项目商铺市场定位、销售价格等营销建议.doc

方寸之间.大有所为 策划文件关于晟庭.阳光星座项目商铺市场定位、销售价格等营销建议第一部分 商业市场调研一、老城商业街区调查 1、主要街区的调查业态特征：业态分布较混乱，商品结构不丰富、品牌含量低，门面形象较差；虽然本区人口总体规模较大，却未能形成大型商业综合体；长安区离西安市主城区较近，消费客群大多分流至主城区。商业经营种类以服装、餐饮、建材、装饰、通讯家电等为主。服饰、通讯等处于本区核心商圈；餐饮、娱乐等分布于次商圈；汽配、建材、装饰处于外围商圈；而相对较弱的是休闲观光业。长安区是一个大学城，又靠近高新区，青年学生和年青的产业工人较多，而相对应业态缺失。2、街区商铺租金调查街区名称主要业态租金价格（元/月）最高最低加权平均广场北街餐饮、装饰材料12080100韦曲北街服饰、通讯、家电300100200文化街餐饮、便利店1004070北长安街服饰、小商品、零售380160260西长安街服饰、金融、小商品26060160惠民街餐饮、汽车美容704055各主街区商业经营良好，空置率低；旺铺转让费约615万元。 租金水平：长安区主街道商铺的平均租金约为60150元/月/左右；商铺租金最高的区域为北长安街，平均租金价格260元/月/，核心区域最高租金价格可达380元/月/。 承受租金最高的业态主要有服装、眼镜、珠宝、化妆品等；承受租金最低的业态主要有装饰材料、建材、家具等。二、城市人流车流调查街道名称人流（人/时）车流（辆/时）韦曲北街18801980北长安街29603050西长安街20402560文化街1040880广场北街12802220惠民街5801500 说明：每条街道，以5分钟为一个单位，分别于上午10：00和下午15：00进行人流和车流统计，一天以12小时计算，综合得出一天的人流量和车流量。街区过长的则取平均值。从主要街道统计数字可以看出，北长安街人流量、车流量最大，说明此处为本区商业核心位置。三、主要商场及专业市场调查1、华润万家名称面积（）楼层数经营业态业态租金及经营华润万家约10000一层珠宝首饰、化妆品、服饰自营/经营较好约10000二层超市2、长百商厦名称面积（）楼层数经营业态业态租金及经营长百商厦约1000负一层鞋类、箱包一层租金约260元/；二层约130元/；三层及负一层约60元/约4000一层珠宝、化妆品、箱包约4000二层服装约4000三层童装、家纺四、商圈分析长安区老城商业中心主要集中在北长安街及周边，大型百货、家电卖场、通讯卖场等都集中于此；以北长安街、韦曲北街等主要街道形成核心商圈；老城核心商圈商铺租金、售价及转让费均处于较高水平，表明该区域商铺经营良好。五、商圈竞争分析以华润万家为核心形成的新商圈，区域城市形象好、大盘云集、人流逐渐增加，未来发展潜力巨大；但目前城市车流人流还主要集中于北长安街的老商圈，传统商圈地位暂时难以撼动。六、商业市场需求长安区全区常住人口约103万人；人均GDP33740元（2013年）；城镇居民人均可支配收入32160元（2013年）；主要消费人群为：本区域城市居民、大学城师生、高新区产业工人及周边乡镇居民消费。第二部分 商业定位及价值评估一、商业市场定位原则1、业态定位符合多样化市场需求；产品定位符合业态经营需求。2、街区形象设计满足消费者观光游乐需求，建立竞争优势。3、商铺设计定位符合商铺经营需求和投资者购买需求。4、整体设计融合文化、时尚、趣味、活泼、智能于一体，创造价值。二、商业市场定位分析项目是作为城区现有业态的补充？还是打造新的商业核心？本案商业口岸偏离长安区新、老核心商圈，无任何竞争优势！项目情况在众多数据论证下得出以下结论： 优势不突出，劣势凸显！同类定位必将恶化区域竞争，走差异化路线：互为补充、互为关联！三、商业业态定位分析1、业态定位的重要性商业物业的价值主要取决于商业物业的地段、人流和商业业态定位。不同的地段适合不同的商业业态定位；在同一地段，不同的业态定位，其最终实现的价值也有很大的差别。如果定位错位，势必造成招商和经营失败，从而降低或丧失物业应有的价值。2、业态定位分析本案交通便利，但人流量充足，不适合大型商场及零售业态；适合定位为临街专营店及专业市场。四、本案商业业态定位1F:银行、证券、药店、营业厅等（临街独立门面）2F:品牌餐饮（中餐）3F:西餐厅、咖啡厅（西餐）4F：茶楼、足浴、SPA等（休闲娱乐业态）五、本案商业价值评估1、租金价值评估第一步：选择具有一定可比性和代表性的商业街区商铺的平均租金价值作为参照商业街区广场北街北长安街（核心段）韦曲北街东长安街（核心段）南长安街（核心段）1F平均租金（元/月）100260200150200第二步：确定价值要素权重我们着重考虑参照商业与本案在地段、人流、交通、商业环境、消费习惯、物业条件等多个方面的差异，采用“德尔菲法”确定价值要素权重。评比要素地段人流交通周边商业环境消费习惯倾向物业条件权重0.20.30.10.10.10.2第三步：参考街区要素评分（10分制） 权重地段人流交通周边商业环境商业习惯倾向物业条件评定楼盘名称0.200.300.100.100.100.201.00东长安街（核心段）7.007.008.008.008.008.007.50北长安街（核心段）9.008.0010.009.009.009.008.80广场北街7.008.008.007.008.007.007.50南长安街9.008.008.008.008.008.008.20韦曲北街9.009.008.008.008.008.008.30本楼盘8.008.008.008.008.007.007.80第四步：本案租金价值评估楼盘名称平均得分（X）价值（Y）X2X/N2Y/N2Y/NX/NXY东长安街（核心段）7.515056.2500.3006.000301.5001125北长安街（核心段）8.826077.4400.35210.400521.7602288广场北街7.510056.2500.3004.000201.500750南长安街8.220067.2400.3288.000401.6401640韦曲北街8.320068.8900.3328.000401.6601660本楼盘7.8第五步：计算本案价值 Y=a+bXa=Y/NbX/Nb=（ XYNXY/N2）/（X2NXX/ N2）由上述数据栏中求出a= -644.6, b=102.6；本案1F商铺租金价值（均价）=-644.6+102.67.8 155元/.月。2、物业价格评估本案1F商铺物业价值（均价）预估现以155元/月的租金标准，按照15年的投资回收期，推算本案临街1F商铺的物业价值（均价）约为27900元/；根据实际位置、面积大小、进深等规划指标，可得出价格表。房号20110201092010820107201062010520104201032010220101101061010510104101031010210101面积46.8117.7761.7274.5550.8644.5234.4344.4479.3382.3965.88131.7646.4337.3346.25197.27价格17000w/18000w/16000w/29000w/33000w/33000w/33000w/33000w/29000w/28000w/30000w/25000w/33000w/33000w/33000w/25000w/ 本案24F商铺物业价值（均价）预估根据市场调查分析，2F为1F价值的50%左右，约13900元/；房号1020120201面积751.03811.70价格13900元/13900元/ 3F为2F价值的70%左右，约9700元/；房号1030120301面积756.20805.55价格9700元/9700元/ 4F为3F价值的70%左右，约6800元/。房号1040120401面积751.03811.70价格6800元/6800元/第三部分 项目商业运营一、商业物业价值1、商业物业价值是怎样形成的？商业运营 价值，取决于租金 租金，取决于招商 招商，取决于经营 经营，取决于定位 定位，取决于终端 商业物业的价值由商业定位和招商决定！不同的地段适合不同的商业业态。在同一地段，不同的业态定位，其最终导致的经营效果和商业价值也有很大的差别，如果定位错位，势必造成招商和经营失败，从而降低或丧失物业应有的价值。2、如何实现商业物业价值？商业地产十六字真言： 商业先行，租售并举，终端至上，赢在经营！ 直接销售 招商 销售收入销售 返租销售 经营 联营 资金回笼 租金收入 已租代售 自营 物业抵押贷流动资金贷款打破“资金回笼靠销售”传统的观念。短期资金变现能力靠销售，