旧改拆迁补偿贷款风险方案介绍.ppt

旧改项目拆迁补偿贷款产品风险方案介绍 总行信贷审查部 2010年4月 2 第一部分产品描述第二部分市场定位及销售策略第三部分目标借款人及风险接受条件第四部分操作流程控制及技术第五部分重点风险控制措施 封闭运作第六部分预警及问题户口管理第七部分附则 3 第一部分产品描述 一 定义旧改项目拆迁补偿贷款是指向借款人发放的 用于旧改项目的拆迁 补偿安置所需资金 并由借款人提供我行认可的有效担保 以该项目的收入 土地出让收入或建成物业的销售收入 作为还款来源的贷款 本方案仅适用于旧改项目 包括旧城旧村 的整体拆迁改建项目 整体拆迁改建是指改造率 被拆除改建的建筑面积与改造前总建筑面积之比 在30 以上的项目 4 二 特点1 由于旧改项目政策性强 涉及面广 程序繁杂 时间跨度长 实施难度大 拆迁补偿贷款属于较高风险的贷款类型 2 旧改拆迁补偿贷款的还款来源于改造后形成的收入 土地出让收入或建成物业的销售收入 贷款人对其的收入须有全面的控制力 3 旧改项目在实施过程中的不确定性较大 贷款人应进行全程持续性的跟踪管理 并且须要求借款人提供较强的风险缓释措施 5 三 产品构造1 贷款金额 不超过旧改项目的拆迁 补偿安置所需资金的65 借款人自有资金加我行贷款资金应满足项目所需全部资金 2 贷款用途 可用于支付项目的拆迁费 补偿安置 包括产权置换 货币补偿 产权置换和货币补偿相结合 所需资金 其中拆迁保证金应为企业自有资金 3 贷款期限 贷款期限根据项目的拆迁期 建设期 收入回笼期等合理匹配 一般不超过3年 含3年 最长不超过5年 含5年 6 4 担保 原则上应提供抵押物 不接受单一依靠关联企业担保的授信方案 同时借款人必须出具承诺 如贷款项目取得使用权证 借款人应立即无条件办理追加抵押手续 5 还款安排 一般采取按月结息 到期结清贷款本金 或按约定金额还本 的还款方式 6 其他要求 1 项目的各项政府审批文件齐备 合法 有效 2 与借款人签订 拆迁贷款使用监管协议 开立项目建设资金监管专户 销售收入回款专户 7 第二部分市场定位及销售策略 一 市场定位1 从旧改项目的运作主体看 分为政府主导和市场化运作 政府主导是指政府通过指定旧城旧村改造中长期计划 年度改造计划 组织编织旧城旧村改造专项规划 确定改造单位等方面确立的主导作用 市场运作指的是改造单位自行与旧改项目产权单位或业主协商解决项目改造拆迁补偿安置事宜 改造项目建设 房产销售完全市场化运作 我行应重点支持政府主导的项目 谨慎介入市场化运作的项目 8 2 从旧改项目的供地方式看 可分为 毛地公开交易 及 净地公开交易 方式 采用 毛地公开交易 方式的改造项目 政府部门在完成改造范围内土地变性后 将改造范围内用地整体上报国土部门进入土地储备 专项规划作为土地交易条件 进行公开交易 中标企业按照专项规划确定的拆迁安置方案 与被拆迁人完善协议手续 组织实施拆迁 拆迁安置完成后 中标企业获得土地使用权 按净地办理土地使用证 采用 净地公开交易 方式供地的改造项目 由政府主导完成土地变性和改造范围拆迁后 由土地储备机构对净地进行收储和公开交易 我行应重点支持净地公开交易方式的旧改项目 谨慎介入毛地公开交易方式的旧改项目 9 二 销售策略1 对于政府主导的旧改项目 原则上应要求借款人与政府有关管理部门签订的拆迁委托协议 合同 中必须注明拆迁土地的出让期限 并要求土地出让收入的回笼账户开立在我行 对于市场化运作 毛地公开出让方式的旧改项目 后续的房地产开发项目贷款原则上也须在我行办理 2 原则上不介入规划用途为行政用地 公益性用地等的拆迁项目 3 旧改拆迁补偿贷款主要用于支持经济发达地区 拆迁符合城市规划 土地利用规划 招 拍 挂 前景及经济效益较好 风险较小的拆迁安置开发项目 10 第三部分目标借款人及风险接受条件 一 目标借款人1 借款人从事房屋拆迁 安置 补偿等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策 如 具有行政主管部门核准的 房屋拆迁资格证书 或具有承担旧改项目开发的资格 有较为完善的工作规章制度和程序 2 与商业银行合作关系良好 无不良信用记录 3 须具备落实不低于拆迁费用估算35 的自筹资金的能力 并优先于贷款到位 4 企业经营管理规范 制度健全 财务状况良好 资金筹措运作可行 运行封闭 财务具备按期还款付息的能力 5 借款人能够提供合法 有效 足值的抵 质 押担保 11 7 并能提供以下项目资料 1 我行对公业务规定的材料 2 政府核发的相关文件 包括政府相关会议纪要 立项批文 专项规划批准文件等材料 3 规划用地方案图和建设用地许可证 如有 4 改造单位与业主签订的拆迁补偿协议 5 改造项目的可行性研究报告 6 我行认为其他需要提供的材料 12 二 旧改项目应同时具备以下条件 1 符合城市规划的有关要求 项目专项规划经政府有权部门批准生效 并纳入政府年度改造计划 2 受改造项目影响 需要拆迁安置的业主得合理安置和补偿 且改造单位与业主100 签订了拆迁补偿协议或取得拆迁许可证且改造单位至少与90 以上的业主签订了拆迁补偿协议 注 专项规划是指以经批准的城市总体规划 其他上层次规划及 城中村 旧村 改造总体规划纲要 为依据 对规划编制区内城中村改造项目的目标 模式 功能定位 土地利用 建设强度 绿地规划 道路交通 公共与市政配套设施等控制要求作出的规划 13 3 区位优势较强 性价比合理 定位准确 与区域社会经济发展水平有较好的适应性 交通便利 周边配套齐全 4 项目总投资成本应具备比较优势 拆迁补偿费用加上应补地价加上将返还给村民的新建建筑面积的建筑成本 构成土地取得成本 折合成楼面地价应有明显的成本优势 5 经初步分析 项目土地出让前景或建成后的销 预 售前景较好 并具有较强的盈利能力 第一还款来源充足 14 三 担保方式1 应有抵押物 不接受单一依靠关联企业担保的授信方案 同时借款人必须出具承诺 如贷款项目取得土地使用权证 借款人应立即无条件办理追加抵押手续 除非我行同意 借款人不得转让本项目或在本项目设定任何其他的担保事项 2 如借款人为项目公司的 原则上要求其控股股东提供连带责任保证担保 3 贷款采用了保证方式的 除应符合我行有关规定以外 还应符合以下条件 保证人与借款人不存在不规范 非正常关联交易 改造单位为民营性质的企业 要求企业的法定代表人或实际控制人提供连带保证责任担保 15 四 还款方式1 对于由政府主导的净地出让方式的旧改项目 其土地出让收入须全部用于归还我行贷款 2 对于毛地出让方式的旧改项目 在项目条件成熟 资本金到位 四证齐全 符合我行房地产开发贷款的情况下 可以房地产开发贷款置换原拆迁补偿贷款 不论拆迁补偿贷款是否到期 16 第四部分操作流程控制及技术 旧改项目的拆迁补偿贷款按照我行中长期固定资产贷款授权的有关规定进行受理 调查和审批 要坚持一户一策的原则 并在与改造单位接触的同时 与拟拆迁旧城旧村方加强联系 对旧改设计的各类信息进行证实与核对 17 第五部分重点风险控制措施 封闭运作 旧改项目拆迁补偿贷款均应实行全封闭管理 借款人须与我行签订贷款封闭管理合作协议 要求借款人在我行开立账户作为项目专用账户予以封闭管理 对项目资金进行监督 经办行应及时收集封闭管理所需的基础资料 作为封闭管理实施的主要依据 基础资料包括但不限于 改造范围内的建筑物 构筑物及其他地上附着物产权权属资料 拆迁补偿安置协议签署情况统计统计表 拆迁进度安排表 补偿安置的进度安排表 旧改项目获取的政府许可证或相关批准文件 我行认为必要的其他资料 18 拆迁补偿贷款的封闭管理要求主要包括 1 借款人的自有资金 股东借款 其他资金来源以及我行发放的贷款应归集到项目专用账户内 2 贷款只能用于拆迁 补偿安置有关的费用 不得挪作他用 同时经办支行要做好拆迁补偿安置付款台账记录 3 经办行应对项目专用账户上的资金支付的收款人认真核实 所支付开发保证金 拆迁费 安置费的入账账户应开在我行 19 4 经办行应严格按规定做好贷后管理 对拆迁补偿业主的真实性 拆迁补偿贷款按进度支付和流向负责 5 政府对旧改项目的专项资金监管账户 拆迁保证金账户 须在我行开立 如有 6 项目的收入回笼专户应在我行开立 收入应用于归还我行贷款 20 第六部分预警及问题户口管理 一 借款人主要管理人员无故离岗 逃逸 隐匿 被司法机关关押 逮捕等 二 实行联营 改制 合作 分立 破产 资产重组 项目有偿转让等投资主体变更 三 企业发生法律纠纷和诉讼 银行账户被冻结