（公共管理专业论文）小寨商圈建设中区级政府地位和作用研究.pdf

摘要 商圈的崛起、形成和发展是现代文明和经济社会进步的结果。世界知名的国际性大 都市，无不有着傲立于世的知名商圈。商圈的建设和发展，必将促进一个城市乃至一个 国家商业、旅游、文化、地产等事业的全方位发展。 近年来，随着经济社会的迅速发展，城市商圈的研究越来越受到国内外专家、学者 及政府部门的普遍关注，城市商圈的理论研究逐步受到重视。本论文以“小寨商圈建设 中区级政府地位和作用的研究 为标题，重点研究雁塔区政府在小寨商圈建设中应发挥 的作用，便于政府运用公共管理的手段进行合理引导，对转变政府职能，促进小寨商圈 科学有序地良好发展起到积极地作用。通过对国内外商圈现状进行研究发现，很少有专 门针对政府在商圈建设中发挥的作用进行研究，故本文在前辈和学者研究的基础上，以 大连青泥洼商业城和重庆观音桥商圈、解放碑中心购物广场为例，探索小寨商圈建设中 区级政府的基本职能和所发挥的作用，为区级政府科学管理、服务提供建设性参考和指 导。 通过分析小寨商圈目前发展现状，可以发现，小寨商圈发展所面临的突出问题可以 概括为以下几个方面：1 、商业发展定位偏低。2 、现有商业业态和基础设施相对薄弱。 3 、规划、服务、管理还未完全到位。为了有效化解上述问题，雁塔区政府应发挥主导、 引导、指导、督导四个方面的作用，从规划、招商引资、宏观管理等各个方面开展工作， 促进小寨商圈开发改造工作沿着科学的轨道健康、有序、顺利地推进。 关键词：商圈建设，政府，研究 a b s t r a c t t h ef o r m i n ge m e r g e n c ea n dd e v e l o p i n go ft h et r a d ec i r c l e si sar e s u l to fu r b a n c i v i l i z a t i o na n de c o n o m i cp r o g r e s s a l lo ft h ew o r l d - - f a r n o u si n t e r n a t i o n a lm e t r o p o l i sh a v e f a m o u st r a d ec i r c l e w i t ht h eh e l po fc o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n to ft r a d ec i r c l e s ，w i l l p r o m o t eac i t yo rac o u n t r yb u s i n e s sd i s t r i c t ，t o u r i s m ， c u l t u r e ，r e a le s t a t ea n do t h e r u n d e r t a k i n g so fa l l - r o u n dd e v e l o p m e n t i nr e c e n ty e a r s ， a l o n gw i t l lt h er a p i dd e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m y ，u r b a nt r a d e c i r c l eo fr e s e a r c ha th o m ea n da b r o a da t t r a c t sa t t e n t i o nb ym o r ea n dm o r ee x p e r t s ，s c h o l a r s ， g o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa n dt h e o r e t i c a lr e s e a r c ho fu r b a nf a d ec i r c l eg r a d u a l l y t h i st h e s i s w i t h “i nt h ec o n s t r u c t i o no fx i a o z h a it r a d ec i r c l eg o v e r n m e n tp o s i t i o na n df u n c t i o no f r e s e a r c h ”a st h eh e a d l i n e ，t h es t u d yf o c u s e s0 1 1t h er e s e a r c hi nt h ex i a o z h a it r a d ec i r c l e y a n d a q ug o v e r n m e n ts h o u l dp l a ya ne f f o r ti nc o n s t r u c t i o n ，w h i c hi se a s yt ou s ep u b l i c m a n a g e m e n tm e a n st or a t i o n a l l yg u i d e ，t r a n s f o r mt h ef u n c t i o n so fg o v e r n m e n t ，p r o m o t et o p l a yap o s i t i v er o l ei nd e v e l o p m e n to ft h ex i a o z h a l 枷ec i r c l es c i e n t i f i c a l l ya n do r d e r l y t h r o u g ht h es t u d yo fd o m e s t i ca n df o r e i g nb u s i n e s sd i s t r i c ts t a t u s ， i ti sd i s c o v e r e dt h a tt h e r e i sr a r e l ys p e c i a lr e s e a r c ha b o u tt h eg o v e r n m e n tf u n c t i o ni nt h er o l eo ft h eb u s i n e s sd i s t r i c ti n t h ec o n s t r u c t i o n ，t h i sp a p e rs t u d i e do nt h ef o u n d a t i o n so fs e n i o ra n ds c h o l a r s ，o nt h eb a s i so f t h er e s e a r c hi nd a l i a ng r e e nc l a yc o m m e r c i a lh o l l o wa n dt h ec o m m e r c i a la r e ao fc h o n g q i n g g u a n y i nb r i d g e ，j i e f a n g b e is h o p p i n gc e n t e rs q u a r e a st h ee x a m p l e ， e x p l o r e st h eb a s i c f u n c t i o n sa n dt h er o l eo ft h eg o v e r n m e n tf o rt h ed i s t r i c tg o v e r n m e n ti nt h ec o n s t r u c t i o no f x i a o z h a it r a d ec i r c l e ，p r o v i d es c i e n t i f i cm a n a g e m e n ta n ds e r v i c et oc o n s t r u c t i v er e f e r e n c e a n dg u i d a n c ef o rt h ed i s t r i c tg o v e m m e n t t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ep r e s e n ts i t u a t i o no fx i a o z h a i t r a d ec i r c l ed e v e l o p m e n t ，w e c a nf i n dt h a tx i a o z h a it r a d ec i r c l ed e v e l o p m e n ti sf a c i n gs e r i o u sp r o b l e m sw h i c hc a nb e s u m m a r i z e da sf o l l o w s ：1 、l o wb u s i n e s sd e v e l o p m e n to r i e n t a t i o n 2 、r e l a t i v ew e a ki nt h e e x i s t i n gc o m m e r c i a la n di n f r a s t r u c t u r e 3 、p l a n n i n g ，s e r v i c e ，m a n a g e m e n ti sn o tc o m p l e t e l y i no r d e rt os o l v et h ep r o b l e ma sa b o v e ，t h ey a n d a q ug o v e r n m e n ts h o u l dp l a yal e a d i n g ， d i r e c t ， s u p e r v i s i o na n dg u i d a n c ef r o mt h ef o u ra s p e c t so ft h er o l e ， f r o mp l a n n i n g ， i n v e s t m e n t ，m a c r om a n a g e m e n ta s p e c t st ob e g i nt h ew o r k ，p r o m o t ed e v e l o p m e n to f l i x i a o z h a it r a d ec i r c l er e c o n s t r u c t i o nw o r ka l o n gt h ec i r c l eo r b i to fs c i e n t i f i ch e a l t h yo r d e r l y a n ds u c c e s s f u l l y k e yw o r d s - x i a o z h a i t r a d ec i r c l e ；g o v e r n m e n t ；r e s e a r c h i i i 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解西北大学关于收集、保存、使用学位论文的规 定。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 电子版。本人允许论文被查阅和借阅。本人授权西北大学可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授 权中国科学技术信息研究所等机构将本学位论文收录到中国学 位论文全文数据库或其它相关数据库。 霎差篡妻纂篓裹霎亍翌指导教师签名：j 嗡 学位论文作者签名：聱垃指导教师签名：奎鲨已 卅年j 月) 弓e l 干堋哆日 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和 致谢的地方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者虢弩町 2 矸年j2 月) 弓日 西北大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 选题背景和研究意义 1 1 1 选题背景 城市商圈是一个地区的经济、文化中心，其规模大小、发展快慢与该地区的经济社 会发展总体情况息息相关。西安市的著名商业区之一小寨商圈，多年来，在全市、全省 的商业、服务业大盘中都占有一席之地，也为雁塔区经济建设做出了重要贡献。小寨商 圈的发展、形成经过了一个历史过程，它与我们这个城市的发展、城市机构的变化密切 相关。 当前，小寨商圈发展既面临着难得的历史机遇，也面临着严峻的挑战。从上世纪6 0 年代起，这里自发的形成了以满足周边群众为目的，以零散商户、摊贩为主体的商业集 市。随着西安城市化进程的不断加快，广大人民群众的物质需求越来越高，小寨商圈所 在的雁塔区委、区政府从九十年代中期开始，先后二次对小寨地区的商业设施、商业环 境进行了改造提升。目前，在这一区域内，南二环、小寨东西路延伸线和长安南路的商 业氛围最为浓郁，商业设施较为完备，已初步形成了小寨商圈“干 字型商业、服务业 发展主框架。小寨商圈的形成和快速发展对雁塔区、乃至西安市的经济发展，起到了重 要的支撑作用。经过几十年的发展，小寨商圈到现在已成为日益繁荣的现代化商业中心 区。商家多，业态全，功能齐，交易火，巨大的商业价值，使其人气、商气日益浓郁， 已经成为雁塔区经济发展的支柱。同时，与一些发达地区相比，受城市建设、规划、政 府引导、历史沿革、消费习惯等因素的影响，陕西地区城市商圈在发展中还不同程度的 存在规模不大、档次不高、服务不善等问题。小寨商圈虽然形成于改革开放初期，但近 年来，西安各类商业业态竞相发展，随着钟楼商圈、土门商圈等新商圈的兴起，西安市 旧的商业格局已经被打破，新的商业格局正在形成，小寨商圈的传统商业地位也受到了 巨大的冲击和挑战。目前，小寨商圈在一定程度上代表了各地商圈的现状，特别是在由 老商业街区逐步演变为城市商圈的，普遍存在曾经是地方经济发展的支柱，经过几十年 的发展后，在一批新型城区和商圈的冲击下，表现出定位低、设施差、管理不到位的情 况。因此，加快打造小寨商圈已刻不容缓。 本文将在分析城市商圈特别是小寨商圈发展建设意义、问题和成因的基础上，结合 实际，对区级政府加快商圈发展的作用进行思考，这将对推进小寨商圈建设起到积极的 作用，对区级政府的职能转变具有现实的指导意义。 第一章绪论 1 1 2 西安市及其商圈的发展概况 西安市古称长安，是陕西省省会、中国北方中西部最大的中心城市、历史文化名城 和世界性旅游城市。现辖新城、碑林、莲湖三个城区，雁塔、未央、灞桥、阎良四个郊 区，长安、户县、周至、高陵、临潼、蓝田六个县，全市总面积9 9 8 3 平方公里，其中 市区1 0 6 6 平方公里。 西安地区的人文旅游资源极为丰富。中华民族璀璨文化的沉淀，给古城遗存了大量 的文物古迹，故有“立体历史博物馆”之称。西安的文物古迹不仅丰富独特，而且具有 系统性和完整性，堪称中国历史的缩影，其数量之多、密度之大、等级之高均居全国之 首。 经过四十多年的建设与发展，今天的西安市已成为我国重要工业城市。它是中国航 空航天、仪器仪表、电子、纺织工业的主要基地，机电、化工、电力等工业门类也具有 相当规模。并形成了集中的飞机制造城、电子工业城、纺织工业城和新兴的电子工业城。 西安市也是横跨亚欧的“大陆桥 和陇海兰新线最大的中心城市，在历史上一直是 西北地区和周围省份的商品流通中心和物资集散地，商业贸易在区域经济中占有重要地 位。作为西北地区最大的金融中心，西安市已经形成以市人民银行为中心，各专业银行 和保险公司为主体，多种金融机构并存和分工协作的金融体系。未来的西安将以科技、 旅游、商贸为先导，努力实现外向型城市的发展目标。 1 1 3 西安城市商业规划相关政策与目标 a 城市商业发展目标 根据西安市政府二十年发展规划，未来二十年西安市商业发展规划目标为： ( 1 ) 预计2 0 1 0 年西安社会消费品零售总额将达到1 0 0 0 - - - 1 2 0 0 亿元。 ( 2 ) 2 0 1 5 年社会消费品零售总额将达到1 8 0 0 - - 2 0 0 0 亿元。 ( 3 ) 2 0 2 0 年社会消费品零售总额达到2 8 0 0 - - - 3 2 0 0 亿元。 ( 4 ) 预计2 0 1 0 年西安市商业营业总面积应控制在7 7 0 11 5 0 万平方米之间。 ( 5 ) 2 0 1 5 年商业营业总面积应控制在8 0 卜1 2 0 0 万平方米之间。 ( 6 ) 2 0 2 0 年西安市商业营业总面积应控制在8 3 卜1 2 5 0 万平方米之间；其中主城 区人口规模为5 5 0 万人，商业营业面积宜控制在6 2 0 一8 4 5 万平方米之间。 b 城市商业网点规划 ( 1 ) 在中心商业区内，鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮 网点、文化娱乐设施以及具有西部特色旅游纪念品商店，大力引进老字号名店进入。 2 西北太 目士掌位论文 ( 2 ) 结台中心城区传统商业网点改造，改造现有百货商店，按照集中连片，f 发的原 则在合适地段整体开发建设若干家百货店或市区购物中心。 ( 3 ) 业卷设跫强调精品化，中高档化，强调差异化经营 ( 4 ) 鼓励设簧中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮两点、文化娱乐 设施。 ( 5 ) 专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等。在六个城h 副中心可适度设置社区购物中心。 西安市区规划总图 肛i 菌函函_ 业 _ t1j ，碟自脚“一t q _ ，一“1 田i 西安市商业中心规划圈 4 西安市雁塔区区域环境情况 a ，雁塔区自然人文环境 西安市商业中心规划图 第一章堵论 雁塔区位于西安市南郊，总面积1 5 2 平方公里，人口1 0 3 万，辖8 个街道办事处， 8 5 个社区，1 2 0 个行政村，区内有大雁塔、青龙寺、汉宣帝杜陵、陆江池遗址、陕西历 史博物馆等名胜古迹、著名旅游景点，有陕西广播电视塔、陕西广播电视中心、陕西跳 水馆、西安创际展览中心等众多大型体育文化设施，有陕西师大、西安电子科大等普通 高等院校2 2 所，西安欧亚学院等千人以上民办高校1 2 所，省以上科研院所5 5 家，各 类专业技术人员1 38 万人区内西有西安高新技术产业开发区，东有曲江新区和泸灞 生态区，形成了一区多制的独特格局，是全国著名的科教文化旅游大区。 图z 雁塔区区位国 b 雁塔区经济发展现状 近年来，雁塔区委、区政府围绕科学发展，加快发展这一主题，大力实施科教兴区、 三产强区、绿化带动和项目带动四大战略，突出抓好以市政道路为主的基础设施和以大 型文化商贸产业项目为主的重点项目建设，区域经跻实力明显增强，城市建设管理和各 项社会事业都迈上了新的台阶。”十五时期，地区生产总值年均增幅保持在1 6 以上， 地方财政收入年均增幅达到2 76 ，”十五”朱全社会固定资产投资是”九五”束的1 0 3 倍， 城市建成区面积出”九直”末的4 7 平方公里扩展到6 0 平方公里，全面超额完成了”十五” 计划预期的主要发展目标。2 0 0 8 年雁塔区生产总值完成3 1 07 亿元，同比增长1 8 2 ； 地方财政收入完成85 6 亿元，净增17 6 亿元；全社会固定资产投资完成4 2 1 9 亿元 同比增长2 80 5 ；社会消费品零售总额完成1 4 23 亿元；外商直接投资完成4 0 8 8 万美 元，同比增长2 08 ；实际引进内资完成3 00 4 亿元，同比增长2 48 ，全区经济综合 实力位列全市第一排。城市建设、市容管理、医疗卫生、文化教育、社区服务等各项事 西北太学硕学也论女 业都取得了长足的进展，辖区人居环境更加和谐安定。 从第一产业发展看，总量排前三位的区县依次为：长安区1 31 3 亿元、临渣区【26 4 亿元、户县84 亿元。增速前三位的区县依次为：灞桥区1 24 、周至县1 1 1 、蓝田 县92 。 从第二产业发展看，总量排前i 位的区县依次为：雁塔区1 0 87 6 亿元、未央区9 03 9 亿元、莲湖区8 52 2 亿元，增速排前三位的区县依次为：高陵县3 63 、蓝田县1 86 、 户县1 82 。 从第三产业发展看，总量排前三位的区县依次为：雁塔区1 4 16 4 亿元、碑林区 1 1 54 2 亿元、莲湖区7 37 亿元，增速排前三位的区县依次为；雁塔区1 67 、阎良区 1 6 删、未央区1 52 。 2 0 0 6 年雁塔区的社会消费品零售总额为1 1 81 4 亿元，列全市第四；商业现有面积 6 l 万平方米，年收入2 17 亿元，排名全市第三，综合实力列全市第二：雁塔区2 0 0 6 年房地产开发量( 包含曲江新区、高新区) 位居全市第一。 ( 数字来源：西安市统计局网站) c 雁塔区人口现状 ( 1 ) 人口结构： 2 0 0 7 年两安市总人口7 0 2 万人，其中城区人口4 9 7 万人；雁塔区总人口7 4 万人， 占西安市人几总数的1 05 8 ，占西安城区人口总数的1 94 6 。 2 0 0 8 年两安市总人口已达8 2 25 2 万人；常住总人口达1l o 3 3 万人，占西安市总 人口的1 34 1 ，列全市第一；户籍总人口达7 6 0 6 7 0 人。 ( 以上数据来源：西安市统计局网站) ( 2 ) 人口密度( 人平方公里)( 数据来源：西安市雁塔匪统计资料) 蒸震蔟 图32 0 0 7 年部分区县人口密度圈42 0 0 8 年部分区县人口密度 2 0 0 7 年雁塔区人口密度均在4 8 9 2 人平方公里，2 0 0 8 年雁塔区人口密度已达到 7 2 5 9 人平方公里。 5 第一章绪论 ( 3 ) 城市化水平( ) 2 0 0 7 年西安市的城市化水平为4 2 7 1 ，城区为5 5 6 2 。2 0 0 7 年雁塔区城市化 水平为7 8 5 3 ，显著高于西安城区的平均水平。2 0 0 8 年雁塔区城市化水平为7 8 6 7 。 ( 数据来源：西安市雁塔区统计资料及各区政府网站) d 人口年龄构成 ( 1 ) 2 0 0 7 年西安市及其下属主要城区的人口社会增长率普遍高于人口自然增长率； ( 2 ) 雁塔区的人口社会增长率( 6 8 5 ) 排在西安市城三区的第二位( 碑林区第一 位) ； ( 3 ) 雁塔区人口自然增长率( 3 2 3 0 o o ) 高于西安市( 3 2 l ) 及西安城区( 2 9 8 ) 平均水平。( 数据来源：西安市雁塔区统计资料) e 职业构成：由学生、教师、职员、公务员、工人、离退休人员、城中村居民等构 成。 f 人流量：根据调查，小寨商圈日人流量为3 卜5 0 万人次，达到雁塔区总人口的1 4 ， 消费力巨大。尤以小寨十字人气最为旺盛，平日中午2 0 0 人分钟，节假日4 0 0 人分钟。 ( 数据来源：2 0 0 7 年7 月9 日至2 2 日小寨商圈消费者调查) g 消费水平：2 0 0 7 年雁塔区年人均消费额己突破1 0 0 0 0 元；目前小寨商圈内的百货、 服饰等的人均月消费额为3 卜3 0 0 元左右，餐饮人均次消费为2 卜8 0 元左右，休闲娱 乐人均次消费为3 0 8 0 元左右。由此可见，小寨商圈的消费水平为中低档和中档为主。 ( 数据来源：2 0 0 7 年7 月9 日至2 2 日小寨商圈商业经营者调查) 1 1 5 研究意义 “变则通、通则胜”。世间没有一成不变的东西，只有与时俱进的脚步，城市发展、 商业繁荣更是如此。有关数据显示：2 0 0 5 年至2 0 0 7 年三年，雁塔区生产总值分别是 1 8 9 0 6 亿元、2 1 3 4 9 亿元和2 5 2 0 8 亿元；社会消费品零售总额分别为8 4 0 2 亿元、9 9 4 亿元和1 1 8 1 4 亿元，平均以1 8 5 的增幅发展：社会消费品零售总额已占生产总值的 4 5 左右。这组数据预示着一个巨大的商机，孕育着一个巨大的经济增长极。这个经济 增长极的原点就在小寨；这个经济增长极的动力就是小寨商圈。很显然，要使这个经济 增长极很好的发挥、发展，目前的规划、建设已经不能满足它的需求。同时，由于小寨 商圈的地理和文化的天然优势，以及雁塔区政府目前招商外资工作也在稳步提升，世界 5 0 0 强企业纷纷选址小寨商圈，而且古老的区域文化内涵随着对外宣传的辐射作用，更 6 西北大学硕士学位论文 加有效地推动了雁塔区旅游业的快速发展。但是在传统的商业模式的经营下，亦不能完 成相应的配套服务功能。 事实上，研究城市商圈，就是研究城市。商圈的形成与发展过程永远是城市经济、 城市人居、城市交通、城市规划与城市建设等一系列城市要素发展状况晴雨表。如前所 述，小寨商圈虽然具备较强的发展优势，但其自身因历史原因亦造成诸多问题与缺陷， 如商业发展定位偏低，现有的商业业态和基础设施相对薄弱，规划、服务、管理未完全 到位等，特别是近年来，西安各类商业业态竞相发展，随着西高新商圈、西大街商圈等 新商圈的兴起，西安市旧的商业格局已经被打破，新的商业格局正在形成，小寨商圈的 传统商业地位也受到了巨大的冲击和挑战。目前，小寨商圈在一定程度上代表了各地商 圈的现状，特别是在由老商业街区逐步演变为城市商圈的，普遍存在曾经是地方经济发 展的支柱，经过几十年的发展后，在一批新型城区和商圈的冲击下，表现出定位低、设 施差、管理不到位的情况。本文将在分析城市商圈特别是小寨商圈发展建设意义、问题 和成因的基础上，结合实际，对区级政府加快商圈发展的作用进行思考，这将对推动小 寨商圈建设起到积极的作用，对区级政府的职能转变具有现实的指导意义。 1 2 国内外城市商圈研究动态 1 2 1 国外相关研究综述 商圈理论起源于西方的区位理论，如何确定最佳位置是区位论关注的核心问题。 古典区位论从微观主体出发研究成本和运费的最小化，关注微观区位的布局均衡。 但若忽视宏观区位选择的一般均衡问题，就会导致商圈布局规划的失败。 最早的商圈理论是克里斯特勒( w a l tc h r i s t a l l e r ) 于2 0 世纪3 0 年代提出的，即中 心地理论( c e n t r a lp l a c et h e o r y ) 。他认为，中心地是周围地域的中心，向周围地域提 供商品和服务，其中有许多商贸网点的商业中心，可以是一个村庄、一个城镇或城市。 克里斯特勒提出的商圈和开设点( t h r e s h o l d ) 的概念，为哈夫概率模型打下了理论 基础。哈夫认为商圈布局的目的是测算特定地点的某个消费者到某个零售店( 购物中心) 购物的可能性，该模型是以大型零售商店( 购物中心) 而不是以城市为研究对象。模型表 明，一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到店购物的可能性就越大；顾客购物时 间越长或距离越大，可能性越小。继之后，魁恩( j ”a ”q u i n n ) 、纳斯( n o u r s e ) 和加纳 ( g a m e r ，1 9 6 6 ) 等将零售商业的销售状况与区位选择联系在一起，使商业区位理论逐渐演 变为商圈理论。凯因( j ”k e v i n ) 提出了一个简化模型，其核心是以人口、到中心地带所 7 第一章绪论 需时间、买场面积三个因素的简单比率，决定了两个都市间的分界线，并由此推算销售 额。这使商圈布局规划方法更加成熟，也更加具有可操作性。布莱克( b l a c k ，1 9 8 7 ) 提出 多因素作用模型，他将许多难以量化的变量如商誉、机会成本等放进模型内，一方面加 深了人们对于商圈的认识，另一方面使理论与实践的结合更加紧密。 2 0 世纪9 0 年代后，哈佛商学院奥卡比( o k a b e ，a ，2 0 0 1 ) 提出了零售饱和指数( i r s ) 法则。奥卡比在商圈分析中使用了g i s 技术，以全面掌握商贸区的人口、竞争行业分布、 交通网络等影响商圈的变数，可以对市场变化( 如新网点的出现、交通网络改变) 做出迅 速反应，可以很容易获得空间信息，简化商贸业选址的难度。 1 2 2 国内相关研究综述 我国对商圈的研究相对比较滞后，始于2 0 世纪8 0 年代的传统商业地理学。研究偏 重于商业职能、商业中心类型、级别、区位的选择等。其中，关于商业中心空间结构的 研究，主要侧重于商业网点的规模等级分布，且多以中心地理论为基础，例如上海市区 商业区位的探讨( 宁越敏，1 9 8 4 ) ，广州市城区零售商业区位布局的探讨( 吴郁文，1 9 8 8 ) 等。阎小培，许学强于1 9 9 2 年研究了广州市中心商业区利用特征、成因及发展；杨吾 扬先生利用铜心模型( 即用书伯的范力农构架进行商店选址) 对北京商业中心进行了预 测研究。陈忠暖于1 9 9 7 年运用生态因子分析技术，构建基尼系数、带间差异系数、带 别特化系数、地区特化率对昆明城市中心区的商业服务业的区位类型和服务级别进行了 划分。这些研究为我们认识城市商业市场空间提供了例证，也为城市规划部门提供了参 考依据，也说明中心地理论在较大程度上符合商业中心分布的客观规律。 进入9 0 年代后，城市商圈研究侧重于地域形成的深层原因。如北京市商业活动 空间结构研究( 仵宗卿，2 0 0 0 ) 和天津市中心城区零代业空间结构研究( 樊绯，2 0 0 1 ) 等，从调查、预测特定零售服务设施集客能力的角度，运用哈夫模型为我国零售市场调 查提供新的方法：马龙龙( 2 0 0 4 ) 运用g i s 技术构建商圈分析模型以及探讨在城市流通规 划中的应用。柳思维( 2 0 0 4 ，2 0 0 6 ) 率先提出“复合型商圈 的概念，在此基础上着重研 究了复合型商圈对商贸业的影响、商贸业与区域经济发展的关系，特别是提出商圈时空 动态性理论。2 0 0 5 年国家商务部正式颁布城市商业网点规划管理条例，要求各地级 以上城市必须制定商贸网点规划，以求科学合理布局商圈，促进城市经济发展。 近几年，一些城市很重视商圈的发展，纷纷编制了城市商圈规划。例如2 0 0 6 年以来 佛山市的佛山市高明区荷城商圈概念性规划；哈尔滨市的秋林商圈规划；西安 市的西安市区县级区域商圈发展规划等。这些都说明了城市商圈规划编制及其理论 8 西北大学硕士学位论文 研究逐步受到重视。 1 3 研究方法与技术路线 1 3 1 研究方法 遵循“理论联系实际 的原则，结合本文的研究需要，采用了以下具体研究方法： ( 1 ) 文献分析法： 本研究把文献分析法作为最重要的研究方法。通过图书馆索引及网上中文期刊检索 和引文追踪，查阅权威期刊、相关专著，收集、研读市区政府关于小寨商圈建设有关文 件和相关重要会议资料等办法，围绕研究主题开展研究工作。 ( 2 ) 比较研究法： 本研究通过与其他省市城市商圈的发展现状进行比较、借鉴，旨在识别、界定小 寨商圈的发展中存在的问题及其化解对策。 1 3 2 技术路线 本论文围绕“政府为什么干预”“政府怎么干预”两个问题对城市商圈建设开展研 究。首先，通过调查问卷、实地访问商户等方式，对小寨商圈现阶段存在的问题进行分 析，证明在市场失灵的情况下，区级政府要利用市场手段与公共管理手段相结合的办法， 来满足公共服务需求。其次，通过借鉴其他省市的城市商圈发展经验以及理论分析法， 提出政府在小寨商圈建设中的地位和作用。 9 第一章绪论 本文的结构框架如下图所示： 提 研究背景与问题的提出 出 问 l 题 。 核心概念介绍 o 理 国内外城市商圈建设研究成果 论 研 国内先进地区政府推进商圈建设的经验及借鉴 究 区级政府在小寨商圈建设中的作用分析 杪 厂弋 日 理论分析法文献分析法 叫 比较研究法 实 证 分 析 弋7 解v 决小寨商圈发展中区级政府地位和作用 问 题 l o 西北大学硕士学位论文 第二章商圈建设的理论基础 2 1 商圈的定义 商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在上世纪三十年代提出的，即商品和 服务中心地理论( c e t r a lp l a c et h e o r y ) 。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的 商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。城市商圈作 为一种特殊的商业企业集群模式，是实现宽松、舒适、和谐消费环境的基础，是城市现 代商贸流通产业发展的保障，是城市的形象和标志，更是城市综合竞争力的最重要的组 成部分，直接关系到城市的经济发展。 传统商圈也称为购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区( 或是 某个独立的街区或道路) 为核心，通过商业运营，沿着一定方向向周围扩展延伸形成辐 射力，吸引顾客所形成的一定范围或区域。理论上由当地人口规模、人均可支配收入、 出行成本、商业业态所决定。随着经济的发展和各种商业模式的兴起，商圈被赋予了新 的含义。站在商业物业营销的角度，商圈可以是一个以零售网点为辐射对象的范围，也 可以是一个以包括所有商业地产项目组合区为对象的范围。从此意义上看，商圈不仅是 由各种商业形式组合的，更是可以创造的。 2 2 商圈的类型 商圈按经营业种可分为日常用品商圈和非常用品商圈；按照规模大小可分为近邻型 商圈、地域型商圈、广域型商圈及超广域商圈。 按照城市建设及地域特点，商圈分为核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。 对于某一处的商业中心而言，核心商圈处于最靠近商业建筑的区域，顾客密度最高， 约占商店顾客的5 0 - - 7 0 ；核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对逐渐 减少，因而会形成次级商业圈和顾客最分散的边缘商业圈。此外，不同商品所形成的商 圈有所不同，贵重商品的商圈范围较大，日用品的商圈范围相对很小。 商圈的具体规模与形状由各类因素决定，如商业建筑的类型、规模、竞争者的坐落 地点，顾客往返时间和交通障碍等均影响到商圈的规模与形状。同时必须以“购买潜力 和“购买意愿”的分析来确定商业综合体的规模、选定目标对象、规划内涵及商品定位。 第二章商圈建设的理论基础 2 3 商圈的构成因素 a 行政区划 特指商圈所处的行政辖区，整个区域的人文环境、地理位置优势、商业现状特点、 交通、规划等一系列要素息息相关。 b 商业规划 包含了整个城市、行政辖区等相关部门出台的商业发展规划，这些政策性的目标或 要求直接影响着商圈的规划与改造发展。 c 商店规模 商店规模一般与商圈大小呈正比例关系。商店规模大，其市场吸引力强，从而有利 于扩大销售商圈。诚然，商店规模并非越大越好，应保持在与商圈购买力相适应的规模 之内。 d 商品经营重点与性质 一般来说，以经营日用消费品为重点的百货商店，其商圈较小；而以经营选择性较 强、价值较高的商品为主的百货店，如主营家用电器、服装、黄金饰品等，销售商圈较 大。 e 主力店辐射力 一个营销水平高、信誉好的知名品牌企业，因其较高的知名度和美誉度，可以吸引 许多慕名而来的顾客，因而可以扩大该区域商圈的影响力与客流量。 f 交通情况 商圈范围内的交通状况越优越，越有利于吸引客流，从而进一步扩大商圈，反之亦 然。 2 4 影响商圈发展的要素 由于传统的大型商圈拥有较长的发展历史，均属于“自发 形成的商业街区，因而 缺乏科学统一的商业规划，在基础设施、交通路网以及管理、推广等方面都存在急需改 进的地方。同时，随着城市基础建设与商品经济的快速发展，人们的消费观念与习惯也 发生了极大的改变，这就对传统商圈的业态功能、定位及完善的商业配套提出了更高的 要求，也成为传统商圈改造升级的关键要素。 a 国家及地方政府规划的一致性 一个商圈整体竞争力的高低，除宏观环境等因素外，还取决于它的规划、建筑、 1 2 西北大学硕士学位论文 招商、运营等综合因素。国土规划和地方规划如果能够一致，则为各商圈的发展奠定了 良好的基础。 b 城市及区域经济增长的发展水平 决定一个城市商业能量的指标非常多，具体来说有国民生产总值、社会消费品零售 总额、人均消费性支出、人均可支配支出和居民消费水平等等。 我国在2 1 世纪初期人均国民生产总值达到8 0 0 美元，这是一个包括十亿农民的经 济指标，其实城市居民的人均国民生产总值大多数都超过1 0 0 0 美元，在部分发达城市， 如上海、深圳等，人均国民生产总值均超过5 0 0 0 美元( 来源：国家统计局) 。 当人均国民生产总值反映在一个城市或区域的社会消费品零售总额上，这个推动力 就表现得非常具体。再考虑到市场的竞争、行业利润的分配和未来城市经济的增长和人 们收入的提高，就可以大致计算出一个城市或区域的商业能量有多少。 c 恰当的商圈规模及区域功能布局 罗马不是一天建成的，同样，成熟的商圈也不是短时间内就能形成的。 成熟的商圈必然具有以下四个条件：便利的交通、完善的商业配套设施、具有生 命力的建筑群体和一定量的住宅项目。这些条件的形成是需要一个长时间的积淀，当 前，西安商圈的发展已经逐步进入理性的阶段。政府规划上也结合具体地区的特点积 极进行引导，产生了一些独具特色的商圈。 d 与区域内其它设施的配合 在商圈的发展成熟度上，相配套的城市管理功能起到很重要作用，如一杂乱无序 的农贸市场在缺乏城市管理功能的情况下，很难发展成一个成熟的商圈。 e 与土地利用的配合 近几年西安房地产业发展也对各类商圈的形成起到了推波助澜的作用。由于商圈 所具有的“群落效应 和“场所精神”所产生的商业价值是巨大的，一个商圈形成的 过程中，将会产生巨大的吸纳作用，它将使相关的物流、人流、财富流在一个地区内 得到浓缩，形成新的区域性的信息和财富聚焦点。精明的地产商早就意识到商圈的聚 集效应所产生的财富价值，纷纷把自己的项目和各商圈结合起来，形成了一种“有条 件要上，没有条件创造条件也要上”的局面。 因此，要创造条件给开发商，比如将一些有必要迁移的研究所或者大专院校进行 迁移，腾出更国的土地建设商业项目或者商业配套，使商圈的环境和面貌得到更大的 改善。 1 3 第二章商圈建设的理论基础 f 人口城市化水平的发展 商业经济的发展依存的母体在于城市，对人口的集中度有较高的要求。 中国的现代化，首先要城市化在现代化进程中，中国的城市化建设也对商业 地产的发展提供了机遇。仅仅是2 0 0 3 年底，中国内地的城市总数就已经达到2 1 2 6 个。 其中，设市城市6 6 0 个，有1 0 3 座大城市，2 1 8 座中等城市，人口超过1 0 0 万的城市就 达到1 7 1 个。 在大中型城市，一般都有数个商圈；根据商圈的规模，同时又会设立一个或数个 规模不等的现代购物中心。这又在很大程度上取决于城市化建设的速度。据官方估计， 自我国2 0 0 1 年1 1 月加入世界贸易组织后，产业结构相应发生调整，将使得近1 5 亿 2 亿的农村人口在未来十年内转移进城。因此，到2 0 1 0 年，我国城市化的水平估计将 达到4 5 以上。这些未来发展的动力将大大推动城市商业的发展速度。 g 城市及区域人口增长水平 城市化的推进是商业发展的动力之源，而城市或区域人口的增加又为商业的发展 描绘了一幅令人振奋的发展蓝图。 据官方统计，我国人口的峰值可能在本世纪5 0 年代中期到来，峰值大约在1 6 亿 左右。也就是说，我国人口仍然要继续增长4 0 年，估计净增加近3 亿人口。这个数据 意味着只要社会的消费力维持现在的水平，人口的增长就会带来社会消费基础的加大， 商业地产经济的发展在中国至少有四十年的黄金时期。 当然，从目前的态势来看，中国经济向前稳步发展的前景是明朗的，在城市化的 同时，人们受教育的程度会提高，人均购买力会更加强大。因此，从经济增长、城市 化和人口增长的趋势来看，城市商圈的发展会随之稳步上升。 h 区域环境的保证与创新 区域创新环境是区域内企业可持续发展的动力，对产业和区域整体也具有持续推 动作用。各地区在投资环境建设中，过于重视硬环境的建设，却常常忽视地区创业氛 围的营造。区域创业氛围至少应该包括以下几个内容： ( 1 ) 开放和公平竞争的用人制度。至整个地区要形成一个“任人唯贤 的氛围，能 够充分吸纳全国各地优秀人才和企业。像深圳、北京中关村等地形成的“移民文化 氛围对吸引海外高素质的人才起到了重要的作用，这种文化氛围也有利新思想、新观 念、新创意和新企业的发展。 ( 2 ) 完善的企业进入和推出机制。打破地区和行业保护和封锁界限，减少企业进入 1 4 西北大学硕士学位论文 壁垒，为企业发展营造一个公平竞争的市场环境，同时允许企业自由推出，按照法律 程序保护推出企业和个人的利益。三是形成鼓励成功，允许失败的宽松环境。企业进 行新的领域拓展都具有极大的风险性，而不仅鼓励成功者，也能够容忍失败者的宽松 创业环境，利于激发具有开拓性的人才和企业不断进取。 i 公共投资的规模与效益 公共投资项目对社会投资的基础性( 公共性) 、带动性、引导性、调节性作用至关 重要，体现了政府对整个国民经济和社会发展的引导、推动和调控能力，是国家宏观 经济调控重要手段。无论从经济发展与改变区域内市政公用工程不发达状态考虑，构 建和谐社会，还是增加国民财富，缩小城乡差距，都要以可持续发展为基础，而如何 以市政公共工程等区域资产的合理开发与市场化配制，在过程中如何理性发发展与科 学合理的聚集配制，还就将经营市政公用工程投资公共资产做出理性抉择。 第三章小寨商圈情况介绍 第三章小寨商圈情况介绍 3 1 小寨商圈目前现状 a 传统小寨商圈的范围 小寨商圈历史悠久，传统意义上的商圈范围，地处城南雁塔区辖区范围内，仅局限 以小寨十字和小寨东西路、长安路，主要服务群体为周边2 2 所高校的几十万学生。随 着经济的发展和西安城市化步伐的加快，目前小寨商圈的核心、辐射范围和消费群体正 经历着天翻地覆的变化。 b 传统小寨商圈概述 作为西安传统三大商圈之，小寨商圈的发展繁荣已走过十余年的历史。依托优越 的城南雁塔区域地理位置、雁塔区独特的自然人文环境及其政治经济发展优势，因周边 高校旺盛的年轻消费群以及日均高达3 0 万- 5 0 万的人流量，每年消费购买力达数百亿 元，被誉为仅次于钟楼商圈的西安第二大影响力商圈。传统意义上，小寨商圈的历史作 用，一直是肩负着雁塔区及城南区域数十万居民、学生的购物需求和消费需求，支撑起 西安地区商品流通的半边天。 c 小寨商圈现状与雁塔区核心地段的关系 ( 1 ) 雁塔区核心地段就是小寨商圈未来的核心( 范围介绍) 依据小寨这一核心区域中商贸业、商务服务配套、休闲娱乐、餐饮服务及其它配套 设施的分布构成现状，充分考虑交通枢纽，信息枢纽，物流枢纽这三大因素，结合经营 场