公共租赁住房的现实与发展调查.doc

公共租赁住房的现实与发展调查-就近年来的公共租赁住房发展专业班级：09工程管理（2）班 学号：Xf09230226 姓名：沈惠婷摘要：公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房作为一种保障性住房，具有覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制等优点。从世界各国住房保障经验来看，公共租赁住房将成为我国公共住房政策的重要组成部分，有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。就此，我通过查阅一些书籍资料及新闻报道，就发展公共租赁住房的必要性、国际经验及对我国的借鉴意义、当前公共租赁住房存在的主要问题、发展前景提出自己的看法和意见。关键词：公共租赁住房 发展 政策 理念转变公共租赁房简介公共租赁住房是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类投资主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭的政策性住房。公共租赁房发展1在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。 2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2。加快发展公共租赁住房，是中央继推进廉租住房和经济适用住房建设、城市和国有工矿棚户区改造后，为加快解决城市中等偏下收入家庭住房保障问题作出的又一重大决策。今年我国计划开工各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，大规模的公共住房投入市场，将明显增加市场供应总量。从供应结构上看，今年各地纷纷加大了公共租赁房的建设力度，在未来的土地供应计划中，公共租赁房用地在各类保障房用地中增长最快。可以预见，公共租赁房将成为未来保障性住的重中之重。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。3保障房建设对投资的拉动，也有利于对冲因为楼市调控而可能导致的房地产投资下滑。每逢楼市调控，市场上便会响起“调控可能误伤经济”的论调。尤其是在应对国际金融危机后的今年，“调控可能导致经济二次探底”的声音一直存在，这也使一些地方在落实调控政策时犹豫不决。从目前看，今年保障性安居工程投资已经达到4700亿元，预计全年总投资近8000亿元。商品房投资增幅仍然在高位运行，受调控影响不大。预计今年全部房地产投资增幅仍将比去年有较大上涨。同时，大规模的保障性住房建设，对上下游产业的拉动十分明显。有保障房“托底”，政府进行楼市调控时将有更多回旋的空间，如果调控措施不得力，还可以继续出台相关政策。公共租赁住房供应对象公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。问题 1、租金标准“租金标准不好定。”青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行，公共租赁房覆盖面大，租金要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。 2、监审难题和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。 价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，最长可以申请6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍征收。“尽管制度设计得很好，但如果真的拒不退出，要通过法律途径强制退出，很难执行。”常州市房管局副局长孙宛如说。 为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还30%70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍，如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。 参考文献：1住建部关于加快发展公共租赁住房指导意见(文件原文) /S/BookPa