房地产状况描述----九如曦岸.docx

烟台大学文经学院 房地产估价 房地产状况描述 系 建筑工程系 专业 房地产经营与估价班级 文专房1011 姓名 邱洁 学号 201090612137 指导教师 丛苏莉 2012年4月6日一、 房地产基本状况描述估价对象房地产简况表基本状况名称橡树湾坐落烟台市莱山区港城东大街,国际博览中心对面四至东至滨海中路南至港城东大街西至观海路北至科技大道规模土地面积67318.80平方米建筑面积170000平方米其他用途规划用途住宅设计用途住宅实际用途住宅预期用途住宅权属土地所有权国有土地集体土地是建设用地使用权出让是划拨其他权利人烟台园城企业集团股份有限公房屋所有权人买房人，拥有部分产权其他房地产权利 无区位状况位置橡树湾位于烟台市东部新城市中心-莱山区核心地段烟台大学埠岚商圈交通 便利 周围环境和景观环境优美，景色宜人外部配套设施齐全实物状况土地实物状况 橡树湾规划总用地面积为67318.8平方米，总建筑面积为170000平方米；形状规则，地势平坦建筑物实物状况 建筑规模为10.3万平方米，周围配套设施齐全权益状况土地权益状况 良好建筑物权益状况 良好名称：估价对象为住宅项目用地；橡树湾。坐落：估价对象坐落于烟台市莱山区港城东大街,国际博览中心斜对面。四至：估价对象东至滨海中路，西至观海路，北至科技大道，南至港城东大街，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。规模：该项目占地面积67318.80平米；建筑面积170000平米用途：住宅权属：该土地是集体土地，土地使用权是建筑用地使用权，以出让方式取得，房屋所有人是开发商：烟台园城企业集团股份有限公二、 房地产区位状况描述（一） 位置1、坐落：估价对象坐落于烟台市莱山区港城东大街,国际博览中心斜对面2、方位：位于烟台市西北部观海路东部莱山区 迎春大街商贸城 莱山区清泉路烟台大学北门对过。3、距离：距离海边0.6公里、距离市政府3公里、距离迎春大街的行政区3公里、距体育公园1公里、离汽车东站3公里、离莱山区机场约12公里、离火车站约12公里 。4、朝向：南北5、楼层：6或20或23层 （二）交通1、出入可利用的交通工具：有多条公共交通路线：17路,23路,51路,566路,567路,109路等。2、道路状况; 项目西侧临近城市主干道观海路，路宽50米，双向四车道，与市中心南大街相接，南侧与港城东大街和绕城高速相接，是烟台市芝罘区与莱山区联系的大动脉，；东侧为滨海中路，规划建成后路宽50米，双向四车道，是一条联系滨海观光大道和新城市中心的交通要到，是烟台滨海高端住宅区的高消费人群进入项目的要道；项目内部有规划东西交通干道，连接观海路与清泉路，是项目东西两端相接的车行路线，规划路宽20米，规划四车道+双向人行道，将成为区域东西交通的主要干道。3、交通管制情况：双行车道4、停车方便程度和收费标准：有地下停车场.（三）周围环境和景观1、自然环境：环境优美整洁，无空气、水、噪声污染。2、人文环境：橡树湾周围临近烟台大学、文经学院、清泉学校、滨州医学院、国际博览中心、治安状况良好。3、景观：临近海边（四）外部配套设施1、外部基础设施：供水采用同层排水，采用地板辐射采暖系统，供气用管道天然气，市政供电，道路交通方便，有线电视设备齐全。2、外部公共服务设施：综合商场：祥隆广场、佳世客购物中心、银座商厦中小学：烟大附中、清泉中学、莱山一中幼稚园：清泉幼儿园、市级机关幼儿园、莱山幼儿园医院：毓璜顶莱山分院、滨医附院邮局：莱山邮局银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、商业银行。其他：市政府、体育公园、烟台国际博览中心、多功能会所、社康中心、物业中心、社区商业 。三、 房地产实物状况描述建筑物实物状况1、 建筑规模： 橡树湾总建筑面积近20万平米，定位为国际化滨海高端居住区，独特的公寓理念突出了整体的层次感，形成整体而又均衡、统一、恢弘、大气的外在形象；户型设计方正实用，动静分区，每个房间都有均好的自然通风和采光。户型创新上引入了入户庭院的生态住宅概念，住户根据自己的喜好进行设计和布置，足不出户，独享自然、观赏景观。户型面积从30-90平米，主流城市生活空间，可以满足丰富多样的居住需求。2、 层数和高度：层数为6层20层或23层的多、高层建筑。3、 外观： 橡树湾本着以人为本的理念进行规划设计，整体布局完善，功能独特，配套齐全，集商务办公、旅游观光、休闲娱乐、居住等多种功能于一体。项目的规划设计力求使建筑与城市特征融会贯通，建筑与景观有机交融，自内而外、自下而上、多点串联构筑多层次、立体化的城市建筑景观体系，创造出景色宜人、愉悦舒适的环境，满足各种高端人群对空间多元体验需求。4、建筑结构：剪力墙结构。5、设施设备：供水采用同层排水，采用地板辐射采暖系统，供气用管道天然气，市政供电，通风与空调、电梯设备齐全。6、装饰装修：结构：剪力墙，外墙：外保温系统，卫生间：全装修，供气：管道天然气，厨房：全装修，内墙：精装修，供水：同层排水，通讯：市政，消防：市政，供电：市政，采暖：地板辐射采暖系统，门窗：断桥铝合金+双层中空玻璃+德国原装进口五金件，智能化：数字可视对讲、紧急救助系统、燃气报警系统、防盗报警系统、，闭路电视监控系统、背景音乐系统、车库管理系统、全屋新风系统。7、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照良好。8、层高和室内净高：其余平均层高大约为3米，室内平均净高大约为2.5米。9、空间布局：万象城总建筑面积近20万平米，定位为国际化滨海高端居住区，突出了整体的层次感和空间表情，形成整体而又均衡、统一、恢弘、大气的外在形象；户型设计方正实用，动静分区，每个房间都有均好的自然通风和采光。住户根据自己的喜好进行设计和布置，足不出户，独享自然。户型面积从30-90平米，主流城市生活空间，可以满足丰富多样的居住需求。项目住宅采用集成品牌精装修成品房上市，以独特的装修为港城人民提供时尚、高雅、品味的居住空间，提升港城居住质量和生活品质，领舞港城精装时代。10、年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限开盘日期：2009-05-02 入住日期：2010-07-01 产权年限40年。11、维修养护情况及完损程度：属于在建工程四、房地产权益状况描述建筑物权益状况 1、房屋所有权：业主，享有部分产权，产权一般为40年。 2、出租和占用情况：有出租情况，1000元一居 3、其他权利设立情况：设立了地役权和抵押权。 4、其他特殊情况：达到了法律、行政法规规定的转让条件，属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出租的资产，为拖欠建设工程价款，房屋建设手续齐全。 5、其他：物业服务费标准：住宅小区物业服务费用的构成包括以下部分： 1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2） 物业共用部位、共用设施设备日常运