（管理科学与工程专业论文）城市住宅价格影响因素实证研究.pdf

摘要 自1 9 9 8 年我国取消福利分房以来，房地产开发投资不断扩大，商品房销售面积逐年增加， 住宅产业开始进入快速发展的关键时期与此同时，伴随房价的日益提高也沉淀出一些问题： 供求关系紧张，住宅供给结构不合理，房价上涨速度过快，甚至有些城市呈现出一些房地产泡 沫的征兆一时间，房价问题引起社会各界的广泛关注，到底住宅价格是怎么形成的? 是什么 因素影响和决定着住宅价格? 有关住宅价格的讨论一直在持续。但目前国内学者对住宅市场和 住宅价格的研究还只是停留在宽泛的定性分析上。缺乏定量分析和实证研究，也缺乏可靠的分 析工具和模型模拟，因而无法知道城市住宅价格对哪些因素是最敏感的，这些因素的影响力到 底有多大本论文正是试图在这方面做一些有益的尝试。 本论文的研究内容包括：首先，文章探讨了住宅价格的形成机制，分为单一市场均衡模型 和蛛网滞后模型二种情况，通常状况下，市场曾现出收敛型蛛网模型时，住宅价格达到均衡。 其次，从需求和供给两个角度分析了住宅价格。住宅需求价格与收入有着紧密的联系，并以不 同城市和不同时间的房价收入比为例，总结出房价收入比的计算方法和特性。从住宅价格的具 体构成项目方面探讨了住宅的供给价格。最后，结合2 0 0 1 2 0 0 4 年2 5 个大、中城市住宅市场相 关数据，对全市非农业人口、国内生产总值、人均可支配收入、人均住房使用面积、恩格尔系 数、商品住宅销售面积、住宅开发投资额与住宅价格进行建模和实证研究。实证结果显示，人 均可支配收入、住宅开发投资额对城市住宅价格产生的影响最为显著，并利用回归模型对2 0 0 5 年全国8 个城市的理论住宅价格和实际住宅价格进行了比较和分析。 住宅价格问题是一个十分复杂的社会经济问题，论文的研究只是一个初步的尝试。由于论 文收集和应用的数据在时间跨度和空间分布上还有很大局限性，笔者认为论文的研究方法和结 果还有待更多的实证研究加以深化和完善。 关键词：住宅价格，影响因素，房价收入比 a b s t r a c t s i n c ec h i n e s ew e l f a r eh o u s i n gp o l i o , w a sc a n c e l l e di n1 9 9 8 , h o l l s ei n v e s t m e n ta n dh o u s es a l e s a 坤i n c r e a s i n ga n n u a l l y n o wt h eh o u s ei n d u s t r yh a ss t e p p e di n t oak e yp 耐o do ff a s td e v e l o p m e n l w i t ht h ec l i m b i n go fh o m i n gp r i 鸭5 0 m ep r o b l e m sa p p e a r f o re x a m p l e s , t h er e l a t i o no f s u p p l y - d e m a n dt u r n s 自朗1 s c t h e 捌啪k 由鹏o f h o u s es u p p l yi s o tr e a s o n a b l ea n dt h ei n c r e a s i n gs p e o do f h o m i n gs a l e si st o of a s t e v e nw o i ，s o m es y m p t o mo f r e a le s t a t eb u b b l e sa p p e a r si ns o m ec i t i e s i n as h o r tt i m e ，i ti sd i s c u s s e da n dc o n c e r n e dt h a th o wt h eh o m i n gp r i c ec o m ei n t ob e i n ga n dw h a t i n f l u e n c ea n dd e c i d et h eh o m i n gp r i c e h o w e v e r , r e c e n ts t u d i e so nt h ec o u n t r y sh o u s em a r k e ta n d h o u s i n gp r i c eh a v ec o n f m e dt h e m s e l v e st og e n e r a lq u a l i t a t i v ea n a l y s i s t h e l a c ko fq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sa n de m p i r i c a ls t u d y , a n dt h er e s u l t i n ga b s e r l c eo fr e l i a b l ea n a l y z i n gt o o l sa n dm o d e l i n g s i m u l a t i o nh a v em a d ei th a r d l yp o s s i b l ef o rp e o p l et ok n o wc l e a r l yw h a tf a c t o mh o m i n gp r i c ei s s e n s i t i v et oa n dh o wt h e s ef a c t o r si n f l u e n c eh o m i n gp r i c e t h i st h e s i st r i e st od os o m eb e n e f i c i a lt r i a l s i i it i l i sr e s p e c te x a c t l y n m f o l l o w i n gt h r e ep o i n t sa 坞m a i n i ys t u d i e di nt h i st h e s i s f i r s t l y , t h ef o r m i n gm e c h a n i s mo f h o u s i n gp r i c ei n c l u d e st w ot y p e s , w h i c ha r es i n g l em a r k e te q u i l i b r i u mm o d e la n dc o b w e bl a g g i n g m o d e l w h e nt h em a r k e ta c c o r dw i t | lc o n v e r g e n tc o b w 曲l a g g i n gm o d e l t h eh o m i n gp r i c ec o m e st o e q u i l i b r i u m s e c e n d l y , t h et h e s i sa n a l y s e st h eh o u s i n gp r i c ef r o mt h ep e r s p e c t i v e so fs u p p l ya n d d e m a n d t h e r ei sc l o s er e l a t i o nb e t w e c nh o u s i n gd e m a n d i n gp r i c ea n di n c o m e b a s e do nt h eh o m i n g p r i c et oi n c o m er a t i o so f d i f i e r e n tc i t i e sa n d d i f i e r e n ty e a 茂t h ec a l c u l a t ef o r m u l aa n dc h a r a c t e r i s t i c s o f h o m i n gp r i c et oi n c o m er a t i oa r ea t t a i n e d 低p a p e r r e s e a r c h e st h eh o m i n gs u p p l y i n gp r i c ef r o m t h ec o m p o s i n gi t e m so fh o m i n gp r i c e i nt h ee n d , a t t e m p t sh a v eb e e nm a d et oe s t a b l i s hah o m i n g p r i c em o d e la n dt os t u d ye m p i r i c a l l yt h eu r b a nh o u s ep r i c ew i t hs u c hi l l u s t r a t i v ev a r i a b l e sa sc i t y n o n - a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o n , g d p , p e rc a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m e ，p e rc a p i t ah o u s ec o v e r & g e , e n g l e c t f i c i e n t , f l o o r a g eo f c o m m e r c i a lh o u s es o l da n dh o u s ei n v e s t m e n ls t a t i s t i c su s e di st h o s eo f 2 5b i g a n dm e d i u m - s i z e dc i t i e so f t h ec o u n t r yf r o m2 0 0 lt o2 0 0 4 r e s u l t so f t h ee m p i r i c a ls t u d yi n d i c a t et h a t t w of a c t o r s , p e rc a p i t ad i s p o s a b l ei 1 1 c o m ea n dh o u s ei n v e s t m e n t , e x e m i s es i g n i f i c a n ti n f l u e n c eo v e r u r b a nh o m i n gp r i c e 1 1 埒m o d e lh a sb e e na d o p t e dt oe s t i m a t et h e o r e t i c a lh o u s ep r i 淄i n8c i t i e sa n da c o m p a r i s o ni sm a d eb e t w e e nt h et h e o r e t i c a la n dr e a lh o m i n gp r i c e a sh a sm e n t i o n e da b o v e , t h i sd i s s e r t a t i o ni sj u s to n eo ft h ef i r s ta n dp r e l i m i n a r ya t t e m p t st o e x p l o r et h eh o u s ep r i c ei s s u ew h i c hi sr a t h e rc o m p l e xa n dw h o s es t u d yn d st ob em a d ei ns o c i a la n d e c o n o m i cb a e k g r o t m d s s t a t i s t i c sc o l l e c t e da n du s e dh e r ea i el i m i t e di nt h es 既l s eo ft i m es p a na n d a 嘲c o v e r a g e , a n dt h e r e f o r e , t h ea u t h o rb e l i e v e st h a tt h e r ei ss t i l lg r e a tl o o mf o ri m p r o v e m e n ti nt h e a p p r o a c h e sa d o p t e da n d r e s u l t sa c h i e v e di nt h ed i s s e r t a t i o n k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e , i n f l u e n t i a lf a c t o r s , h o m i n gp r i c et oi n c o m er a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他入已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：夸如墟时间：j 一7 年彳月1 2 日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阕和借阕，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上 发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名：李牺埏 时间：妒7 年彳月j 日 导师签名： 行铲 时间：年月日 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 问题的提出和研究意义 第一章绪论 1 1 1 我国住宅产业进入快速发展时期 我国住宅产业从上个世纪8 0 年代开始起步，经过9 d 年代初期的泡沫到中期的低迷，直到 1 9 9 8 年国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知开始进入了一 个新的里程碑：逐步取消了福利分房，实行货币分房的住房制度，逐步形成了商品住宅、经济 适用住宅和廉租住宅等三类住宅组成的中国特色住宅供应体系：同时城镇住宅建设保持持续发 展，从注重数量的建设逐步转向质量的提高，城镇住宅严重短缺问题已经基本得到解决，广大 城乡居民的住房条件得到很大改善，住宅产业进入快速发展的关键时期。 参考国外的经验和发展规律，我国人均g d p 和恩格尔系数已达到住宅产业快速发展的阶 段，其主要根据是：第一，据世界银行的统计数据显示，人均g d p 达到6 0 0 8 0 0 美元之问时， 住宅产业将进入高速增长阶段，人均g d p 达到1 3 0 0 美元时，住宅产业将进入快速发展阶段( 曹 振良等，2 0 0 2 ) 。同时，世界银行在1 9 9 1 年提出的“中国城镇住房改革问题和可供选择的方案” 中，根据5 0 个国家过去2 0 年的有关数据显示，一个国家的住宅投资占g d p 的比例与该国人均 g d p 具有一定正向相关关系。我国人均g d p 逐年增长，它与住宅建设投资的变化情况见表1 1 。 2 0 0 3 年我国人均g d p 为9 1 1 l 元，2 0 0 4 年为1 0 5 6 1 元，平均增长率为1 5 9 0 , 4 ，随着我国人均 g d p 的进一步增长，必将支持我国住宅产业进入快速发展阶段。第二，从国外居民消费结构的 转化规律来看，恩格尔系数达到4 0 - 5 0 0 , 6 时是房地产业和住宅建筑业的快速发展时期。根据国 外经验，当居民家庭恩格尔系数由5 0 , 6 降到4 0 时，家庭住房消费支出比例将由1 1 1 2 上 升到1 5 2 0 ( 于思远，1 9 9 8 ) 2 0 0 4 年我国城镇居民家庭恩格尔系数已降到3 7 ( 国家统 计局，2 0 0 5 ) ，部分大城市还不到这一比重，而住房消费支出比例则明显偏低 表1 - 1我国人均g d p 与住宅投资的变化情况 瓷料来潭，根据中田统计年| | ( 2 0 晒) 有关资料整理 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 2 住宅产业存在的一些问题 房地产业，特别是住宅，经过十多年的市场经济熏陶，已呈现出良好的发展态势，日益成 为国民经济的支柱产业据中国人民银行计算。2 0 0 1 年房地产业对g d p 的直接贡献率为1 3 个百分点，间接贡献率为0 6 - 1 2 个百分点，2 0 0 1 年中国g d p 年增长为7 3 个百分点，可见房 地产业对g d p 的贡献比哪个行业都大目前，我国住宅产业呈现高速增长态势，取得了不少瞩 目的成绩，同时也沉淀出不少问题，应引起足够的重视 一是房地产开发投资的过快增长2 0 0 0 - 2 0 0 4 年房地产投资平均以2 5 9 e 6 的速度增长，高出 同期全社会固定资产平均投资增速( 1 8 9 ) 7 个百分点，房地产投资占固定资产投资比重由 1 5 1 上升到1 8 7 ( 见表1 2 ) 房地产开发投资保持高速增长，由于受到2 0 0 5 年宏观调控的 影响，增速回落至1 7 8 ( 见图l - 1 ) 。 裹i - 21 9 9 4 - 2 0 0 5 年房地产投资增长情况 单位：亿元， 资料来潭：中国境计年鉴( 2 0 0 5 d 和2 0 0 6 年中国经济统计快报 2 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 围i - i2 0 0 0 - 2 0 0 5 年g d p 增长率、房地产投资增长率与固定资产投资增长率 二是房地产市场供求关系趋紧2 0 0 4 年以前，房地产销售面积始终小于房地产竣工面积， 而2 0 0 5 年的房地产销售面积为5 5 7 6 9 万平方米，竣工面积为4 8 7 9 3 万平方米，供需缺口达6 9 7 6 万平方米。从增长率上来看。自2 0 0 0 年以后房地产销售面积增长率一直大于竣工面积增长率， 并在2 0 0 5 年达到峰值4 5 9 ( 见表1 1 3 和图i - 2 ) 表i - 31 9 9 8 - 2 0 0 5 年房地产新开工面积、竣工面积和销售面积变化 单位；万平方米 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 5 ) i , 和2 0 0 6 年中国经济统计快报 图i - 21 9 9 8 - 2 0 0 5 年房地产新开工面积增长率、竣工面积增长率殛销售面积增长率 3 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 i m 曼量曼曼量曼母墨| 自量鼍暑皇量皇曼曼曼舅皇曼曼曼量皇曼奠曹| 曹皇曼曼曼曼曼曼曼蔓皇曼曼曼曼曼皇! 曼曼葛蔓皇置曼曼曼曼! 曼曼舅皇曼曼一 三是住宅市场供给结构不合理，即适合中低收入者需求的普通商品住房和经济适用房所占 自争比重偏低由于土地二级市场的价格偏高，建造以中下等收入为销售对象的大众化住宅利润 率极低，所以开发商纷纷建造豪华公寓和高级住宅，使房地产陷入严重的供需结构脱节有资 料显示，2 0 0 4 年经济适用房投资已经出现负增长，有的城市甚至停止经济适用房建设全国经 济适用房开发投资占房地产开发的比重，由2 0 0 3 年的6 1 - f 降到4 舒0 ，经济适用房供应明显 下降 通过对北京市和上海市二个城市的对比分析，可以看出北京市在住宅供给结构方面的突出 问题。上海市将更多的房地产投资资金用于解决普通收入家庭的住房问题，而北京的房地产投 资有5 0 用于建办公楼和商业营业用房。从两年的投资变化趋势可以看到，北京市对住宅的投 资份额2 0 0 1 年和2 0 0 2 年分别为5 9 2 和5 9 3 ，而上海却由2 0 0 1 年的6 9 6 增加到2 0 0 2 年的 7 5 8 ，增加了6 个百分点，所以，北京市住宅供应量和供应增量都相对有限，并且在住宅投 资中又有相当份额用于别墅、高档公寓的建设投资，2 0 0 1 2 0 0 2 年始终保持在1 4 1 5 左右( 见 表1 4 ) 袭l - 4 房地产开发投资完成情况 单位：万元 资科来源：根据中国房地产统计年鉴2 0 0 4 整理 四是商品房价格上涨过快。据国家统计局数据，2 0 0 1 年，全国商品房平均销售价格为2 2 2 6 元平方米，同比增长5 ，8 ，其中商品住宅平均销售价格为2 0 6 87 r , 8 z 方米，同比增长5 9 6 ； 2 0 0 4 年，全国商品房平均销售价格同比增长1 4 4 ，其中商品住宅平均销售价格同比增长 1 5 2 ，首次出现两位数增长并超过居民收入增长2 0 0 5 年第一季度，商品房、商品住宅价格 分别增长1 2 5 和1 3 5 从全国看，房价过快上涨曾蔓延态势，由东部部分沿海地区向其他 地区扩展。同时二手房价格上涨加速，据4 0 个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价 格涨幅超过了新建商品住房。房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一按照世 界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1 8 - - 5 5 倍之间，发展中国家合理的房价收入比 应该在3 - - 6 倍之间。目前的测算或已经公开的信息显示，我国的房价收入比超过7 8 倍，上 海，北京、杭州、广州等地更是大大高于国际水平即使是1 9 9 7 年房地产泡沫破裂前的香港， 房价收入比也只有1 1 倍。 1 1 3 房价上涨过快可能带来的危害 一、加剧贫富悬殊，造成两极分化，不利于社会的稳定。 4 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 房价涨得太快，太高，只有富人才有资格享受房地产财富的扩张效应富人由于拥有一套 或多套房产由于房价大涨而迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说则更 加贫困房价的持续上涨，将造成严重的两极分化：强者拥房千问，弱者身无片瓦同时，高 房价严重降低了民众的福利水平和生活幸福感，引发了广泛的焦虑，使民众难以分享整个社会 进步的成果。使得中低收入阶层生活条件恶化。成为潜在的不安定因素 二，冲击国民经济的持续、健康发展 一是房价快速上涨，使得房地产投机炒作严重，导致不少地方房地产泡沫四起，一旦泡沫 被刺破，将是金融风险的爆发和许多相关行业的衰退二是过高的房价削弱城市竞争能力过 高的房价会使城市的物业成本大大上升，并迫使工资水平提升，不利于吸引外来资本，一些商 业资本甚至被迫转移；过高的房价抬高了生存与发展的门槛。不利于外地人才的引进。 三、阻碍城市化的进程。 城市化是工业化的空间表现，是生产力发展和社会进步的客观要求中国会在未来20 年 增加4 亿城市人口，他们迁入城市总得要有住处，这会带来1 亿套的住宅需求但高房价使得 收入水平本来就很低的农民工无法问滓最基本的住房，只能拥挤在生活环境十分恶劣的贫民窟 中，并且难以成为永久性城市居民因此城市化虽会促进城市房地产繁荣，但过高的房价却会 减慢城市化的进程 1 1 - 4 中央政府的宏观调控措施及对房价的影响 宏观调控对于房价及房地产市场走势具有重要影响。自2 0 0 3 年起，本次宏观调控全面展开： 2 0 0 3 年，针对部分地区房地产市场过热的苗头国务院关于促进房地产市场持续键康发展 的通知) ( 国发 2 0 0 3 1 1 8 号) 及时提出了加强房地产市场宏观调控工作的重要性，强化了地方政 府的宏观调控责任，全面系统地论述了调控的目标，要求实现三个基本：供求基本平衡、结构 基本合理、价格基本稳定；要求房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相 协调。 2 0 0 4 年二季度，针对房地产投资规模过大、增长速度过快等突出问题。为保持国民经济平 稳健康发展党中央国务院陆续出台了调控房地产市场的若干措施，主要包括：治理整顿土地市 场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金 比倒，清理固定资产投资项目，端正城镇建设指导思想，控制城市房屋拆迁规模等。 2 0 0 5 年3 月5 日，温家宝总理在十届人大三次会议所作的政府工作报告) 中强调，“要保 持物价水平基本稳定”，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”随后的3 月1 7 日， 中国人民银行下发了关于调整商业银行住房信贷政策的通知 ，规定取消商业银行自营性个人 住房贷款优惠利率；上调各档次个人住房公积金贷款利率0 1 8 个百分点；调高首付比例并调整 计、结息方式和还款方式；将固定罚息改为动态罚息等措旌 2 0 0 5 年4 月2 7 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出稳定房价的八点意见。分别 是：高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整住房供应结构； 严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 5 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 2 0 0 5 年4 月3 0 日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会 发出关于做好稳定住房价格工作的意见 ，其内容包括八个方面，分别是；强化规划调控， 改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政 策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标 准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和 规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度 2 0 0 5 年5 月底，建设部，国家税务总局，财政部联合下发通知，明确房地产营业税征收细 则。明确规定：2 0 0 5 年6 月1 日后，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，应全额征收营 业税2 0 0 s 年6 月1 日后，个人将购买超过2 年( 含2 年) 的符合当地公布的普通住房标准的 住房对外销售，应持该住房的坐落，容积率，房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门 要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。2 0 0 5 年6 月1 日后，个人将购 买超过2 年( 含2 年) 的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条 件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税 进一步的宏观调控措施还在进行中，当前房地产市场中的房价表现是前一阶段宏观调控和 当前政策共同作用的结果。自2 0 0 5 年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分 热点城市房价稳中有降。2 0 0 5 年四季度，7 0 个大中城市新建商品住房销售价格比去年同季上涨 7 5 ，涨幅回落3 6 个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨3 9 、 6 8 和9 3 ，除经济适用房价格涨幅比去年同期高1 3 个百分点，普通住房和高档住房价格涨 幅分别回落了4 8 和3 2 个百分点。二手住房销售价格比去年同季上涨5 8 ，涨幅回落1 2 6 个 百分点；房屋租赁价格比去年同季上涨1 6 ，涨幅回落o 4 个百分点。 1 1 5 研究意义 通过以上分析可见，住宅价格问题不仅涉及到住宅的供给和需求，还涉及到住宅政策、税 收政策、金融政策、土地供应政策等方面因此，在目前我国房地产市场还不完善的情况之下， 通过对我国城市住宅价格影响因素的实证研究，来正确理解和评价城市住宅价格问题，具有十 分重要的理论意义和应用价值 时至今日，国内绝大多数学者对住宅价格问题的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上， 缺乏定量与实证研究，使住宅市场缺乏可靠的分析工具和模型模拟，也无法知道住宅价格对哪 些因素是敏感的，影响力是多少。因此造成政府调控和开发企业决策缺乏有效的技术支撑，消 费者投资也缺乏有效的指导目前，虽已有一些学者开始着手于供求结构的研究，但在城市住 宅价格实证研究方面做的还很少，如在国际住宅市场上已广泛应用与考虑住宅供求结构和住宅 政策分析的供需结构模型、过滤模型( f i l t r a t i n gm o d e l ) ，p a n e l d a t a 模型、存量流量分析方法 ( s t o c k - f l o wm o d e l ) 、特征分析方法( h e d o n i cp r i c em e t h o d o l o g y ) 、令人愉快分析方法等等，在我国 均鲜于见到如何将这些方法用于我国住宅市场的研究还有待于进一步探讨和研究，这正是本 文研究的出发点。 6 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 1 2 住宅价格影响因素的文献综述 1 2 1 国外相关研究文献 ( 1 ) 供给和需求决定均衡住宅价格 现代西方供求理论认为，市场中的价格是供给与需求均衡时的均衡价格，所以研究者在研 究价格时一般首先从供给和需求开始，找到促使价格均衡的因素，以此揭开价格之谜，这是现 代西方经济学经典的研究模式。 通过使用英国的数据，n e l f i s 和l o n g b o n o m ( 1 9 8 1 ) 试图解释英国商品住宅价格的决定因素。 作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人 收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数；将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根 据供给和需求相等的原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅 的价格。计量经济学的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次重要的是抵押贷 款利率和社区中抵押贷款的资产存量。 b u c k l 盯和e r m i s c h ( 1 9 8 3 提出反驳，认为n e l l i s 和l o g n b o t t o m 的分析没有考虑到二个因素， 即住宅作为投资晶的特性和人们投资购买住宅时的通货膨胀的影响同时，对预期通胀率的忽 略也会造成对包括收入弹性在内的其他参数的偏差。接下来，b u c k l e ) , 和e r m i s c h 提供了一个关 于住宅价格影响因素的另一模型，研究结果显示，人口因素和预期通胀率对住宅价格产生较大 影响。预期通胀率的升高会使住宅价格上升 根据m c f a d y e na n dh o b a r t ( 1 9 7 8 ) 的研究，在2 0 世纪7 0 年代早期的快速通货膨胀时期，加 拿大的房价比一般价格水平上涨迅速，这种房价的上涨来源于在供给受限的时期住房需求的巨 大增长根据作者的分析，住宅需求的上升在某种程度上归因于在高通胀时期投资者纷纷从其 他投资途径转向真实的资产譬如住宅和土地。可见，高通胀率通过作用于住宅需求而提高了住 宅价格。 m i nh w a n g 和j o i l i im q u i g l e y ，采用美国7 4 个大城市，从1 9 8 7 - 1 9 9 9 年1 3 年的数据，建 立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入和人e l 特性的函数；住宅供给作为利润率 和地方政府限制建筑的规定的函数，其中利润率有依赖于房价和投入要素的价格。 得出结论：过去住宅较高的空置率会使房价下跌；当去年房屋的空置率较高时。房主会预测今 年房价会下跌同时，城市的整体经济状况、家庭收入和被雇佣状况( 失业状况) 也会对房价 产生影响。在很多情况下，这些影响是巨大的。 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i l l i a ml w a s c h c r ( 2 0 0 0 ) 通过供给和需求两方面的影响因 素构建住宅价格模型，认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过去2 0 年里加利福尼亚住宅价 格的变动研究提供了相关证据，认为生活质量的不稳定造成住宅价格在1 9 8 0 年代的上涨和 1 9 9 0 年代的下跌是没有依据的同时他们的研究进一步显示，对特定区域而言，人口迁移对解 释住宅价格变化是重要的，而家庭的迁移趋势削弱了住宅供给受限制地方的价格压力在回顾 不同模型的能力来解释加利福尼亚住宅价格变化的模式之后，他们提供了一些关于加利福尼亚 城市结构、人口增长和住宅价格趋势的历史预测。研究发现旧金山已经有了全美最高价格的住 7 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 宅，加利福尼亚的南部和其他地方也不落后事实证明加利福尼亚的住宅价格在过去的几十年 已很不稳定，包括持续下降的1 9 9 0 年代的早期和中期在住宅服务中，许多住宅需求和供给决 定因素在不同州之间变化相当大，因此对住宅价格的作用也相当大从需求方面来讲，重要因 素包括住宅质量、区位令人愉悦的可用性、其他商品价格和家庭收入在供给方面，不同州在 居住开发的土地有效性和遵守土地使用规定的成本变化很不同。但总的来说，住宅租金和住宅 价格是具有一定相关性的 g c o f f k c n n y ( 1 9 9 9 ) 认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由于供给和需求作 用的自然结果按照这种观点，长期住宅供给和需求相互作用决定住宅价格的原理和决定其他 商品或服务价格的原理应是一致的然而，住宅市场实际上存在严重违背长期市场出清( c l e a r i n g ) 的价格，人们找到了几个原因并发现了几个特性首先，由于涉及买房子。交易成本高，对市 场需求方面有一个重要的校正时滞。其次，从市场供给方面，住宅存量的调节通常是非常慢的 就短期而言，交易住宅和整个存量相比是非常小的，所以可以认为住宅供给量是完全固定的 相反，从中期到长期来看，开发商基于住宅开发的利润会对生产决策产生影响，住宅供给被认 为是十分有弹性的，但不是完全的，并且由于土地和基础设施的短缺，住宅供给是有约束的 因此，任何对住宅市场建模的实证必须清楚区分短期和长期的信息数据。 g c o f f k e n n y ( 1 9 9 9 ) 的一个重要贡献就是使用了j o h a n s e n 的协整技术来估计爱尔兰住宅市 场自我均衡机制的范围，即长期住宅市场的供给和需求关系。由于最近几年，爱尔兰住宅市场 的价格大幅度上涨，并且发生在宏观经济上涨的时期，所以它提供了一个很好的案例，g e o f f k e n n y 试图在计量经济学框架下，用一套清楚区分长期和短期的经济变量来对爱尔兰住宅市场 供给和需求两方面建模。实证分析显示了在市场长期需求方面可以使用住宅价格、住宅存量、 收入和抵押利率的稳定关系建模。结果发现，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅需求 有一定比例的增加；另外，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响。随着住宅价格的 变化，住宅存量的调节也是主动的，但是特别缓慢。若收入突然增加，需求也增加，住宅价格 随之上涨，但是存量供给的增加只是需求增加的1 1 0 。 n i g e lp a i n , p c 她 rw e s m w a y ( 1 9 9 7 ) 所采用的模型在住宅需求方面的研究与以往不同，传统方 法是将住宅需求置于收入尺度背景下，而在这一模型中，住宅需求仅取决于消费量本身众所 周知，在住宅实际使用这个时问里，其他物质消费与住宅服务消费的边际替代率的等同条件， 是可以从包含住宅服务与复合消费两个方面的标准化个人行为最大化模型中发展而成 ( w c s t a w a y , 1 9 9 2 ) 他们认为，这一关系可用于直接得到长期住宅需求，因为住宅价格的调整可 使前期需求与供给之问的不均衡得以消除。定位于消费量而不是消费量的决定因素，有两个极 大的优势。其一，能够确保消费水平的永久收入这一尺度在住宅需求中得到一致的反映，从而 使物质消费与住宅服务无法无限制地分离其二，这也意味着抵押贷款自由对于非住宅性物品 的服务消费与住宅服务消费具有不同的影响。这些影响可以直接在模型中测算出来。 此外，c a s c ( 1 9 8 9 ) p 以美国1 0 个城市l o 多年的住宅价格走势为基础建立起一个供给需求模 型。以此模型为基础，c a s e 预测收入增长、就业增加、利率变动、建筑成本和其他宏观变量的 变化将推动波士顿的房价上升1 5 而实际情况是到1 9 8 9 年波士顿房价增长了4 0 0 据此 c a s e 判断那段时期价格的急剧上升很大程度上隐藏着泡沫因素m e e n ( 1 9 9 0 a ) 将住宅价格等式 视为住宅需求的一个反向函数，这样模型就变得类似于一个简化了的结构方程，该方程可以从 8 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 住宅需求量与供给量相等中求得住宅均衡价格 ( 2 ) 住宅特征因素与住宅价格 在对房地产价格的研究中更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括 空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等对房地 产价格指数的研究也日益增多其次是非常重视空间差异对房地产价格的影响，空间自回归问 题引起了不少专家的关注，对这个问题提出了许多解决方法另有学者利用时间序列数据进行 比较研究，如研究地震对住宅市场的影响、金融危机对物业市场的影响和土壤浸蚀对湖边物业 价值的影响等 传统模型认为，随着离城市中心的距离的增加，住宅的价格将不断下降而实际上。城市 区域并不是均质的a d a i r 等( 2 0 0 0 ) ，f o l l a i n 和m a l p e z z i ( 1 9 s 1 ) ，m o z o l i n ( 1 9 9 4 ) ，以及s o d e r b e 曙 和j a n s s c n ( 2 0 0 1 ) 采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着 中心商务区的距离增加而趋于下降，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素 的影响也非常重要。如果仅仅使用传统模型来解释，那么得出的结果容易 i 起混淆，难以区分 各因素的影响程度。 c h a uda 1 在2 0 0 1 年研究住宅价格与建筑特征关系时，把住宅的特征分为两大类，一类是 有形建筑特征，另一类是无形建筑特征。有形建筑特征是指住宅的物理状况，如住宅大小、层 次、建筑特征等；无形建筑特征是指住宅的可达性、海景状况、环境质量、发展商的声誉等。 他用1 9 9 7 1 9 9 8 年中国香港地区的交易数据进行实证研究，结果表明，消费者愿意多支付每平 方英尺4 1 6 港元给大的、有商业声誉的发展商，这部分价格大约是整个住宅平均价格的7 。 m u r t a z ah a i d 日和e r i cj m i l l e r 在2 0 0 1 年用辛辛那提市的交易数据，比较系统的研究了影 响城市土地价格的因素。他们用基本特征模型，自交量中包括城市中心影响度( 用到c b d 距 离测量) 、交通因素、邻里因素等，并得出如下结论：第一，城市中心影响度和交通因素等决 定居住用地价格水平，而邻里因素对土地价格起到了决定性影响；第二，在其他因素不变的情 况下，居住用地价格随着到c b d 距离的增加而减少；第三，在其他因素不变的情况下。位于 地铁线附近的居民用地价格与其他区域的居住用地价格相比明显高很多；第四，接近快速道路， 居住用地呈现较低价格，接近区域购物中心，居住用地呈现较高价格，但接近购物中心时反而 价格会降低：第五，工厂对土地价格的影响是混合的 除了上述的学者外，还有g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w ( 1 9 9 8 ) 、p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 、 e r m i s c h ( 1 9 9 6 ) 、t a n g ( 1 9 7 5 ) 、a d e l m a n 和g r i l i c h e s ( 1 9 6 1 ) 、k a i n , q u i g l e y ( 1 9 7 0 ) 和w i l k i n s o n ( 1 9 7 3 ) 、 s t e i n ( 1 9 9 5 ) 等人也都在这方面做了相关的研究。 ( 3 ) 房地产泡沫与住宅价格 b e r t r a n dm r o c h n c r 于1 9 9 9 年调查了巴黎内城的二十个地区1 9 8 4 年至1 9 9 4 年的住宅价格 水平，用以研究住宅价格存在泡沫的可能性。巴黎的住宅价格泡沫开始于1 9 8 4 年，爆发在1 9 9 0 年和1 9 9 1 年，为实证分析提供了丰富的资料研究结果显示，不同住宅价格轨迹，能够在这个 局部均衡模型框架下，很好地符合在这个市场中不同代理商的行为风格；即使在低收入或相对 较差住宅标准的区位，投机态度对交易也起了重要的作用，它引发了住宅价格的增长 h i n gl i nc h a r t , s h uk a ml e e , k a iy mw o o 于2 0 0 1 年完成了对香港住宅市场合理价格和泡 沫的实证研究。他们的研究从以下三个方面着手第一，住宅价格受到政府政策的影响在不断 9 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 加强香港是土地资源特别稀缺的城市之一，在总的土地面积中只有一少部分可以用来居住， 即需要在5 0 k i n 2 的面积上解决6 8 0 万人口的居住问题，这使香港成为世界上入口居住最密集的 城市之一，如何有效地使用土地资源是一个重要的问题在过去几年内，政府对住宅市场进行 了广泛的干预，包括公共住宅的提供、居住土地供给的约束和有些年租金的空转，结果使住宅 价格受到政府政策的重要影响。因此，确定住宅市场是否存在泡沫是非常重要的。第二，香港 房地产市场在整个经济体系中起着重要作用，因此及时掌握房地产市场中价格泡沫的信息是很 重要的第三，最近十年内香港住宅价格波动很大例如，1 9 9 1 年房地产价格上升了4 0 ，1 9 9 5 年价格跌了1 6 2 ，而之后的1 9 9 6 - 1 9 9 7 年价格又回升了1 8 9 和2 0 ，到1 9 9 8 - 2 0 0 1 年再跌 5 0 如此剧烈的波动，研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示， 香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素，并导致了1 9 9 8 年