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案例分析 光谷软件园 湖北中原地产营销策划有限公司二零一零年八月二十一日 区域概况 项目位于南湖大道和民族大道的交汇处 紧靠三环线 周边有多路公交车直达 交通便利 项目地块位于南湖大道和关山大道交汇处 拥有两横三纵的交通网络 外接京珠 沪蓉 武黄高速公路 内连城市中环线快速通道 通达便利 全面提升项目区位价值 项目周边设有大型的公交车站停靠点 多路公交直达园区 区域概况 项目位于国家级产业区光谷核心位置 周边云集众多大型产业园区和大型企业 产业氛围浓厚 项目位于国家级产业园区光谷的核心位置 周边云集众多大型产业园区 如关东电子产业园 武大科技园 华工科技园 项目周边云集众多高新技术企业 产业氛围浓厚 未来光谷规划以光电子产业 节能环保产业 生物医药产业 高科技工业产业 中部地区现代化装备制造业为五大主要支柱企业 项目价值因此得到全面提升 关东电子产业园 光谷软件基地 富士康产业园 武大华工科技园 区域概况 项目周边分布众多高校和科研机构 不仅为本项目提供丰富的人才资源 高校内的文体配套更为本项目所共享 周边教育 文化 艺术 体育设施设备配备齐全 将为本项目提供足够的外部配套资源 项目周边大学和科研机构云集 有利于园区人才引进 华中科技大学 光谷美术馆 周边文体配套为园区内丰富文化生活创造了条件 本案 区域概况 项目周边配套完善 可全方位满足园区企业员工衣食住行的要求 区域开发已很成熟 区域认同度和知名度都很高 项目离光谷商圈仅5分钟车程 项目周边分布着众多餐饮 公寓 休闲娱乐设施 可全方位满足园区企业员工生活及娱乐方面的需求 项目区域规划起点高 开发已很成熟 区域认同度和知名度都很高 区域概况总结 位于南湖大道和关山大道交汇处 外接京珠 沪蓉 武黄高速公路 内连城市中环线快速通道 周边设有大型的公交车站停靠点 多路公交直达项目园区通达便利 项目位于国家级产业园区光谷核心位置 周边云集众多产业园区和大型高科技企业 产业氛围浓厚 项目周边拥有多所高校和科研机构 为本项目提供充足的人才资源 高校内的文体设施配套资源为本项目所共享 项目所在区域整体规划起点高 区域开发已经成熟 周边拥有完善的餐饮 休闲娱乐 公寓等配套 全方位解决入驻企业衣食住行的问题 项目概况 体量大 产品类型丰富 涵盖了高层 小高层 多层和别墅产品 项目整体规划 整体规划布局分区合理 形成独特的生态办公氛围 项目组团分布合理 每个组团产品合理搭配 各个组团通过其物业规划 交通动线 园林规划 水系设计来实现生态办公的和谐共生关系 形成独特的立体景观 产品均好性较强 沿关山大道布置高层写字楼 采用高低错落的布局 以强化项目的昭示性 提升项目形象 并降低主干道对小区内部的干扰 项目整体规划 整体规划以最大化利用湖景资源为原则 建筑布局以湖景为中心进行环状分布 中心湖景 别墅 多层 小高层 高层 建筑梯次分布图 项目地块有高差 地块中心湖面地势最低 地势依次由中心向外围逐渐增高 整体规划上充分利用地块高度差 项目整体规划以最大化利用湖景景观资源为原则 整体建筑高度依次由湖中心向地块外侧逐渐增加 整体建筑布局以湖景为中心进行环状分布 依景观资源条件的好坏分别布置不同类型的产品 以实现经济价值的最大化 从湖边向外侧依次布置独栋别墅 联排别墅 多层产品 小高层产品和高层产品 项目整体规划 项目共分六期开发 项目首期产品以周边中小企业为主 产品物业类型以多层 小高层和别墅为主 产品类型完善 即有形象类产品 又有大众化产品 二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度 为后期销售与招商打下坚实的基础 后期产品每期都很有针对性 针对不同类型 不同规模的企业进行量身定制 项目招商与销售速度较快 项目整体规划 项目基本上每年开发两期 开发速度较快 注 项目前六期 不包括二期 共有车位2798个 光谷产业区中 小型企业 世界名企 项目整体规划 不同开发周期客户行业和类型差别较大 通过不同物业类型的穿插开发提升项目整体形象和档次 项目开发策略 分区分片开发 不同物业类型的产品开发穿插进行 坚持经济效益最大化原则 项目整体策略 分片分期开发根据分期开发原则要求 将项目分为六期进行分期开发 每期针对特定的行业和客户进行针对性产品打造 经济效益最大化原则在项目开发过程中以大众化的多层产品起步 待项目形成人气迅速提升项目产品档次 以实现价值最大化 不同物业类型的产品开发穿插进行针对不同物业类型的产品进行间隔性穿插开发 以不断制造市场热点 加快项目销售速度 项目启动区策略 控制首期产品开发量 主要客户以周边中小企业为主 产品档次较低 项目启动区策略 控制首期产品开发量因项目在首期开发的时候尚未建立形象和知名度 周边配套并不完善 因此首次产品开发量较小 主要作用为积客户和提升人气 待客户积累和项目知名度形象建立后 再加大后期开发量以获得最大的经济效益 首期开发过程中积累二期意向客户在项目首期开发过程中 就开始积累二期意向订制客户 借助政府力量与意向客户进行洽谈 为二期开发打下坚实的基础 首期产品以周边中小企业为主 档次较低项目首期开发的客户定位为周边的中小型企业 因此项目产品档次不高 后期随着项目知名度的建立和客户资源的积累迅速推出高档产品 项目园林 以湖景为整个项目的景观中心 项目设有中央景观园林 项目设有中央园林景观 利用台阶坡地式造景手法营造大面积公共活动空间 项目以湖景为整个项目的景观中心 湖边设置有喷泉 石艺小品 小桥 观赏平台等景观小品营造良好的景观氛围 项目借用地块高度差 整体充分利用地势 园林采用立体式园林景观 高大的乔木 低矮的灌木和草坪营造出良好的立体景观效果 局部配合花坛等小品营造良好的绿化效果 项目园林 项目打造立体式园林 移步换景的景观效果 移步换景的造景手法 项目的不同景观节点通过曲折的道路系统联系 形成移步换景的绿化效果 高层外立面分析 俊朗立面 纯粹而匠心独具 现代简约的几何立面 以沉稳的灰色为主打造科技感与时代感极强的建筑外观 与整个园区的办公气氛融为一体 建筑造型 立面色彩 细部装饰等 以节能环保为要旨 应用大量的新材料和科技技术 有效减弱噪音 小高层外立面 高层外立面 别墅立面以灰色为主色 建筑立面采用石材与瓷砖 以隔栅作为空调机位安放处 由于采用大量石材 整体造型线条较为粗旷 整体感觉厚重 沉稳 从别墅产品外立面设计风格来看 住宅化色彩较浓 缺少办公的商务氛围 别墅外立面分析 别墅立面设计风格住宅化色彩较浓 大量采用石材 整体感觉沉稳 厚重 别墅外立面 园区导视系统与园林 建筑融合成为一个整体 形象导视牌项目标志醒目以深蓝色为主 造型新颖醒目 突显项目商务办公氛围 导视系统分析 与景观和建筑融为一体 造型新颖醒目 突显商务办公氛围 停车配套 别墅产品主要采用地上停车方式 多层 小高层和高层产品主要采用地下停车方式 别墅产品采用地面停车方式 每栋别墅周围分别设有7 10个地上停车位 充分满足企业停车需求 多层 小高层和高层产品主要以地下停车为主 辐以少量地上停车位 地上停车位采用生态停车位 与园林景观融为一体 项目配套 项目园区配套分为生活配套和商务配套 针对企业需求进行设置 项目配套 顶级标志性酒店入驻 提升项目整体档次和品质感 好世纪大酒店是湖北武汉地区顶级餐饮消费的标志性酒店 也是高规格商务 政务宴请的必选之地 酒店建筑架空于水系之上 可以欣赏到优美的湖景 整本建筑现代时尚与园区建筑形成统一又别具风格 好世界酒店正式入驻 项目配套 多样化商务配套设施 人性化设计理念 阶梯报告厅 可用于产品发布会 小型会议 技术交流等活动 培训教室 不同类型满足不同需求 整体规划点评 整体规划为湖景为中心 沿湖景向外侧依次布置别墅 多层 小高层和高层产品 实现景观资源的最大化 最大化利用湖景景观资源 利用地块高差建筑沿湖呈环状布置 项目营造立体化园林景观 通过移步换景的造景手法将不同的景观节点通过曲折的道路系统连接起来 并配合园林小品形成良好的园林绿化效果 考虑园林办公企业的需求 引入生活和商务配套 满足企业对配套的要求 不同的物业类型实行分期开发 并穿插进行以获取最大经济效益 加快项目销售招商速度 单体设计分析 独栋别墅临湖而建 超大平层面积 部分楼层设置亲水露台 2 4层研发办公 临湖而建700 2000 超大平层3 3 4 5米层高部分楼层设置景观平台 将湖景引入室内 单体设计分析 临湖别墅采用大面积新水平台 部门独栋采用大面积门厅 临湖别墅采用大面积露台设计 充分发挥临湖位置的景观效果 露台面积全部赠送 此处独栋别墅一楼采用大面积入户门厅设计 入户门厅采用透明玻璃 门厅内设置为企业接待中心 单体设计分析 临湖别墅大量采用玻璃材料 设计大面积观景阳台和露台 整体设计商务化色彩浓厚 外墙可设置企业标志 单体设计分析 联排产品别墅采用观光电梯 两侧落地玻璃楼梯间 观光电梯 两侧落地玻璃楼梯间 单体设计分析 联排别墅每户设立单独洗手间 每层两侧设立独立楼梯上下 每户设立独立洗手间 入户挑空设计 每层两侧设立独立楼梯上下 楼梯采用全部采用玻璃材料 保证自然通风采光 每层两侧设立独立楼梯上下 楼梯采用全部采用玻璃材料 保证自然通风采光 单体设计细节 高层产品穿越式大堂设计 双层中空玻璃 建筑细节以节能环保为宗旨 每栋大楼均采用穿越式大堂设计 富丽堂皇 经典而蕴涵人文精粹 双层中空玻璃 有效阻隔噪音 紫外线的侵扰 先进的外墙保温隔热技术 让办公空间更舒服 建筑造型 立面色彩 细部装饰等 以节能环保为宗旨 应用大量新材料和技术 有效减弱噪音 粉尘污染 三期投放巨资引进武汉东湖高新热电的 三联供 管网 以先进的集控系统及自动平衡调节系统 冷暖精控 分户计量为入驻企业提供24小时热水暖气 冷气服务 在售楼栋分析 项目六期全部为小高层产品 单层面积较大 注 项目六期产品共5栋 仅为一栋对外销售 其余四栋全部出租 在售产品分析 空间方正实用 采用下沉式广场庭园设计 33600 25200 33600 空间方正实用柱间距8 4米 8 4米得房率约为80 4 1米层高下沉式广场庭院别具新意每层设立共用洗手间1617 1835平米标准层 分左右两户 1号楼平面图 下沉庭院 2号楼平面图 在售产品分析 配套商业 贴心化物业组合 1F商业 25200 33600 25200 1 2 3 4 5 2号楼一层设置4000 休闲会所以及商业配套设立公共洗手间单层面积1617 1835平米标准层 分左右两户4 2米层高 在售产品分析 公共部分配置 产品单体设计点评 别墅产品设计亮点采用景观阳台设计 近湖独栋产品设置大面积亲水露台 可实现面积赠送联排别墅采用观光梯 别墅两侧设立楼梯 楼梯间外立面全部采用玻璃材料以保证良好的自然通风采光 部分别墅产品采用入户挑空设计个别别墅产品采用大面积玻璃入户门郎设计多层 小高层 高层产品设计亮点六期小高层产品采用下沉庭院设计 大堂采用穿越式大堂设计 产品方正实用 分割组合合理 相关支持政策 专项资金 办公用房补贴 人才引进与奖励和培训补贴 专项资金 开发区在财政预算中设立支持服务外包产业专项资金 用于专项支持服务外包产业的发展 本规定中所指的各种扶持 资助和补贴 均在支持服务外包产业专项资金中列支 办公用房补贴 在光谷软件园内租赁办公用房的 补贴期限暂定为3年 如需自行建设办公用房的 可参照工业用地标准优先提供土地 人才引进与奖励 享受武汉市及东湖新技术开发区人才引进 培养与奖励的相关政策 人才培训 开发区鼓励境内外培训机构在区内举办 参与服务外包人才的培训 对于培训机构扩大办学规模所需用地给予优先安排 培训补贴 园区企业员工每人每年最高不超过3000元 每人只能享受一次补贴 工商注册 投资者在东湖开发区内注册登记从事服务外包的有限责任公司 符合登记条件的 其经营范围可核定为 服务外包相关类别 软件出口补贴 对于符合本规定的企业的软件出口给予补贴 标准为1美元补助人民币0 1元 以海关统计或外汇管理出口结汇统计作为补贴依据 认证补贴 鼓励开发区内的服务外包企业申请相关的国际认证 知识产权保护 开发区将专门建立知识产权投诉举报中心和知识产权保护资金 开发区对区内申请版权登记的企业给予版权登记费用全额补贴 融资支持 对于符合本规定的企业 列入 中小企业贷款平台 的重点服务目标 根据项目要求 提供融资贷款的服务 对符合条件的企业优先支持在股票市场上市 鼓励外包 鼓励各类企业转变IT运营模式 进行IT服务的外包 或与领先的国际服务外包商通过合资或合作的方式进行IT服务的外包 相关支持政策 软件出口补贴 知识产权保护 融资支持和鼓励外包 营销策略 广告表现与楼书设计体现高科技术产业理性 商务的特点 引入世界知名品牌如IBM 华为 爱立信 联想 EDS等企业入驻 提升项目整体形象和档次 引入大企业一般采用订制的形式 根据大型企业的要求时行按需定制 营销策略 引进世界知名企业入驻 提升项目整体档次和知名度 营销策略 积极争取国家产业政策支持 借用政府资源参与相关评选 通过评选活动提升项目档次 国家火炬计划信息安全产业基地 国家 863计划 空间地理信息产业基地 国家级动漫基地 国家级文化产业基地中国服务外包基地城市示范区国家火炬计划软件产业基地 光谷软件园荣获奖项 积极争取国家政策支持 借用政府资源参与国家相关产业园共评选 通过评选活动来提升项目知名度和档次 项目开发商 公司以主题产业园区开发和运营为主体 拥有丰富的产业园区开发经验 公司以主题产业园区开发和运营为主体 拥有丰富的产业园区开发经验 在项目招商销售过程中直接与政府招商部门合作 由政府介绍客户资源促进招商 营销策略点评 项目体量较大 走 大而全 的路线 针对不同行业客户 和不同类型的客户进行项目定位规划及产品打造 项目产品物业形态多样化 从30多平方米的小空间至上万平方米的大空间 充分满足不同类型企业的需求 针对大型企业实行产品定制化销售 引进世界知名企业入驻园区 快速提升项目整体价值 降低项目市场营销风险 高层写字楼和别墅产品作为项目树形象产品提升项目形象和售价 多层产品作为现金流产品满足一般企业的要求 降低市场风险 产品类型配比及组合科学 营销过程借用政府相关资源 积极参与政府以及不同行业的公关活动 直接促进项目形象提升和销售招商 项目借鉴点 整体营销定位 整体规划 园林和园区导示系统 借鉴点一 整体营销定位走 大而全 的路线 充分针对不同行业 不同规模的企业对物业类型 办公环境和户型面积的需求 物业类型多样化 产品空间从30多平方米至上万平方米 既有树形象产品 又有现金流产品 产品类