国外养老模式及我国养老地产经典案例.doc

国外养老模式及我国养老地产经典案例1、 老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。2、 国外老年人居住建筑模式划分理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准：a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。3、 国外老年人典型居住模式1） 美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。2） 瑞典年老者专用公寓是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。服务住宅和家庭旅馆内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。老人之家这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。3） 日本日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。4、 国内老年社区的兴起、发展及展望1）兴起背景目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。2）发展现状这些老年住宅产品在开发建设上具有很多共同点：产品设计体现了老年住宅的特色住宅和社区设计上遵循老年人建筑设计规范，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。位于城市近郊区，自然环境良好城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养配套设施较完善社区内部和周边区域有医院、市场、公园、景观等基本的配套设施，以及健康娱乐中心、老年大学、家政中心等服务配套设施，在满足社区老年居民基本生活需求的同时，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。3）发展中出现的问题是否需要确定住户的入住门槛目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。“养老型”房产的支付方案为适应老年人的实际需要，在“以房养老”的“倒按揭”这种比较流行的购房支付方式以外，租赁式的“养老型”房产也受人关注。配套设施还有待进一步完善异地老年社区尽管依山傍水，但很多商业配套设施不完善，加上异地医疗保障体系的范畴受限等，对于“异地养老”模式来说，无疑是一大“软肋”。4）市场展望目前我国老年住宅的发展刚刚起步，市场前景光明。但切不可盲目跟风，盲目建设。应正确认识市场需求。另外，老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是盲目追求大规模、高档次。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年住宅的需求日益广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。5、 国内较知名老年楼盘列举环京沪 “养老房产带”这些楼盘具有天然的优势：相对大城市而言的低廉房价以及大城市里少见的良好自然环境，高性价比迎合了老年生活的需求。与北京相邻的燕郊镇、涿州市、三河市等，以及作为上海“后花园”的浙江嘉兴、江苏昆山、吴江等地的楼市吸引了很多老年购房者。1）上海周边：楼盘名：昆山绿地国际家园基本资料：物业类别:别墅、低密度超大规模社区装修状况: 毛坯物业地址:上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号价格描述:玫瑰园联体别墅68.7万元/，养生电梯公寓2030万/套容积率: 0.60 绿化率: 45%开发商:绿地集团昆山置业有限公司基本描述：绿地国际家园，位于大上海城郊上海市与昆山市交界处，312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。绿地国际家园占地4000亩，古典西班牙、英伦、北美等五大组团规划，中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等完善社区配套。绿地国际家园致力于提高业主的居住品质，倡导“双居所 两栖生活”。楼盘名：嘉兴江南太阳城基本资料：项目规模：建筑面积21万平米物业类型：普通住宅项目位置：上海周边 嘉兴价格说明：起价：3400元/平方米景观设计/美国易道（EDAW）物业顾问/上海东湖物业管理公司配套设施：全龄化的社区配套设施，充分满足老、中、青、幼等所有人的生活和精神需求，老年活动中心、音乐书吧、儿童乐园等娱乐休闲场所，真正实现三代人全民共享、乐在其中基本描述：江南太阳城从当前中国老龄化问题及养老模式的缺陷出发，借鉴国外老年社区的先进经验，并结合中国实际国情，利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三大实施策略及六大配套体系为依托，为大上海都市圈创建第一个新型的健康养老社区。项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。楼盘名：吴江明丰花园基本描述：地处吴江市芦墟镇中心，南靠318国道，西临浦北路。本项目占地面积约6万余平方米，建有24幢多高层住宅，1幢综合楼和沿街商铺，总建筑面积约11万平方米（含地下建筑面积），现一期、二期已竣工，并已交付使用。本项目规划设计贯彻了“以人为本，环境为源”的理念，紧密结合了当地“人文、地理和水资源”。总体布局科学、合理。多层为主，多层与小高层相结合。集中绿化与分散绿化相结合。主入口设在浦北路，小区道路宽畅，人车分流。楼盘名：吴江月亮湾基本描述：距上海市城区约60余公里，面对12平方公里的天然湖泊，建设具有国际水准的养生公寓、度假公寓、酒店公寓，将为上海的白领知识分子和吴江当地的精英人士、有识之士提供一种完全意义上的新生活模式。小区内完善的医疗保健中心，引进了上海市权威一流医院的各科专家，3500余套全装修、全配套、中央净水、太阳能热水、天然气供热水，兼采暖、卡式空调、家具、沙发、卫浴、电视等等齐全的高品质公寓，室内篮球场、室内温水游泳池、电影放映厅、健身房、四星级宾馆配套。作为上海近郊唯一亲水的大型体检中心，以高科技检测手段，提供一个绝对可靠、舒适的健康保证。楼盘名：湖州南浔 “老年城”基本描述：南浔，中国第一老年城于1996年筹建，1997年落成。毗邻南浔古镇风景名胜区，国家级文保单位小莲庄、嘉业堂藏书楼。是浙江省老龄委、省体改委首批依托社会力量举办老年公益事业的试点单位，浙江省民政厅首家批准登记的老年社会福利机构。南浔中国老年城占地百亩，建筑面积3万m2，总资产近亿元。是由南浔久安老年公寓、南浔久安老年俱乐部、南浔久安老年医院、南浔文园、千翁宾馆、千翁大酒店和江南水乡一条街组合而成的，集吃、住、医、乐、学、和商贸、旅游等为一体的老年社区。2）北京周边楼盘名：燕都 世界名园基本描述：被授予联合国“国际文化生态社区”的美誉，是“世界华商联合总会中国首家人文景观绿色环保示范社区”、“全国老年产业示范基地”和“北京市消费者协会2004年放心房承诺楼盘”。世界名园地处京西生态休闲带，燕都窦店古镇，总面积规划为320万平米，绿化率45%以上，是一个集生态、景观、人文关怀于一体的国际文化生态社区。整个社区分为荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国梧桐园、加拿大枫林园，项目首期开发的50万平米建筑将以四大特色国际园林景观。项目规模宏大，社区配套成熟，医疗设施完善，兼有全程教育陪伴下一代成长。世界名园为社区所有业主建立健康数据档案、定期上门体检。并可随时请专家约诊，提供健康全程服务，能使老年人和业主充分享受每一天的健康生活。楼盘名： 北京 太阳城基本描述：地处京城北部昌平小汤山镇，东侧紧邻北师大亚太实验学校（小学高中），小区内设幼儿园，社