸市场，10是选择在生鲜超市及卖场生鲜区。另外，城区居民生鲜农产品单人单次平均购买额为15元左右，满足单餐的占30左右，满足一日的占60左右，满足一周的占2.2%左右，98的城区居民每日上市购买生鲜农产品。 5、城区中仍有一定量的城中村居民收入水平不高，从调查的情况来看，城中村居民的收入接近于怀化市农村居民的收入水平 城中村居民生鲜农产品的消费是以自给自足的方式为主，若有剩余的生鲜农产品可以供应市场，出售剩余的生鲜农产品的收入占城中村居民的年平均收入的13.2左右，62的城中村居民的生鲜农产品销售是一种无意识的随机行为，10左右的城中村居民出售生鲜农产品是一种有意识的专业行为。总之，城中村居民剩余生鲜农产品的供应量占怀化市城区生鲜农产品日消费量的30左右，其供应渠道90是由农民个体销售为主，这也是怀化城区临时市场与马路市场广泛存在的客观原因所在。 第三章 编制城区农贸市场网点规划的必要性 1、实际中，怀化市城区生鲜交易市场发展已经不能适应于快速发展的城区经济与城市建设的需求 随着怀化市委、市政府建设区域性“双中心”战略的不断推进，怀化市城市化水平稳步提高，城区建设进一步推进，城东新区、河西经济开放区、湖天经济开发区近年来深入推进，城区面积在逐步扩大，现有城区内六大区的规划定位有了较大的调整，城市中心在不断的外延，其次为了创建省级文明卫生城市的需要，整个城市规划建设呈现出一派新时代、新潮流、新风格的崭新面貌，再次在城市化推进过程中，城区居民的数量也在逐步的提高，由上个世纪90年代的12万增加到现如今的42万人，城区居民的基本生活保障成为城市安定、团结，城市经济快速、稳定、持续增长的基础。与此相反的是，现有的生鲜农产品交易市场建设与城市建设相比存在一定的滞后性，19962007年11年间，城区没有投资兴建一个规范的投入市场使用的农贸市场，已有的蔬菜水果批发市场虽然供给着整个城区居民蔬菜消费量的70左右，但是市场位于城中心，导致交通极其紧张，且硬件设施较落后，面积有限，承载力在逐步下降，各类矛盾也层出不穷；其次，马路市场问题十分突出，既不利于城市环境建设，又不利于交易市场的正常运行，还会导致一系列的社会问题；最后，新城区开发之后的网点布局迟缓，且有些新建网点与现有网点在市场辐射、资源配置方面存在一定的冲突。为此，对现有的生鲜农产品交易网点进行合理的科学的规划布局是城市建设与经济发展的客观要求，是有效保障居民生活的基本条件，是推进怀化市商贸活动的有效健康发展的重要内容。 2、理论上，怀化市城区生鲜农产品交易体系有待于进一步完善 怀化城区现有面积40平方公里，人口42万人，平均每平方公里1.05万人。目前怀化市城区基本上形成了以城中区的蔬菜批发市场和中转库的水果批发市场为龙头，17个综合农贸市场为主体，43个临时市场及马路市场为辅助，15个生鲜超市及卖场生鲜区为补充的城区生鲜农产品交易市场体系。当前这种交易市场体系一个是整体上分布不仅合理，批发市场的辐射功能难以有效发挥，新业态分布过少与现代化商贸业发展格格不入；其次市场体系内基础设施建设严重滞后，市场硬件条件较差，软件服务同时也跟不上，导致市场规范管理难以推行，市场的标准化不能实现，正常的交易秩序存在问题；再次临时市场与马路市场在市场体系中大量存在并发挥较大作用，必然使得市场交易较混乱，城区环境建设阻碍较大，生鲜农产品质量难以保证。为此要进一步完善现有的城区生鲜农产品交易市场体系，近期规划出以批发市场为龙头，综合农贸市场为主体，生鲜超市及卖场生鲜区为补充的市场体系。 为此，在以怀化市城区生鲜农产品交易市场发展现状的基础上，运用有关流通领域的规划理论，对怀化市城区农贸网点进行合理、科学的规划是非常有必要的，也是非常有意义的。这样有利于实现怀化城市发展战略目标，建设区域性经济中心、区域性商贸物流中心的重要内容，在促进农业生产、调整农业产业结构、加快农产品流通等方向发挥积极作用；有利于保障怀化城区生鲜农产品交易市场的有序发展，为进一步完善怀化城区生鲜农产品交易市