（自然地理学专业论文）湖南省城市地价动态及区域平衡研究.pdf

摘要 y 6 63 6 96 鉴j j 二湖南省城市地价研究是一项涉及城市二t 地资产管 理、土地市场建设、社会经济因素等多方面的综合系统研 究，有必要对城市地价动态及区域平衡开展科学的整体研 究。 本文在研究湖南省l3 个设区城i l i 的基准地价和历年 地价指数的基础上，通过j f 均插值法与外插法相结合的方 法，求出各城市自1 9 8 8 年以来各年度各类用途土地的涨 幅，在此基础上拟合出地价趋势模型，分析对应的变化曲 线，根据各城市地价的时问分布特征对未来三年内的地价 做出预测； 本文在研究区域地价平衡时，首先采用系统聚类的方 法对各城市的基准地价进行聚类分析，最终将l3 个城市按 照其地价特点分成了4 个层次；其次采用相关系数度量各 城市地价与其他社会经济发展变化的相关性。最后线性回 归模型来描述城市地价与城市规模、城市化水- 1 z 、用地效 益以及社会经济发展水平的相关关系，以得到它们之间具 体而精确的联系。 根据大量的数据分析，结合对湖南省二 j 地市场的研究， 就湖南省城市的地价动态利、r 衡状况得出。j 如卜结论： 1 全省城市之间地价分布规律。 与经济水平基本吻合： 受到地方政策影响； 沿地价特征线分布； 商服用地相差悬殊。 2 城市内部地价分布特点 地价总体水平以城市核心区为中心按照城市几何结 构递减： 不同用地类型衰减速率不同，商服用地最剧烈，住 宅用地次之，工矿仓储用地最为缓和。 3 城市地价动态变化特征 地价总体运行水平呈上升趋势； 贴近城市原核心区的土地上涨明显； 高级别的工业和住宅用地价格逐渐虚幻化。 4 城市地价动态变化预测 总体地价继续保持稳一- i 有升的态势： 核心发展城市整体地价水平将会提高； 城乡结合部地价上涨趋势明j 矗。 最后，本文提出为了更加准确地刑湖南省城市地价动 态趋势进行预测和确实做到城市之间的平衡，需要采取以 下措施： 1 在全省城市中普遍建立标准宗地制度和地价动态监 测体系； 2 实现地价公示制度； 3 地价奁询要实现信息化； 4 开展全省城市土地分等1 作。 本文所采川的评价指标体系和评价方法简单实用，具 仃定的推广迹i j 价值。 关键词：城1 1j 地价动态b 域、l i 衡分析 a b s t r a c t c o n t r i b u t i n gt o t h e i i n p o l t a n c e o ft h er e s e a l c ho nt h e f l u c t u a t eu r b a n el a n dv a l u ea n dh o wt ok e e p i tb a l a n c e d a m o n gr e g i o n s i n h u n a n ，w h i c h i sa c o m p r e h e n s i v e ， s y s t e m a t i cs t u d y o nl a n dm a n a g e m e n t ，l a n dm a r k e to p e r a t i n g ， a n dr e l a t i v ee c o n o m yf a c t o r si nt h es o c i e t y ，t h ea u t h o rd e e m s i ti s u r g e n tt oc a r r yt h er e s e a r c ho u ti nas c i e n t i f i cw a y t h et h e s i sf i n d so u tt h et r e n do ft h eu r b a n el a n dv a l u e f l u c t u a t i o n ，a n dp r e s e n t sar e a s o n a b l ep r e d i c t i o no nt h el a n d v a l u ei nt h r e e y e a r s t i m e o nt h eb a s eo ft h ef a c tt h a tt h e d e m a n d so nl a n df o rd i f f e r e n tu s a g e sh a v eb e e ni n c r e a s i n g s i n c e1 9 8 8a n d t h e a n a l y s i s o ft h er e l e v a n tf l u c t u a t i o n d i a g r a m s w h i c hc o m ef r o l nt h eb a s i cl a n dv a l u ei n 13 m e t r o p o l i s e sa n dt h eh i s t o r i c a l i n d e x e so fi ti nh u n a nb yt h e c o m b i n a t i o n a lw a y so f a v e r a g ei n s e r ta n da v e r a g eo u t p u t w h i l e s t u d y i n g t h e w a y o f k e e p i n g t h el a n dv a l u e b a l a n c e da m o n gd i f f e r e n tr e g i o n s ，t h ea u t h o ra n a l y s i s t h e b a s i cl a n dp r i c e so fi3c i t i e si nas y s t e m a t i cc l a s s i f y i n gw a y a n dl a b e l st h e mw i t h4l e v e l s a c c o r d i n g t ot h e i ro w n c h a r a c t e r i s t i c s a t t h es a m e t i m e ，t h e l a n dv a l u e s a r e m e a s u r e db yr e l e v a n ti n d e xw i t ht h ec o n s i d e r a t i o na b o u tt h e e c o n o m i cs i t u a t i o ni nt h ew h 0 1 es o c i e t y a n dt h e nn a t u r a l l y c o n c l u d e st h ee x a c ta n dv i v i dc o n n e c t i o nb e t w e e nt h eu r b a n e l a n dv a l h ea n dt h es i z e o ft h e c i t y ，t h e l e v e lo ft h e u r b a n i z a t i o n t h eb e n e f i t sf r o mt h e1 a n da n dt h ed e v e l o p m e n t o ft h ee c o n o m y a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i so nt h ed a t a ，a n dt h es t u d yo n l a n dm a r k e to fh u n a n p r o v i n c e ，w e c a nd r a ws u c h c o n c l u s i o n ： 1 l o c a t i n gl a wo fl a n dv a l u ea m o n g c i t i e s b a s i c a l l ys a m ea st h ee c n n o l l a i c sd e v e l o p m e n tl e v e l b e i n g a f f e c t e db yr e g i o n a lp o l i c y q ) i 。o c a t e d a l o n g l a n dv a l u ec n r v e q u i t e d i f f e r e n ti n b u s i n e s sl a n d 2 l o c a t i n gf e a t u r eo f i n n e rc i t y t h eg e n e r a il a n dv a l u ed e s c e n d s a c c o r d i n g t ot h e d i s t a n c ea w a yf r o mc e n t r a ld i s t r i c t t h ed e s c e n d i n gr a t i oc h a n g e sa c c o r d i n gt h ed i f f e r e n t l a n d u s e ，b u s i n e s sl a n dv a l u ed e s c e n d st h ef a s t e s t ，h o u s i n g l a n dd e s c e n d sf a s t e r ，a n df a c t o r y & w a r e h o u s i n gl a n dn o r m a l 3 d y n a m i cc h a n g i n gf e a t u r eo f l a n dv a l u e t h el a n dv a l u ei si n c r e a s i n gg e n e r a l l y t h el a n dv a l u ei n c r e a s e sa p p a r e n t l yw h i c hn e a rt h e f o r m e rc e n t r a ld i s t r i c t t h ev a l u eo fa d v a n c e dl a n di sb e c o m i n gs e n s e l e s s 4 1 7 0 r e c a s to nt h ed y n a m i cc h a n g i n go fl a n dv a l u e t h eg e n e r a lv a l u ec o n t i n u e si n c r e a s i n gs t a b l e l y t i l e l a nv a l u eo fc e n t r a l d e v e l o p i n gc i t y w i l l i n c r e a s e t h e t r e n do ft h ei n c r e a s i n gv a l u ei nt h es k i r tz o n e i s a p p a r e n t i no r d e rt om a k em o r ee x a c tp r e d i c a t i o ni nt h et r e n do f t i l ei i r b a n e1 a n dv a l u ef l u c t u a t i o na n dk e e pm o r ee f f i c i e n t b a l a n c ea m o n g r e g i o n s ，m e a s u r e ss h o u l db et a k e n 1 e s t a b l i s hm o r em o d e ll a n d sf o rt h em e a s u r i n gs y s t e m ， a sw e l la st h e d y n a m i ci n s p e c t i n gs y s t e m i nt h ew h o l e p r o v i n c e 2 m a k et h ei a n dv a l u em o r ep u b l i ca n dt r a n s p a r e n t 3 i n f o r m a t i o n i z et h ee n q u i r ys y s t e mo ft h el a n dv a l u e 4 。c a r r y o u tt h ec l a s s i f i c a t i o no ft h el a n da l lo v e rt h e p r o v i n c e t h ee v a l u a t i n gi n d e x s y s t e l n a n dm e a s u r e sa d o p t e di n t h et h e s i sa r e s i m p l e b u t p r a c t i c a l t h a ta r e w o r t h yb e i n g w i d e l ya p p l i e d k e y w o r d s ：u r b a n el a n dv a l u e d y n a m i cr e g i o n a l b a l a n c e a n a l y s i s v 1 1 地产价格的概念 1 绪论 1 1 1 地产的概念 “地产”，简而言之，即为1 ：地的财产权利，从经济学上看包 括土地资源的价值表现形式和对土地投入资本的价值表现形式两 个部分，地产( 有称为不动产) 这个词在英文原意及世界上多数 国家的解释中还包括地上建筑物，地产通俗地讲即土地财产。【3 9 1 从地产的内涵来说，必须有物质客体，地产的物质客体是土地； 其次“地产”从社会关系角度看，必须具备明确的法律权属关系。 故此，“地产”可概括为：“法律上有明确关系的、经过人类开发改 造具有一定价值、并能给所有者、使用者带来经济效益的土地” 4 4 1 o “地产”有广义和狭义之分。【4 2 】狭义的“地产”，是指具有明 确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质( 纯自然土地) 和土地资本中不能与土地物质相分离的部分构成的( 具有独立功 能的房屋、桥梁和地下管线等除外) 。广义的“地产”，是具有明 确法律权属关系的土地，而完整的土地是由土地物质( 纯自然土 地) 和全部土地资本构成的( 包括具有独立功能的房屋、桥梁等) 。 正是由于土地物质( 纯自然土地) 和长期定着于土地之上或之中 的土地资本是不能移动或长期不需要移动的，因而从这一基本特 征出发，我们把广义( 地产) 又称为“不动产”，通俗地称为房地 产【4 3 】。 1 1 2 地产价格的本质 地产价格一般理解为土地价格。作为自然资源的土地，其价 格是资本化的地租；但对已经利用土地的价格而言，因其在利用 中已经凝结了人类的劳动，并且有生产费用，因而具有两个层面 的价格因素，即资本化的地租和凝结人类劳动的价值价格。这两 层次价格虽然在性质是不相同的，但却复合在已利用土地中，具 有不可分割的“偶然”，构成了土地价格的完整涵义。因此，城市 士地价格具有二元性的特点：一是土地资源价格，即以“虚幻的 价格”形式出现的“真正的地租”地价；二是土地资产价格， 是一种长期形成的不能或无法计量的劳动投入对土地构成的资金 领结和沉淀。地价即为二者之和的资本化。 士地存在所有权和使用权。土地所有权和使用权是土地产权 权利约束的两种主要形式，显然。产权形式不同，土地价格是不 同的，因此只有产权清晰，人们才可能对产权的未来收益能力形 成合理的预期。地产价格的本质是一种产权价格，是土地权利的 收益价格。 1 1 3 地产价格体系 地价体系t i _ 1 地价种类的多少，取决于土地制度、地价的作用、 士地市场状况及政府管理土地的需要。为与我国土地管理制度积 土地使用权出让、转让制度等相配套、同时也满足政府、土地投 资者、开发者、使用者等对地价宏观和微观等多方面、多层次的 需求在土地市场的交易和管理中，形成了各种地价。如按形成方 工可分为基准地价、交易底价和征税价格；按政府管理手段可分 为申报地价和公告地价等。不同的土地价格具有不同的概念、内 涵和作用，共同构成地价体系。在我国已形成了以基准地价和标 定地价为核心，包括m 让底价和市场交易价等在内的地价体系。 州，基准地价反映宏观地价水平，标定地价、出让底价、市场交 易价属于宗地地价。 1 1 3 ，1 区域地价的表征方式一一基准地价 基准地价的含义。基准地价是指按照城镇不同的土地级别或 均质区域分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土 地使用权平均价格。弘j 基准地价的评估是以城镇整体为单位进行 的，是该地区七地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价 格，反映了我国城镇：t 地利用所产生的实际经济效果，标明了土 地经济价值运动的基准线。 基准地价的主要作用。f 4 l 作用有以下几个方面：( 1 ) 基准地 价客观地反映，土地价值量大小及变动趋势。表明了土地利用的 经济效果；( 2 ) 为国家计征土缝使用税、土地增值税等税费提 供依据；( 3 ) 加强园家宏观管理的手段，调整经济活动在空问 布局的经济杠杆；( 4 ) 进一步评估标定地价、出让底价等宗地 地价的基础，起到f + 算初值和修订初始值的作用。 1 1 3 。2 标定地价 标定地价是市、县政府根据管理需要，评估的正常土地市场 中，在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在一定使 用年期内的价格。【5 j 标定地价是宗地地价的一一利，评估时一般以基 准地价为依据，根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、 容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。城镇内 不具备基准地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法， 根据市场地价资料直接评估。 标定地价的主要作用有以下几条：( 1 ) 确定土地出让价格与 政府优惠幅度的依据；( 2 ) 标定地价是国家行使优先购买权的依 据；( 3 ) 划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准：( 4 ) 核定地产增值，征收土地增值税( 费) 的标准；( 5 ) 企业清产核 资和股份制企业中土地资产评估的标准。 1 1 3 3 出让底价 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最 低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待 出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国，政 府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地 价产生重要影响，因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综 合确定。 1 1 3 4 交易价 交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地 市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使 用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契 税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、 招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济 形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在 某一时刻的价格。 1 2 地产价格理论及相关理论 关于地产价格的理论，主要有地租理论、地价理论和土地区 位论为代表。地价相关理论中以城市规划理论为代表。 1 2 1 地租理论 地租是个历史范畴，在不同的社会形式下，由于土地所有 权的性质不同，地租的性质、内容和形式也不尽相同，反映着不 同生产关系。英国古典政治经济学创始人威廉配第( w i l l i a np e t t y , 1 6 6 2 一1 6 8 7 ) 在其名著赋税论中首次提出，地租是土地上生产 的农作物所得剩余收入，地租的本质是剩余劳动的产物，法国资 产阶级古典政治学家，重农学派的创立人弗朗斯瓦魁奈( f r a n c o i s q u e s n a y , 1 6 9 卜1 7 7 4 ) 把农业中由于自然协助而产生的超出土地和 生活支出的剩余产品称为“纯产品”，并认为，它应以地租的形式 归土地所有者占有。皿当斯密( a d a ns m i t h ，1 7 2 3 1 7 9 0 ) 在其 著作国富论中指出，地租是“作为使用土地的地价”，“是使 j _ j 土地支付的价格”。美国现代两方经济学家保罗a 萨谬尔森 ( p a s a m u e l s o n ，1 9 1 5 一) 认为地租是为使用土地所付出的代价。 当土地供应的数量固定时，地租量完全取决于t 地需求者之间的 竞争。 马克思指出，地租是土地所有权的经济形式，一切形式的地租 均以土地所有权的存在为前期。真正的地租是为使j e _ j 土地而支付 给土地所有者的货币额。并把由于土地等级差别产q ：的，归土地 所有者占有的超额利润称为级差地租。同时又指出，租用任何一 块土地必须交纳地租。这就是绝对地租。新投入耕种的土地地租 是由同等的已耕地的地租决定的。农业地租原理同样使用予建筑 地段地租和矿山地租。 这里特别要提到的级差地租理论，级差地租与城市土地等级存 在互为因果的逻辑关系，即城市土地等级越好，级差收益越高。 因此，从城市士地利用效率高低的分析，可以帮助我们研究城市 土地登记的分异状况，具体可以从如下方面考虑： 1 2 1 1 城市基础设施水平 基础设施包括能源、水源、交通、通讯、环境绿化等方面， 它是城市发展、：i _ = 地开发不可缺少的物质基础，城i 仃基础设施的 完善程度和设施水平反映了城札i 二地物化劳动投入强度的大小， 进而影响城市社会经济活动的运转效率，从而产生相应的级差地 租。 一 1 2 】2 城市用地产出水平 城市用地产出水平越高，表明获得的级差地租相应越大，则 土地等级越高。 1 2 1 。3 城市土地投资开发强度 按照投资经济学理论，投资是一种引导行为，就土地开发而 言其结果使得投资尽可能地趋向可能获取高额利润的城市土地， 进而改善了土地条件，提高了土地的质量。 1 2 2 地价理论 威廉配第在其赋税论中指出土地的价值不过是一定年数的 地租总额，或则说是地租的资本化。亚当斯密把土地价格看成是 地租资本化的比率，用年地租除以利息率的商来加以确定。r 伊 理( r e l y ，】8 5 4 1 9 4 3 ) 认为“土地的收益是确定它的价值基础”。 土地价格是土地纯收益的资本化，以公式来表示为v = a r ( 式中： v 一土地价格，a 一土地纯收益，r - 资本还原利率) 。以马歇尔 ( m a r s h a l l ，1 8 4 2 1 9 2 4 ) 为代表的土地供应理论者认为，土地价 格的决定因素是土地的供给和需求。土地的供给和需求般均在 变化中，土地价格是二者相互运动的结果。 马克思在批判地继承占典政治经济学地价理论的基础上，提 出了劳动价值论为基础的地价理论。马克思把土地区分为土地物 质和土地资本，认为土地价格无非是出租土地的资本化收入。“土 地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的购买价格”。土地 价格是地租的资本化，以公式来表示为v = a r ( 式中：v 一土地价 格，a 一地租，卜一利息率) 。马克思的地价理论是地产价格评估的 基础理论之一，也是地产价格评估巾定量化与模型化的基础。 1 2 3 土地区位论 区位是一个综合概念，不仪表示地球上某一事物的空间位置， 还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互作 用在空问位置上的反映。实际上区位是自然地理位置、经济地理 位置在、交通地理位置在地域空间的耦合。在城市中，由于土地 的区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同 位置上获取的经济收益相差很火。一般而言，对区位的考察，可 以从三个层次上进行。一是宏观区位，指城市之间的区位比较； ：是中观区位，指城i 内部由于自然条件、基础设施、规划用途 等造成的不同地段之间的差异；三是微观区位，是更小范围内由 于临街等造成的不同地段的差异。 杜能( t h u n e n ，1 7 8 4 一1 8 5 0 ) 农业区位论的中心思想是：农 业十地利朋类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的 天然特性，而且更重要的是依靠于其经济状况，尤其是它到农产 l 铺消费地的距离。韦伯( a w e b e r ，1 8 6 8 一1 9 5 6 ) 工业区位论指出， 通过对运输、劳力、及集聚因素问相互作用的分析和计算，可找 j f j ：i = 业产品生产成本最底的点作为工业企业的理想区位。克里斯 泰勒( c h r i s t a l l e r ，1 8 9 3 1 9 6 9 ) 的中心地理论是关于一定区域( 国 家) 内城市空问结构的学说，可以概括为区域内城市等级与规模 关系六边形模型。中心地的空间分布形态，受到市场因素、交通 闻素、行政因素的影响，而会产生不同的中心地空间结构系统。 由于距离产品消费中心位置不同而生的土地利用纯收益，称作 位置级差地租。按照杜能的理论，位置级差地租由公式r = e ( p - a ) 一e f h 表示( 式中r 一单位面积上的地租，e 一单位面积上农作物的 产量，p 一单位产品的市场价，卜单位生产的生产成本，卜单位 产二品运输单位距离的赞用，h 一1 ：产地与消费地之问的距离) ，由 此城区产f i ir 不同的土地利用圈层结构，从城市中心向外依次为 商服用地、1 j 业用地、住宅用地、农业用地。 本世纪6 0 年代美国土地经济学家阿龙索( a l o n s o ) 在杜能区位 论的基础上，把级差地租应用到城市土地，引入区位边际收益等 空问经济学理论，提出竞标地租观点，并作出了城i 仃_ f i ；i 金梯度曲 线和同心圆 二地理论模型图，通常称此理论为转换边际理论。城 市任何地段i ：，总有一种用途比其他用途有较高的地租报酬。在 驾驶规律和i 盯场和市场机制的作用下，在市中心以商服用地为主， 次一一带以住宅用地为主，再次一带以工业用地为主，然后才是以 农业用地为主。这一原理对地产价格的评估有着广泛的作用。 区位论中的城市地域结构论是城市用地功能分区、地价测算 区域确定的基础，不同的功能分区决定了城市土地级别与土地收 益的差异，进而决定了各类地产价格的高低。 1 2 4 城市规划理论 城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标， 确定城镇性质、规模和发展方向，合理利用城镇土地，协调城镇 空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利 用规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面合理的土地 定级成果可为城镇规划调整土地利用结构、合理配置各类用地、 发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定 的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，将直接影响 土地定级和评定结果。 根据城市规划理论，不论是城市外围的工业开发区，还是相 对独立的经济开发区，其主要任务是减轻中心城区的释种压力， 同时借助中心城区的吸引力和凝集力，带动城乡经济的进步和发 展。 1 3 研究问题的提出 区域开发的实质和重要内容就是对区域内部的生产要素进行 组织、开发以及合理利用并接受区域外部的生产要素投入i 促进 区域经济社会全面发展，资金、人才和技术等生产要素均可以接 受区域外部的投入，但土地要素只能在区域内部解决，而且它还 担负着吸纳区域内外其他生产要素的重任，随着湖南省城市化和 工业化战略的实施，其他生产要素的增加，必然会对湖南土地资 源和资产产生旺盛的需求，随着城镇化进程加快，土地利用结构 将发生巨大变化。i i3 7 建设规范的城市土地市场，以灵活的的形式 进行土地资源和资产的市场配置是促进湖南城市土地产有效利用 和发挥城市化整体效益的关键因素。 地价管理是土地管理工作的重要一环。目前，我省县级以上 人民政府所在地的城镇均建立了以基准地价、宗地地价为核心的 地价体系，对完善生产要素市场，促进城镇土地合理利用，防止 国有资产流失等方面起到了积极作用。但是仍然存在着以下问题， 1 t 3 1 基准地价的时效性差 由于城市基准地价评估耗费的人力、物力较大，一般每隔3 5 年才进行一次，且耗时长，需要半年至一年的时间。f i5 】而在可 预见的将来，我省城市土地市场的发展迅速，在地价监测体系还 没有普遍建立和有效运转的前提下，必然导致基准地价不能及时 准确地反映城市区域地价的真实水平。 1 3 2 在城市间地价水平不协调 由于各城市基准地价都是以当地地产市场状况为依据进行评 估的，很少考虑到被评估城市的在较大区域中的地价水平层次， 更没有对城市土地进行比较的科学方法与指标，各个城市在确定 分用途最高地价时，基本只考虑本地因素，对城市间的相互联系、 相互制约考虑不足。同时受到行政因素的干扰，一些城市从本地 利益出发，存在人为压低地价的现象，导致地价水平与地实际 价值相去甚远，造成了国有资产的流失。 1 3 3 各地政府地价意识不同，地价内涵不一 地价在我国属新生事物，它随市场经济的发展而发展，但在各 地的政府领域对其内涵还缺乏真正理解，导致政府在审定地价时 不能按照客观规律标准进行。如以土地税费作为地价，以拆迁费 或划拨补偿费作为地价等，致使地价背离市场，地价管理混乱， 不能保证： 二地市场的正常发育。 1 3 4 地价评估参数不合理 地价评估。p ，许多城仃基准地价的评估参数是以1 i 场为出发 点的，对于1 i 场发育不健全的城市用地的类型和级别范围的显然 不合理。地租地价的高低不是以人的意志为转移的，所以地价评 估中有关税费一定要按照国家和地方的有关标准来确定，否则地 价水平将偏离i e 常标准。另外，地价评估中还原利率、利润率、 土地增值收a & 率等标准的选取相差较大，且缺乏科学依据。 要解决以 ：问题，有必要对湖南省城市地价动态和区域平衡 状况进行分析。 1 4 地价动态和区域平衡研究的目的和意义 1 4 1 土地资产保值增值的需要 在1 1 了场经济条件下，财产所有者要求实现资产的安全与保值， 其中土地资产。足企业( 尤其是巾小企业) 的重要资，虹，企业在转 产、改制、重组与外商合作条付，合适的价格水i r 有利于企业的 发展，因此确定土地价格应充分考虑到国家的产业政策与当地经 济运营状况，保证土地资产的保值增值。 1 4 2 执行地价政策的保证 各级政府在代表国家出让土地的过程中，事先需要考虑确定 士地出让底价，合适的出让底价可以防止不正当竞争、随意压低 地价、政府地方领导地价与腐败的发生。 2 7 1 增加土地使用权出让 透明度，便j r 二【：地使用者了解闺家与当地政府对不i 司地区、不同 行业实行的地价优惠幅度与标准，确定合理的投资方向，因此充 分分析区域土地市场价格水平，搞好地价平衡是非常必要的。另 外当地政府可以根据地价平衡的结果，对土地使用权价格明显低 于市场价格的土地实行优先购买权，防止交易双方虚报、瞒报地 价，扰乱十地市场的行为发f 卜 1 5 研究进展 目前，对于城市地价动态研究主要集中在地价指数和地价动 态监测体系之上1 2 剐。 李玲、毕宝德、杨晓丽、倪绍祥等对城镇地价指数的编制都 作过详细的论述，。一些学者根据地价指数所具有的异质性、地域 性、形式多样性和涨落的不同步性等特点，提出了地价指数编制 的如下原则( 1 ) 同质可比性原则：( 2 ) 代表性原则；( 3 ) 以市场 交易地价资料为主的原则。对于地价指数的编制步骤在学术上已 经达成共识，共有基期确定、统一地价内涵、样点资料获取、样 点地价修正检验、平均地价求取和地价指数测算等六个步骤。目 前我国对于地价指数的具体测算方法归纳起来不外乎运用拉氏公 式和帕氏公式两种方法，尽管它们均属于加权综合指数测算法， 但相比而言，一般认为拉氏公式更好一些，因为采用这种方式测 算的地价指数不仅能较好地反映地价水，f 的变化，而且能反映地 价结构的影响，此外，可以方便地计算环比地价指数，使地价指 数的可比性增加，并有利于地价的动态研究。地价指数的测算步 骤见下图。 匿蟹圃 至j 巫困 上0 口噩至巫匦 上 上 匝f 罕匝肖3上0 了； i 玉噩噩至j i 夏 【互匿疆i i 垂囹匪受巫i 互垂蔓：蔓堕亘查：疆羽匦塑i 墅：基垂垂亘亘i ! 薹圈 f i g i il a n dv a l u ei n t e xm e a s u r e 一彳 国土资源部目前已经颁布了城市地价动态监测体系技术规 范，标志着地价动态监测体系的技术已经成熟，城市地价动态监 测系统经过1 9 9 9 年、2 0 0 0 年及2 0 0 1 年的建设，在直辖市、省会城 市和沿海发达城市已经完成了新一轮土地价格调查工作，建立了 各自的地价动态监测体系。目前正在朝建立全国城市地价动态监 测信息系统的方向发展，即要实现通过城市与国家之间的 i n t e r n r t 分布式系统，把城市采集的数据传输到国家端，在国家 端发布全国地价信息、全国地价指数，提供国家一级的决策支持， 同时在国家端各城市网站发布各城市的地价信息，各城市的地价 指数，提供城市一级的决策支持系统。 1 9 9 0 年以来，我国建立了以基准地价和宗地地价为核心的地 价体系以来，城市间地价水平不协调的问题一直存在，对地价平 衡的研究应运而生。董黎明等认为城市土地的级差收益不仅存在 于城市内部，而且在城市之间也有反映，并且总结了中国城市有 偿使用的地域差异，得出影响城市间土地收益水平的6 个因素，即 城市区位、城市聚集规模、城市基础设施、城市用地潜力、城市 产出结构和政策因素。还给出了城市问土地分等的评价指标体系 及多因素综合评价方法。饶会玲等进而提出全国城市间宏观划等 后，城市间的级差收益应满足模型y 。= a 术( 1 + r ) “( y 。为n 等级城市 土地效益，a 为基值，r 为级差系数，n 为土地等级) 。曾晖、付梅 臣等对区域地价平衡进行过详细的论述，提出了区域地价平衡的 如下步骤：凹1 ( 1 ) 进行区域内城镇土地分等：( 2 ) 采用相关分析 法或地价分值法平衡城镇整体地价；( 3 ) 采用成本一效益法平衡 城镇地价幅度；( 4 ) 从供求关系入手对同等城镇不同用途地价进 行合理性分析；( 5 ) 对城镇地价偏差值进行估计。 综上所述，当前国内城市地价动态和区域平衡研究的现状是： 理论与实际工作相结合已成为共识，已经明确城市地价动态和区 域平衡分析的意义，地价动态走势与区域平衡有了初步结合，但 城市地价动态和区域平衡分析的理论性研究尚很薄弱，研究方法 也停留在业务工作的层面上，相关的论文研究定性分析多，定量 分析少。因此，从城市地价的内部着手，探寻区域土地地价增长 的内在机制和各个城市的地价平衡对土地市场的建设和城市土地 可持续利用管理及科学运用有着相当的促进作用。 2 地价资料收集和整理 2 1 基准地价资料的收集和整理 城镇基准地价的评估及更新，是以土地级别为基础，通过调 查土地市场近三年的交易地价资料，分类确定基准地价。即对土 地出让、土地转让、土地出租、房屋出租、商品房出租、柜台出 租、以地换房、土地入股、合作建房、土地征用等土地交易资料， 分别进行地价计算，根据统一的基准地价内涵的要求，进行开发 程度和容积率修正，对修正后的样点进行检验和处理，剔除不合 格的样点数据，分类确定城镇基准地价并建立宗地地价修正体系。 基准地价是有限年期的地土地使用权价格，反映了一个区域 中土地收益或土地租金、价格的平均水平，是研究地价与土地市 场的重要指标，同时也是研究地价时间变化趋势不可缺少的基础 数据。基准地价是具有一定内涵的，不同内涵的基准地价不具备 可比性， 目前，湖南省各地的地价内涵很不统一，主要表现在：( 1 ) 名称上不统。存在同名不同义、同义不同名的普遍现象。关于 士地价格，在各级政府有关部门的法规或文件中，就有“土地出 让金”、“土地出让收入”、“地价”或“地价款”等不同提法。在 实践中还有熟地价、毛地价、土地收益、土地有偿使用费等等称 谓，不而足。( 2 ) 地价构成存在差异。有的城市规定“地价 款”包括土地h 让金、市政配套设施费和土地开发费；有的城市 规定“土地出让金”包括征地费( 含拆迁安置费) 、土地开发费、 级差地价费、银行贷款利息；还有的城市则把地价定义为“有偿 使用土地价格”，并规定其包括出让金、征地拆迁平整费、综合配 套费、小区管理费和土地管理费等。可以说不同城市对地价构成 的理解不同，以致各城市之间基准地价无可比性。( 3 ) 地价定 义模糊。目前虽有大多数人赞成地价是地租的资本化的理论观点， 但在如何确定地租的问题上尚存在争议。因此，有必要在基准地 价更新工作中对地价内涵予以规范。 依据实践中对地价的认识并参考国际上对地价的定义，可以 认定：( 1 ) 地价是由市场形成的现状土地利用水平下的交易价 格。首先，地价是由市场形成的，是由多个因素影响和作用的结 果。其次，地价代表现状土地利用水平，其土地利用条件和土地 利用强度必须符合城市规划和土地利用总体规划的要求。第三， 地价应是实际交易的价格。出让地价、转让地价、抵押地价以及 企业改制中作价入股、授权经营和租赁地价等皆应属交易地价。 ( 2 ) 地价是一定土地开发程度、一定用途、一定使用年期、一 定权利状况下的土地预期收益的购买价格。地价受多种因素的影 响，土地开发程度、用途、使用年期、利用状况是主要影响因素， 因此，应在地价的内涵中将这些影响因素界定清楚。 新修订的城镇土地估价规程，对地价内涵进行了描述，即 “土地价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收 益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权”。阳2 1 但未对基准地 价内涵进行进一步的分析。“”在本文中将基准地价统一到如下内 涵：( 1 ) 商服用地基准地价为一定级别商服用途的土地在达到 五通一平( 通上水，通下水、通电、通讯、通路) 的开发程度， 容积率达到5 7 ，有偿使用的( 出让、作价入股、出租) ，无它 项权利限制条件下最高年期( 4 0 年) 的土地使用权。( 2 ) 住 宅用地基准地价为一定级别的用于住宅用途的土地在达到五通一 平( 通上水，通下水、通电、通讯、通路) 的开发程度，容积率 达到2 2 2 6 ，有偿使用的( 出让、作价入股、出租) ，无它项 权利限制条件下最高年期( 7 0 年) 的土地使用权。( 3 ) 工矿 仓储用地基准地价为一定级别的用于工矿仓储用途的土地在达到 五通一平( 通上水，通下水、通电、通讯、通路) 的开发程度， 容积率达到o 4 一o 8 ，有偿使用的( 出让、作价入股、出租) ， 无它项权利限制条件下最高年期( 5 0 年) 的土地使用权。瞳” 本文收集了湖南省1 3 个主要城市历次基准地价评估工作的 成果，并统一到同一内涵，结果见表2 1 。 t a b2 1t h es h e e to fm a i nc i t i e s b e n c h m a r k p r i c ei nh u n a np r o v i n c e 表2 1 湖南省主要城市基准地价表( 元m 2 ) 城市用地类型l 2345 678 9 商服4 5 6 03 9 6 02 6 9 01 8 2 01 2 9 08 8 05 7 04 2 03 0 0 长沙住宅3 6 4 72 4 0 01 6 0 41 1 0 46 5 84 1 62 9 0 ：l ：矿仓储 1 0 6 67 9 65 0 83 8 52 6 3 商服 3 8 9 02 5 3 01 6 4 61 0 7 16 9 7 4 5 32 9 5 株洲住宅1 5 0 71 0 5 57 3 85 1 73 6 22 5 3 工矿仓储4 8 34 0 03 3 22 7 42 2 7 商服 2 8 5 71 3 0 88 6 35 5 64 3 4 湘潭住宅9 4 76 6 34 6 53 2 52 2 8 工矿仓储4 4 53 7 73 2 02 4 7 2 0 7 住宅8 0 0 6 2 04 3 03 1 02 5 0 衡 上矿仓储 3 4 03 1 52 9 l2 7 02 5 0 商服 2 5 0 01 9 0 01 4 0 01 0 0 07 0 05 0 03 2 01 8 0 岳川住宅6 5 04 8 03 2 02 0 01 2 0 ：矿仓储3 2 0 2 4 01 8 01 3 01 0 0 商服 1 5 0 01 0 8 08 3 06 7 05 2 04 1 0 常德住宅6 4 05 5 04 5 03 7 03 2 02 7 0 工矿仓储 4 0 03 4 02 8 02 2 0i 6 01 0 0 商服 3 6 0 02 8 0 02 0 0 01 3 0 08 0 04 5 03 5 0 郴州住宅9 0 07 0 05 8 04 8 03 8 03 0 0 工矿仓储7 2 0 5 7 04 5 03 5 02 8 02 3 0 商服 3 2 0 02 2 0 01 5 0 01 0 0 07 0 05 0 03 5 02 6 01 5 0 永州 住宅 6 5 03 5 01 8 01 0 0 工矿仓储2 4 01 2 06 0 张家 商服 1 6 8 l1 2 7 48 6 76 4 04 4 42 9 7 住宅6 9 95 3 43 7 62 8 l1 7 5 界 工矿仓储3 7 42 6 l1 9 71 4 9 商服 2 9 2 41 6 8 01 0 2 26 9 34 6 13 2 8 益用 住宅 6 6 14 9 53 7 12 7 82 0 8 ：矿仓储4 0 23 4 52 9 62 3 01 9 5 商服 3 1 9 72 2 1 51 5 7 91 2 1 38 3 45 7 93 5 6 怀化住宅5 9 25 1 83 2 33 2 31 9 8 ：矿仓储4 2 9 3 4 51 8 01 8 0 商服 1 8 6 01 4 8 l1 2 8 09 7 37 3 84 8 3 娄底 住宅 4 1 43 8 33 6 23 2 7 工矿仓储1 9 51 6 51 3 8 商服 3 0 4 01 4 0 01 0 3 08 2 06 4 04 7 03 4 02 8 0 邵阳住宅4 7 63 7 93