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第六章收益还原法 内容 一 收益法的基本原理二 收益法的估价步骤三 收益法的特例四 收益法应用举例 一 收益法的基本原理 1 收益法的概念收益法 运用适当的资本化率 将预期的估价对象房地产未来各期 通常为年 的正常纯收益折算到估价时点上的现值 求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法 采用收益法估价求得的价格 可称为 收益价格 2 理论依据 预期原理 一 收益法的基本原理 3 特点和适用范围1 收益法具有严格的理论基础 2 收益法是以收益为出发点评估不动产的价格 3 收益法评估的准确度 取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度 适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价 对政府机关 学校 公园等公用 公益房地产的估价大多不适用 一 收益法的基本原理 1 最一般的情形设a为待估房地产未来各年纯收益 r为未来各年还原利率 V为待估房地产的收益价格 假设前提 1 房地产未来纯收益每年不同 2 房地产还原利率每年不同 3 房地产未来可收益年限为n年 4 基本公式 一 收益法的基本原理 4 基本公式 2 最简单的情形V a r假设前提 1 a每年不变 2 r每年不变且大于0 3 年期无限 例有一不动产 利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元 每年需要支出的总费用为12万元 该类不动产的收益率为8 则该宗不动产的收益价格为 V 20 12 8 100万元 一 收益法的基本原理 4 基本公式 3 有限年期且其他因素不变的情形 资本化率大于0的情况假设前提 1 a每年不变 2 r每年不变且大于0 3 年期有限 资本化率等于0的情况V a n假设前提 1 a每年不变 2 r 0 3 年期为n年 一 收益法的基本原理 4 基本公式 3 有限年期且其他因素不变的公式适用于 1 直接用于计算价格2 不同年限的价格换算3 比较不同年限的价格高低4 用于市场比较法中土地使用权年限的修正 一 收益法的基本原理 4 基本公式 4 净收益在前若干年有变化的公式 无限年的公式 有限年的公式 5 预知未来若干年后不动产价格的公式 第t年末的价值 10 6 净收益按等差级数递增的公式 无限年的公式 b表示净收益逐年递增的数额 如净收益第一年为a 则第二年为a b 第三年为a 2b 第n年为a n 1 b 此公式的假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 资本化率r 0 3 收益年限n为无限年 有限年的公式 此公式的假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 资本化率r 0 3 n为有限年 11 7 净收益按等差级数递减的公式 无限年的公式 有限年的公式 此公式的假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 资本化率r 0 3 n为有限年 12 8 净收益按一定比率递增的公式 无限年的公式 g表示净收益逐年递增的比率 如净收益第一年为a 则第二年为a 1 g 第三年为a 1 g 2 第n年为a 1 g n 1 此公式的假设前提是 1 净收益按等比级数递增 2 资本化率r大于净收益逐年递增的比率g 3 收益年限n为无限年 13 有限年的公式 此公式的假设前提是 1 净收益按等比级数递增 2 资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g 当相等时 3 收益年限n为有限年 14 9 净收益按一定比率递减的公式 无限年的公式 有限年的公式 二 收益法的估价步骤 STEP1收集整理资料STEP2确定总收益实际收益 在现状下实际取得的收益 客观收益 排除了实际收益中属于特殊 偶然的因素后所能得到的一般正常收益 潜在毛收入 假定不动产在充分利用 无空置状况下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金 延迟支付租金和不付租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 估价中采用的潜在毛收入 有效毛收入 运营费用或净收益 除有租约限制的以外 都应当采用正常客观的数据 有租约限制的 租约期内的租金采用租约所确定的租金 租约期外的租金应采用正常客观的租金 STEP1收集整理资料STEP2确定总收益实际收益客观收益潜在毛收入有效毛收入 有效总收入综合考虑以下因素 1 收入波动建筑物的新旧与现代化 区位条件 经济周期 同类房地产的供求关系2 租金记录是预测未来租金的基础3 契约租金等额租金 上升租金 评议租金 百分比租金4 其他分析人口增长情况 人均收入 区位变化5 有形收益与无形收益 STEP1收集整理资料STEP2确定总收益实际收益客观收益潜在毛收入有效毛收入 有效总收入的确定 1 计算年总租金收入2 估算空置及坏帐损失以同类房地产的平均情况来计算 结合考虑待估房地产的实际情况 3 有效总收入 年总收入 空置及坏帐损失 等额租金 上升租金 评议租金 百分比租金 租金 时间 契约租金的类型 20 STEP3确定总费用总费用 维持不动产正常生产 经营或使用 取得总收益而必须支付的费用及归属于其他资本经营的收益 从估价角度看 费用与会计上的成本费用不同 它不包含所得税 房地产抵押贷款偿还额 建筑物折旧费 土地摊提费 房地产改扩建费用等 包含其他资本或经营的收益 如商业 工业 农业等经营者的正常利润 包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用 如 1 管理费以类似房地产实际发生的管理费为基础 2 维修费大修 小修3 重新装修费以类似房地产实际发生的费用为基础修正 按年度分摊4 设备重置费按年度分摊5 税金房产税营业税等6 保险费0 15 0 2 7 其它费用 中介费用等 总费用估算的依据有 所有人提供的费用报告 同类房地产的费用 发表的费用调查资料 一 应计费用 二 应扣除费用 1 其他经营费用2 增建和改建不是经营费用 是对房地产的再投资 增加了房地产的投资总额 从而增加了资本价值 3 所得税通常采用税前纯收益4 所有人个人开支5 贷款还本付息 三 费用分类1 固定费用1 保险2 税费3 设备重置费 重新装修费 2 可变费率1 水 电 煤气 电话费等2 维修费3 服务开支4 管理费5 税费 四 费用比率 是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例关系 包括纯收益比率和营运费用比率 纯收益比率 纯收益 有效总收入营运费用比率 营运费用 有效总收入纯收益比率 营运费用比率 1 STEP4求取纯收益 一 纯收益的计算公式纯收益 潜在总收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效总收入 运营费用 二 固定流量纯收益的求取调查求取估价对象前若干年 如3年或5年 的纯收益 然后将其简单算术平均数作为未来年平均纯收益a 调查预测估价对象未来若干年 如3年或5年 的纯收益 然后将其简单算术平均数作为a 调查预测估价对象未来若干年的纯收益 然后采用未来收益年金化求出a 26 三 不同收益类型房地产纯收益的求取1 出租型房地产纯收益的求取纯收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 税金 租赁代理费 2 直接经营型房地产纯收益的求取A 商业经营型房地产纯收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 销售税金及附加 管理费用 财务费用 商业利润 B 工业生产型房地产纯收益 产品销售收入 生产成本 销售费用 销售税金及附加 管理费用 财务费用 厂商利润 C 农地纯收益 农地年平均产值 种苗费 肥料费 人工费 畜工费 机工费 农药费 材料费 水利费 农舍费 农具费 税费 投资利息 STEP4求取纯收益 27 3 自用或尚未使用房地产纯收益的求取以同一地区或类似地区中的类似房地产的纯收益 进行各该区域因素及个别因素的比较 并进行适当修正 然后确定该房地产的纯收益 STEP4求取纯收益 三 不同收益类型房地产纯收益的求取 STEP4求取纯收益 注意1 有租约限制的 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金 租约期外的租金应采用正常客观的租金 由于某些估价对象附带租约 当该估价对象的产权发生转移时 依照有关法规规定应保持这些租约继续有效 由于买者在购买该房地产后 不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金 其净收益水平会受到原租约存续的影响 因此估价人员在对该类房地产进行估价时 应注意考虑这些因素的影响 注意2 收益法的一种变通形式是 成本节约资本化法 当一种权益或资产并不产生收入 却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时 可采用这种方法评估其价值 其实质是 某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和 承租人权益评估是这种方法的一种典型 承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和 如果租约租金低于市场租金 则承租人权益就有价值 反之 如果租约租金高于市场租金 则承租人权益就是负价值 STEP4求取纯收益 30 STEP5确定资本化率 一 资本化率的实质 一种投资的收益率 31 二 资本化率的种类1 土地资本化率rL2 建筑物资本化率rB3 综合资本化率rO如果已知土地和建筑物价格分别占房地产价格的比率为x和y 则ro rLx rBy 三 资本化率的确定方法1 市场提取法2 安全利率加风险调整值法3 投资收益率排序插入法4 投资复合收益率法 STEP5确定资本化率 1 市场提取法 直接比较法 反推法 通过分析类似的交易实例 并将实例的纯收益与售价相比较 就得到各个实例的资本化率 注意 1 要搜集到足够的可比实例2 实例为正常交易3 分析纯收益 如租金为市场租金 费用计算合理4 收益法计算公式选用合理 STEP5确定资本化率 四个可比实例的资本化率平均为9 93 例 STEP5确定资本化率 将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率 其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率 称为安全利率 在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额 一般加总的因素有额外投资风险 缺乏流动性和管理负担三项 再减去预期的收益增长率 便得不动产的资本化率 安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率 2 安全利率加风险调整值法 加总法 STEP5确定资本化率 例 在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率 安全利率2 25 投资风险4 00 缺乏流动性1 00 管理负担1 00 收益增长 2 00 资本化率6 25 STEP5确定资本化率 资本化率 贷款比例 抵押贷款资本化率 自有资金比例 自有资金收益率 M RM 1 M RERM 还本息额 抵押贷款额 贷款利率 3 复合投资收益率法 投资组合法 将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率 STEP5确定资本化率 例 某人购买不动产 到银行办理抵押贷款 贷款比率为房价的70 抵押贷款常数f为5 自有资金的收益率要8 求不动产的资本化率 不动产资本化率 70 5 30 8 5 9 STEP5确定资本化率 将社会上各种类型的投资及其收益率找出 按收益率的大小从低到高的顺序排序 制成图表 估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内 从而确定所要求的资本化率的具体数字 投资类型如 银行存款 贷款 国库券 商业债券 股票 保险 4 投资收益率排序插入法 STEP5确定资本化率 收益率 低风险投资 高风险投资 风险 收益率与投资风险的关系 无风险回报 国债 商业债券 优先股 普通股 土地所有权固定租金 市场租金 不同投资的风险与回报 41 STEP6求取收益价格 收益还原法操作流程图 三 收益法的特例 一 土地残余法1 适用条件 1 收益性房地产 2 土地与建筑物合并产生收益 3 单独求取土地价格2 公式公式应用前提 土地未来收益无限年 建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用 建筑物及其土地纯收益 建筑物纯收益 建筑物价格 建筑物资本化率 土地纯收益 土地价格 土地资本化率 一 土地残余法3 操作流程 三 收益法的特例 三 收益法的特例 二 建筑物残余法1 适用条件 1 收益性房地产 2 土地与建筑物合并产生收益 3 单独求取建筑物价格2 公式公式应用前提 建筑物未来收益无限年 建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用 建筑物及其土地纯收益 土地纯收益 土地价格 土地资本化率 建筑物纯收益 建筑物价格 建筑物资本化率 二 建筑物残余法3 操作流程 三 收益法的特例 四 收益法应用举例 例1某商店的土地使用权年限为40年 从1997年5月31日起计 该商店共两层 每层可出租面积各为200平方米 一层于1998年5月31日租出 租期为5年 可出租面积的月租金为180元 m2 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元 m2和120元 m2 运营费用率为25 该类房地产的资本化率为9 试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格 47 解 1 该商店一层价格的估算 租约期内年纯收益 200 180 1 25 12 32 4 万元 租约期外年纯收益 200 200 1 25 12 36 万元 2 商店二层价格的估算 年纯收益 200 120 1 25 12 21 6 万元 该商店的正常价格 商店一层的价格 商店二层的价格 375 96 229 18 605 14 万元 例2有一房地产 其中土地总面积150平方米 地上建筑物为一砖混结构的平房住宅 建筑物价格为600元 平方米 建