惠州大亚湾经济技术开发区土地盘整工作实施办法.doc

惠州大亚湾经济技术开发区土地盘整工作实施办法（代拟稿）为进一步规范我区土地盘整工作，积极引导土地市场健康发展，推进城市建设，根据中华人民共和国土地管理法、闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令第53号）、国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）等规定，结合我区土地市场的实际情况，对纳入政府盘整范围的建设用地盘整工作制定本办法：第一条 土地盘整工作纳入大亚湾区建设用地工作领导小组的职能范围，包括制定盘整政策和年度工作计划，确定盘整范围、筹集盘整资金、审批盘整方案等。日常工作由其下设的办公室负责具体实施。第二条 土地盘整工作的具体程序如下：（一）发布盘整公告，送达盘整通知书。经区管委会批准，因公用设施建设或城市规划调整需要纳入政府盘整范围的用地，由区管委会发布盘整公告，区用地办向盘整对象送达土地盘整通知书。如因历史原因被政府占用的，或属因公用项目占用的零星用地，由区用地办直接向盘整对象送达土地盘整通知书。（二）开展权属调查。土地盘整对象向区用地办提交盘整地块的相关资料，由区用地办对地块开展权属调查。（三）拟订盘整方案。由区用地办与盘整对象洽谈、协商，拟订盘整处置方案，报区内相关部门审核。（四）审批盘整方案。区用地办综合各部门审核意见后，将盘整方案上报区用地用海联席会议审批。（五）签订盘整协议。盘整方案审批通过后，由区用地办与土地盘整对象签订盘整协议。第三条 对纳入土地盘整范围已被认定为闲置土地的，如存在政府原因导致闲置的，由区用地办按本办法规定予以处置；如属企业原因导致闲置的，应按闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）的规定先缴交土地闲置费后，再按本办法对土地予以补偿。第四条 对列入政府盘整范围内的用地，原则上采用现金补偿的方式予以收回。现金补偿标准根据土地的取得方式、缴交地价情况等分类确定。具体按本办法第三条至第九条规定处理。对因城市规划调整导致已出让宗地有部分不可开发使用的，如城市规划允许，可将该部分用地所拥有的权益计容积率建筑面积等面积置换在剩余可开发利用的用地内，不另外计收地价，并将上述不具备开发使用条件的部分用地无偿收回。如城市规划不允许的，原则上采用现金补偿的方式予以收回。第五条 对以出让或转让方式取得，交清地价款，并已办理国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书的用地，按地块的评估价补偿收回。第六条 对未取得国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书，但符合以下三种情形之一的，按所在地块评估价格的60%予以补偿：（一）属惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会委托直属企业，采用以地换路、以地换工程、填海造地安排，经原受托企业确认用地红线及缴清购地款的；（二）由原镇政府征地后转让的用地，签订了购地等相关合同，已向原镇政府缴清了购地款，经街道办事处确认用地红线及缴清购地款的；（三）直接由管委会安排，并已向相关部门缴清了购地款，经收款单位核查确认用地红线及缴清购地款的。以上三项规定的情形中，如有购地款未缴清的，按已缴金额占应缴金额的比例重新核定土地面积后，按本条第一款规定予以补偿收回。第七条 对以出让方式取得，已经办理国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书，未向区管委会、国土部门缴交地价款的用地，按地块评估价扣除欠缴的地价款及利息后补偿收回。对欠缴的地价确定，如购地时与国土部门或原镇政府签订出让合同或付款协议(欠款协议)已作出约定的，按约定地价计算。如未约定地价的，则按购地时政府的基准地价计算。如按以上方法计算后的补偿单价低于200元/平方米的，按200元/平方米的标准予以补偿。第八条 对以划拨方式取得国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书的土地，按以下标准进行补偿：（一）由政府统一征用后划拨给用地单位使用的土地，按每平方米200元补偿（原缴地价超过200元/平方米的按原缴款返还补偿）（二）土地使用者自行向村集体或委托其他单位向村集体征用的土地，经国土资源部门办理划拨用地手续的，按每平方米200元加全区上一年度征地拆迁平均综合成本给予补偿。上述划拨用地的土地使用者取得土地使用权后进行了土地平整等前期工程的，按本条以上标准进行补偿后，对土地工程的投入按区土地盘整工程补偿标准核算补偿款后予以补偿。（三）对于历史上单位自行征地但未办理国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书的土地，如原单位已付清征地款和附着物及青苗补偿款、土地无争议，能协助政府与村集体签订征地协议、完善征地手续且能净地交给政府，按我区上一年度征地拆迁平均综合成本确定补偿标准。否则，按未征地处理。第九条 对已办理国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书及经县级以上国土部门批准的惠阳县村镇建房用地申请表、惠州大亚湾经济技术开发区建设用地审批表等有效审批文件，但未明确供地方式为出让或划拨的用地，按地块评估价的40%补偿收回。第十条 对已办理出让手续，取得国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或经县级国土部门批准的建房申请表等有效审批文件，面积在300平方米以下的个人住宅用地，按容积率系数5.0的评估价补偿收回。未办理出让手续的，按地块评估价的60%给予补偿收回。第十一条 对通过招拍挂出让方式取得的各类土地使用权，因企业提出调整规划无法按原出让条件建设，并需要政府收购收回的，经政府批准重新挂牌出让的，按原取得土地成本价格不计利息予以补偿收回。第十二条 对纳入政府盘整范围，不接受现金补偿要求调整置换土地的，按地块的评估价格异地置换同等价值的土地，但应当同时符合以下三个条件：（一）属出让土地，且已交清出让地价；（二）取得国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地批准书或不动产权证书；（三）土地权属清晰。对已被认定为闲置土地的，调整置换土地应依照闲置土地处置办法规定予以置换。第十三条 对已纳入政府盘整或不符合城市规划的村集体回拨地（含已取得用地批文），按征地留用地管理相关办法予以处理。第十四条 利息的计算方式，按银行同期贷款利率计算。由区用地办委托会计师事务所出具计息报告。会计师事务所的确定，依照相关规定予以进行。第十五条 评估机构的确定，依照相关规定予以进行。评估机构确定后，由区用地办向确定的评估机构出具评估委托书，明确用地功能、容积率及剩余土地使用年限等评估条件。评估结果报区财政部门审核后确定。第十六条 用地功能的确定，有出让（购地）合同的，以出让合同约定为准，无出让（购地）合同的，以土地原始登记为准。登记的功能有歧义的，以审批机关批准文件记载的为准。因现行法定土地用途中没有综合用途，对原出让的综合用地进行评估时，根据原出让（购地）合同或相关批文重新确定具体用途，属商住综合用途，未明确商业和住宅比例的，按地块面积商业占10，住宅占90的比例计算评估价格。第十七条 容积率的确定，以土地出让公告、出让合同确定的容积率为准。如未能提供以上证明材料的，工业用地按容积率为1.0确定，商住（综合）用地按容积率为2.0确定。第十八条 剩余使用年限的确定，以出让（购地）合同约定或用地审批文件为准。出让（购地）合同或用地审批文件未明确年限的，以证件的原始登记为起算点，批准使用年限以法定最高使用年限计算。如用地属政府盘整控制范围内的，政府盘整控制时间不计入土地已使用年限。原批准土地使用年限为50年的综合用地，按商业40年、住宅70年、工业50年计算。剩余使用年限的确定，参照本条第一款计算。第十九条 盘整收回的土地应净地交回给政府。如地上有建（构）筑物需要补偿的，按我区拆迁补偿相关规定予以处理。第二十条 被盘整单位或个人与区用地办公室签订盘整补偿协议或换地协议后，方可办理盘整补偿款兑付或土地置换手续。第二十一条 如遇本办法未涉及的特殊用地情形