保障住房产业化BT信托管理模式简介.doc

保障性住房产业化BT信托管理 模式简介引言保障性住房产业化BT信托管理模式，是一种“金融+科技”创新的住房产业化BT开发模式，可彻底解决保障性住房的资金、速度及效率问题。这种模式能吸纳全社会资金共同参与保障房建设，为保障性住房的开发建设提供一条龙服务，实现党中央提出的广大人民群众住有所居的宏伟目标。建设工程BT模式简介根据（建市30号）建设部关于培育发展总程包和工程项目管理企业的指导意见：鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目根据业主要求，按照建设转让（BT）、建设经营转让（BOT）、建设拥有经（BOO）、建设拥有经营转让（BOOT）等方式组织实施。BT模式在我国工程建筑市场上是一种新兴起来的投融资建设模式,在国际上早已成为通常建设模式， BT是英语文字Build-Transfer首位字母的缩写,直译为建设-移交。采用BT（建设转让）、BOT（建设经营转让）、BOO（建设拥有经营）、BOOT（建设拥有经营转让）等方式吸引民间资金兴建道路、桥梁、广场等重点基础设施和市政工程项目，项目建成后交给政府,政府用以后的财政预算资金来偿付企业的融资本金及利息的一种新型融资模式。“十二五”期间中央要求各地政府负责建设3600万套保障房，建筑市场已转向以政府主导下的保障房项目建设为主，利润率只有35% 。承建商通过BT模式为政府筹集建设资金，政府向承建商支付建设成本并给予协议确定的利润,毛利预期升至20%，相比通过竞争性投标获得项目的承包商的利润率要高。全国仅有少数公司能够以BT模式开发保障房，这些公司包括中国建设国际集团有限公司、中国铁建股份有限公司、中国中铁股份有限公司、中国交通建设股份有限公司及中国冶金科工股份有限公司等大型国有建筑企业。BT模式开发保障房，对于一般建筑企业不可能拿出大量资金投入在低利润项目上，其资金使用效率之差可以想象，何况其中还存在很大风险，采用BT模式开发保障房有难度。地方政府只有贯彻科学发展观和MB科学建筑体系，推行“保障性住房产业化BT信托管理模式”，才能大幅度提高劳动生产力，使有投融资能力的总承包企业利润率提高10倍以上；通过科技金融合作使没有投融资能力的施工企业也能承接BT项目，利润率提高35倍。保障性住房产业化BT信托管理模式极大地调动了总承包企业的投融资热情，可促使保障房建设在中国全面展开。保障房BT现行模式的缺陷1、保障房BT现行模式，违背了（建市6号）关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知的规定。2、保障性住房是政府向定向人群销售，政府销售方案滞后，楼盘不能按时销售导致BT资金无法回笼，政府会面临较大资金压力。3、BT（建设转让）方式是企业出资建好后转交给政府，按国际惯例转让方应出据金融机构的支付保函，目前政府不出据保函，项目全靠政府领导人的公信度和无保障的财政担保，这种模式面临地方政府换届、人事变动和政策的风险。4、保障性住房BT现行模式建设是交钥匙工程，本身利润空间小，利润率只有35%，企业还面临着控制成本的风险。保障性住房产业化BT信托管理模式十二五”期间，中央要求各地政府负责建设3600万套保障房，只满足了该解决的保障房人群20%的住房,且全靠地方政府负责出资，已很难承担每年6000亿7000亿的资金压力。中国实现住有所居目标，每年需要20亿平方米住房供给，推行房地产的科学发展和住房体系的科学建设，是缓解土地、资金压力实现经济社会全面协调发展的根本途径。政府单单依靠几个国有企业BT保障房建设，是不可能实现大多数人民群众住有所居的，只有保障性住房产业化BT信托管理模式，才能调动全社会踊跃参与保障房建设，实现党中央提出的大多数人民群众住有所居的宏伟目标。1、改变建设主体：贯彻执行中央关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知，保障性住房建设主体（业主）由政府转变为居民委员会，充分调动人民群众改善居住环境的积极性，有利于推行保障性住房产业化BT信托管理模式。2、改变保障房选址：地方政府把保障性住房建设征收城乡结合部农民土地，转变为利用旧城区危旧房重建，由居民自行拆迁、自主建设，把保障性住房建设在城市功能配套齐全、出行方便、生活成本低的城市区域内，有利于保障性住房定向销售。 3、财政收入方式转变：旧城区危旧房重建，把免收土地出让金改为居民回迁，人均30平方米免缴土地使用税，非中国公民和购买超过人均30平方米部分面积应征收土地使用税。政府把卖“地”改变为卖“时间”，可增加财政收入，扩大收益空间。4、建设企业性质转变：施工总承包企业转变为住宅产业化房屋制造工厂，把现场建筑施工转变成建筑产品现场组装，可确保工程质量且加快施工速度，提高项目的利润空间。 5、建设资金支付方式转变：根据国际惯例BT建设模式，业主提供金融机构开据的支付保函，施工总承包企业凭支付保函向指定信托公司贴现，工程竣工由信托公司负责清偿BT资金。6、资产管理模式转变：业主把在建工程的土地资产和销售收入委托信托公司管理，建筑总承包企业必须把BT建设资金委托信托公司统一管理，才能形成真实的、全额的房地产信托财产，由信托公司按信托合同约定的受益人程序进行分配。7、利润率改变：一般民用建筑BT模式的利润率，是根据定额收益加上融资收益计算的，其获得的固定利润率不超过20%。保障性住房产业化BT信托管理模式的利润率是浮动的，少则提高几倍，多则十几倍，是根据建筑总承包企业的能力决定的。8、投融资方式变化：有投融资能力的建筑总承包企业争着可接保障性住房产业化BT信托管理模式项目，没有投融资能力的建筑企业也能接保障性住房产业化BT信托管理模式项目。9、工程投标方式转变：根据工程建设项目施工招标办法，一般工程都必须进行招标， 而保障性住房产业化BT信托管理模式采用先进的MB建筑体系专利技术，可以免招标。10、居民支付能力转变：目前房价与大多数居民的收入不相匹配，业主把应缴纳的税、费和部分效益捐赠给社会公益基金会，由其对购房者进行补贴，使房价与支付能力相匹配、创造住房消费市场，确保BT资金回笼和收益。保障性住房项目采用先进的MB建筑体系技术，实现当年设计、当年施工、当年竣工，比传统建筑承建项目年利润率可提高35倍。通过保障性住房产业化BT信托管理模式，工程总承包企业把BT建设资金全部委托信托公司管理，委托信托公司委贷给下属生产企业加快完成信托在建工程的建设，并获得信托资金的受益人的优先受益权，结构封顶就能实现预售。当销售收入达到信托资金受益金额时，信托公司立即清偿信托受益人的受益。如三个月结构封顶，三个月就能全部回笼BT全部建设资金，并能获得10%信托收益。通过信托管理可加快资金周转次数，每周转一次使出资人获取10%收益，如果一年周转四次，当年利润率可达到40%。如加上承建项目利润率15%，当年利润率可达到55%，与采用传统建筑承接保障性项目相比，其年利润最高可达到1118倍。如果用收益连续滚动承接BT项目，累计最高利益率可提高到37倍（见下表分析）。保障性住房产业化BT信托管理模式滚动运营效益分析 单位：亿人民币次数期限BT资金信托当年项目毛利每次信托收益累计收益年利润率第一次3个月101第二次6个月111.12.1第三次9个月12.11.213.31第四次12个月13.311.51.3316.14115%第五次15个月16.1411.651.61419.6741第六次18个月19.67411.8151.967413.4565第七次21个月23.45651.99652.345617.7986第八次24个月27.79862.42112.779822.9992第九次27个月32.99922.95113.299929.243第十次30个月39.2433.51843.924336.6857第十一次33个月46.68574.16974.668545,5239第十二次36个月55.52394.94985.552356.026560%根据上表分析，总承包企业必须自己融资自己作为BT资金持有人，经过三年滚动，毛利率从15%最高可提高到560%，提高37倍。如果总承包企业通过科技金融合作借用资金持有人的资金，收益可提高35倍，大部分收益属于资金持有人所有。保障性住房产业化BT信托管理模式的配套政策1、国务院转发了建设部等八部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知（国办发72号文）：主要目标“到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，实现通用化生产、供应的社会化。城镇住宅应符合适用、经济、美观的要求，工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住需要，居住环境有较大改善。2、根据建设部等七部委工程建设项目施工招标办法第30号令第十二条第三款规定：“施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的可以不进行施工招标”。 保障性住房项目采用先进的MB建筑体系专利技术，可以免招标。3、根据（建市30号）建设部关于培育发展总程包和工程项目管理企业的指导意见：“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目根据业主要求，按照BT模式建设转让”，扩大总承包项目的市场占有份额。4、根据国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见“鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域”；扩大保障性住房产业化市场直接融资渠道。5、根据建设部关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见（建市（2006）326号文），“业主在签订工程建设合同的同时，应当向承包商提交业主工程款支付担保”，确保保障性住房产业化BT资金回收。6、根据银监会信托公司管理办法银监发3号，“银监会鼓励优先开展资产管理类业务”，鼓励保障性住房产业化BT模式走信托管理道路，确保信托管理资金的安全和效益。7、（建市6号）关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知的规定，社会保障性住房建设只能选