四川省达州市城区永丰街估价报告.doc

四川省达州市城区永丰街滨江明珠项目估价报告项目名称：滨江明珠指导老师： 姓名： 学号：时间： 项目名称：达州市城区永丰街滨江明珠项目委 托 人: 估价机构： 估价人员：估价作业日期： 估价报告编号：报 告 目 录一、致委托方函.1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、估价结果报告4 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价作业日期 （十二）估价报告应用的有效期 五、估价技术报告.11六、附件.30 致 委 托 方 函： 承蒙委托，我公司对位于达州市城区永丰街滨江明珠项目进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。 估价对象建筑面积62790平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二五九年十一月七日止。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2011年12月 1日整体转让条件下的的市场价值为 352,510，000 元(取整至万位) ，大写人民币叄亿伍仟贰佰伍拾壹万元整，详见估价结果明细表。估价结果明细表估价对象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）滨江明珠商业用地川字第2009251962，7905，614352，510，000鹏程房地产估价顾问有限公司法定代表人： 二一一年十二月二十日 估价师声明我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：估价假设和限制条件一、假设和限制条件 1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知 识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件： (1) 自愿销售的卖方及自愿购买的买方； (2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； (3) 在此期间物业价值将保持稳定； (4) 该物业可以在公开市场上自由转让； (5) 不考虑特殊买家的额外出价。 2 、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。 3 、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。 4 、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。 5、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 6、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。 二、需要特殊说明的事项 1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。 2 、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。 4 、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。 5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。 估 价 结 果 报 告一、委托方 二、估价方 鹏程房地产估价顾问有限公司法定代表人： 营业执照工商注册号：123456789 营业执照营业期限：自2010年1月1日至2020年1月1日 资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字2009070号，有效期为2009年7月1日至2012年6月30日） 全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004号，有效期限至 2012年6月 30日） 地 址：电 话：（0838）12345678 三、估价对象 1、 估价对象位置及环境估价对象名称永丰街滨江明珠地理位置估价对象位于达州市城区大西街社区永丰街巷道路通达度项目紧邻滨河路，北侧有大西街，西侧有永丰街，道路通达度好交通便捷度主要公交路线有1路，8路，17路，23路。交通便捷程度好公共配套情况估价对象周边公共配套较为完善，分布有老年门球场；小红帽幼儿园、通川区八小；家家福超市、及农贸市场；达州市第二人民医院；达州市中心医院等 商务氛围估价对象位于达州市老城区大西街南、永丰街东，附近有老年门球场、滨河路休闲中心等商业物业，总体而言，片区商业氛围好。 2、估价对象概况估价对象名称滨江明珠建筑面积共62，790平方米建筑结构钢混总楼层32评估楼层整栋现实用途 商业法定用途商业平面布置共分 A、B两个区，A、B区互相并排，统一朝南向。且负一层至五3层为办公及服务性用房。A区位于西侧，B区位于东侧。楼层高度相同，具有商务气息的格调。装 修情 况外墙瓷砖内墙毛坯天花无楼地面毛坯门栅格门窗塑钢设施设备水电暗设电梯普通电梯，货运电梯空调消防消防栓，自动喷淋其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位3、估价对象权利状况估价对象名称滨江明珠估价对象位置估价对象位于达州市城区大西街社区永丰街巷房地产证号222222222权利人四川远东房地产开发有限公司宗地号11111111宗地面积10,466平方米土地用途商业用途房屋用途商业办公、居住建筑面积62，790平方米竣工日期2013年7月土地使用（终止日期）2059年11月7日四、估价目的 为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据 五、估价时点 二一一年十二月一日 六、价值定义 本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 七、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、房地产估价规范GB/T50291-1999 4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料 5、达州市2008年至2010年建筑安装工程预算基价及相关造价信息 6、达州市房地产市场租售价格调查及有关信息 7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。 2、最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 3、替代原则 根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。 4、估价时点原则 房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。 九、估价方法 常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。 十、估价结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2011 年12月1日整体转让条件下的的市场价值为 352,510,000 元(取整至万位) ，大写人民币叄亿伍仟贰佰伍拾壹万元整，详见估价结果明细表。 估价结果明细表估价对象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）滨江明珠商业用地川字第2009251962，7905，614352，510，000十一、估价作业日期 二一一年十一月二十八日至二一二年一月六日 十二、估价报告应用的有效期 本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年 （自二一二年一月六日起至二一三年一月六日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。 估 价 技 术 报 告一、个别因素分析 滨江明珠：位于达州市城区区大西街，东侧为商业区，南侧为滨河路广场，西侧为快速通道，北侧为达州市第二人民医院，隔一条街为通川区八小，地理位置优越。滨江明珠项目总用地面积10,466平方米，建筑面积为62，790平方米，由四川远东房地产开发有限公司开发建设。估价对象房地产面积为62,790平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二五九年十一月七日止。估价对象室内呈时尚家居布局，房屋现实用途。估价对象优势劣分析 优势： 1、估价对象所处位置较好，且前有广场、长廊 、洲河； 2、估价对象内部结构合理，适用； 3、估价对象前有滨河路，一面临广场，一面商业街，商业氛围较好； 4、估价对象是由中石化企业公司筹资品牌信誉好。 劣势： 1、估价对象绿化率低； 2、估价对象周边太多老建筑对项目整体效果有一定影响； 3、估价对象在平面布局上,分为 A 、B两个区，对空间层次高的人有一定的限制。 二、区域因素分析 达州市位于四川省东部，辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口680万，是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，素有“中国气都、巴人故里”之称。达州市位于四川省东部，大巴山南麓，南与广安市相连，北与陕西省安康市接界，东邻重庆市的万州、涪陵，西与南充、巴中市接壤，是我国中西部四大城市（成都、重庆、武汉、西安）交汇辐射地带，交通便利，已成为四川东部的重要交通枢纽以及川渝鄂陕四毗邻省市的重要商品集散地。达州物产丰饶，资源富集。是全国、全省的苎麻、商品粮、油料、生猪、肉牛、中药材、茶叶生产基地，享有中国苎麻之乡、中国黄花之乡、中国油橄榄之都、中国富硒茶之都、中国香椿第一县的美称。境内已探明可开发利用矿产资源28种，天然气资源量3.8万亿立方米，探明储量6600亿立方米，是国家“川气东送”工程的起点；煤炭储量7.3亿吨。达州自然景色绚丽多姿，森林覆盖率达到39.9%，拥有国家级风景名胜区、地质公园、森林公园10余处。达州未来五年：建成中国西部天然气能源化工基地；川渝鄂陕集合部大城市；秦巴地区经济文化强市；市区人口实现100万；达州市土地面积16591平方公里，常驻人口546.9万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。受到达州建设天然气能源化工基地的影响，未来五到十年内，达州市城市化水平将大幅提高，达州市城市建设力争五年构建大城市框架，根据政府规划，未来城市发展除达州老城区、西外、南外、北外组团外，还包括罗江、复兴、蒲家等乡镇，达县河市及火车站。远景规划包含宣汉县城区。城市组群范围，有老城区及北外、罗江组群，西外及河市、复兴、双龙组群，南外及百花长出坝组群，斌郎及石板组群，福善及亭子组群。达州市中心城市在整体北进与宣汉县城区相连的同时，向东扩展与开江普安镇相连 ，向西突破性发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过“北迸东连西突南拓”战略的实施，形成以达州大城市为主核，宣汉、开江为副核，万源、大竹、渠县方外围的双核结构城市组群。并形成“南工、北闲，西新、中商”的城市布局。即工业布局主要集中在城市南部；城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区；城市西部为以高新技术产业为主的区域；中心城发展成为城市商贸中心区。达州市政府提出打通主出口、建设主干道、实现网络化”的思路，以高速公路为龙头、二级骨干路网为重点、县乡标美路为基础，加快实施“跨世纪四级路网建设规划”。通过510年的努力，使达州真正成为四川东部的交通枢纽。三、房地产市场背景分析 （一）11月达州商品房成交面积情况 本月，达州市通川区和达县商品房成交面积总计56781平米。其中，通川区成交面积34835平米，与10月份相比，成交面积上涨10906平米，环比涨幅45.58%；达县商品房成交面积21946平米，与10月份相比，成交面积下跌了7712.94平米，环比跌幅26.01%。 本月通川区商品房套均成交面积107.18平米，比10月份上涨17.89平米，造成本月通川区套均成交面积大幅上升的因素较多，最为直接的因素是本月商用商品房成交量较大，而商用商品房的面积往往较大，从而整体上拉高了本月通川区套均成交面积；达县套均成交面积96.68平米，比10月份上涨6.80平米。2011年1-11月通川区商品房成交面积比较图：（二）11月达州商品房成交价格情况 本月，达州市通川区和达县商品房成交总价30508.28万元，比10月份多成交7641.80万元。其中通川区成交总价22293.40万元，比10月份多成交11278.12万元，环比涨幅102.39%；达县成交总价8214.88万元，比10月份少成交3636.32万元，环比跌幅30.68%。从成交均价上看，本月通川区成交均价6399.71元/平米，较10月份上涨1796.36元/平米，环比涨幅39.02%；同本月通川区大幅上涨的套均成交面积一样，成交均价的上升也很大程度上受本月商用性商品房的成交拉动。达县成交均价3743.22元/平米，与10月份相比，下跌252.61元/平米，环比跌幅6.32%。2011年111月通川区商品房成交均价比较图：（三）达州楼市2011年11月月度分析报告 据房管局统计数据显示，11月达州市通川区和达县商品房共成交552套,56781平米,成交总价30508.28万元,通川区成交均价6399.71元/平米,达县成交均价3743.22元/平米。 （四）供应 据房管局数据显示，本月（11.111.30）通川区有3个项目领取4张预售许可证，预售总面积262819.32平米，2162套。其相关情况如下表所示：项目名称预售许可证号领证日期预售面积()预售套数(套)金利多青华园(2011)房预售证第17号2011-11-237408.39397滨江国茂大厦(2011)房预售证第19号2011-11-1131510.31312罗浮第壹区（2011）房预售证第20号2011-11-1180612.36728罗浮第壹区(2011)房预售证第20号2011-11-22113288.26725本月达县有4个项目共领取12张预售许可证，预售总面积233322.83平米，1924套。其相关情况如下表所示： 项目名称预售许可证号领证日期预售面积()预售套数(套)时兴尚上城A1栋（达）房预售证第20110023号 2011-11-9 13558.26124尚南金域C幢（达）房预售证第20110024号2011-11-09 12361.9898尚南金域B幢（达）房预售证第20110024号2011-11-09 13355.94123尚南金域A幢（达）房预售证第20110024号2011-11-09 14758.30124寰宇华府1#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 28100.71193寰宇华府（地下车库）（达）房预售证第20110025号2011-11-24 17128.622寰宇华府6#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 21534.20192寰宇华府5#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 20281.54190寰宇华府4#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 17476.85173寰宇华府3#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 18693.63173寰宇华府2#（达）房预售证第20110025号2011-11-24 24606.44196“一新国际社区”D组团3号楼（达）房预售证第20110026号2011-11-3031466.36336（五）本月达州商品房成交量情况： 本月（11.111.30）达州市通川区商品房共成交325套，日均成交量11套；达县商品房共成交227套，日均成交量8套。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最高最佳使用为保持现状。 五、估价方法选用 常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。 收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。 六、估价测算 (一)估价技术路线确定 估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。 (二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象）的市场价格测算过程 A、市场比较法 1、选择交易实例： 本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表:罗浮第壹区：由重庆建筑设计院有限责任公司成都分公司设计，四川三鑫建筑有限公司施工。项目位于达州西外新区市政府对面，紧邻人民广场和湿地公园，背靠景观大道，兼守繁华宁静。项目总占地面积171.1377亩，罗浮第一区由4栋高层电梯房组成，总房源600多套，户型面积为90140平米。容积率:1.457，绿化率:38.52%，总户数660户，停车位：1148个。土地使用年限：约50年。建筑形式：小区采用空中花园布置，且罗浮第一区14层为商业部分，第5层以上为住宅部分，而空中花园就位于第五层，目前已经初步打造完成。内部设计：采用隔热断桥铝型材和中空玻璃制作而成，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水等功能。气温冷热变化越大，对室内的温度影响较小，隔热保温性能特别好。目前销售均价为5300元/平方米。 物业相关照片示意图滨江国茂：由四川滨江地产发展有限公司，位于达州市中心广场（来凤路与大北街交汇处），项目建筑面积33849.56平方米，滨江国茂地处达州商业核心地带中心广场，商业辐射整个达州市场，拥有稀缺的黄金地段优势，周边各项配套非常成熟，达一中、沃尔玛、摩尔百盛、国美电器等教育、商业配套环伺。该项目因其地段优势和成熟的配套一直备受关注，户型范围也比较广泛，可以满足不同市民的购房需求。项目配套完善，48个地下车位，总户数312个，项目于2011年11 月28日开盘，目前毛坯的销售均价为5400元/平方米。物业相关照片示意图时尚家苑：由达州市宏腾房地产开发公司开发，位于达州市西外金龙大道南延线道交汇处，处于西外规划建设中的郊区的核心位置。项目占地面积31.34565亩，总建筑面积124771.1平方米，时尚家苑9.99米母女环抱雕塑，象征着幸福、美满、和谐，预示着时尚家苑人温馨、尊贵；19米流水阶梯，纯花岗岩石十二生肖石雕音乐喷泉，与中庭流水组成一条完美的水系，看水、听水、戏水、享受水，与水互动，其乐融融；25米超高林木，7米中层植物，1米低层植被，高低错落，和谐共生，与建筑组成和谐的生态群体；成为达州市内唯一的，最适合人居的绝佳森林立体生态社区。如此空间，绝非想象/时尚户型，时尚生活卧室270观景角，窗高2.2米，开启每日精彩；6米挑高阳台，闲来品茶，情趣悠然；10.08非常厨艺空间，调制生活原汁原味；18.36转角露台270观景，远望神怡。创造人居文化/繁华而安静。目前销售均价5000元/平方米。 物业相关图片示意图比较案例与估价对象位置示意图 估价对象时尚家苑罗浮，第一区滨江，国茂比较案例基本情况表 项目名称罗浮第壹区滨江国茂时尚家苑所在位置达州西外新区市政府对面达州市中心广场（来凤路与大北街交汇处）达州市西外金龙大道南延线道交汇处截止至估价时点时的剩余土地使用年限（年）484848档次定位中高档中高档中高档市场价格（元/）5300540050002、估价对象年期修正： 由于估价对象的剩余土地使用年限为49年。在进行其它修正因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为49年。结合达州市基准地价，年期修正公式为：年期修正系数=1-（1+s）/（1+r） n /1-（1+s）/（1+r）N 其中： n为估价对象剩余土地年限 N为可比案例剩余土地年限 经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为： 项目名称罗浮第壹区滨江国茂时尚家苑所在位置达州西外新区市政府对面达州市中心广场（来凤路与大北街交汇处）达州市西外金龙大道南延线道交汇处截止至估价时点时的剩余土地使用年限（年）484848估价对象在估价时点时的剩余土地使用年限（年）49市场价格（元/）530054005000修正后价格(元/)5600600055003、建立其它比较因素条件说明表 参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表： 估 估价对象比 内较 容因素估价对象罗浮第壹区滨江国茂时尚家苑物业位置达州市城区大西街社区永丰街巷达州西外新区市政府对面达州市中心广场（来凤路与大北街交汇处）达州市西外金龙大道南延线道交汇处物业用途商业办公、居住居住商业办公、居住居住交易时间 -2010年8月2010年8月2010年8月交易情况正常正常正常正常区域因素区域功能定位商住，办公商住商住，办公商住商务氛围较好好较好好区域位置城区郊外城区郊外道路通达度好好好好交通便捷度便捷，公交路线较好便捷，公交路线好便捷，公交路线较好便捷，公交路线好公共配套 好好好好基础设施完善度较完善较完善较完善较完善个别因素设施设备好，电梯配好整体好好，电梯配好整体好外观设计及物业中高档中高档中高档中高档物业规模宗地面积10,466平方米，建筑面积62，790平方米项目总占地面积171.1377亩项目建筑面积33849.56平方米项目占地面积31.34565亩，总建筑面积124771.1平方米建筑层数及建筑33F30F33F32F结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构实用率90%90%90%90%绿化率32.6%38.52%31%34.5%新旧程度2013年7月竣工2011年10月预售2011年11月26日开盘2010年12月8日开盘停车便利度较好停车位1148个停车位48个停车位264个 4、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表： 估 估价对象比 内较 容因素估价对象罗浮第壹区滨江国茂时尚家苑物业位置达州市城区大西街社区永丰街巷达州市西外新区市政府对面达州市中心广场（来凤路与大北街交汇处）达州市西外金龙大道南延线道交汇处现实用途商业办公、居住居住商业办公、居住居住交易时间 100100100100交易情况100100100100区域因素区域功能定位100100100100商务氛围1009910099区域位置1009810098道路通达度100100100100交通便捷度1009910099公共配套 100100100100基础设施完善度100100100100修正系数100000.962100000.962个别因素设施设备1009710097外观设计及物业100100100100物业规模100104100106建筑层数及建筑10099100100结构100100100100实用率100100100100绿化率100102100102新旧程度100989896停车便利度1001049699修正系数100000.97220.9860.97465、估价对象价格确定 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确定具体如下表所示： 比较案例案例一案例二案例三比较价格5,3325,9165,306权重1/31/31/3价格确定（取整数）5551B、收益还原法 1、收益法公式的确定 估价对象房地产滨江明珠：位于达州市城区区大西街，东侧为商业区，南侧为滨河路广场，西侧为快速通道，北侧为达州市第二人民医院，隔一条街为通川区八小，地理位置优越。滨江明珠项目总用地面积10,789平方米，建筑面积为62，790平方米，由四川远东房地产开发有限公司开发建设。估价对象房地产面积为62,790平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二五九年十一月七日止。估价对象室内呈时尚家居布局，房屋现实用途。采用有限 年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算： V=A1/1+Y1+A2/(1+Y1)(1+Y2)+.An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn)=A1/(1+Y1)其中：V - 收益价格 An - 年净收益 Yn -报酬率n - 收益年限 2、估价对象 I 租金水平的确定 （1）、选择交易实例： 经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基本情况如下： 交易实例名称位置档次定位交易价格（元/月）城市花园通川区老城区朝阳巷中高档1566世纪苑达州市通川区朝阳东路625号中高档1400滨江，明都中心广场（沃尔玛楼上）中高档1600（2）建立比较因素条件说明表估 估价对象比 内较 容因素估价对象城市花园世纪苑滨江，名都物业位置达州市城区大西街社区永丰街巷通川区老城区朝阳巷达州市通川区朝阳东路625号中心广场（沃尔玛楼上）物业用途商业办公、居住商业办公、居住商业办公、居住商业办公、居住交易情况-租赁租赁租赁区域因素区域功能定位商住、办公商住、办公商住、办公商住、办公商务氛围好较好较好较好区域位置城区城区城区城区道路通达度好好好好交通便捷度较好较好较好较好公共配套 好好好好基础设施完善度好好好好个别因素设施设备好 较好较好较好外观设计及物业较好较好一般一般公共部分装修好较好较好较好室内装修毛坯较好较好较好结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构实用率较好好好好层高标准层高标准层高标准层高标准层高新旧程度全新九六成新九六成新九五成新停车便利度便利便利便利便利（3）、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表： 估 估价对象比 内较 容因素估价对象城市花园世纪苑滨江，名都物业位置达州市城区大西街社区永丰街巷通川区老城区朝阳巷达州市通川区朝阳东路625号中心广场（沃尔玛楼上）物业用途商业办公、居住商业办公、居住商业办公、居住商业办公、居住交易时间 -100100100交易情况-100100100区域因素区域功能定位100100100100商务氛围100999999区域位置100100100100道路通达度100100100100交通便捷度100100100100公共配套 100100100100基础设施完善度100100100100修正系数1.00001.01011.01011.0101个别因素设施设备100999999外观设计及物业1001009898公共部分装修100989898室内装修100102102102结构100100100100实用率100105105105层高100102100102新旧程度100101101101停车便利度100100100100修正系数100000.99171.00210.9929（4）、估价对象价格确定 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象租赁价格确定具体如下表所示： 比较案例案例一案例二案例三租赁价格（元/月）156614001600权重1/31/31/3估价对象租赁价格（取整数）（元/月） 1522则：估价对象的平均租赁水平价格是1522元/月（5）、收益测算中其它技术指标的确定 、空置率确定 根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象还未竣工也未投入使用，空置率确定，因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为医院，隔路对面即为老年人广场，近驻有许多商业行业等，其东西两侧为老城区的旧建筑所以在出租率较乐观。综合考虑估价人员认为其的空置率水平为8%。 、递增比率的确定 根据估价人员对达州市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租的前13年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。考虑到估价对象物业临老城区里市中心较近，商业圈繁华，对外吸引力较强，因此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增 3%，之后租金达到稳定状态。 、资本化率的确定 A、资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以一年期国债利率3.75%作为安全利率。考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降，确定资本化率为6%。B、估价对象所在区域的环境较好，市场对该区域同类项目的需求较大，同时考虑到近年来银川市住宅市场分布面较大，有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，综合权衡，估价人员假设估价对象的租金 每年保持不变。、房地产出租的相关费用与税费取值的确定： 房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维护税、印花税、教育费附加等。、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保证金按 2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率3.50%计算，根据国务院于2008年10月8日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免征收。 、收益年期确定：根据估价对象房地