基于物权法角度探究拆迁问题及其解决措施.docx

基于物权法角度探究其对拆迁问题的影响马文宇 1308090109 行政管理1301 序言随着城市化进程的加快和城市规模的不断扩张，城市空间越来越有限，因此拆迁的规模越来越大。在其过程中产生的问题，发生的矛盾和纠纷也越来越多。这严重影响到我国的城市建设和人们的安居乐业。这引起了社会各界的广泛关注，也是社会重要热点问题之一。1991年3月22日，国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例，它是我国第一部针对房屋拆迁的行政法规，随后，各省、市、自治区也相继制定了自己的拆迁办法或细则。1992年我国确立了社会主义市场经济体制，新兴的房地产业迅速崛起，城市改造的速度加快，条例逐渐不能适应发展的需要。国务院于2001年6月颁布了新的城市房屋拆迁管理条例，明确规定了城市房屋拆迁的管理体制和拆迁补偿等具体问题。但随着公民财产权意识的增强，房屋拆迁制度的不合理甚至是违法的一面凸显出来。房屋拆迁引发的社会矛盾也呈上升趋势，并在近几年愈演愈烈，严重威胁着社会秩序的安定，成为亟待解决的问题。2007年中华人民共和国物权法的颁布被看作是保护公民财产权、规范房屋拆迁运作的契机。 物权法的颁布实施对我国现行城市房屋拆迁制度的影响是巨大的，首先明确了现行房屋拆迁制度实质上是强制权利人放弃权利的房屋征收，但拆迁制度却将其错误地设定为民事行为，从而导致我国房屋拆迁制度的种种弊端。第二，物权法使房屋征收补偿制度更加完善，因为征收补偿包含了对房屋和土地的全面补偿。第三，物权法解决了被征收房屋所有权转移的时间问题，即从征收决定生效时开始，从这个意义上说，钉子户的行为在物权法的框架下就是确定的违法行为。 物权法对现行城市房屋拆迁制度的影响范利平 昆明理工大学学报第四，物权法使物权神圣的观念广为流传，也有利于物权社会化的推进。物权法的内容相互配合，为民事主体取得、变更、消灭和保护物权提供法律依据，所以物权法的所有内容都对拆迁制度有着或多或少、或直接或间接的影响。本文将在理论上从以下几方面分析物权法对现行拆迁制度的影响。一、 物权法揭示了拆迁的本质物权法第42条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”在这里，“征收个人的房屋”被明确提出来了，这将带来一系列理论上和制度上的变化。征收制度征收和拆迁的区别在于:征收是行政机关依国家公权力对公民或法人的房屋所有权予以强制剥夺的行政行为，而拆迁从现行制度的设定来看，则是平等主体之间依照城市规划，一方向对方给予了经济补偿后，拆除对方房屋的活动。这是两种完全不同的制度。可以大胆预言，作为法律制度层面上的拆迁和作为法律行为层面的拆迁都将退出，我国城市房屋拆迁制度将被房屋征收制度所取代。 2007年11月2日深圳晚报刊登的高申现文章深圳房屋拆迁管理条例修词钉子户或消失中有这样的内容:前段时间各地陆续出现了一些”钉子子户“，今后深圳出现这样情况的概率极小。因为随着新征收拆迁模式的推行，政策法规和补偿安置标准的严格实施，将会出现旱迁户多得利，晚迁户少得利，延滞户受损失的现象。开发商对钉子户的高额补偿，间接侵犯了非钉子户平等受偿的权利。同样地段、同样房子被拆，本应得到同样标准的补偿，极个别钉子户高额获偿无疑损害了“人人平等”的法律尊严。今后将不会出现个别的拆迁户漫天要价现象，因为物权已经发生变更，如果仍然像以前的钉子子户一样，那就是非法占有公共财产。我们也持同样的观点，拆迁将很快被征收制度所取代。二、 物权法完善了拆迁补偿在拆迁关系中，补偿被认为是一种民事补偿，而且只是针对房屋进行补偿，而物权法对拆迁的改变将完善征收补偿制度，国家征收房屋必然带来土地使用权的提前收回，征收行为其实包含征收房屋和收回土地使用权两种行为，这就使补偿的性质较现行拆迁制度发生了变化，补偿范围也发生了相应的变化。房屋所有权，是公民安身立命之本，征收之后国家要按照法律规定予以补偿。对于征收房屋的补偿来说，物权法第42条所规定的拆迁补偿实际上是征收的行政补偿。行政补偿是对行政主体的合法行政行为造成行政相对人损失而对相对人实行救济的制度。我国行政补偿的理论基础应是在“谁得益谁补偿”原则指导下的“公共负担平等说”。 “公共负担平等说”的含义是政府的活动，是为了公共利益而实施，因而其成本或费用应由社会全体成员平等分担，合法的行政行为给公民组织的合法权益造成的损失，实际上是受害人在一般纳税负担以外的额外负担，这种负担不应当由受害人个人承担，而应当平等地分配给社会全体成员，其分配的方式就是国家以全体纳税人交纳的金钱补偿受害人所蒙受的损失。 征收法律关系中这种补偿只能是行政补偿，因为房屋征收是行政行为，所以其补偿也具有行政行为的性质，而原拆迁法律关系因为定性不准，既可以看作是行政关系，也可看作是民事关系，所以导致补偿的性质难以界定。三、物权法明确了拆迁房屋所有权转移时间物权法第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。也就是说，人民政府的征收决定一旦生效，即使未经登记程序，被征收房屋所有权、土地使用权就发生物权变动的效力。从这种意义上说，人民政府征收决定生效后,任何继续占用已征收的房屋不搬迁的行为，就都是违法行为,应当依法予以制裁。四、物权法明确了物权神圣，推动了物权社会化物权法第4条阐明了物权神圣思想:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该条规定对于保护公民创造财富、爱护财富、积累财富、传承财富的积极性，大力发展非公有制经济，推动国民经济又好又快地可持续健康发展具有积极作用。即使在私人物权因社会公共利益受到限制时，也应最大限度地保护公民免受不当财产利益损害。但私人物权并非抽象、孤立地存在于真空之中，而是存在于充斥利益冲突的现实社会中。因此，物权的正当性与合法性必须以接受公共利益的适度限制、向公共利益适度妥协为代价。道理很简单:单个私人物权的绝对化必然导致私人物权秩序的混乱以及社会公共利益的虚化，最终不利于全体权利人。有鉴于此，第7条借鉴国外立法通例，承认了物权的社会化理论，界定了物权的法律边界:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”这就充分体现了物权的社会化趋势。物权法第42条对政府征收公民个人的房屋和不动产采取了例外允许、严格限制的态度。该条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。” 综合物权法第4条、第7条与第42条，可以得出结论:物权的个体性呼吁全社会树立尊重物权、敬畏物权的物权神圣思想，保护私人物权免受他人包括政府和房地产开发商的不法侵害；而物权的社会性则呼吁权利人理性地行使物权，并自觉尊重和维护社会公共利益，但反对滥用公共利益之名义以侵害私人物权。可见，物权神圣与物权社会化之问、私人利益与公共利益之间既相对立，又相统一。 公共利益与拆迁补偿:从重庆最牛“钉子户案看物权法第42条的解释徐海燕结语物权的稳定是法治社会的基础。没有稳定的物权，不可能有社会的健康发展，私有财产权的确立是人类创造物质财富的第一推动力，对私有财产权的保护可以最大限度地释放公众创造财富的智慧和热情，进而推