（工商管理专业论文）房地产调控下的鲁商置业财务分析.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 从上市公司的财务报表获取信息越来越受到投资者的关注 如何读懂企业财务报 表披露的有价值的信息并进行财务分析 是企业利益相关人面临的基本问题 财务分 析是指通过企业财务报表及其它相关数据和资料的分析 企业利益相关人者根据各自 不同的利益出发点 采用科学的分析程序和方法 结合行业特点 对企业的财务现状 运营能力和现金流量等进行分析 评价企业整体的经营状况和发展能力 据此为企业 财务控制和财务决策优化提供有用财务分析信息的经济行为 本文突破了传统财务报表分析体系构架 在房地产行业宏观环境分析 行业竞争 分析的大背景基础之上 先进行财务报表对比分析 然后运用财务能力分析 最后使 用杜邦分析层层深入 以鲁商置业2 0 0 8 年 2 0 1 0 年财务年报为分析对象 结合房地产 行业三家上市公司上海世茂股份有限公司 招商局地产股份有限公司和重庆渝开发 2 0 1 0 年年度财务报告及行业相关分析资料 对鲁商置业的宏观环境 财务报表和财务 能力等进行分析与评价 既有依据财务报告反映的公司财务指标又结合宏观政策和行 业竞争的影响 深入地挖掘了报表内外信息 最后从企业利益相关者角度出发指出公 司的宏观形势及经营问题提出改进意见 在严厉的房地产宏观调控下 房地产行业整体进入 严冬 库存上升 销售下降 资产负债率上升 财务杠杆增大 融资困难 房地产调控对鲁商置业的影响尤为明显 鲁商置业存在 三高两低 的现象 即高净资产收益率 高营运能力 高资产增长能 力 低偿债能力 低盈利增长能力 在积极地实施项目拓展和资产收购战略下 连续 三年资产负债率高达9 0 财务风险巨大 融资困难 在寻求关联企业资金支持的同 时不得不采取o p m 策略 上游拖欠供应商的费用 下游加大力度收取消费者的预付 款项 在极大的财务杠杆作用下 鲁商置业净资产收益率较高 股东得到了较好的回 报 本文不仅从财务角度分析了鲁商置业的财务报告 也从鲁商置业这样一家房地产 企业角度反映了房地产调控对其的影响 关键词 鲁商置业 房地产调控 财务分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第l i 页 a bs t r a c t m o r ea n dm o r ei n v e s t o r sp a ya t t e n t i o nt oo b t a i ni n f o r m a t i o nf r o mf i n a n c i a ls t a t e m e n t s o ft h el i s t e dc o m p a n i e s t h ew a y st h a tf i n dv a l u a b l ei n f o r m a t i o nd i s c l o s e db yf i n a n c i a l s t a t e m e n t sa n da n a l y s ef i n a n c ea c c u r a t e l yi st h eb a s i cp r o b l e m sc o n f r o n t i n ge n t e r p r i s e s t a k e h o l d e r s f i n a n c i a la n a l y s i sr e f e r st ot h eb e h a v i o ro fe n t e r p r i s es t a k e h o l d e r sa c c o r d i n gt ot h e a n a l y s i so ft h e f i n a n c i a ls t a t e m e n t sa n do t h e rr e l e v a n tm a t e r i a l sa n dd a t a i n d u s t r y c h a r a c t e r i s t i ca n dm e i rd i f f e r e n ti n t e r e s t s u s i n gs c i e n t i f i ca n a l y s i sp r o c e s sa n dw a y st o a n a l y s ec u r r e n tf i n a n c i a ls i t u a t i o n o p e r a t i n ga b i l i t ya n dc a s hf l o w e v a l u a t i n gt h eo v e r a l l m a n a g e m e n tc o n d i t i o na n dd e v e l o p m e n tc a p a c i t yo fe n t e r p r i s ea n dp r o v i d i n gu s e f u l f i n a n c i a li n f o r m a t i o n a n a l y s i s f o rt h e e n t e r p r i s e f i n a n c i a lc o n t r o la n df i n a n c i a l d e c i s i o n m a k i n go p t i m i z a t i o n b a s e do nt h eb a c k g r o u n do fr e a le s t a t ei n d u s t r ym a c r o s c o p i c a le n v i r o n m e n ta n a l y s i s a n di n d u s t r yc o m p e t i t i o na n a l y s i s t h i sp a p e rb r e a k st h r o u g ht h et r a d i t i o n a ls y s t e m f r a m e w o r ko ff i n a n c i a ls t a t e m e n ta n a l y s i s c o m p a r a t i v e l ya n a l y s et h ef i n a n c i a ls t a t e m e n t s a tf i r s t a n dt h e na p p l yt h ef i n a n c i a lc a p a b i l i t ya n a l y s i s a tl a s tc o m b i n i n g2 010a n n u a l f i n a n c i a lr e p o r ta n dr e l a t e da n a l y s i sd a t ao ft h r e el i s t e dc o m p a n i e si nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y s h a n g h a is h i m a os h a r e sc o m p a n yl i m i t e d c h i n am e r c h a n t sp r o p e r t yl i m i t e dc o m p a n y a n dc h o n g q i n gd e v e l o p m e n tc o m p a n yl i m i t e d o nt h eb a s eo ft h e2 0 0 8 2 010a n n u a l f i n a n c i a lr e p o r t sa n a l y s i s a n a l y s ea n de v a l u a t et h er e a le s t a t ei n d u s t r ym a c r o s c o p i e a l e n v i r o n m e n ta n a l y s i s i n d u s t r yc o m p e t i t i o na n df i n a n c i a lc a p a b i l i t yo fl u s h a n gp r o p e r t y c o w i t ht h ed u p o n ta n a l y s i ss t e pb ys t e p m i n ei n f o r m a t i o ni n s i d ea n do u t s i d eo ft h e s t a t e m e n t sd e e p l yw i 也t h ec o r p o r a t i o nf i n a n c i a li n d e xr e f l e c t e db yf i n a n c i a lr e p o r ta n dt h e i n f l u e n c ec a u s e db ym a e r o s c o p i c a lp o l i c ya n di n d u s t r yc o m p e t i t i o n a tl a s ti n d i c a t et h e c o r p o r a t i o nm a e r o s c o p i c a ls i t u a t i o n a n do p e r a t i n gp r o b l e m sa n df u r t h e r m o r ea d v i s e i m p r o v i n gs u g g e s t i o nf r o mt h ev i e w o fe n t e r p r i s es t a k e h o l d e r s u n d e rt h es t r i c tm a c r o c o n t r o lo fr e a le s t a t e t h ew h o l er e a le s t a t ei n d u s t r ye n c o u n t e r t h e w i n t e r s t o c kr i s e s s a l e sd e c l i n e a s s e ti n d e b t e dr a t er i s e s t h ef i n a n c i a ll e v e r a g e i n c r e a s e f i n a n c i n gd i f f i c u l t y t h ei m p a c tt ol u s h a n gp r o p e r t yc o m a d eb yr e a le s t a t e 西南交通大学硕士研究生学位论文第l ll 页 l 一 i 目目l 毫目 e 自i l 目 目目自 e 墨 皇目 g 自i m a c r o c o n t r o li sp a r t i c u l a r l ye v i d e n t t h em a i np r o b l e mo fl u s h a n gp r o p 雕3 c o i st h eh i g h r a t eo fr 既u r l lo nn e ta s s e t s h i g h o p e r a t i o n a lc a p a c i t y h i g ha s s e tg r o w t ha b i l i t y l o w l i q u i d i t y l o wp r o f i tg r o w t ha b i l i t y u n d e rt h ea c t i v ep r o j e c td e v e l o p m e n ta n da s s e t a c q u i s i t i o ns t r a t e g y i t sa s s e t sl i a b i l i t i e sr a ta m o u n t e dt o9 0 i nr e c e n tc o n s e c u t i v et h r e e y e a r s f i n a n c i a lr i s k i s h u g e f i n a n c i n gi sd i f f i c u l t y i nt h es e a r c ho ft h ea s s o c i a t e d e n t e r p r i s e sf u n ds u p p o r t l u s h a n gp r o p e r t yc o h a v et oe a r lyo u tt h eo p m s t r a t e g ya tt h e s a m et i m e d e f a u l tu p s t r e a ms u p p l i e r s a n dc h a r g ed o w n s t r e a mc o l l s u m e r sp r e p a y m e n t sa t h i g h e re x t e n t u n d e rt h eh u g el e v e ra c t i o n l u s h a n gp r o p e r t yo b t a i nh i g h e rn e ta s s e t s i n c o m er a t e a n dt h es t o c k h o l d e r sg e tb e t t e rr e t u r n s t h i sp a p e rn o to n l ya n a l y s et h e f i n a n c i a lr e p o r t sf r o mt h ev i e wo ff i n a n c e b u ta l s or e f l e c tt h ei n f l u e n c em a d eb yr e a le s t a t e i n d u s t r ym a c r o c o n t r o lf r o mt h ev i e wo fo n er e a le s t a t ec o r p o r a t i o ns u c ha sl u s h a n g p r o p e r t yc o k e y w o r d s l u s h a n gp r o p e r t yc o l t d r e g u l a t i o na n dc o n t r o lo fr e a le s t a t e f i n a n c i a l a n a l y s i s 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1论文研究背景及意义 财务分析不仅能为现代企业的经营决策者提供一种从财务角度的管理分析信息 以评判企业的经营能力和发展潜力 而且也为企业利益相关人 投资者 经理人 债 权人等 提供了从各自利益角度出发的财务信息服务 从上市公司的财务报表获取信 息越来越受到投资者的关注 如何读懂企业财务报表披露的有价值的信息并准确进行 财务分析 是企业利益相关人面临的基本问题 财务分析对利益关系人都具有重要意义 1 财务分析为投资人提供决策依据 企业的权益投资者人是企业投资利益的最大受益入和风险的最大承担者 在财务 报表的各项指标中最关心投资收益率和风险水平 现有和潜在的投资者可以通过财务 分析掌握企业的盈利能力 竞争能力和发展能力等方面的投资信息 2 财务分析为债权人提供收益和风险分析 企业债权持有人 银行或其它金融机构 最关注企业的财务表现和偿债能力 资 本结构等 债权人通过财务报表的分析来评价企业的是否能够按时归还本金和利息 发放的贷款是安全及风险性的高低 3 财务分析为经理人反映经营状况 帮助其分析改进 企业经理人通过财会人员按期上报的财务报表及其它数据资料 及时掌握企业财 务状况及各种财务信息 协助企业各部门的负责人正确把握企业经营状况 反馈生产 运营问题 及时修订改进措施 从而改进企业运营状况 保持企业经济效益的持续稳 定增长 4 财务分析为政府提供信息 进行宏观经济统计与调控 政府部门尤其是工商 税务 统计等监管部门 为国家最高决策机构收集宏观经 济信息 进行宏观调控和管理 预测经济增长与发展都需要依据企业财务报告 进行 统计分析 财务分析是其进行管理工作必要的信息来源 5 财务分析为中介服务机构迅速了解企业提供了可靠的信息来源 财务分析为会计师事务所 证券公司等社会中介服务机构快速了解公司相关的经 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 营成果和财务状况的提供了帮助 这些中介服务机构提供相关咨询服务也是建立在准 确完整地分析企业财务报表的基础之上的 1 2 相关研究文献综述 财务分析是随着社会经济的发展和进步而不断发展起来的 1 3 管理学科 美国苏 布拉马尼亚木教授提出财务分析应突破原有的局限性 在商务活动的背景下进行财务 分析 从商务分析的视野安排财务分析的设计使财务分析指导企业战略管理 提升分 析的实际意义 1 美国约翰 j 一 不尔德教授认为财务分析第一步应确定清晰的分析目标 第二步明确与分析目标适应的问题和判别标准 第三步使用有效的财务分析工具 第 四步财务数据和指标的解释 2 张铁铸在其编著的 财务报表分析 中指出财务报表 分析首先应收集信息资料 包括宏观经济 公司以及行业数据资料 然后进行宏观环 境分析及行业竞争分析 最后进行以会计分析 财务分析 财务预测为主要内容的公 司分析 3 黄世忠认为财务报表分析无论采用何种方法都是围绕短期流动性 资金流 量 资本结构与长期偿债能力 投资报酬率 资产利用率 经营业绩六个方面展开调 查分析 4 1 解放思想以来 使用财务分析越来越广泛 随着现代公司制度的建立 完善和发 展 财务分析的领域不断扩大 但现阶段中国的财务报表分析体系大部分沿用传统的 理论分析框架 还不够完善 通常不包括企业战略规划分析等内容 过多的停留在理 论分析 不够贴近实际不够完整 所以我们有必要深入学习借鉴国外财务理论研究成 果 并且使用案例分析方式解读财务分析理论 使阅读者更加透彻地掌握所分析企业 的财务及运营管理状况 在中国房地产上市公司历年财务报告分析中应用先进的财务分析研究理论 用现 代的财务分析体系对某家房地产上市公司进行全面翔实的财务分析 是本文研究的目 的 随着近l o 年来国内生产总值的高速增长和城市化率的不断提高 住房的需求不 断增长 房地产行业遇到了一个快速发展的时期 但同时商品房价格的快速上涨 导 致了国家对房地产行业严厉的调控 房地产上市公司资金链是否紧张 企业采取了什 么样的经营模式和战略决策 企业在目前的房地产调控下财务能力有何影响 等问 题构成了本文写作的动机 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 3 研究思路与方法 本文以房地产行业宏观环境分析为财务分析的起点 分析了房地产行业的外部国 民经济总体指标及国家宏观调控政策 以此对鲁商置业股份有限公司 以下简称鲁商 置业 的外部宏观环境进行定性了解 然后对鲁商置业三年的财务报表进行比较分析 紧接着重点分析了鲁商置业三年的营运能力 偿债能力 盈利能力和发展能力等能力 将其与其它三家房地产上市公司和行业均值相比 以评价其与行业水平的差距 接下 来运用杜邦分析对鲁商置业净资产收益率的影响变动因素进行了分析 论文最后从企 业利益相关者角度出发指出公司的宏观形势及经营问题提出改进意见 本文对鲁商置 业股份有限公司运用案例分析的方法进行了详尽的财务分析和评价 使用了比率分析 法等常用的四种分析方法 为了便于读者对比几家房地产公司各项指标和行业均值的 差距本文还大量使用了图表分析 1 4 研究构架与内容 本文的章节关键词和研究内容详见表1 1 表1 一l 章节关键词与研究内容 章节关键词 研究内容 论述了论文写作的背景与意义 相关研究综述 研究思 第1 章绪论 路与研究方法和研究材料与资料来源等 分析了国民经济总体指标 货币金融指标 国民经济和 第2 章宏观环境分析 社会发展十二五规划和历年房地产调控政策及影响 首先进行了房地产行业竞争分析 然后介绍了鲁商置业 第3 章微观环境分析的概况和股权结构变动情况 以此对鲁商置业的内外部环 境进行了解 为后面的财务分析铺平道路 使用了结构比较分析及趋势比较分析法 对鲁商置业 第4 章财务比较分析2 0 0 8 2 0 1 0 年的三大财务报表进行比较分析 展示出企业的 财务现状 运营成果 现金流量的变化和今后的发展走向 使用了比率分析法 比较分析法详细分析了鲁商置业近 第5 章财务比率分析三年的盈利能力和发展能力的相关各项财务指标 还将其 与房地产行业均值进行比较 判断企业的经营状况 运用杜邦分析体系对鲁商置业展开全面的指标分析 对 第6 章综合分析营运效率 资产使用效率 财务杠杆指标之间的内在联系 以及企业净资产收益率的影响因素做出分析与判断 归纳总结了全文的研究结果 从企业利益相关者角度出 结尾结论和建议 发指出公司的宏观形势及经营问题提出改进意见 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 1 5 资料来源和资料获得 本文房地产行业有关的宏观经济数据来自于国家统计局 中国人民银行等官方网 站 财务年报均来源于上交所 深交所网站年报披露 包括2 0 0 8 2 0 1 0 年鲁商置业财 务报表以及作为对照的房地产上市公司世茂股份 招商地产 渝开发2 0 1 0 年年度财 务报表数据及房地产行业相关资料 鲁商置业公司简介来源于公司网站 财务比率分 析中的房地产行业均值来源于中华全国工商业联合会网站数据库 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章房地产行业相关的宏观环境分析 2 1从国民经济总体指标分析 在宏观经济分析中 国民经济总体指标占有非常重要的地位 尤其是国内生产总 值和消费者物价指数的变化 会引起宏观调控政策和货币金融政策的变化 对行业宏 观环境具有十分重要的影响 1 2 0 0 1 2 0 1 1 年国内生产总值增长趋势 对1 0 年以来国内生产总值增长的统计 可以看出长期以来中国经济的高速增长 趋势 详见表2 1 图2 1 表2 12 0 0 1 年 2 0 1 1 年g d p 增长率 年份2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 72 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 02 0 11 g d p 增 长率 7 38 09 19 59 91 0 71 1 49 08 71 0 39 2 资料来源 2 0 0 1 2 0 1 1 年国家统计局发布的统计公报 图2 12 0 0 1 年 2 0 1 1 年g d p 增长率变动图 从2 0 0 1 年以来中国国内生产总值都保持了8 以上的增长 增长形势良好 未来 二十年中国经济仍将保持高速增长 为房地产业的发展带来了前所未有的好时机 随 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 着城市建设的不断加快和功能的不断完善 城市人口聚集效应不断增强 大量产业工 人和科技人员进入城市中心区 住房刚性需求不减 房地产业作为国民经济支柱产业 的地位是不可动摇的 2 消费者物价指数 消费者物价指数即c p i 通常用来衡量通胀水平的高低 长期严重的通货膨胀会产 生购买力大幅下降 社会动荡等严重后果对各国政府来讲是不能容忍的 各国政府通 过消费者物价指数的变化来调整货币金融政策和财政政策 而货币金融政策和财政政 策的调整会直接对行业信贷政策产生影响 进而影响行业的融资和利润 尤其对房地 产这样资产负债率较高的行业影响巨大 2 0 0 6 年以来的消费者物价指数即c p i 增长 率见图2 2 图2 22 0 0 6 年 2 0 1 1 年消费者物价指数变动图 从图2 2 可以看出 2 0 0 8 年为应对金融危机国家采取了适度宽松的货币政策来刺 激经济快速复苏 大量向市场注入流动性 过度的流动性导致消费者物价指数从2 0 0 9 年最低点的 o 7 一路上升到2 0 1 1 年的5 4 上升势头明显 2 0 1 1 年消费者物价指 数为5 4 全年始终没有达到国家宏观调控的预期目标4 以内 导致了2 0 1 1 年流 动性的收紧 存款准备金率和存贷款基准利率一路上行 在消费者物价指数没有明确 回落之前 央行对市场整体流动性都不会放松 对财务杠杆运用较高的房地产行业的 融资需求带来了很大压力 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 2 2 从货币金融指标分析 货币金融指标中的存贷款利率和存款准备金率直接关系到企业从市场中的融资 成本 影响到企业生产规模扩张的意愿 特别是对财务杠杆运用较高的房地产行业影 响巨大 1 贷款基准利率 图2 32 0 0 7 年1 2 月至今贷款基准利率变动图 从图2 3 看出 贷款基准利率从2 0 1 0 年1 0 月的5 3 1 先后上调5 次达到2 0 1 1 年 7 月份的6 5 6 至今未曾下调 整个市场利率水平还是比较高的 政府为应对消费 者物价指数从2 0 0 9 年起的一路上行 加强了流动性的管理 采取了收紧市场货币投 放和提高存贷款基准利率的措施 导致市场的流动性比较紧张 更加剧了房地产企业 的融资困难 2 存款准备金率 各国政府借助存款准备金率的调整来控制市场中的流动性 主要根据国内经济发 展程度的冷热 通胀水平的高低等因素 由中央银行制定发布政策各级金融机构遵照 执行 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 图2 42 0 0 8 年5 月至2 0 1 2 年2 月历年存款准备金率 中国人民银行从2 0 1 0 年1 月至2 0 1 1 年6 月1 8 个月的期间里 先后1 2 次上调法 定存款准备金率 2 0 1 1 年6 月大型金融机构存准金率调整到了2 1 5 的历史高位 这 一系列的货币政策使得货币信贷市场由2 0 1 0 年的 宽松 转向2 0 1 1 年的 从紧 人民 银行针对商业性房地产信贷制定的加强管理的文件提出了 严格住房消费贷款管理 的规定 使得银行业严格控制对房地产业的资金投放 资金短缺 融资渠道不畅已经 成为房地产公司项目投资和项目拓展遇到的最大难题 对于一些资金严重依赖银行的 中小房地产企业资金短缺已经造成了建设项目资金链的断裂 2 0 1 1 年1 2 月的存款准备金率下降0 5 个百分点 主要是为应对外汇占款的减少 不能简单理解为货币政策的放松 但不可否认存款准备金率下降千分之五所释放出的 4 0 0 0 亿元资金 将部分间接流入到房地产市场中 从2 0 1 1 年经理人采购指数和g d p 增长率持续下降来观察 2 0 1 2 年国民经济增长乏力 由于国内外需求总量的回落 我 国迫切需要找到新的增长引擎 在扩大内需的政策调控中 受制于社会保障体系不完 善 收入结构不合理等 国内消费对经济推动力迟迟未能启动 作为经济增长第一推 动力的投资在2 0 1 2 年不容乐观 基建投资由于地方政府融资平台融资困难 项目资 金得不到落实投资增长乏力 房地产投资遭遇严厉的房地产调控 投资性需求受到打 压 刚性需求受市场影响观望气氛严重 房地产商投资意愿不强投资增长下降 企业 投资由于产能过剩市场需求不足 企业投资积极性不高 因此 2 0 1 2 年的经济增长不 容乐观 稳定增长是政府放入首要任务 货币政策尤其是存款准备金率政策将会适度 放松 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 3 从 十二五 规划看房地产调控政策 在国民经济和社会发展 十二五 规划 2 0 1 1 中国务院明确提出 要坚持政府调控 和市场调节相结合 健全住房供应体系 加大保障房供给 改善房地产市场调控 其 中住房体系中提到 由政府提供基本保障住房建设 依靠市场建立健全多层次的住 房供应体系 低收入困难家庭采取廉租住房措施 中等偏下收入家庭采取公共租赁住 房措施 对中高收入家庭 采取租赁与购买商品房相结合的模式 从中我们可以观察出政府主张针对不同收入阶层采取有差别的住房供应体系 商 品房只是面对中高收入家庭的并不提倡全民购买商品房 尤其对中低收入家庭支持其 依靠廉租住房和公共租赁住房体系解决住房难问题 2 4 历次房地产调控及其影响 中国房地产改革已经逐步走向市场化 当前房地产领域存在供给面市场化严重不 足 需求面市场化严重过度的现象 一方面土地资源掌握在地方政府手中 地方政府 严重依赖土地财政 土地供给面价格不断上升 不断有 地王 出现 另一方面中国缺 乏可以投资的品种 股票和房地产是最重要的投资品种 大量的资金涌向房地产投资 领域 导致房地产需求面严重过度 面对不断攀升的房地产市场价格 国务院为了遏制房地产价格过快上涨 解决城 镇居民住房问题 出台了一系列房地产政策 见表2 2 所列内容 表2 22 0 1 0 年起国家出台的与房地产有关的调控政策 时间主题政策解读 l 加大省级政府新政执行考核力度 建设部 监察部要对省 级政府进行考核 2 首套住房贷款首付比例高于3 0 二套高于5 0 贷款利 率不低于1 1 倍基准利率 2 0 1 0 焦 国务院 坚决遏3 从建设用地角度保证保障性住房用地需求规定高于供地总 制重点城市房量的七成以上 4 月1 7 日 价过快上涨4 规定今年保障性住房的最低建设套数3 0 0 万套和改造住房 建设目标 5 规范房地产商行为整顿房地产开发市场 打击囤地和炒地 加大市场供应 打击恶性竞争规定非房地产主业的国企坚决 退出房地产开发和经营市场 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 2 0 1 1 年 银监会 加大实 2 0 11 年要防范风险 控制平台贷款增量风险 落实贷款三查 施差别化房贷 对房地产领域保护城市居民合理初次购房需求 打击投资性 1 月1 8 日 需求加大投机商的购房成本 从严实施差别化房贷政策 利率政策 回收市场运用一般性货币工具存准金率按千分之五上调 1 月2 0 日 流动性 1 国务院直接干预商品房价格 要求地方政府拿出商品房价 格控制目标并公布由社会监督 2 加大保障性住房供应今年目标为建设1 0 0 0 万套 3 从税收角度打击投资性需求规定购房低于5 年卖出按交易 额全额征税 从税收角度打击房地产商暴利对高房价商品房 所在开发公司稽查土地增值税 4 严格审查居民二套房贷款 从提高首付款比例 六成 和 贷款利率 高于基准利率的1 1 倍 控n 套房投资消费 5 从建设用地角度保证保障性住房用地需求规定高于供地总 1 月2 6 日新 国八条 量的七成以上 出台具体的可供执行的打击囤地和炒地行为 加大土地市场供应 针对超两年仍未开工建设项目收回土地 使用权并罚款 6 遏制投资性房地产需求颁布严格的二套房限购令 督促地 方政府加大住房限购措施打击不合理需求 7 加大省级政府新政执行力度 建设部 监察部要对商品房 价格调控失效和税收 房贷政策落实不到位政府一把手进行 约谈问责 8 宣传保障房建设到位的城市的经验同时中央媒体展开讨论 建议居民建立合理的住房消费观念 2 月9 目利率货币政策上调存贷款基准利率千分之二点五 运用一般性货上调存准金率千分之五 2 月2 4 日 币政策工具 发改委规范商 发改委要求商品房开发商在预售场所公开销售价格明码标 3 月1 6 日价不得暗自收取额外费用变相涨价 公开开发商名称 预售 品房销售价格 许可证 容积率等重要信息 详见商品房明码标价通知 运用一般性货 2 0 11 年第三次运用一般性货币政策工具 上调存准金率千 3 月2 5 日 币政策工具分之五 商业金融机构被冻结的存款达到五分之一 4 月6 日控制物价上涨上调存贷款基准利率千分之二点五 加大市场流动2 0 11 年每月上调存准金率干分之五 4 月2 1 日 性控制 商品房销售必 发改委要求规范开发商销售行为 五一劳动节之后对违反 5 月1 日明码标价的开发商处予重罚 每套住房五千元 并制定了详 须明码标价 细的操作细则打击开发商暗箱操作 督促地方政府住建部要求地方政府公开保障房建设以及竣工计划 公示 5 月1 0 日保障性住房建显示6 月9 日为止仍有部分城市未按要求公布建设进度 设进度 货币政策开始上调存准金率千分之五 5 月1 8 日 从紧 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 加大保障住房住建部与各级政府 保障性住房目标责任书 将一千万 5 月1 9 日 的供应 套保障性住房的建设任务层层分解落实到基层政府 6 月2 0 日回收流动性 上调存准金率千分之五 7 月7 日控制物价上涨即日起上调存贷款基准利率千分之二点五 在严厉的房地产调控政策一f 部分大型城市价格下跌但二三 国务院 限购措 线城市房价失去控制继续上涨 国务院明确限购政策不能放 7 月1 2 日施延伸至中小 松 落实到地方政府的一千万套保障住房今年底前务必实施 建设 地方政府要从信贷角度 税收角度和行政干预角度 住 城市 新国五条 房限购 落实措施打击投机投资性需求 限购政策要延伸至 调控不力的二三线城市同时满足保障住房用地需求 稳健货币政策央行要求从信贷角度保证基本住房建设资金需求稳定房地 8 月1 日 差别化房贷产供应市场支持中央对房地产调控 扩大限购城市 住建部降低标准扩大限购城市范围的标准 对上半年商品 8 月 7 曰房价格增幅过快 可能完不成房价控制目标 商品房成交量 范围 快速激增的 投资性住房打击不力的城市列入限购名单 l o 月2 3地方政府公积宁波市放松公积金贷款初次商业贷款可转 减少初次购房 曰金开始松动 者支出减轻经济压力 l o 月2 4南京公积金贷最高贷款额提高百分之五十恢复到原有水平 日历凡 1 1 月3 0 释放流动性 五日后存准金率按千分之五上调 目 无锡公积金无锡对初次购房且面积小于九十平的购房家庭可按五十万 1 2 月1 日 新政元上限贷款 巩固房地产调 住建部官员和国务院领导多次公开表态房地产调控政策不 1 2 月4 日能放松现有成果来之不易一旦放松地产泡沫将重启并通知地 控成果 方政府延续限购政策 坚持房地产调 胡锦涛主持政治局会议 要求明年实施积极财政政策和稳 1 2 月9 日健货币政策 依据经济变化情况做出预调 微调 延续房地 控政策不动摇 产调控政策巩固成果 稳定房地产市场 资料来源 住建部网站公告 人民银行网站公告 宏观调控政策对房地产行业整体市场状况产生了重大的影响 直接导致了开发建 设投资的下降和一二线城市房价的低迷 根据国民经济与社会发展统计公报 2 0 1 1 全年全国房地产行业开发投资6 1 7 4 0 亿元 增速比前三季度回落4 1 个百分点 比 上年回落5 3 个百分点 住宅新开工面积1 4 6 0 3 5 万平方米 比上年增长1 2 9 增 速比前三季度回落8 4 个百分点 比上年回落2 5 8 个百分点 全国住宅销售面积9 7 0 3 0 万平方米 增长3 9 增速比前三季度回落8 2 个百分点 比上年回落4 4 个百 分点 全国商品房销售额5 9 1 1 9 亿元 增长1 2 1 增速比前三季度回落1 1 1 个百 分点 比上年回落6 8 个百分点 其中住宅销售额增长1 0 2 分别回落1 1 o 和4 6 个百分点 房地产开发企业资金来源中 国内贷款1 2 5 6 4 亿元 同比涨幅为零 个 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 人按揭贷款8 3 6 0 亿元 同比下降1 2 2 受商品房销售下滑的影响 房地产开发企业的存货迅速上升 据国家统计局统计 2 0 1 2 截至2 0 1 2 年1 月末 以北京为代表的大型城市商品房库存居高不下 最少 的深圳也有2 7 万套按现有的销售速度估计需要2 0 个月才能售完 北京空置房1 1 9 万套按现有的销售速度需要2 9 个月售完 上海6 6 万套库存需要1 1 个月 而二线城 市苏州需要1 2 个月消化库存 由于青岛房地产商较为聚集 开发力度大积压了大量 的楼盘需要5 5 个月消化库存 厦门则需要3 3 个月 库存积压和房地产市场的观望情 绪影响到了土地二级市场 从2 0 1 0 下半年房地产商竞拍土地十分谨慎 地方政府因 此推地速度放缓 土地往往以底价成交甚至土地流拍率不断上升 溢价幅度压缩 底 价成交占绝大多数 房地产开发企业资金来源中 国内贷款1 2 5 6 4 亿元 同比涨幅 为零 个人按揭贷款8 3 6 0 亿元 同比下降1 2 2 从房地产研究机构发布的反映 市场景气度指标的国房景气指数从2 0 1 1 年5 月份从高点1 0 3 2 0 下降到2 0 1 2 年2 月份 的9 7 8 9 回落幅度达到5 个点达到两年多以来的最低值 接近2 0 0 8 年底的水平 表 明行业的景气度已经接近较低水平 房地产宏观调控使得房地产行业整体偿债能力 运营能力 盈利能力和成长能力 均出现变化 详见表2 3 表2 32 0 0 9 与2 0 1 0 年房地产上市公司财务指标指数 财务能力财务指标2 0 0 9 年 2 0 1 0 年增长 短期偿债能力流动比率 1 9 51 8 7 0 0 8 速动比率 0 6 60 6 2 0 0 4 长期偿债能力资产负债率 6 1 6 56 2 7 41 0 9 利息保障倍数 1 1 2 91 3 5 42 2 5 营运能力存货周转率 0 3 90 3 6 o 0 3 应收账款周转率 4 4 4 35 2 1 67 7 3 总资产周转率 o 3 0 2 8 0 0 2 盈利能力营业毛利率 3 4 4 33 7 8 23 3 9 营业净利率 1 4 3 81 3 8 9 0 4 9 总资产报酬率 5 8 85 8 2 o 0 6 净资产收益率 1 0 6 91 1 1 80 4 9 投入资本回报率 5 6 75 6 9o 0 2 成长能力营业收入增长率 2 2 4 62 4 5 3 2 0 7 净资产收益率增长率 2 5 87 114 5 3 资料来源 中华工商联网站上市公司年报数据库 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 由表2 3 观察 1 上市公司流动比率行业均值从2 0 0 9 年的1 9 5 下降到2 0 1 0 年的1 8 7 下降了 o 0 8 速动比率均值从2 0 0 9 年的o 6 6 下降到o 6 2 下降了0 0 4 显示偿债能力下降 存货周转率均值从2 0 0 9 年的0 3 9 下降到2 0 1 0 年的0 3 6 下降了0 0 3 个百分点等 指标显示营运能力下降 可以看出在房地产宏观调控下房地产上市公司2 0 1 0 年偿债 能力 蕾运能力同比2 0 0 9 年整体出现下降 说明房地产上市公司库存增加 销售下 降 2 上市公司毛利率均值从2 0 0 9 年的3 4 4 3 上升到2 0 1 0 年的3 7 8 2 上升了 3 3 9 个百分点 总资产报酬率均值从2 0 0 9 年的5 8 8 下降到2 0 1 0 年的5 8 2 下降 了o 0 6 个百分点 营业净利率均值从2 0 0 9 年的1 4 3 8 下降到2 0 1 0 年的1 3 8 9 下 降了0 4 9 个百分点 从2 0 1 0 年营业毛利率上升而总资产报酬率 营业净利率下降说 明房地产上市公司税费和期间费用等上升 挤压公司利润 总的资产收益率下降 而 净资产收益率均值从2 0 0 9 年的1 0 6 9 上升到2 0 1 0 年的1 1 1 8 上升了0 4 9 个百分 点同比上升表明2 0 1 0 年房地产上市公司财务杠杆较大 股东回报上升 3 从成长能力增长观察 营业收入增长率行业均值从2 0 0 9 年的2 2 6 4 上升到 2 0 1 0 年的2 4 5 3 上升了2 0 7 个百分点 净资产收益率增长率行业均值从2 0 0 9 年 的2 5 8 上升到2 0 1 0 年的7 1 1 2 0 1 0 年上涨了4 5 3 个百分点 显示房地产上市公 司在房地产调控下仍然具有较好的成长能力 综上所述 在房地产宏观调控下房地产上市公司2 0 1 0 年偿债能力 营运能力同 比2 0 0 9 年整体出现下降 说明房地产上市公司库存增加 销售下降 2 0 1 0 年营业毛 利率上升而总资产报酬率 营业净利率下降说明房地产上市公司税费和期间费用上 升 挤压公司利润 总的资产收益率下降 而净资产收益率同比上升表明2 0 1 0 年房 地产上市公司财务杠杆较大 股东回报上升 从成长能力增长看出 房地产上市公司 在房地产调控下仍然具有较好的成长能力 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 第3 章鲁商置业微观环境分析 3 1 行业竞争分析 美国哈佛教授 市场竞争战略专家波特在其竞争优势理论中提出 行业的激烈竞 争程度取决于内在的竞争力量 一个行业存在着五种起着决定性的关键力量 即企业 间的竞争 潜在入侵者 替代品 供应商 顾客 1 企业间的竞争 我国房地产企业中存在着大量规模小 设计施工能力差的小企业 据统计2 0 1 0 年全国房地产销售额为5 2 5 0 0 亿元 其中房地产前1 0 0 强上市公司销售额仅占2 7 4 为1 4 3 6 0 亿元 说明我国房地产行业集中度不高 存在着大量的中小企业 而中小房 地产企业存在规模小 管理不到位 开发不规范 存在无序竞争 影响整体房地产开 发的质量 行业内公司的竞争程度决定着大部分行业的营业利润率 房地产开发市场多是区 域性开发市场 房地产开发企业东西部面临的竞争形势不一样 东部区域企业在投资 开发规模方面大大超过西部地区主要集中在浙江 广东 上海 江苏 北京等省份 据统计 五省市2 0 0 3 年年开工面积和销售面积超过全行业的3 8 全行业销售收入 的一半来自3 3 的房地产开发企业 利润达到全行业的8 8 表明行业分化严重 鲁 商置业是山东省内唯一确定为主业为房地产开发的国有企业 t 力n 控股股东山东省商 业集团内零售 酒店 商业贸易公司支持 品牌知名度高 在山东省内具有较强的区 域竞争优势 2 潜在入侵企业 对于具有较高的投资回报的行业 大量的潜在入侵者就会进入该行业 数据显示 由于房地产行业的近几年投资回报率较高 房地产企业数量不断增加从2 0 0 0 年的2 7 3 万家增长到2 0 0 7 年的6 2 5 万家 大量的中小企业涌入 房地产行业竞争越来越激烈 5 o 住房和城乡建设部2 0 0 0 年规定房地产开发企业资质分为四个等级 各级资质有 企业注册资本 房地产开发经营年限 建筑工程质量合格率 专业技术人员和管理人 员的要求等限制 虽然具有一定的行业准入限制 但行业进入门槛并不高 鲁商置业 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 面对着大量的中小房地产企业的竞争 j t a n 国内房地产1 0 0 强企业的不断进入山东市 场 竞争形势激烈 3 替代产品或服务的威胁 房地产开发企业开发的主要是商品房 对于能够提供长期居住功能的商品住房替 代品主要是保障性