招商地产财务分析.docx

招商地产2014财务分析目录一、概述2（一）房行业发展现状2（二）公司简介3（三）2014年度生产经营任务完成情况概述3二、2014招商地产资产负债表分析3（一）资产负债表水平分析3（二）资产负债表垂直分析31.资产结构分析32.负债结构分析33.股东权益结构分析3三、招商局地产控股股份有限公司利润表分析3（一）利润表增减变动分析：3（二）利润构成变动分析：3（三）利润表分项分析：31.企业营业收入和营业成本分析：32.费用分析：33.资产减值损失分析：34营业外收支变动分析：3（四）地区分布分析：3四、现金流量分析3（一）现金流量表结构变动分析31.现金流入结构变动分析32.现金流出结构分析3（二）.现金流量表趋势变动分析3五、招商地产财务效率分析3（一）盈利能力分析3（二）偿债能力分析31.流动比率32.速动比率33.资产负债率3（三）营运能力分析31.总资产周转率32.流动资产周转率3（四）发展能力分析3（五）财务综合分析杜邦分析3六存在的问题与原因3（一）盈利能力问题3（二）资产质量问题3（三）偿债能力问题3（四）现金流状况问题3一、概述（一）房行业发展现状2014年，全国楼市整体回落，但年底出现回暖，在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降态势。具体表现如下：1.是房地产开发投资同比增长创新低。当年全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。2.是商品房销售下滑态势明显。当年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6%。自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。3.是下半年楼市政策出现调整。2014年上半年，全国房地产行业呈现低迷走势。下半年，房地产市场调控政策开始出现调整，住建部在7 月份召开会议提出“千方百计消化库存”，定调了楼市下半年政策主线，部分二、三线城市开始实施限购松绑，至年底，仅北上广深和三亚继续实施限购政策，其他城市基本取消或放松限购政策。此外，鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策，9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持；10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费；11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份全国楼市整体回升。4.是四季度主要城市楼市回暖。从全国30个大中城市单月商品住宅成交量走势来看，2014年前8个月，一、二、三线城市成交量都呈现同比下跌态势；10月份以来，受政策利好影响，三类城市成交量均呈现回升，其中一线城市回暖最为显著，四季度成交量环比增幅在30%-50%之间；12月份，一线城市成交量同比增长51.2%，三线城市同比增长40.9%，二线城市同比增长14.0%。5.是四个一线城市中深圳成交量、房价跌幅最小。尽管年底全国楼市回暖，但四个一线城市全年新建住房累计成交量仍同比下降，深圳降幅最低，仅为7.9%，北京同比下降23.3%，为降幅最高城市。此外，根据国家统计局房价指数，四个一线城市新房价格指数同比增幅持续回落，12月份，深圳房价同比下跌1.3%，同比跌幅最小；环比来看，7月份以后，四个一线城市房价均呈现环比下跌态势，但12月份仅深圳出现环比上涨，且为全国70个大中城市唯一出现环比增长的城市。6.是土地购置面积保持低速增长。2014年1月到10月，全国房地产企业土地购置面积为26972万平方米，增长1.2%，与上年全年相比增幅回落7.4个百分点。前10个月，土地成交价款为7747亿元，同比增长20.4%，增幅与上年全年相比回落13.5个百分点。从房地产企业土地平均购置价格来看，2014年前10个月房企土地购置价格为2872元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较上年全年回落10.6个百分点。7.是房地产开发资金来源增速明显回落。随着房地产市场销售形势的下滑，2014年房地产开发资金来源增速出现明显回落。2014年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为100241亿元，同比增长3.1%，增速比2013年全年回落23.4个百分点，资金来源增速创住房制度改革以来新低。房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款增速平稳回落。2014年前三季度末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.7万亿元，同比增长18.2%，增速比2013年末低0.9个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，与2013年末持平。其中，个人住房贷款余额10.2万亿元，同比增长17.6%，增速比6月末低0.9个百分点；住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长24.5%，增速比6月末低2.4个百分点；地产开发贷款余额1.2万亿元，同比增长12.7%，比6月末高3个百分点。前三季度，新增房地产贷款21127亿元，占各项贷款新增额的27.5%，比上半年高0.7个百分点。2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。从未来政策走向看，预计2015年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政策整体保持适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整体谨慎乐观。（二）公司简介招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1300多亿元。公司总部设于深圳，公司A股（100024）、B股（200024）在深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商置地（HK.978）在香港联交所新上市。经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、房地产销售、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。（三）2014年度生产经营任务完成情况概述2014年，公司不断优化管理，提高经营效率，各项业务收入稳步增长，全年实现营业收入总额433.85亿元，同比增长33.21%，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比增长1.75%。营业收入中，商品房销售收入405.56亿元，结算面积281.59万平米；投资性物业租赁收入9.55亿元，累计出租面积达1,048.36万平米；园区供电收入6.84亿元，售电86,865万度；物业管理收入7.57亿元，年底在管物业面积2,195万平方米。招商地产2014年度主营构成分析：2014-12-31主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产业419亿96.68%260亿95.53%160亿98.60%38.07%物业管理7.57亿1.74%6.76亿2.49%8087万0.50%10.68%公用事业6.84亿1.58%5.38亿1.98%1.46亿0.90%21.32%按地区分类珠三角地区211亿48.60%120亿44.10%90.9亿56.15%43.13%其他地区94.8亿21.85%71.9亿26.45%22.9亿14.11%24.12%长三角地区66.4亿15.30%51.0亿18.75%15.4亿9.50%23.18%环渤海地区61.8亿14.25%29.1亿10.69%32.8亿20.24%53.00%2014-06-30主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产开发销售147亿91.41%92.8亿89.29%53.9亿95.29%36.74%物业管理4.64亿2.89%4.18亿4.02%4570万0.81%9.86%出租物业经营4.55亿2.83%2.29亿2.20%2.26亿3.99%49.65%园区供电2.97亿1.85%2.32亿2.24%6427万1.14%21.66%酒店管理1.26亿0.79%1.81亿1.75%-5533万-0.98%-43.91%房地产中介2331万0.15%3133万0.30%-802万-0.14%-34.41%其他1410万0.09%2036万0.20%-626万-0.11%-44.40%按产品分类房地产业153亿95.26%97.4亿93.74%55.5亿98.06%36.28%物业管理4.64亿2.89%4.18亿4.02%4571万0.81%9.86%公用事业2.97亿1.85%2.32亿2.24%6427万1.14%21.66%按地区分类珠三角地区88.3亿55.04%52.5亿50.50%35.8亿63.36%40.58%其他地区39.3亿24.47%28.6亿27.55%10.6亿18.81%27.10%长三角地区23.5亿14.61%18.6亿17.95%4.80亿8.49%20.48%环渤海地区9.44亿5.88%4.16亿4.00%5.28亿9.33%55.92%2013-12-31主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产业312亿95.88%179亿94.19%133亿98.27%42.56%物业管理7.00亿2.15%6.21亿3.26%7846万0.58%11.21%公用事业6.42亿1.97%4.86亿2.55%1.56亿1.15%24.25%按地区分类珠三角地区142亿43.60%75.9亿39.88%66.1亿48.85%46.52%环渤海地区95.4亿29.29%46.6亿24.48%48.8亿36.06%51.13%长三角地区45.3亿13.91%36.0亿18.88%9.32亿6.89%20.58%其他地区43.0亿13.20%31.9亿16.76%11.1亿8.19%25.76%2013-06-30主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产业154亿95.35%80.4亿92.47%73.5亿98.71%47.75%物业管理3.79亿2.35%3.36亿3.87%4282万0.58%11.29%公用事业2.86亿1.77%2.10亿2.42%7595万1.02%26.53%其他业务8431万0.52%1.07亿1.24%-2305万-0.31%-27.34%按地区分类珠三角地区87.7亿54.34%44.1亿50.73%43.6亿58.55%49.70%环渤海地区37.1亿23.02%15.1亿17.40%22.0亿29.57%59.26%长三角地区23.8亿14.78%18.6亿21.36%5.28亿7.09%22.14%其他地区12.7亿7.87%9.14亿10.51%3.55亿4.78%28.00%2012-12-31主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产业240亿95.02%119亿92.07%121亿98.12%50.42%公用事业6.86亿2.71%5.33亿4.12%1.53亿1.24%22.27%物业管理5.73亿2.27%4.94亿3.82%7944万0.64%13.85%按地区分类珠三角地区147亿57.74%66.1亿50.36%81.1亿65.56%55.10%环渤海地区48.6亿19.08%25.2亿19.24%23.4亿18.91%48.09%长三角地区30.4亿11.92%18.9亿14.37%11.5亿9.31%37.90%其他地区28.7亿11.27%21.0亿16.02%7.70亿6.23%26.81%二、2014招商地产资产负债表分析（一）资产负债表水平分析报告日期2014/12/312013/12/31增减变动额变动百分比货币资金(万元)22983392424046-125707-5%以公允价值计量且其变动计入当期损益的交易性金融资产(万元)-应收票据(万元)4394003910%应收账款(万元)68317686-855-11%预付款项(万元)3619192815978032229%应收利息(万元)-10-10-100%应收股利(万元)6420-6420其他应收款(万元)8941861368388-474202-35%存货(万元)101018647847651225421329%一年内到期的非流动资产(万元)-418-418-100%其他流动资产(万元)355070355020500%流动资产合计(万元)1402506712285216173985114%可供出售金融资产(万元)-持有至到期投资(万元)-长期应收款(万元)-长期股权投资(万元)1905741653192525515%投资性房地产(万元)544724566184-21460-4%固定资产原值(万元)234809242213-7404-3%累计折旧(万元)50255383711188431%固定资产净值(万元)184554203842-19288-9%固定资产减值准备(万元)-固定资产(万元)184554203842-19288-9%在建工程(万元)849710490-1993-19%无形资产(万元)5115554245-3090-6%开发支出(万元)-商誉(万元)159561595600%长期待摊费用(万元)2472725767-1040-4%递延所得税资产(万元)123983770264695761%其他非流动资产(万元)-非流动资产合计(万元)11441691118829253402%资产总计(万元)1516923713404045176519213%短期借款(万元)388690425000-36310-9%应付票据(万元)47342727200774%应付账款(万元)1521348120108332026527%预收账款(万元)35599293751767-191838-5%应付职工薪酬(万元)398753858912863%应交税费(万元)313369146443166926114%应付利息(万元)1921415236397826%应付股利(万元)1607312093398033%其他应付款(万元)117825190140527684631%一年内到期的非流动负债(万元)597010633101-36091-6%其他流动负债(万元)372937356049168885%流动负债合计(万元)801142974834935279367%长期借款(万元)2466652170519276146045%应付债券(万元)30180830033814700%长期应付款(万元)10435102751602%预计非流动负债(万元)-1047-1047-100%长期递延收益(万元)653-653递延所得税负债(万元)358210860-7278-67%其他非流动负债(万元)-1124-1124-100%非流动负债合计(万元)2783129202883575429437%负债合计(万元)107945599512328128223113%实收资本(或股本)(万元)2575951717308586550%资本公积(万元)85297684470582711%减:库存股(万元)-盈余公积(万元)1246231133521127110%未分配利润(万元)1866358153487433148422%外币报表折算差额(万元)-7890-7890-100%归属于母公司股东权益合计(万元)3109442267255043689216%少数股东权益(万元)12652361219167460694%所有者权益(或股东权益)合计(万元)4374678389171748296112%负债和所有者权益(或股东权益)总计(万元)1516923713404045176519213%报告日期2014年2013年增减变动变化比率资产总计(万元)1516923713404045176519213%负债合计(万元)107945599512328128223113%所有者权益(或股东权益)合计(万元)4374678389171748296112%从表格的数据可以看出，2014年总资产较2013年总资产增加了1765192万元，增长幅度为13%。资产的增加主要是因为流动资产的增加，非流动资产的增幅小于流动资产。流动资产的增加主要是由于应收票据、预收款项和存货的增加引起的。而流动资产中其他项目降幅明显。在非流动资产项目中，长期股权投资，累计折旧和递延所得税资产增幅明显。累计折旧是因为变更会计估计所致。（二）资产负债表垂直分析1.资产结构分析（1）经营资产和非经营资产企业所占有的资产是企业进行生产活动的物质基础，但并不是所有的资产都是用于企业自身经营的，其中有些资产被其他企业所运用，如一些债券类资产和投资类资产；有些资产已转化为今后的费用，如待摊费用、开发支出和递延所得税资产等。这些资产尽管是企业的资产，但已无助于企业自身经营。如果这些非经营资产所占比重过大，企业的经营能力就会远远小于企业总资产所表现的经营能力。当企业资产规模增长时，从表面上看，似乎是企业经营能力增加了，但如果仅仅是非经营资产比重增加，经营资产比重反而下降，是不能真正提高企业的经营能力的。经营资产20132014增减变动变动比率货币资金(万元)229833924240461257075%预付款项(万元)361919281597-80322-22%存货(万元)101018647847651-2254213-22%固定资产(万元)1845542038421928810%在建工程(万元)849710490199323%无形资产(万元)511555424530906%合计1300632810821871-2184457-17%非经营资产以公允价值计量且其变动计入当期损益的交易性金融资产(万元)-应收票据(万元)439400-39-9%应收账款(万元)6831768685513%应收利息(万元)-1010应收股利(万元)6420-6420-100%其他应收款(万元)894186136838847420253%一年内到期的非流动资产(万元)-418418其他流动资产(万元)355070355020-500%流动资产合计(万元)1402506712285216-1739851-12%可供出售金融资产(万元)-持有至到期投资(万元)-长期应收款(万元)-长期股权投资(万元)190574165319-25255-13%投资性房地产(万元)544724566184214604%固定资产原值(万元)23480924221374043%累计折旧(万元)5025538371-11884-24%固定资产净值(万元)1845542038421928810%固定资产减值准备(万元)-在建工程(万元)849710490199323%开发支出(万元)-商誉(万元)159561595600%长期待摊费用(万元)247272576710404%递延所得税资产(万元)12398377026-46957-38%其他非流动资产(万元)-合计1666609215362306-1303786-8%从上图可以看出招商地产在2014年度经营资产和非经营资产比重都在下降，表明企业实际的经营能力在下降，企业在缩小中。（2）固定资产和流动资产比率分析一般而言，企业固定资产与流动资产之间只有保持合理的比例结构，才能形成现实的生产能力，否则，就有可能造成部分生产能力闲置或加工能力不足。以下三种固流结构政策可供企业选择：适中的固流结构政策。采取这种策略，就是将固定资产的存量与流动资产存量的比例保持在平均水平。这种情况下，企业的盈利水平一般，风险程度一般。保守的固流政策。采取这种策略，流动资产的比例较高。这种情况下，由于增加了流动资产，企业资产的流动性提高，资产风险会因此降低，但可能导致盈利水平的下降。激进的固流政策结构政策。采取这种策略，固定资产的比例较高。这种情况下，由于增加了固定资产，会相应提高企业的盈利水平，同时可能导致企业资产的流动性降低，资产的风险会因此提高。报告日期2014/12/312013/12/31增减变动流动资产合计(万元)14025067122852161739851非流动资产合计(万元)1144169111882925340 固定资产(万元)184554203842-19288资产合计15169236134040451765191项目金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异流动资产合计140250671228521692.46%91.65%0.80%非流动资产合计114416911188297.54%8.35%-0.80% （固定资产）1845542038421.22%1.52%-0.30%资产合计1516923613404045100.00%100.00%0.00%由上图可知：2014年招商地产的流动资产比重为92.46%，固定资产比重为1.22%，流动资产和固定资产比率为75.79:1。2013年招商地产的流动资产比重为91.65%，固定资产比重为1.52%，流动资产和固定资产比例为60.30:1。2014年招商地产采用了保守的固流政策，流动资产比例走高。企业资产流动性增加，资产风险降低。但可能会导致盈利水平下降。3）流动资产结构分析流动资产的内部结构指流动资产的各个项目占流动资产总额的比重。分析流动资产结构，可以了解流动资产的分布情况、配置情况、资产的流动性及支付能力。根据资产负债表，编制流动资产结构分析表金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异货币资产2298339242404616%20%-3%债券资产1624865201351912%16%-5%存货资产10101864784765172%64%8%合计1402506812285216100%100%0%从上表可以看出，货币资产比重下降，降低了该公司的即期支付能力；债券资产比重下降，存货资产的比重上升。企业流动资产结构是否合理没有一个统一的绝对判断标准，仅仅通过前后两期的对比，只能说明流动资产结构变动情况，而不能说明这种变动是否合理。如本例。货币资产下降3%，存货资产上升8%，只能说明企业的生产规模和生产周期扩大了，但这种变化是使流动资产结构更加趋于结构更加趋于合理还是变得不合理，以上分析不能说明这一点。2.负债结构分析负债期限结构分析评价。负债按期限长短分为流动负债和长期负债，负债的期限结构可以用流动负债比率和长期负债比率来表示，负债期限结构更能说明企业的负债筹资政策。（1）负债期限结构分析评价项目金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异流动负债8011429748349374%79%-4%长期负债2783129202883526%21%4%负债合计107945589512328100%100%0%从上表可以看出，招商地产2014年流动负债比率比重为74%，比上期降低了4%，而长期负债比上汽增加了4%，表明该公司在使用负债资金时，以长期资金为主。由于长期负债对企业资产的流动性要求不高，因此企业所奉行的负债政策不会增加公司的偿债能力，承担较小的的财务风险，但同时也会增加公司的负债成本。3.股东权益结构分析股东权益是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。股东权益是有企业投资人投资和企业生产经营所得净收益的积累而形成的，具体包括四个部分投资人直接投资所形成的投入资本资本公积从生产经营所得净收益中提取的盈余公积保留的未分配利润的积累，股东权益结构是企业采用产权筹资方式形成的结果项目金额（万元）结构（万元）2014年2013年2014年2013年差异实收资本(或股本)(万元)2575951717308.28%6.43%1.86%资本公积(万元)85297684470527.43%31.61%-4.17%减:库存股(万元)-盈余公积(万元)1246231133524.01%4.24%-0.23%未分配利润(万元)1866358153487460.02%57.43%2.59%外币报表折算差额(万元)-78900.30%-0.30%归属于母公司股东权益合计(万元)31094422672550100.00%100.00%0.00%从表看出，如果从静态分析，投入资本仍然是该公司股东权益的最主要来源。从动态方面分析，投入资本有所增加，但因为本年的留存收益的增加幅度大，说明该公司股东权益结构这种变化主要是生产经营上的原因引起的。三、招商局地产控股股份有限公司利润表分析（一）利润表增减变动分析：图1-1表1-2：图1-2上图中表1-1和表1-2分别为招商地产控股股份有限公司2013年与2014年年度利润表。根据两年利润表采用水平分析法可以得出表1-3：招商地产控股股份有限公司利润水平分析表。由此进行利润增减变动情况分析。表1-3：招商地产利润水平分析表金额单位：元项目2014年（万元）2013年（万元）增减额（万元）增减（%）一、营业收入4，338，5063，256，7811，081，72533%二：营业总成本3，540，1692，520，9871，019，18240%减：营业成本2，718，9241，904，510514，41427%营业税金及附加541，755457，75883，99718%销售费用887767706111，71515%管理费用54，71955，589-8702%财务费用81，92061，44620，47433%资产减值损失54，076-35，37789，453-253%加：公允价值变动净收益-投资净收益32，50455，749-23，245-42%其中：联营、合营企业投资收益-二、营业利润830，841791，54339，2985%加：营业外收入6，6816，941-260-0.03%减：营业外支出4，9172，945197228%其中：非流动资产处置净损失38142-104-73%三、利润总额832，604791，54341，0615%减：所得税281，619245，88735，73215%四、净利润550，985549，6541，3310.2%少数股东损益124，621130，616-5，995-5%归属于母公司股东的净利润426，364419，0377，3272%五、每股收益基本每股收益1.661.630.032%稀释每股收益1.661.630032%六、其他综合收益-27-七、综合收益总额550，985549，6271，358024%由上表可知：招商地产2014年营业利润本期比上期增加39，298万元，增长率为5%，本表中排除非经营性因素，即公允价值变动收益为零，最终利润总额为832，604万元，比上期增加41，061万元，涨幅达5%。由此可以看出招商地产2014年度主营业务收入在较上年增加的情况下,营业利润同时较上年相比上升,总体上说明公司本年生产经营盈利能力较之前有所增强。1. 净利润或税后利润分析。净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。招商地产2014年实现净利润550，985万元，比上年增长了1，331万元，增长率为0.2%。从水平分析表看，公司净利润增长主要是主营业务收入增长引起的；又由于所得税费用较上年增加35，732万元，二者相抵，最终导致净利润增长了1，331万元。2. 利润总额分析。利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润而且反映企业的营业外收支情况。招商地产利润总额增长了41，061万元，主营业务收入增长是促使利润总额增加的主要因素；虽然公司营业外收入较上年有所下降，但是综合作用的影响，最终仍旧导致利润总额增加了41，061万元，增长幅度为5%。3.营业利润分析。营业利润分析是指企业营业收入与营业成本税费、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，有保扩企业公允价值变动收益和对外投资收益，它反映企业自身生产经营业务的财务成果。招商地产2014年的营业利润增加主要是因为主营业务收入增加了1，081，725万元，增幅达到33%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长，主要原因在于公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模,资本融资能力提高，持续发展能力显著提升，进一步加大商业地产经营力度，致使其营业收入大幅增长；投资收益的增加。；但同时营业成本比上年增加514，414万元、营业税金及附加增加83，997万元、销售费用增加11，715万元、财务费用增加20，474万元以及投资收益的减少23，245万元，使得增减相抵后营业利润增加39，298万元，增幅为5%。除上述三大指标外，基本每股收益和稀释每股收益相比上年也呈上升趋势。基本每股收益和稀释每股收益都比上年增加了0.03元，增长幅度为2%。同时，综合收益总额也比2013年增加1，358万元，增长率为0.24%。（二）利润构成变动分析：表2-1 招商地产利润垂直分析表(%)项目2014年2013年一、营业收入100100减：营业成本62.6758.48营业税金及附加12.4914.06销售费用2.052.37管理费用1.261.71研发费用-财务费用1.891.89资产减值损失1.25-1.09加：公允价值变动收益-投资收益0.751.71其中：对联营企业和合营企业的投资收益-二、营业利润19.1524.3加：营业外收入0.150.21减：营业外支出0.110.09其中：非流动资产处置损失-三、利润总额19.1924.3减：所得税费用6.507.55四、净利润12.6816.88由利润垂直分析表中可以看出2014年和2013年招商地产各项财务成果的构成情况，公司2014年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重均看似较去年有所下降，具体比重如下：项目2014年比率2013年比率变动率主营业务收入1001000营业利润19.1524.3-5.15利润总额19.1924.3-5.11净利润12.7016.88-4.18由上表可以看出，公司本年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重较上年分别下降了5.15%、5.11%、4.18%，从利润表个项目来看，主要是由于营业成本由2013年的58.48涨到62.67。这足以说明招商地产就生产经营方面成本控制做的不够好，公司应从加强成本管理，降低成本费用比例着手提高其盈利能力。此外，公司的营业外收入就上年来讲有小幅降低，与此同时，营业外支出有小幅上升。因此，利润总额较之前仍旧成下降趋势。因此，在招商地产未来的规划蓝图里应重点关注成本费用控制这一块，同时提高自身融资能力和资金的利用效率。在房地产销量及存量已达历史高位且需求增长动力不足的情况下，房地产行业将步入一个相对平稳的发展阶段。应从多个角度，沿着房地产业务全价值链开展积极有益的探索，以应对行业和市场的变化、寻求适合自己的生存发展之道。（三）利润表分项分析：企业的利润取决于收入和费用，直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。1.企业营业收入和营业成本分析：表3-1项目2014年2013年收入成本收入成本主营业务4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510合计4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510营业收入本年较上年增加 1,081,724.43 万元，增幅 33%；营业成本本年较上年增加 814,413.94 万元，增幅 43%，主要系房地产结转面积增加所致。2.费用分析：（1）销售费用：表3-2项目2014年2013年广告费47，17615，140销售机构费用及佣金38，13527，451其他3，4664，469合计88，77677，061从销售费用分析表中可以看出：企业销售费用比上年增加了11715万元。销售费用变动的主要原因是：一、销售机构费用及佣金有较大增长，比2013年增加10684万元，增幅为38.92%。二：广告费比之前也有小幅增加。其他费用有所降低。（）管理费用表3-3项目2014年2013年人工费用35，73931，353办公及行政费8，85811，336中介机构费用3，4597，095资产摊销2，1791，180捐税3，7973，047其他6871，580合计54，71955，590管理费用较2013年有小幅降低。其主要原因在于：一；办公及行政费由11337万元降低到8858万元，共降低了2479万元，降幅达到21.87%；二：中介机构费用由7095万元降到3459万元，降幅达51.24%；此外，资产摊销和捐税费用有小幅提升，但总体仍呈下降趋势。（3）财务费用：表3-4项目2014年2013年利息支出107，45196，295减：利息收入28，99524，645加：汇兑损失-587-13，478加：其他支出4，0503，273合计81，92061，446财务费用本年较上年增加 20,473.70 万元，增幅 33%，主要系业务规模扩大增加有息债务导致利息支出增加，以及汇率变动导致汇兑收益减少所致。3.资产减值损失分析：表3-5项目2014年2013年坏账损失2011，298存货跌价损失53，875-36，675合计54，076-35，377资产减值损失本年较上年增加 89,452.81 万元，增幅 253%。招商地产2014年资产减值损大幅增加，主要是2014年度公司存货跌价损失大幅增长。由2013年的-35377万元增长到2014年的53875万元。据分析，我认为目前市场价格状况和项目实际销售情况对房地产项目的可变现净值有较大影响，存货跌价准备大幅提高。4营业外收支变动分析：表3-6项目本年发生额上年发生额非流动资产处置利得5760其中：固定资产处置利得5750政府补助4，3663，380违约金收入1，4411，368其他8672，133合计6，6816，941从上图可以看出：招商地产2014年营业外收入较上年小幅减少，主要是公司营业外收入以下各项目减少所引起的，其中非流动资产处置里的减少，