《房地产租赁抵押》PPT课件.ppt

房屋租赁 一 房屋租赁的概念和条件1 房屋租赁的概念 出租人 房屋所有人或其代理人 承租人2 房屋出租的条件 房屋是一种特殊的商品 其出租应当符合一定的条件 法律上从反面规定了出租的条件 三峡买卖网 房屋租赁的条件 1 未依法取得房屋所有权证的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地权利的 3 共有房屋未取得共有人同意的 4 权属有争议的 5 属于违法建筑的 6 不符合安全标准的 7 已抵押 未经抵押权人同意的 8 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 9 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 二 房屋租赁合同 1 房屋租赁合同的主要条款2 租赁合同的变更 解除和终止 1 可以变更或者解除租赁合同的情形 符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除的 因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的 当事人协商一致的 2 可以终止合同的情形 将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让 转借或调换的 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途 拖欠租金累计6个月以上的 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上 利用承租房屋进行违法活动的 故意损坏承租房屋的 其他可以终止合同的情形 三 房屋租赁的几个具体问题 一 房屋转租转租的条件擅自转租的收益性质 二 房屋租赁登记登记不应当影响租赁合同的效力 三 房屋租金 三 房屋租金 1 房屋租金的概念2 房屋租金的种类公房租金私房租金3 房屋租金中的土地收益4 房屋租赁与房屋抵押之关系将已经出租的房屋抵押将已经抵押的房屋出租 第六节房屋出典 一 房屋出典的概念和特征 一 房屋出典的概念承典人 典价出典人 房屋 二 法律特征 三 与房屋抵押的区别 四 与房屋出租的区别 二 典权的设定与实现 一 典权的设立1 签约2 登记 二 典权的实现约定典期并写明逾期不赎回视为绝卖约定典期但未写明逾期不赎回视为绝卖未约定典期 30年 第七节房屋赠与 一 房屋赠与的概念房屋所有权人二 房屋赠与合同无偿的 但可附义务意思表示一致实践合同 交付 登记 第八节房屋交换 一 房屋交换的概念互相交换房屋所有权房屋调换 交换使用权二 房屋交换合同双务合同 实践合同 要式合同三 房屋交换行为的认定 城镇住房制度的改革与立法 第一节城镇住房制度改革概述一 城镇住房制度改革的必要性四个弊病二 城镇住房制度改革的模式选择和历史进程三种类型 三 城镇住房制度改革的基本原则 一 国家 集体 个人三者共同负担的原则 二 租 售 建并举的原则 三 统一政策下的因地制宜 分散决策原则 四 新旧机制转换的原则 第二节城镇住房制度的政策和立法 一 城镇住房制度改革的重要政策和立法二 城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容 一 公房提租与补贴 二 建立住房公积金制度 三 出售公有住房 四 住房分配货币化 三 出售公有住房 1 售房范围不宜出售的公有住房范围2 售房对象职工家庭3 售房价格成本价 标准价 市场价 4 购买公有住房的优惠待遇房价折扣 现住房折扣 工龄折扣 一次性付款折扣减免部分税费 5 付款方式一次付款分期付款 6 售房程序 四 住房分配货币化 1 建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系 2 增强个人购房能力 个人住房贷款的对象个人住房贷款的条件个人住房贷款的期限与利率个人住房贷款的担保 第三节公房售后产权 1 职工以市场价购买的住房 产权归个人 可自由买卖2 职工以成本价购买的住房 产权归个人 5年后可以上市买卖3 职工以标准价购买的住房 部分产权 原售房单位有优先购买权 租用权 第四节已购公有住房和经济适用住房上市出售 一 出售的意义二 出售的条件三 出售的程序四 出售收入的归属 房地产抵押 第一节担保物权 一 概念与特征 一 概念为了担保债务的履行 在债务人或者第三人特定的财产上设定的具有优先受偿权内容的一种他物权 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形 依法享有就担保财产优先受偿的权利 但法律另有规定的除外 债权的五大先天缺陷 请求权 不是支配权 对物没有追及力 债务人的道德风险 债务人资产质量在变化 债务人的道德品质也在变 债权债务并不随着资产走 公司改制的阴谋诡计 逃废债务 产权清晰 相对权 1 对人 不对物 2 仅对特定债务人 而不对债务人之外的第三人 包括债务人的母公司和姊妹公司 期限性 债权易过保质期 债权本身有效期 诉讼时效制度许多人不会发送通知 平等性 任何债权人仅是芸芸众生中的一个债权人 债务人财产虽都是责任财产 但责任财产并不特定 优点是债权民主 按比例等额受偿 破产场合最明显 财产性 不能针对人身权 人格权和人身尊严 无债务人监狱 不能限制其人身自由 但可依法伤害其信誉 结论是 抓不到有偿债能力的人 找不到该抓的物 必然结论 杨白劳与黄世仁的博弈 债权担保的作用 提升债权人的弱势地位 拉进第三人 保证或物保 固定债务人的既有财产并对其享有优先权或特权 并使担保财产与其对其他债权人的责任财产隔离开来 当然需要配套制度 如登记 遏制债务人的道德风险 1 物的经济压力 物的追及力 2 人的心理压力 3 二者兼有 反担保 构建债权人与债务人和谐相处的安全交易秩序 促进市场经济流转 加速信用交易 人保的缺点 人保的优点 方便灵活 喝完小酒 来 签字 人保的缺点 死猪不怕开水烫 乡村社会 陌生人社会 债权人选择第三人的物保 还是人保 看其财产信用 财产可能贬值 但一旦特定就不能追及其他财产 值钱 还是人格信用值钱 厚道的亿万富翁 选择人保的关键 信用 清偿债务实力 物保的优点 债权人享有支配权 追及力 实现了债权的物权化 债权人兼物权主体 作为VIP不用和其他债权人一起排队 而享有特权和优先权 头等舱待遇 优先登机 白金卡会员 物保是最安全的担保手段 当然也不绝对 房地产也是动产 也会贬值 二 担保物权的特征 1 法定性 非契约自由 按照 物权法 2 附随性 第一百七十二条设立担保物权 应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同 担保合同是主债权债务合同的从合同 主债权债务合同无效 担保合同无效 但法律另有规定的除外 担保合同被确认无效后 债务人 担保人 债权人有过错的 应当根据其过错各自承担相应的民事责任 3 不可分割性 全部担保物担保物权各部 各部担保物担保物权全部 旨在补强债权 4 物上代位性 不拘泥于使用价值和现状的改变 孙悟空七十二变也没用 第一百七十四条担保期间 担保财产毁损 灭失或者被征收等 担保物权人可以就获得的保险金 赔偿金或者补偿金等优先受偿 被担保债权的履行期未届满的 也可以提存该保险金 赔偿金或者补偿金等 5 优先受偿性 例外 1 国家的税收权优于担保物权 税收征收管理法 第四十五条税务机关征收税款 税收优先于无担保债权 法律另有规定的除外 纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押 质押或者纳税人的财产被留置之前的 税收应当先于抵押权 质权 留置权执行 2 2006年8月27日 企业破产法 公布前形成的未清偿职工债权 在按照正常顺序无法实现时 则以设定担保的财产受偿 此时未清偿职工债权优于担保物权 3 建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权一 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中 应当依照 中华人民共和国合同法 第二百八十六条的规定 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 二 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 三 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人违约所造成的损失 四 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月 自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 土地使用权抵押与买房人购房相互冲突 物权法 的规定建设用地使用使用权抵押后 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 该建设用地使用权实现抵押权时 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分 但新增建筑物所得的价款 抵押权人无权优先受偿 对于已经出售房屋的部分 取得其下面土地抵押权的银行如何行使抵押权目前还没有明确的规定 根据一些实际的案例的审判情况 可以采取以下两种方式进行处理 一是如果出卖人在预售房屋时向房屋的买受人告知土地之上已经设置了抵押 买受人仍然自愿购买 则意味着其已经自愿承担了将来因为抵押权人实现抵押权而使其房屋所有权不能实现的后果 二是如果出卖人在出售房屋时未告知或不能证明已告知买受人土地使用权已设置抵押时 出卖人应在出售房屋时 解除各种抵押 否则应当向买受人承担权利瑕疵担保责任 三 担保物权的担保范围 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息 违约金 损害赔偿金 保管担保财产和实现担保物权的费用 当事人另有约定的 按照约定 四 担保物权消灭 一 担保物权消灭原因第一百七十七条有下列情形之一的 担保物权消灭 一 主债权消灭 二 担保物权实现 三 债权人放弃担保物权 四 法律规定担保物权消灭的其他情形 二 担保物权与诉讼时效 1 当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间 对担保物权的存续不具有法律约束力 2 担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后 担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的 人民法院应当予以支持 司法解释 3 物权法 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 未行使的 人民法院不予保护 第二节抵押权 一 概念第一百七十九条为担保债务的履行 债务人或者第三人不转移财产的占有 将该财产抵押给债权人的 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 债权人有权就该财产优先受偿 前款规定的债务人或者第三人为抵押人 债权人为抵押权人 提供担保的财产为抵押财产 二 抵押财产范围 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押 一 建筑物和其他土地附着物 二 建设用地使用权 三 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 四 生产设备 原材料 半成品 产品 五 正在建造的建筑物 船舶 航空器 六 交通运输工具 七 法律 行政法规未禁止抵押的其他财产 抵押人可以将前款所列财产一并抵押 第一百八十二条以建筑物抵押的 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 以建设用地使用权抵押的 该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款规定一并抵押的 未抵押的财产视为一并抵押 第一百八十三条乡镇 村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 第一百八十四条下列财产不得抵押 一 土地所有权 二 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 三 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 四 所有权 使用权不明或者有争议的财产 五 依法被查封 扣押 监管的财产 六 法律 行政法规规定不得抵押的其他财产 根据 物权法 的上述规定 可以抵押的房地产主要包括房屋所有权和土地使用权两大类 具体为 1 建筑物和其他土地附着物 2 建设用地使用权 3 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 4 正在建造的建筑物 三 抵押权的设定 一 订立抵押合同第一百八十五条设立抵押权 当事人应当采取书面形式订立抵押合同 抵押合同一般包括下列条款 一 被担保债权的种类和数额 二 债务人履行债务的期限 三 抵押财产的名称 数量 质量 状况 所在地 所有权归属或者使用权归属 四 担保的范围 房地产抵押合同1 房地产抵押合同的主要内容 1 抵押人 抵押权人的名称或者个人姓名 住所 2 主债权的种类 数额 3 抵押房地产的处所 名称 状况 建筑面积 用地面积以及四至等 4 抵押房地产的价值 5 抵押房地产的占用管理人 占用管理方式 占用管理责任以及意外损毁 灭失的责任 6 债务人履行债务的期限 7 抵押权灭失的条件 8 抵押房地产的保险 9 抵押物的处分及所得价款的分配顺序 10 违约责任 11 争议解决方式 12 抵押合同订立的时间与地点 13 双方约定的其他事项 二 抵押权设立的时间 1 抵押权自登记时设立以下列财产抵押的 抵押权自登记时设立 1 建筑物和其他土地附着物 2 建设用地使用权 3 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 4 正在建造的建筑物 二 抵押权设立的时间 2 抵押权自抵押合同生效时设立以下列财产抵押的 抵押权自抵押合同生效时设立 未经登记 不得对抗善意第三人 1 生产设备 原材料 半成品 产品 2 正在建造的船舶 航空器 3 交通运输工具 3 房地产抵押登记的效力具体说来 房地产抵押登记具有如下法律效力 第一 决定房地产抵押权是否成立第二 确定房地产抵押权的效力范围第三 确定房地产抵押权的顺位 4 房地产抵押登记的程序抵押当事人在房地产抵押合同签订之日起30日内 应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 办理房地产抵押登记 应当向登记机关交验下列文件 1 抵押当事人的身份证明或法人资格证明 2 抵押登记申请书 3 抵押合同 4 国有土地使用权证 房屋所有权证 或 房地产权证 共有的房屋还必须提交 房屋共有权证 和其他共有人同意抵押的证明 5 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料 6 可以证明抵押房地产价值的资料 7 登记机关认为必要的其他文件 四 抵押人与抵押权人的权利义务 一 抵押人享有以下的权利1 抵押人对抵押物的占有 使用 收益权2 抵押人对抵押物设定多项抵押的权利3 抵押人对抵押物的处分权第一百九十一条抵押期间 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押期间 抵押人未经抵押权人同意 不得转让抵押财产 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 4 抵押人对抵押物的出租权 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 1 先租赁后抵押买卖不破租赁 抵押人将已出租的财产抵押的 抵押权实现的 租赁合同在有效期内的对抵押物的受让人继续有效 承租人的优先购买权 承租人在抵押权实现时可主张优先购买权 在变卖的情况下承租人有优先购买权 在折价归抵押权人时 承租人也享有优先购买权 2 先抵押后租赁已登记的的抵押权可以对抗租赁权抵押人将已登记抵押财产出租的 不适用买卖不破租赁的原则未登记的的抵押权不能对抗租赁权 二 抵押权人的权利和义务 1 抵押权的保全权 第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的 抵押权人有权要求抵押人停止其行为 抵押财产价值减少的 抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值 或者提供与减少的价值相应的担保 抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的 抵押权人有权要求债务人提前清偿债务 2 孳息收取权第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 致使抵押财产被人民法院依法扣押的 自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息 但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用 3 优先受偿权4 抵押权人不得非法干预或妨碍抵押人对抵押物收益 使用的权利 四 抵押权的实现 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖 变卖该抵押财产所得的价款优先受偿 协议损害其他债权人利益的 其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的 抵押权人可以请求人民法院拍卖 变卖抵押财产 抵押财产折价或者变卖的 应当参照市场价格 一 抵押权实现的条件1 抵押权有效存在2 债务人的债务清偿期限届满3 债务人未清偿债务4 债务人未清偿债务不是由于债权人方面的原因 二 行使抵押权的期间第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 未行使的 人民法院不予保护 三 抵押权实现的途径1 协议实现2 诉讼实现 四 抵押权受偿的方式1 折价2 拍卖3 变卖 五 抵押权实现的顺序 1 抵押物折价或者拍卖 变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的 应当按照抵押物实现的价值进行清偿 抵押财产折价或者拍卖 变卖后 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 2 抵押物折价或者拍卖 变卖所得的价款 当事人没有约定的 按下列顺序清偿 1 实现抵押权的费用 2 主债权的利息 3 主债权 3 建设用地使用权抵押后 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 该建设用地使用权实现抵押权时 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分 但新增建筑物所得的价款 抵押权人无权优先受偿 4 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款 在依法交纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人有优先受偿权 5 第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖 变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿 一 抵押权已登记的 按照登记的先后顺序清偿 顺序相同的 按照债权比例清偿 二 抵押权已登记的先于未登记的受偿 三 抵押权未登记的 按照债权比例清偿 4 同一财产向两个以上债权人抵押的 顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时 该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权 5 同一财产向两个以上债权人抵押的 顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的 抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿 顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的 抵押权实现后的剩余价款应予提存 留待清偿顺序在后的抵押担保债权 抵押权或者抵押权顺位的放弃 变更及效力第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位 抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容 但抵押权的变更 未经其他抵押权人书面同意 不得对其他抵押权人产生不利影响 债务人以自己的财产设定抵押 抵押权人放弃该抵押权 抵押权顺位或者变更抵押权的 其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任 但其他担保人承诺仍然提供担保的除外 第三节住房置业担保制度 一 住房置业担保概述1 住房置业担保的概念住房置业担保 是指依法设立的住房置业担保公司 在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下 为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保的行为 2 住房置业担保的作用首先 置业担保方式的推出有助于解决房屋购买力不足的问题其次 置业担保公司的出现可以将开发商从按揭贷款的重负中解脱出来第三 置业担保可以提高个人申