房地产开发与营销方案.ppt

2020 1 8 房地产开发与营销 2020 1 8 主要内容 1房地产开发程序 2房地产产品策略 3房地产价格策略 4房地产促销策略 2020 1 8 1房地产开发基本程序 案例1 112枚公章的故事 案例2 214个图章 2020 1 8 2001年 青海省西宁市 一个关于112枚公章的故事发人深思 马显云是当地一位民营企业家 2000年他准备投资2000万在市区修建一个西宁最大的小商品批发市场 修建市场首先是规划审批 为了建这个市场 单在审批程序上马显云就遇到了重重麻烦 马显云讲 在办理全部手续过程中 除交警大队消防支队的公章不要钱以外 每盖一个章 就要向有关部门交一笔钱 仅新开那条人行横道 就花了两万多块钱 这些连环套似的公章缺了哪一个都不行 只要有一个章盖不上 后面的手续就全卡住了 为建这个批发市场 马显云前后跑了80多个单位 盖了112枚公章 花了一年半时间 单在审批过程中就花费了70多万元费用 马显云在审批的过程中发现 为盖一个公章跑十趟八趟是常有的事 为了给小商品市场留一个人行横道 他先后去了公安局 交通局 街道办事处 交警队 市政管理局 城建局 环卫局 绿化管理委员会8个部门 盖了8枚公章 花2万多元 112枚公章的故事 2020 1 8 1998年在浙江新一届省政府第一次全体会议上 浙江省新任省长柴松岳念了一首一名外商寄给他的打油诗 美籍华人阮大方打算在浙江杭州投资创办灵隐停车场 从1993年开始 他先后跑了32个部门 盖了214个图章 耗费资金数百万元 停车场却至今未能开工 为此 阮大方写了一首打油诗自嘲 一心一意 志在返乡 两全其美 建设吾杭 三家合作 政策当行 四处汇报 人人赞扬 五年奔波 曲折周章 六度会审 肺炸心伤 七巧八珑 难寻方向 八方风雨 蜚短流长 九曲流觞 烟酒共享 十分敏感 请示协商 百忍为要 个别拜访 千般解说 鸡同鸭说 万岁万税 规费先上 十万火急 慢等思量 百万资金 如此耗光 千万别撤 莫负衷肠 噫嘻难哉 动土在望 永续经营 我是好样 214个图章 2020 1 8 房地产产品整体 2房地产产品策略 2020 1 8 3房地产价格策略 4 1定价方法 4 2付款方式 4 3价格策略 2020 1 8 成本导向定价 是指在房地产产品成本 实际成本或预算成本 的基础上 通过一系列的比较 调整来得出个案价格的一种定价方法 是运用最广泛的一种定价方法 房地产商品成本费用构成项目 土地费用土地征用拆迁费 土地出让价款 土地转让费 土地租用费和土地投资折价前期工程费项目前期规划 设计 可行性研究 水文 地质勘测 三通一平等费用支出基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程 2020 1 8 建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费 工资 福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销和其他费用等 管理费用财务费用销售费用其他费用各种税费 由以上项目与一定的利润率 市场因素确定房地产项目的基准价 再对基准价经过一系列调整系数进行调整 2020 1 8 调整系数确定应考虑因素 1 不同地块楼盘之间地差异 地理位置 产品种类 工程进度 规划配套 平面设计 得房率 公司品牌 付款方式 建材装璜 企划服务 2 同一楼盘不同单元之间的差异 朝向差异 层次差异 边间差异 临空面越多 采光面越多 越贵 景观差异 面积差异 与总价配比有关 如 当要求总价拉开落差时 就会对不同的面积以不同价格 口彩差异 2020 1 8 1 一次性付款 2 建筑期付款 3 按时间付款 4 银行按揭 5 延期付款 2020 1 8 常用房地产价格策略 折扣定价策略 心理定价策略 门槛降低定价策略 诱惑逼迫定价策略 市场逼迫法 优惠逼迫法 低开高走定价策略 一房一价 好房优价 特房特价 先入住再付款 购房签约零付款 以租代售 回购策略 还款赠房 投资包租 2020 1 8 5房地产促销策略 样板屋 快乐的看楼团 制造虚拟人气 1 x集体购房行动 博士证书的价值 骑警出更 控制销控表 返租 试住行动 买别墅送美女 明星促销 无理由退房 特价房 房价由你定 送面积 送装修送家具 日进百金 即买即送 刮刮卡 买一送一 现场抽奖 如博饼 2020 1 8 2020 1 8 2020