（地图学与地理信息系统专业论文）城市不动产信息网络服务初探.pdf

城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 摘要 不动产不同于一般商品 集中展示的方式难以对其特性进行全面地描述 这使得不动产 信息发布在其交易过程中 不仅充当了促成交易的广告者的角色 也承担着专业性地展示产 品特性的任务 a j a x 是w e b 2 0 理念指导下的革新性技术 它从根本上改变了人们使用网络的习惯 重新定义了网络建立者与网络用户的角色范围 w e bg i s 为通过网络电子地图表现不动产区 位信息提供了解决方式 w e bs e r v i c e 使得在政府电子政务平台与社会信息服务系统间建立 跨平台的业务调用成为可能 这一切为开发全新的不动产信息网络发布系统提供了技术支 撑 本文从不动产信息发布需求入手 根据不动产自身特性 总结出不动产信息表述过程中 所需要涉及的信息表述项 同时根据网络信息发布的要求 比较分析对于不同的不动产信息 发布所应采用的实现手段 之后着重讨论了w e bg i s 在不动产信息发布行为中的地位 以 及该信息发布平台适合以何种方式完成g i s 应用的开发 才能保证其既不造成系统开发难 度的几何性增长 又能完全适合不动产信息发布的服务需求 最后 通过构建一个具体系统 来检验不动产信息服务平台的服务模式和实现方式 关键词 不动产 网络信息服务平台 信息表述 w e bg i s i v 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei sn o ts i m i l a ra sg e n e r a lm e r c h a n d i s e s t h ew a yt od i s p l a ym a n u f a c t u r ei nt h es a n l e l o c a t i o nl e a d st ot h ed i f f i c u l t yi nc o m p r e h e n s i v ed e c r i p f i o no fi t sc h a r a c t e r i s i t i c s t h u st h e p u b l i c a t i o no fi n f o r m a t i o np l a y sb o t ht w or o l e sd u r i n gt h et r a n s a c t i o no fr e a le s t a t e o n ei s f o c u s i n go na d v e r t i s e m e n t ss p u r r i n gp u r c h a s e r st ob u yh o u s ep r o p e r t y m o r e o v e rt h ep u b l i c a t i o n o f r e a le s t a t et a k e s0 1 1f u l l ys e t t i n go u tt h ec h a r a c t e r i s t i c so f p r o d u c t s a j a x w h i c hi sat y p eo fi n n o v a t o r yt e c h n o l o g i e sb a s e do nw e b 2 0c o n c e p t c o m p l e t e l yc h a n g e d c o g n i t i o no fs u r f i n g0 1 1i n t e m e t f u r t h e r m o r e t h i st e c h n o l o g yh a sd e f i n e dt h er o l e sb o t w c c nw e b s y s t e md e v e l o p e r sa n dw e b s i t eu s e 璐a g a i n i no r d e rt od i s p l a yt h eu r b a nr e a le s t a t el o c a t i o n i n f o r m a t i o n w e bg i si su t i l i z e dt or e a l i z et h ee m a pb a s e do ni n t e m e t w e bs e r v i o i sas c h e m e t os o l v et h ec r o s s e d p l a t f o r mp r o b l e m sa b o u tf u n c t i o nc a l lb e t w e e ns o c i e t ys e r v i c es y s t e ma n d g o v e r n m e n ti n f o r m a t i o np l a t f o r m a l lm e n t i o n e da b o v es u s t a i nt h er e a l i z a t i o no fs y s t e mi n t e c h n i q u e t h i sp a p e rs t a r t e d 诵mt h er e q u i r e m e n ta n a l y s eo fp u b l i c a t i o no fr e a le s t a t ei n f o r m a t i o na n d a c c o r d i n gt or e a le s t a t e so w nc h a r a c t e r i s t i c s c o n c l u d e dn e c e s s a r yc o m p o n e n t sw h i c ha i n v o l v e di nt h ep r o c e s sr e p r e s e n t i n gi n f o r m a t i o no fr e a le s t a t e s m e a n w h i l e o r i e n t e do nd i f f e r e n t d e m a n d so fn e t w o r kp u b l i c a t i o n t h i sp a p e rc o m p a r e da n da n a l y z e dv a r i o u si m p l e m e n t a t i o n so f d i f f e r e n tp u b l i c a t i o no f r e a le s t a t e a f t e r w a r d s t h i sp a p e rf o c u s e do nt h ed i s c u s s i o na b o u ts t a t u so f w e bg i sd u r i n gt h ep r o c e d u r eo fp u b l i s h i n gr e a le s t a t ei n f o r m a t i o na n da l s ot h em e t h o d st h a t t h e s es p e c i f i cp l a t f o r m ss h o u l da p p l yf o rt h ed e v e l o p m e n to fg i sa p p l i c a t i o n s i fw ef o l l o wt h e a b o v es t e p s p r o b a b l yw ec a na v o i dd i f f i c u l t i e si ng e o m e t r i c s e r i e si n c r e a s eh a p p e n e di ns y s t e m d e v e l o p m e n ta l s ot h es y s t e mw ed e v e l o p e dc a nc o m p l e t e l yf i tt h en e e d so fr e a le s t a t ei n f o r m a t i o n p u b l i c a t i o n t h el a s t m e n t i o n e do ft h i sp a p e ri st h ep r o o f t e s to fs e r v i c ep a r c r na n di m p l e m e n t so f p l a t f o r m sf o rr e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns e r v i c e k e y w o r d s r e a le s t a t e i n f o r m a t i o np l a t f o r mb a s e d0 1 1h t e m e t r e p r e s e n t a t i o no fi n f o r m a t i o n we b g i s v 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 图索引 图1 1 论文技术路线图 图2 1 系统所服务的不动产物业类型图 图2 2a j a x 的实现结构图 图3 1 基于m v c 的待交易不动产信息收集体系 1 4 1 9 3 7 3 9 图3 2 权属登记查询业务流程图 一一 一 4 0 图3 3 权属登记信息获取的体系结构图 一4 l 图3 4 不动产交易信息收集流程图 一 4 3 图3 5 不动产基础地理底图 一 一 4 4 图3 6 房产信息采集效果图 一 一 4 5 图3 7 不动产信息图上显示效果图 一 一 4 5 图4 1a j a x c a l l e r 的u m l 框图 4 6 图4 2i r e s u l t v a l u e 的u m l 框图一 4 8 图4 3i m a p v a l u e f a c t o r y 的u m l 框图 一 一一9 图4 4 服务端的整体框架结构图 一 4 9 图4 5 基于a j a x 的异步通讯结构实现图 图4 6 数据表的关联关系图 5 0 5 4 图5 1 城市不动产信息发布平台功能结构图一一 一 一 6 2 图5 2 系统整体框架结构图 一6 3 图5 3 系统网络拓扑结构图 一6 5 图5 4 地块信息发布模块演示图 一 一 6 6 图5 5 房屋信息发布模块演示图 一 一 6 6 图5 6 房产信息图上标注模块演示图 6 7 v i 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 图5 7 地块信息图上标注模块演示图 一一 一一 6 7 图5 8 不动产权属查询演示图 6 8 图5 9 远程提交的结构化查询申请信息演示图 一6 8 图5 1 0 房屋权属查询结果演示图 6 9 图5 1 1 用户发布信息管理模块演示图 一 6 9 i 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 表索引 表1 1 不动产特性及所发布信息对照表 5 表l 2 国内外主流房地产网站调查结果一览表 一 一 6 表2 1 美国不动产广告形式统计与预计表 表2 2 不动产个别要素信息发布方式对照表 表2 3 不同类型物业对应的道路类型影响作用分表 表2 一l 不同的不动产信息的表现方式对照表 表2 5 不动产信息利用网络发布的优势与劣势对照表 表4 1 一般用户信息表 表4 2 不动产信息表 表4 3 不动产信息附表 表4 4 系统管理员信息表 表4 5 持久层对象与数据表的映射关系表 v i i i 坞 扒 m 四 弘 铉 钇 舄 舛 学位论文独创性声明 本人郑重声明 1 坚持以 求实 创新 的科学精神从事研究工作 2 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果 3 本论文中除引文外 所有实验 数据和有关材料均是真实的 4 本论文中除引文和致谢的内容外 不包含其他人或其它机构已经发表 或撰写过的研究成果 5 其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意 作者签名 日期 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留 使用学位论文的规定 学校有权 保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版 有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查 阅 有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索 有权将学位论文的标 题和摘要汇编出版 保密的学位论文在解密后适用本规定 作者签名 日期 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 刖舌 网络作为新兴媒介已经渗入了我们生活的各个方面 人们利用网络获取信息 接受服 务 企业利用网络发布产品信息 强化产品特性的表现力 促进交易过程的实现 房地产市 场的日益繁荣呼唤相关产品的信息发布网络平台的出现 基于网络的不动产信息服务平台需要利用网络信息发布的优势 专业地 直观地表现 不动产的特性 确定不动产信息发布内容是构建平台的首要工作 也是影响该平台服务质量 内容专业性与否的关键问题 本文在分析需要发布的内容之后 得出结论 不动产价格确定 离不开对不动产个别因素条件与所在区域条件的充分掌握 影响不动产交易价格的条件因素 需要采用有别于现有不动产网站信息发布的 图文结合的方式加以展现 最后 不动产产权 交易的特殊性需要建立政府电子政务平台与社会服务系统间跨平台的权属查询服务 本文共分为六个章节 各章节大致内容如下 第一章 分析了不动产相对于一般商品在信息表现方面的特殊性 简要分析了现有不动 产信息发布平台的服务模式与存在的问题 并且提出了针对我国不动产信息发布平台服务模 式建立的构想 阐述了本文的研究背景和研究意义 提出研究的内容 并针对研究的内容分 析本文所采用的关键技术 制定论文技术路线 第二章 是本文的重点章节 本章首先讨论了不动产信息发布的必要性 预测了w e b 2 0 时代不动产信息发布方式的变化 并从不动产信息表述的特殊性入手 归纳总结了不动产需 要发布的信息内容与信息表述方式 最后根据不同的信息表述方式分析确定系统实现的技术 方法和技术途径 第三章 本章根据第二章所分析的系统功能需求 分析主要功能的实现方式 利用w e b 框架实现不动产交易信息的收集与发布 采用w e bs e r v i c e 的方式建立跨平台的不动产权属 登记信息的查询 利用w e b 2 0 的理念建立用户发布信息的管理模块 完成信息的加工与再 利用 以及利用g o o g l em a p sa p i 实现不动产专题地图服务 第四章 提出了城市不动产信息发布系统的系统实现方案 该方案设计了基于a j a x 的 异步通讯结构以及系统的数据库表与持久层 根据第三章中分析的不动产信息发布应该具有 的功能 设计信息发布的各个实现模块与地图辅助服务模块 最后为系统的表现层设计实现 了可重用的页面标签库 第五章 以南京市为例 开发适用于具体区域的不动产信息发布系统 提出了系统软硬 件配置方案 演示系统的主要功能 l 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 第六章 从系统实现和实际运行情况 得出结论并提出展望 本文创新之处在于 一 通过对于影响不动产价格的个别因素与区域因素的分析 确 定具有专业性的不动产信息发布内容 并且分析比较了不同信息内容的合适的表现方式 二 在系统的 浏览器层 与服务端之间实现了基于a j a x 技术的通讯框架 三 根据不 动产权属登记信息的查询需求 建立跨平台的权属查询机制 由于笔者才疏学浅 写作也比较仓促 文中难免存在疏漏 不足 甚至谬误之处 敬请 专家学者批评 指正 2 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 第一章绪论 i i 不动产信息发布平台概述 i i 1 不动产的概念 不动产 r e a le s t a t e 也被称为房地产 是一种与动产相对应的产品 具有其自身的特 殊性 它是依托于土地进行再创造而形成的特殊商品 1 1 房地产无法作为一般商品在商店内 出售 而是通过契约 文件的形式登记其权属的转移 完成商品的交易过程 不动产不同于一般商品 集中展示的方式难以对其特性进行全面地描述 这使得不动产 信息发布在房地产交易的过程中不仅仅充当了促成交易的广告者的角色 更承担着房地产商 品交易过程中充分展示产品特性的任务 i i 2 不动产的特性分析 不动产区别于一般商品的特性决定了其在信息发布方式上必须区别于一般商品的信息 发布形式 对于不动产特性的分析是准确详尽地描述不动产信息的前提 根据对不动产特性 的研究 归纳出以下对于不动产信息发布具有影响的不动产特性 一 不动产位置的固定性 房产和地产是紧密联系不可分割的 不动产由于所依附的土地具有不可移动的特性 造 成其不论外形如何 性能怎样 用途是什么 都只能固定在一定的区域内 无法任意移动位 置 2 l 不动产的位置固定性决定了其信息呈现出区域零散性特征 而如果采用一般商品销售 过程中产品集中展示的方式 就削弱了不动产信息的表现力 不动产信息的区域零散性是构建不动产信息发布平台的首要原因 统一的不动产信息发 布平台解决了不动产产品集中展示的任务 是促成不动产交易顺利进行的重要途径 二 不动产权属确定不同于一般商品的简单占有 与一般商品不同 不动产不以对于产品的占有来确定其权属 一般商品在交易的同时完 成其权属的转移 在我国不动产的权属是以不动产产权登记为基础确定的 不动产的权属登 记从法律上明确了不动产的权属状态 是不动产交易合法性的前提 它不仅保护权利人的各 项权利 也是政府相关部门对于不动产的有效管理 3 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 不动产的法律确权是其交易合法性的前提 在不动产交易中 权属的法律属性成为其必 需提供的相关信息 3 1 不动产信息发布平台需要提供对于所发布不动产产品权属的查询功 能 三 区位因素是不动产价格的决定因素 决定不动产价格的首要因素是其所在的区位 具有相同自身条件与周边区域条件的不动 产产品常因为其所在区位的不同 造成价格的巨大差异 以南京市2 0 0 7 年发布的住宅基准 地价为例 一级地价格为1 2 6 7 0 元 m l 而同样完成了 六通一平 的六级地价格为2 1 4 0 元 m l 价格由于区位的不同呈现出明显的差异 因此 离开了区位信息的不动产价格信息是缺 乏实质意义的 另一方面 相同区位内的不动产产品的价格呈现出相似的水平 孤立的对单一不动产产 品的价格进行发布 无法使不动产买方市场客观的获取相类似产品的价格水平信息 从而使 价格信息的可信度降低 因此 不动产的信息发布需要其所在区位的信息表述 四 不动产价格受到其个别因素的影响 不动产在相同区位内价格呈现相似性 但同时 其个别因素又使得相同区位内的不同 不动产产品的价格具有差异性 同一区位内的不同地块具有不同日照 通风 湿度 温度与 临街条件 同一地块内的不同房产也受到面积 结构 材料 施工质量 朝向 楼层 建筑 外观的影响嗍 我国许多城市的房产销售已经出台了 一房一价 的政策规定 这从一个侧面反映了房地 产的个别因素对其价格水平的影响 不动产的价格差异性使得其在信息发布过程中不仅需要 对其个别因素进行详细表述 也反应出一般商品对于相同产品的价格发布形式不适用于不动 产价格的发布 而必须采用针对每个不动产产品明确其价格的方式进行发布 这种价格发布 形式 需要借助信息发布平台 涵盖的信息内容容量大 表现形式多样 的优势来实现 五 不动产价格受到其周边区域因素的影响 根据市场比较法确定不动产价格的基本原理 不动产价格受到其所在区域条件的影响 不同的区域因素水平导致了不动产价格水平的差异性 影响不动产价格的区域因素主要有区 域内的商业繁华程度 交通便捷度 环境优劣度 公共设施完毕度等 5 1 因此 为了保证不 动产交易双方在信息获取上的对等性 保证交易的公平性 卖方市场在不动产信息发布过程 中必须对不动产周边区域条件进行表述 从而使不动产买方市场可以客观全面的对不动产产 品形成概念 4 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 六 不同用途的不动产具有不同的价格影响因素体系 不动产不同的用途具有不同的影响因素因子体系 在不动产信息发布中需要对不动产的 用途加以明确 同一因素因子可能由于不动产的用途不同而具有不同的影响水平 例如 公 交便捷程度对于住宅价格具有较大的影响 该因素必须在住宅产品的发布过程中加以公布 而对于工业用地 公交便捷度的影响程度下降 取而代之的是道路通达度影响力的上升 另一方面 用途不同的不动产产品对于不同区位的敏感程度不同 商业不动产产品受到 某一区位内商业繁华度 人口密度 公交便捷度的影响 这些影响因素一旦随着区位变化而 变化时 不动产产品的价格很快随之变化 而工业不动产价格对于上述区位变化的反馈要明 显弱于商业不动产的水平 因此只有以不动产用途的明确为前提 才能确定其所需要发布的 影响因素因子要素体系 使所发布的不动产信息更加具有专业针对性 综上所述 不动产的特殊性决定了其在信息发布中所需要表现的信息不同于一般商品 具体的对应关系见表1 1 表1 1 不动产特性及所发布信息模式对照表 不动产特性信息发布模式 不动产位置固定性统一平台集中进行信息发布 权属明确形式的特殊性需要提供权属证明检索功能为交易合法性提供基础 不动产所在区位决定价格不动产所在区位的表述 个别要素影响价格不动产个别要素的分类表述 区域要素影响价格不动产周边区域影响要素的分类表述 不同用途对于价格的敏感度差异不动产按用途分类的信息表述 1 2 不动产信息发布平台的现状分析 随着房地产市场在我国的不断发展 国内门户网站开始纷纷推出专项的房地产信息服 务 而专业性的房地产信息网站也如雨后春笋般地不断涌现 以下选取2 0 0 7 年统计公布的 我国房地产网站前十强与美国不动产网站前十强 总结归纳出我国现有房地产信息服务平台 的特点 表1 2 并针对现有的不动产信息服务系统的特点分析其优劣 5 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 表1 2 国内外主流房地产网站调查结果一览表 专项性的地跨行政区域的针对性的专项具有地图查 图服务网站不动产信息服不动产服务网询服务 务站 搜房网 w w w s o u f u n c o r n 是是否否 搜狐焦点m w w w f o c u s c o m 否是否 是 购房者 w w w g o u f a n g t o m 是 是 否否 上海热线房地产 h o u s e o n l i n e s h 饥 是否否否 新浪房地产 m a i n h o u s e s i n a c o m 否是否否 深圳房地产信息网是 否 否是 w w w s z h o m e c o r n 3 6 5 地产家居 w w w h o u s e 3 6 5 c o r n 是是否 否 房老大 w w w f o l o d a c o m 是 是否否 全房网 w w w a l l f a n g c o r n 是是否否 易居网 w w w c c j u c o r n 是是否否 w w w r e a l t o r c o m 是是否是 w w w r e n m e t c o m 是是是 是 w w w h o m e g a i n c o m 是是是是 w w w r e n t c o m是是是是 r e a l e s t a t e y a h o o c o r n 否是是是 w w w r e a l t y t r a c c o m 是 是否是 w w w o n 抛a x c 0 m是是是是 w w w a p a r t m e n t s c 咖 是是是是 w w w c e n t u r y 21 c o m 是是否 是 h o u s e a n d h o m e m s n c o i n否是否是 1 2 1 我国不动产信息发布平台特征 通过调查分析 我国房地产网站呈现以下特点 6 城市不动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 一 依托门户网站的房地产信息服务比重下降 专业性的房地产信息网站占据主导 据2 0 0 7 年对我国访问量占据前十位的房地产网站的调查发现 专业性的房地产信息服 务网站开始占据主导 前十名中 除了 搜狐焦点网 与 新浪房地产 依托原有的门户网站的 客户数量优势 占据着较高的排名外 其它八个房地产网站都是具有服务针对性的专项房地 产服务网站 通过对同时期的美国房地产网站前十强的比较 只有r e a l e s t a t e y a h o o c o m 一家 依托门户网站 y a h o o 提供服务 且只具有2 0 2 的市场占有率 二 多区域性的房地产信息发布成为主流 在所调查的2 0 个国内外房地产服务网站中 仅有上海热线房地产 h o u s e o n l i n e s h c n 与深圳房地产信息网 w w w s z h o m e c o r n 只针对单一区域进行服务 其它1 8 家网站都以行 政区域作为划分依据 面向多个区域进行服务 三 针对房地产单项业务服务的网站势单力薄 在对国内的前十家房地产网站的调查中 发现这类网站常常将服务内容划分为 新房出 售 二手房租赁 地块交易 以及政策法规的发布 并在一个平台上对这些服务内容 都有涉及 而美国的房地产服务网的服务内容更加专项化 服务对象划分更加细致 在排名 前十的网站中 除w w w r e a l t o r c o m 的服务范围较广外 其它网站都有相应偏重的服务方向 如专门针对房屋出租的w w w r e n t c o m 与w w w r e n t n e t c o m 主要从事公寓交易活动的 w w w a p a r t m e n t s c o m 主要从事别墅交易活动的w w w h o m e g a i n c o m 四 地图服务在系统中占据比重较低 地图服务在国内现有的房地产网站中尚未成为必要服务模块 在所调查的十家网站中 仅有搜狐焦点网 w w w f o c u s c o r n 与深圳房地产信息网 w w w s z h o m e c o m 具有地图服务 功能 在地图服务测试中 上述系统的响应时间较长 而美国的十家被调查网站全部具有地 图服务功能 1 2 2 我国不动产信息服务平台存在的问题及发展趋势分析 一 现有不动产信息发布平台所选择的信息内容缺乏专业性 在专业网站逐渐成为房地产信息服务的主流媒体的同时 其提供的服务内容开始出现同 质化特征 国内的房地产网站的信息服务与门户网站所提供的相关服务差别性较低 网站在 名称上呈现专业化 却没有注重服务内容的专业性 这造成了 搜狐焦点网 与 新浪房地产 7 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 这类门户网站仍然能够占据较大的市场份额 反观美国的不动产服务网站 由于其在服务内 容 信息收集渠道上的专业性 使得门户网站的服务无法望其项背 所提供服务无法轻易复 制 从而稳定的占据着房地产信息服务的市场份额 为了突显出专业网站的信息服务优势 专业房地产网站在信息发布模式上需要区别于门户网站的 广播式 信息发布 利用w e b 2 0 的理念 在信息的接受者与发布者之间建立交互链 将自身的服务定位从传统的信息收集发 布者的角色转移到提供信息交换平台的角色上 二 不动产发展的区域不平衡性不宜采用面向多区域的不动产信息服务方式 现阶段 我国的房地产市场发展呈现一种区域不平衡性 不同的行政区域受到自身经济 水平 政策法律的制约在房地产市场的发展上具有各自的特点 处在不同的发展阶段 反观 美国的房地产市场 已进入了一个相对成熟的稳定时期 在一个房地产发展水平相对均衡的 地区 进行统一性的房地产的信息发布是合适的 反之如果在房地产发展相对水平差异性较 大的环境下 简单的按照行政区域划分 就忽略了作为房地产交易信息最重要的区位信息 另一方面 房地产信息具有零散性 信息收集困难 在国内房地产服务网站尚未从信息 发布者转变为信息交流平台的建立者的阶段 盲目的扩大服务范围 势必造成信息收集 处 理的难度不断加大 最终造成系统的信息泛滥 所以 笔者的观点是 在我国现阶段房地产 市场发展水平相对不平衡的背景下 专注于某一区域的房地产服务 提高数据质量 明确服 务对象 细化服务内容才是符合我国实际情况的房地产服务网站建立的思路 三 现有信息平台服务内容涵盖面广 缺乏服务对象的针对性 我国现有的房地产网站的服务范围保罗万象 其囊括了 新地块出让 房屋租赁 新 房出售 二手房出售 写字楼与商铺交易 家居装修 相关政策法规介绍 等内容 且几乎所有房地产网站对上述服务都有涉及 这种服务模式虽然所涵盖的内容丰富 但通过 分析可以将其分成两大块内容 交易信息发布 与 相关内容介绍 而从服务形式上又可抽 象成 信息收集专信息发布 其技术含量低 可复制性强 这造成在不动产服务网站的竞争 中不断出现同质化服务的情况 反观美国的不动产网站 几乎每个网站都具有自身的服务主 项 这种将不动产服务按照不同业务进行划分的服务模式具有以下优势 首先 服务的专项性使得信息收集处理具有针对性 从而使信息传递到真正需求的地方 也简化了信息处理的复杂程度 其次 专项性服务的划分有助于提供更加专业性的服务 例 如 上文中提到的对公寓住房活动提供的房屋价格评估服务 就是基于对公寓价格评估的专 业研究 长期成交案例数据收集的基础上的 再次 专项性的服务链整合了房地产活动中各 8 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 个环节的资源 使得依托于网络进行房地产活动成为可能 避免了单纯信息发布模式的可复 制性 最后 专项的房地产服务使服务接受者在信息选择上更加直观 避免面对网站出现的 信息堆积 而无从准确选择所需信息的情况 综上所述 我国房地产服务平台处在一种 广而全 的服务模式中 这不但使所提供的服 务逐渐趋同 也无法真正满足房地产活动网络化的需求 面对这样的情况 我国不动产信息 发布平台应该借鉴国外经验 转向 专而精 的平台的建立 四 电子地图服务的作用在房地产信息发布的过程中被忽视 地图服务作为房地产最为重要的区位要素的表现手段 本身应该具有重要的地位 但是 在国内房地产服务网站的调查中发现 提供电子地图服务的平台较少 比较我国房地产网站 信息发布方式 不难得出造成这一现象的原因 首先 不动产信息发布方式与普通商品信息发布方式趋同 对于房地产的区位因素重要 性认识不足 在现有的房地产信息发布中 信息提供者专注于房地产产品内部特性的描述 而将区位信息简单地按照行政区片进行划分 将行政区片等同于区片要素 将位置信息的获 取任务推卸到信息获取者一方 其次 在系统开发过程中 放大了电子地图的服务功能 加剧了地图服务开发难度 在 开发房地产相关地图服务系统时 不进行地图服务的取舍 而一味的向专业的位置服务网站 功能靠拢 缺乏针对性的地图服务子项目充斥着地产系统中的地图服务模块 这无形间增加 了系统整体开发难度 再次 地图服务的直接经济效益不明显 而其开发所带来的额外成本可能无法在服务中 回收 地图服务的关键在于地图数据的建立 而建立地图数据的成本较高 数据维护的工作 量较大 运行平台的硬件有很高的要求 这就使整体系统的运营成本大幅度上升 从而使得 多数网站放弃提供地图服务的想法 最后 现有不动产服务网站服务内容过于繁杂 在统一的地图系统中无法获得很好的表 现效果 不动产服务内容的不加选择 使得地图系统在数据管理维护上的成本增加 系统使 用效果受到影响 同时 地图服务需要业务的针对性 在业务划分尚不清晰的情况下 利用 地图传达信息 反而造成信息表现力度的降低 但是不应就此放弃了地图在不动产信息发布中的应用 房地产是以区位特性为第一要素 的特殊产品 在其信息表现上不能缺失利用电子地图对区位的直观表现 9 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 1 3 相关内容国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 一 利用w e bs e r v i c e 实现跨平台的业务功能调用 对于w e bs e r v i c e 定义 不同的组织具有不同的理解 这造成了不同组织在实现w e b s e r v i c e 框架和方式上的区别 m m 将w e bs e r v i c e 定义为 w e bs e r v i c e 是一组可以通过x m l 信息在网络环境下访问的操作集合 它利用x m l 提供了包括信息格式 传输协议 功能 定位方式在内的服务描述 6 1 m i r c o s o r 的定义是 w e bs e r v i c e 是向其它应用提供数据与 服务的应用逻辑集合 刀 s u n 提出 w e bs e r v i c e 是可以自动发现 连接从而对用户的问题 提供解决方案的软件组件 8 1 归纳不同组织对于w e bs e r v i c e 的定义 可以得出以下结论 w e bs e r v i c e 是一种平台 是独立执行的软件功能 它利用服务描述语言完成服务描述 利 用服务注册进行发布 通过标准机制完成服务查找 通过a p i 进行功能调用并且与其它服 务组合成新的服务类型 9 1 二 w e bg i s 的实现技术 当前 w e bg i s 的实现技术从地图服务器的选择上主要采用g e o s e r v e r 与m a p s c r v c r m a p s c r v c r 采用m a p 文件配置地图数据的结构 对于w m s 的支持相对高效 通过c g i 的 方式实现 1 0 l g e o s e r v e r 基于j a v a 拓扑结构 j t s 和g e o t o o l s 库 功能实现遵循o g c 组 织的开放标准 对于w f s t 和w m s 的标准地图服务提供支持 1 1 1 客户端技术主要采用o p c n l a y e r s 与g o o g l em a p s a p i o p e n l a y c r s 支持o g c 标准地理 空间数据 遵守w m s 服务规范的数据可以直接加载 同时提供了对于g o o g l e 的k m l 格 式 地理标记语言g m l 的支持蚴 g o o g l em a p sa p i 提供了通过k m l g e o r s s 文件加载 地图表现的方式的支持 同时提供了基于页面脚本的a p i 实现 1 3 三 w e b 2 0 概念下的服务模式与技术革新 到目前位置 对于w e b 2 0 的概念表述通常通过网络应用来反应的 b l o g g e rd o n 在 w e b 2 0 概念诠释 中将w e b 2 0 定义为 以h i c k r c r a i g s l i s t l i n k c d i n t r i b e s r y z e f d e n d s t c r d d i c i o 1 1 8 4 3 t h i n g s c o m 等网站为代表 以b l o g t a g s n s r s s w i l d 等 社会软件的应用为核心 依据六度分隔 x m l a j a x 等新理论和技术实现的互联网新一代 模式 1 棚 j e s s ej a m e sg a r r e t t 在2 0 0 5 年2 月1 8 日的 a n o w a p p r o a c ht ow e b a p p l i c a t i o n s l o 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 一文中首次定义了a j a x 的概念 a j 旺是多种成熟技术的综合 它包括利用x h t m l 与c s s 实现表现层更新 利用d o m 对象实现动态显示与交互 利用x m l 与x s l t 实现数据的交 换与表述 利用x m l h t t p r e q u e s t 实现异步数据交互以及利用j a v a s c r i p t 完成事件绑定 1 5 1 0 如今a j a x 逐渐成为了w 曲2 0 的标志性技术 1 3 1 国内研究现状 一 不动产信息发布项的选择 不动产信息发布项的选择 主要通过不动产网站的服务内容加以体现 现阶段我国不动 产信息发布主要集中在对于不动产名称 类型 个别要素 位置的文字表述上 对于不动产 周边区域信息的表述 区位信息的地图表现相对缺乏 而对于不动产信息发布过程中的内容 选择的研究尚未被重视 二 不动产权属查询机制的研究 2 0 0 2 年1 2 月4 日国土资源部发布的 土地登记资料公开查询办法 正式确立了土地登 记资料公开查询制度 2 0 0 7 年1 月1 日 建设部制定并公布的 房屋权属登记信息查询暂 行办法 正式施行 上述两项法规确保了不动产权属查询的合法性 规定了不动产权属查询 的查询条件 查询内容 查询作用 而现有的查询方式主要采用窗口办理 不动产政府信息 服务平台尚未广泛地提供基于网络的面向公众的查询功能与面向社会服务网站的软件组件 调用功能 如何由政府信息服务平台实现权属查询功能尚未被广泛研究 1 4 研究背景与意义 随着我国不动产市场的日趋完善 为不动产交易信息的发布提供基于网络的信息发布平 台的需求越发凸显 建立基于网络的信息发布平台 不仅仅是不动产商业活动的市场性要求 同时也是政府管理监督不动产市场 社会公众参与的重要媒介 现阶段 基于网络的不动产信息发布平台或商业网站虽然已经大量存在 但大多数缺乏 对不动产特征的分析 使得该类平台在信息发布过程中忽略了不动产专业信息地表述 大量 的不动产信息平台的服务模式沿用了门户网站的信息发布模式 所提供的服务同质化的趋势 愈发明显 新兴的网络不动产信息服务没有在服务形式 服务内容上进行创新 在竞争中难 以立足 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 互联网进入w e b 2 0 时代后 新的网络应用模式层出不穷 新技术也相继出现 对于建 立基于i n t e r n e t 的不动产信息发布平台来说 平台功能需要在新的模式指导下发生转变 平 台实现需要采用适合w e b 2 0 模式的技术 从而给使用者带来全新的用户交互体验 平台所 需的地图服务功能也要在空间地理数据交互 存储 处理 地图所提供的服务功能 以及地 图服务系统构架等方面进行变革 1 6 1 这就要求在平台建立的过程中 开发者选择合适的w e b g i s 实现方式 转变电子地图服务在该类应用中的从属性地位 明确地图服务的重要性 降 低地图服务开发的困难性 现阶段 专业性 完整性的不动产的信息表述在技术上已具条件 不动产信息发布平台是一种面向市场的网络应用 需要以市场需求为导向提供服务 如 何在用户体验的友好性和不动产信息平台的专业性之间达到平衡 是该服务能否经受市场考 验的关键问题 本文首先从不动产信息特征的分析入手 结合现有系统所提供的服务状况 总结不动产需要进行发布的信息项 并根据信息项的特征 分析比较不同的网络表现手段 从而为不动产网络信息服务的内容选择提供了一种解决方案 之后分析实现这些表现手段背 后所采用的系统设计思想和实现技术 最后 本文提出不动产信息发布的服务模式和平台架 构模式 设计并实现了南京市不动产信息发布产品 本文从不动产的价格理论研究入手 结 合网络信息服务技术 设计了不动产信息服务平台的整体框架 并实现了主要功能 具有很 强的现实意义 1 5 研究内容与关键技术 1 5 1 研究内容 本文从不动产信息发布需求入手 结合不动产的特殊性 研究不动产信息表述过程中所 需要涉及的信息表述项 同时根据网络信息发布的要求 比较分析对于不同的不动产信息发 布所适合采用的实现手段 本文研究w e bg i s 在不动产信息发布行为中的地位 以及该信 息发布平台适合以何种方式进行g i s 应用的开发 才能保证其既不造成系统开发难度的几 何性增长 又能完全适合不动产信息发布的服务需求 本文最后 通过构建具体系统 检验 的不动产信息发布平台的服务模式和实现方式 1 5 2 关键技术 一 基于a j a x 的系统框架搭建 1 2 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 异步j a v a s e r i p t 与x m l a j a x 可以从技术层面理解为利用客户端现有技术 实现数 据的异步加载 从而缓解网络传输过程中的数据负载量 同时改变用户的网络应用体验 1 7 1 但是其只在技术层面提供了可行性支持 建立适合自身系统框架的a j a x 通讯框架成为采用 该技术的首要前提 本文采用s e r v l e t 与x m l 技术 在 工厂模式 f a c t o r y 与 门面模式 f a c a d e 思想 的指导下 在服务器建立符合 开 闭原则 的功能扩展实现 从而搭建可扩展的a j a x 通讯 结构 二 基于g o o g l em a p s 的不动产区位信息服务模块实现 g o o g l em a p s 在g o o g l e 提供的地图底层数据服务的基础上 向地理信息用户 g iu s e r 提供了在其系统中添加地理信息应用的 页面级别的应用程序接口 a p i 1 3 它使得系统 开发者从繁重的基础地理数据的服务建立中抽离出来 而专注于系统业务本身的构建 利用 g o o g l em a p s 的a j a x 框架实现 开发人员可以完成与系统业务相关的地理数据的异步加载 以及与底层基础地理数据的无缝集成 三 基于关系对象映射概念的业务对象建模 关系对象映射的思想 允许开发者在关系型数据库与业务对象间建立映射关系 在业务 对象设计的基础上完成关系数据库表的建立 同时利用标准配置文件x m l 描述映射关系或 者建立新的映射关系n 8 1 这样不但符合面向对象设计的要求 也使得原有的对于结构化数 据的操作转变为对于业务对象的操作 本文使用h i b e r n a t e 作为系统关系对象映射实现的工 具 1 6 论文技术路线 本文以不动产特性分析为前提 阐述了其信息发布的必要性以及信息发布中所需要的表 述内容 同时归纳总结了不动产信息的发布方式的现状 从不动产信息发布平台应用的角度 分析了其今后的发展模式 其次 根据所总结的不动产信息发布内容 结合网络信息发布的 具体实现技术设计平台的开发模式 最后按照不动产平台的设计模式 为不动产信息发布平 台设计公众信息发布平台 系统数据管理平台以及电子地图服务模块 图1 1 1 3 城市 1 i 动产信息网络服务初探 作者 蔡春源 图1 1 论文技术路线图 城市不动产信息网络服务初探作者 蔡春源 2 1 系统应用需求 第二章系统的需求分析 2 1 1 城市不动产信息发布的社会需求 建国后相当长的一段时间 我国的房地产市场一直以计划经济为主导 人们生产生活所 需要的房地产产品通过国家分配获得