（管理科学与工程专业论文）精益建造体系在房地产企业管理中的运用.pdf

摘要 摘要 随着经济全球化的发展，房地产市场的竞争日益激烈，建筑市场也由卖方市场 向买方市场转变，建设项目的规模、技术、功能等都有更加严格的要求，这些都对 房地产企业的管理柔性提出了更高的要求。在这种客观条 牛下，现代建设项目必须 能够找到一种更加先进的建造体系，房地产企业电要建立更科学、更规范的管理流 程，而精益建造体系就是一种先进的建造体系，它商j 以有效的提高建造的效率，最 终实现企、吐自身的目标。国外一些建筑企、f k 为了适应新的形势，已经丌始采用精益 建造的思想对其建造管理过稃进行了指导，实践也证明了精益建造的可行性和先进 性，也是今后建筑业发展的方向。 本研究首先对精益建造进行定义，洋细地阐述了精益建造与传统建造方式的区 别。在此基础l ，引进了稽益建造的理论框架模型， 等细介绍了精益建造的四个理 论基础：1 、拉动式( p u i 。i ，) 准时化( j u s t - i n t i m e ) ：2 、全面质量管理( t q m ) ； 3 、洲队工作法( t e a mw o r k ) ；4 、并行工程( c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g ) ， 然后对这几个基础理论的应用给出了建议。随后，作者针对精益建造的特殊性，引 进了一种新的计划控制体系最后计划者体系。作者详细的介绍了最后计划者体 系的概念以及其计划控制的流程，并对其在我冈的实际应用提出了建议。最后，借 鉴当前房地产企业的管理现状，作者针对精益建造体系在房地产企业管理中的优越 性进行阐述，并提出一种新的管理模式，借此提高现在房地产企业的管理的效率， 使之可以更有效的达到目标，实现可持续发展的目标。最后对房地产企业现实情况 进行了详细的分析，并结合精益建造提出了些改进的建议，主要是基于精益建造 体系对组织和流程提出一些新的变革。 本研究全面系统地分析了精益建造体系，提出了精益建造体系在房地产企业管 理中的分析方法和研究思路，注重理论联系实际，紧密结合房地产企业管理现状， 提h 适用性强、标准化程度高的管理模式，以期对现在的房地产企业的管理理论研 究及实践应用起指导作用。论文最后，结合精益建造体系对房地产企业进行实证分 析，对房地产企、的现实、 作给出了变革的措施。 关键词：精益建造准时化全i 面质量管理团队台作并行：1 一程 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i cg l o b a l i z a t i o n ，t h ec o m p e t i t i o no ft h er e a le s t a t e m a r k e ti sm o r ef i e r c ed a yb yd a y ，t h eb u i l d i n gm a r k e tc h a n g e sf r o ms e l l e r sm a r k e tt ob u y e r s m a r k e t ，a n dw er e q u e s tt h es c a l e ，t e c h n o l o g y ，f u n c t i o no ft h ec o n s t m c f i o np r q j e c t ，e t c b e i n g m o r ea d v a n c e d ，a l lt h e s ep u tf o r w a r dh i g h e rd e m a n dt om a n a g e m e n tf l e x i b i l i t yo ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s u n d e rt h i sk i n do fo b j e c t i v ec o n d i t i o n ，t h em o d e mc o n s t r u c t i o np r o j e c t m u s tf i n dam o r ea d v a n c e dc o n s t r u c t i o ns y s t e m ，a n dt h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s em u s ts e tu p m o r es c i e n t i f i c ，m o r en o r m a t i v em a n a g e m e n tp r o c e d u r et o o ，m o r e o v e rl e a nc o n s t r u c t i o n s y s t e mi saa d v a n c e dc o n s t r u c t i o ns y s t e m i tc a ni m p r o v et h ec o n s t r u c t i o ne f f i c i e n c y , a n d r e a l i z ee n t e r p r i s e s o w i ig o a l sf i n a l l y s o m ef o r e i g nc o n s t r u c t i o ne n t e r p r i s e sh a v ea l r e a d y b e g u nt oa d o p tt h el e a nt h o u g h t t os u p e r v i s et h em a n a g e m e n to fc o n s t r u c t i o ni no r d e rt oa d a p t t ot h en e ws i t u a t i o n p r a c t i c eh a sp r o v e dt h a tl e a nc o n s t r u c t i o ni sf e a s i b i l i t ya n da d v a n c e da n d i tw i l lb et h ed i r e c t i o no f t h ec o n s t r u c t i o nd e v e l o p m e n ti nt h ef u t u r e 。 t h i sr e s e a r c hd e f i n e st h el e a nc o n s t r u c t i o na tf i r s t ，a n dt h e ne x p a t i a t e st h ed i f f e r e n c e b e t w e e nl e a nc o n s t r u c t i o na n dt r a d i t i o nc o n s t r u c t i o n o nt h i sb a s i s ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e si n t o t h et h e o r yf l a m em o d e lo fl e a nc o n s t r u c t i o n i ti n c k t d e sf o u rt h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n s ：1 、t h e p u l l i n gs y s t e ma n dj n s t i n t i m e ；2 、t h et o t a lq u a l i t yc o n t r o l ；3 、t e a mw o r k ；4 、c o n c u r r e n t e n g i n e e r i n g ，t h e np r o v i d es o m es u g g e s t i o n s o nt h e a p p l i c a t i o n o ft h e s eb a s i ct h e o r i e s a f t e r w a r d s ，t ot h ep a r t i c u l a r i t yo fl e a nc o n s t r u c t i o nt h ea u t h o ri n t r o d u c e san e wc o n t r o l s y s t e mn a m e dl a s tp l a n n e rs y s t e m t h ea u t h o rd e t a i l e di n t r o d u c e st h ec o n c e p to fl a s tp l a n n e r s y s t e m a n dt h ep l a np r o c e d u r e a n dh a s p u t f o r w a r dt h e s u g g e s t i o n so ni t sp r a c t i c a l a p p l i c a t i o ni no u rc o u n t r y f i n a l l y ，w i t hd r a w i n gl e s s o n sf r o mc u n e n tr e a le s t a t em a n a g e m e n t ， t h ea u t h o rs e t sf o r t ht h es u p e r i o r i t yo fa p p l y i n gl e a nc o n s t r u c t i o ni nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， t h e np u t sf o r w a r dak i n do fn e wm a n a g e m e n tm o d e w i t hi tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc a n r a i s et h ee f f i c i e n c yo fm a n a g e m e n t ，a n dm a k ei te f f e c t i v e l yo b t a i nt h eg o a lt or e a l i z et h eg o a l o fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a tl a s t ，t h er e a c hd o e sd e t a i l e da n a l y s e so ft h er e a l e s t a t e e n t e r p r i s e ，t h e nc o m b i n e dw i t ht h el e a nc o n s t r u c t i o n ，t h ea u t h o rb r i n gf o r w a r ds o m eu p s w i n g a d v i c ew h i c hi n c l u d i n gs o m en e wt r a n s f o r m so fo r g a n i z ea n df l o wb a s e do i lt h el e a n c o n s t r u c t i o ns y s t e m 。f h er e s e a r c ha n a l y s i sl e a nc o n s t r u c t i o ns y s t e mr o u n d l y , a n dp r o p o s e sa n a l y t i c a lm e t h o d a n dr e s e a r c ht h i n k i n go fl e a nc o n s t r u c t i o ns y s t e ma p p l y i n gi nt h em a n a g e m e n to ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s t h et e x tp a y sa t t e n t i o nt ot h ec o m b i n a t i o no ft h e o r ya n dp r a c t i c e ，c o m b i n e s t h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h er e a le s t a t et i g h t l y , w o r k so u tas e to fm a n a g e m e n tp r o c e d u r e s y s t e m sw i t hm o r es t r o n gs u i t a b i l i t ya n dm o r eh i g hs t a n d a r d i z a t i o n ，a n de x p e c t st op l a y a g u i d i n gr o l et ot h em a n a g e m e n tt h e o r e t i c a l r e s e a r c ha n dp r a c t i c eo fp r e s e n tr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s a tl a s t ，t h ep a p e ra n a l y z e st h e r e a le s t a t ee m e r p r i s eb a s e do nl e a nc o n s t r u c t i o n s y s t e m ，a n db r i n g sf o r w a r ds o m ea d v i c et or e a l i s mw o r k i nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e k e y w o r d ：l e a nc o n s t r u c t i o n ；j u s ti nt i m e ：t o t a lq u a l i t yc o n t r o l ；t e a mw o r k ；c o n c u r r e n t e n g i n e e r i n g 一一 塑主兰堡垒查 第1 章绪论 1 1 课题研究的背景、目的和意义 1 1 1 课题研究的背景 随着2 1 世纪钟声的敲响，经济全球化的浪潮一浪高过一浪。对于建筑业来说，随 着建筑市场由卖方市场向买方市场的转变，各建筑公司与终端客户的联系更为直接和紧 密，对于公司的生产柔性的要求比起从前更为严格。在这种客观条件下，国外一些建筑 企业为了适应新的形势，已经取得了一蝗采用精益建造的思想，实践证明了精益建造是 可行的，而且也是今后建筑业发展的方向。 现代建设项目在规模、结构、技术以及所面临的环境等各方面都发生了巨大的变化， 人们已渐渐认识到工程建没活动是一个复杂的系统过程。现代建设工程具有规模大、技 术复杂，功能质量要求高和生产社会化等方面的特点，这些都改变着市场的竞争模式。 房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，只有不断加强项目管理，引进科学的建 造体系、理论和方法，提高自身的管理水平，才能最终有效实现项目的目标。 随着科技的发展，建筑领域也发生着f i 新月异的变化，新技术、新材料、新工艺等 都推动了建筑业的发展，而房地产企、出的发展也从单纯的追求利润上升到可持续的发展 上，这就要求房地产企业能够正确的处理建设项目投资关系、生产经营组织关系，在业 主、设计者、承包商、供货商和用户等建设主体问建立新的社会关系；从施工阶段到可 行性研究、设计、招标、施工、融资、营销等各个阶段实行多方位、全过程的立体综合 管理。 现代建设项目是一个整体化、全过程的系统i ，程，其成功实施要求系统的、综合的 计划控制，形成一个由总体到细节，包括各个方面、各种职能的严密的、多维的计划控 制体系。这个计划控制体系可以很好的帮助房地产企业进行工程项日管理，实现预定目 标。近年来，随着知识经济的到来，互联网的飞速发展，信息技术高速发展，怎样合理 高效的运用信息对房地产企业进行管理，这就对现在的房地产企业提出了要求。管理信 息系统是一个复杂的信息处理过程，在项目管理中，管理信息系统是将各种管理职能和 管理组织沟通起来并协润一致的神经系统，它包括项目过程中信息和信息的载体等，要 求能够清晰的反映项目的全过程管理，通过计算机建立信息甲台，各项工作定期或随时 的反馈信息，使工作透明化，各个部门就可以了解 ：程的进展，展开团队之间的协作， 这不仅仅是项目内部的l 作者，还包括项f 1 外的合作伙伴，如：设讨人员以及承包商、 供应商等。 这些都对房地产企业的发展提出了更高的要求，要求房地产企业能够适应市场的发 展，加强自身的管理，提高在房地产市场中的竞争力。 第1 章绪论 1 1 2 课题研究的目的 在中同进入w t o 后会建筑业将而临强大的冲击，房地产企业为了能够有足够的能 力应付，必须为自己寻找一种发展和提高的方( o j ，而精益建造这种新的体系就是一种较 为先进的建造体系，可以解决很多实质上的问题，如前面所提到的信息管理和合作伙伴 之间的协作等，而且这种新的建造体系还呵以使项目的丌发流程更加合理化，科学化， 这种建造体系也可以更加适应现代项目的特_ 、i ，更完全的利1 l 科技手段完成项目的建 设。在建造过程，团队合作及信息管理等各个方面都提出了更高的要求，可以帮助房地 产企业建立一套标准化、工作程序化、规范化、科学合理的管理工作流程，有利于对整 个项目系统进行动态的、系统的管理，从而保证了各项活动的决策正确性及其实施结果 的预期性，最终有效实现目标。本文的目标是： 1 ) 对房地产企业引进精益建造的思想，理顺精益建造体系的理论框架： 2 ) 基于精益建造体系在房地产开发企业中建立一种新的管理模式，能够提高房地 产企、i k 的竞争力。 1 1 3 课题研究的意义 作者在研究生阶段一直关注精益建造的发展，从入学开始到现在已经积累了一定的 资料，而且一直跟踪本课题的发展动向，所以对这个体系有一定的研究。另外本人在 a t 开发公司实习已近两年，a 1 、公司是一个新成立的公司，在管理模式上有很多新的方 法，当然也存在一些问题，本人希望能够探索一下观行房地产企业管理方面的问题，将 精益建造这种新的建造体系引入到房地产企业中，从而提出一些管理模式的变革措施， 提高现行房地产企业的效率，提高在房地产市场中的竞争能力，另一方面也能够使得房 地产企业顺应城市化发展的方向，保证其可持续发展的战略。所以如果能够引进一种新 的建造体系对现行的房地产企业肯定是有重大意义的，精益建造就是希望能够达到这样 的目标，所以说本课题有很大的实践意义。 1 理论意义 精益建造是一种先进的建造体系，鉴于这种建造体系在圈内还没有深入的研究，作 者希望能够用这篇论文建立一种新的更加完善和合理的建造体系，从而提高建造的质 量，减少浪费，为我国建筑业的发展提供新的动力。在理论上总结了国外精益建造的发 展历程，建立精益将造的理论框架。 2 实践意义 1 ) 使管理更加合理优化：精益建造体系可以很好的优化房地产企业的开发流程， 这样各个部门就可以各司其职，而且便于箨个部门之间的西作，这样可以方便其管理。 2 ) 减少浪费，更好的实现房地产企业的经营目标。房地产企业最大的目标就是希 望能够实现本身的经济利润的目标，而精益建造可以微好的减少浪费，这样就从另一种 途径提高了企业的利润目标，而且使得各方的利益得到了相对的最大化。 硕士学位论丈 3 ) 提高房地产企业的竞争能力。王兕g - 房地产企业在管理上或多或少都存在着开 发流程混乱的问题，而精益建造体系可以很好的改善房地产企业的丌发和管理流程，而 且可以减少浪费，提高利润，这样就可以从几个方面提高房地产企业在市场中的竞争能 力。 1 2 本论文研究的内容和思路 1 2 1 研究内容 本课题主要在以下几个方面做出研究： ( 1 ) 比对现行的建造体系与精益建造体系，引进精益建造的概念，介绍精益建造 的优点和特征； ( 2 ) 详细介绍精益建造的理论基础以及管理核心，主要包括：1 、拉动式( p u l l ) 准时化( j u s t - i n t i m e ) ；2 、全面质量管理( t q m ) ；3 、团队工作法( t e a m w o r k ) ； 4 、并行工程( c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g ) ； ( 3 ) 一个先进的建造体系肯定有一个完善的计划控制体系来保证其目标的实现， 接着就要介绍精益建造其特有的计划控制体系一一最后计划者体系： ( 4 ) 本文基于精益建造理论体系，结合房地产企业的管理，提出种新的适应房 地产企业管理的管理模式； ( 5 ) 为了能对实践起指导意义，论文结合现行房地产开发企业的管理进行实证分 析，更加合理的对房地产企业进行管理。并从精益建造的角度出发，对房地产企业的组 织和流程的变革上提出合理化的建议。 课题研究的目的是为了提出一种新的管理模式，能够解决现行房地产企业的一些实 际问题。从施工过程到企业的管理流程上进行重新的改造，提高房地产企业的效率，并 减少浪费。现在房地产企业在管理和开发程序上都有些混乱，凼为只要拿到地，房地产 企业肯定就有丰富的利润，所以他们并不考虑要怎么提高开发的效率，使自己的产品能 够适应城市化发展的需求，达到可持续发展的目的，作者希望能够借助与精益建造这种 新的建造体系，为现在的房地产企业在管理和开发程序上给出一些更加合理的建议。 由于作者在这方面积累了一定的经验，在国外确实也有存实践上的运用，而且实践 都能证明精益建造确实能够提高建造的效率，减少浪费。所以况本课题是可行的，并且 具有一定的研究价值，同时这一点也是本课题研究的难点和最有价值的地方。 1 2 2 研究思路 本课题预期的月标足希望能够提出精益建造体系的概念，并将之引入房地产开发 企业，希望能提出一种新的管理模式，从流程上节约成本，提高效率，加强房地产企业 的管理，增加流的作用，提高计划的呵靠性，减少浪费，从而提高房地产企业在市场竞 争中的实力。 第1 章绪论 本论文的结构和总体研究过程如图l - 1 精益建造的理论基础 jjl 儿儿儿卫 最 准团并 丌一 时叨队 行 划 建 质工 作程仁 体 系 鄱 。_ _ 。_ 。 。_ _ ，j i 、7 ttt 存房地产企业中的实践运用研究 lj l 组织流程 吲1 一i ：本论文的结构和总体研究过程 f i g u r e1 1 ：t h ef r a m eo f t h et h e s i sa n dt h es t u d yc o u r s e 本课题所采用的关键方法如下：在团队： 作上进行展开，构建精益的组织模式，对 相关人员进行必要的培洲，使其熟悉房地产开发流程，增长专业知识，这样会便于管理。 而在并行工- 怔g j 方面将采取计算机信息系统，建立信息系统模型，使得信息透明化，使得 各个部门都了解当前的二l 作进展，方便开展下一步的工作，使得每一个工作都能达到准 时完成的目标。运用实证分析，完善房地产开发企业的开发流程。 第2 章精益建造的发展及研究进展 2 1 精益建造产生与发展的历史沿革 精益建造的概念是从精益牛j “延伸而来的，是将精益的思想运用到建筑中，要想很 好的理解精益建造必须首先学习精益生产的思想。 精益生产( l e a np r o d u c t i o n ，l p ) 就是及时制造，消灭故障，消除一切浪费，向零 缺陷、零库存进军。它是美国麻省理1 学院在一项名为“国际汽车计划”的研究项目中 提出来的。它们在做了大量的调查和对比后，认为同本丰e r i 汽车公司的生产方式是最适 用于现代制造企业的种生产组织管理方式，称之为精益生产，以针对美国大量生产方 式过于臃肿的弊病。精益生产综合了人量生产与单件生产方式的优点，力求在大量生产 中实现多品种和高质量产品的低成本生产。 2 0 世纪初，从美国福特汽车公司创立第一条汽车生产流水线以来，大规模的生产流 水线一直是现代工业生产的主要特征。大规模流水生产在生产技术以及生产管理史上具 有极为重要的意义。但是第二次世界大战以后，社会进入了一个市场需求向多样化发展 的新阶段，相应地要求 _ 业生产向多品种、小批量的方向发展，单品种、大批量的流水 生产方式的弱点就日渐明显了。为了顺应这样的酬代要求，由h 本丰刚汽车公司首创的 精益生产，作为多品种、小批量混合生产条件下的高质量、低消耗进行生产的方式在实 践中摸索、创造出来了。 1 9 5 0 年，日本的丰田英二考察了美国底特律的福特公司的轿车厂。当时这个厂每天 能生产7 0 0 0 辆轿车，比f _ ：i 本丰田公司一年的产量还要多。但丰刚在他的考察报告中却 写道：“那里的生产体制还有改进的可能”。丰田英二和他的伙伴大野耐一进行了 系列的探索和实验，根据r 本的国情，提出了解决问题的方法。经过3 0 多年的努力， 终于形成了完整的丰田生产方式，使几本的汽车工业超过了美国。 日本企业在国际市场上的成功，引起醴方企业界的兴趣，西方企业家认为，闩本在 生产中所采用的方式是其在世界市场上竞争的基础。1 9 8 5 年，美围麻省理 ：学院的丹尼 斯罗斯教授等将大批量生，。方式与丰田生产方式进行对比分析，于1 9 9 5 年，出版了 改造世界的机器( ”f h em a c h i n et h a tc h a n g e dt h ew o r l d ”) 一书，将丰田生产方式 定名为t t 精益生产”( l e a np r o d u c t i o n ) ，并对其管理思想的特点与内涵进行了详细的描 述。 精益生产既是一种以最大限度地减少企业生产所占用的资源和降低企业管理和运 营成本为主要目标的生产方式，同时它又是一种理念，一种文化盈1 。精益生产的关键是 管理过程，包括人事组织管理的优化，大力精简中f q 管理层，进行组织扁平化改革，减 少非直接生产人员；推进生产：均衡化、问步化，实现零库存与柔性生产；推行全生产 过程( 包括整个供应链) 的质量保证体系，实现零不良；减少和降低任何环节上的浪费， 第2 章精益建造的发展及研究进展 实现零浪费；最终实现拉动式准时化生产方式。 随着精益生产的成功，劳瑞考斯克拉( 1 9 9 2 ) 根据建筑的特点，将“精益”的崽 想引入了建筑行、吲。其中，主要分为两派：首先是劳瑞考斯克拉( 1 9 9 2 ) ，他认为 建造也是制造的一种，将建造作为一种特殊的制造来考虑，在这种思想一卜，认为矬造程 序是一个个不连续的，l ：作，每一步的工作只是为了增加整个产品的价值。47 ，最优化的每 一步的操作都将最终的增加产品的价值，因此，每个 ：作步骤费用的最火化都将减低项 目的费用。他还将建造作为流水考虑，在这种观点下，建造行为的活动都将增加建筑产 品的价值，项i d 的目标是为了减少那些不产生价值的活动，并且优化那些增加价值的活 动，这就使得项目的重点从增加价值转移到了减少浪费上眄。很多调查显示，施 现场 有很多工作都是不增加价值的活动，这无疑就是一种很大的浪费。 另一个派别就是布拉德( 1 9 9 4 ) 和豪威尔，他们认为建造有其特殊性，认为应该将 精益的思想用在建造的某些特定程序上，因此他们提出了最后计划者体系。最后计划者 体系就是种新的计划控制体系，可以很好的提高计划的可靠性，从而提高计划的完成 百分比”i 。另外，布拉德( 1 9 9 7 ) 还认为精益建造可以提高流水的可靠性，他认为建造 的过程是一个连续的流水工作，这些 ：作可以提高建筑产品的价值，只有很好的对这些 工作进行计划控制才能达到减少浪费的目标”1 。最后计划者体系是一个很好的控制施工 管理的工具，它可以提高流水的t f 靠性”1 。位是实际上，最后计划者体系不仅仅是一个 管理建造程序的工具，它是依靠建造项目的复杂性而制订的，它还可以使建造更加有效。 实际上，这两者是可以相通的，精益的思想就是要确认价值流，并且最优化那些产 生价值的工作，运用“拉”模式来减少浪费，寻求一种完美的状态。劳瑞考斯克拉和 布拉德都希望能够最大化价值和最小化浪费。劳瑞考斯克拉只是忽略了f i 本精益思想 的+ 个重要方面即一种连续的活动。那么当项目传递的时候，连续的工作将最大化 价值，最小化浪费。4 1 。这也正是劳瑞- 考斯克拉和布拉德之间的不同，后者认为建造的 过程是一种流水活动。但是如果能够将两者的观点结合，就可以解决很多障碍：( 1 ) 建 造的产品是单一的，没有任意两个建筑产品是完全相同的：( 2 ) 建造过程是一个复杂的 系统，这将使得研究从单个的建造活动转移剑怎样连接活动的关节( 链) 上，就强调了 流程的作用；( 3 ) 由f 以上的荫大特征，使得建造的过程是一个特殊的协作的过程，建 造需要全员进行团队协作，从而达到他们共同的目标“。所以两者在精益建造的目标 上是一致的，部是为了达到价值的虽大化和浪费的最小化。 当然同时期还有一系列的研究，在布拉德( 1 9 9 4 ) 提出运用精益的思想来使工作流 水更加稳定r i o 并减少其变化和不确定性，并可提高f 道流水工作的效率“。接着 布拉德( 1 9 9 9 ) 研究了精益在建造的各个过程中的具体应用，他认为在设计阶段就可以 运用精益的思想，设计人员应结合最终顾客的要求做山设计“3 1 。随后人们将目光集中 到了精益建造的概念的定义上，劳瑞考斯克拉( 1 9 9 9 ) 初步给出了定义，但是还不是 很清晰，美国加洲大学的豪威尔( 1 9 9 9 ) 也发表了相关的文章，他将精益建造定义为： 硕士学位论文 精益建造是种交付建筑项目的新方法，其中心内容是通过转移附加的没有价值的任务 来增加项目的价值，以达到利益的最大化和浪费的最小化，并且最大化的满足顾客要求 1 4 ：l5 0 随着概念的不断完善，许多建筑企业在实践上将精益建造的方法引进了现场的旌工 管理，发现那些运用精益建造思想的工程确实呵以提高建造的效率，并减少浪费，提高 管理的价值。这方面所做出研究的有艾瑞托米( 1 9 9 8 ) 运用“拉”的作用在现场施l ： 中提高了流水的效率”“：安妮( 1 9 9 9 ) 将准时化的思想运用到现场材料的运送系统上。； 马库( 1 9 9 9 ) 将准时用于现场的建造过程上，认为可以很好的减少浪费“”。在围外早 已经成立了些精益建造的协会，专门从事精益建造的研究，他们每年都召开一次专题 会议，研究精益建造的新动向。 在精益建筑的历史i 二不得不提一下詹宁fj ：公司澳大利亚最大的建筑公司之一。 早在2 0 世纪五、六十年代，詹宁仕公司就已经开始了类似操作过程的探索。虽然当时 还不能称为精益建造，但是他们已经有很多精益思想的体现了，他们将顾客的要求溶入 到设汁中，体现了并行工程和团队协作的思想“。 在我国精益生产的运用出体现到了工业工程的很多行业，其中不乏一些成功的案 例，但是精益建造几乎连概念部没有建立起来，检索不到任何相关的文章，作者希望能 够介绍一下这个体系，进而进行研究，希望能够对我凼的建造体系有所帮助。这种新的 建造体系应该引起我们的重视，作者希望能够借助这个课题，在我国的建筑业引进一种 新的管理方法，特别是在房地产企业的运用。这也是本课题研究的个难点，因为在斟 内还没有相关的研究，所以没有可以借箍的经验，但是作者希望可以提出一种创新，对 现行的建筑业一种新的动力或者是一种新的思考。 2 2 精益建造体系与传统建造体系的分别 2 2 1 精益建造体系的特点 精益建造作为一种新的建造体系，自然有其独特的特性，主要涉及到这些主体：设 计人员、承包商、顾客、供货商以及业主。归纳起来，精益建造的主要特征为：对外以 用户为“l 帝”，对内以“人”为中心，在组织机构【：以“精简”为手段，在工作方法上 采用“团队工作”和“并行设计”，在建造流水上和供货方式上采用“j i t ”方式，在最 终目标方面为“零缺陷”，最终达到价值最大化和浪费最小化的目标。 ( 1 ) 以用户为“上帝”，建筑产品的最终客户是鄢些买房者，如果与客户保持密 切联系，将客户的要求在开始阶段就与设计结合起来，那么建筑产品则r i 以尽可能的满 足用户的需求，真正体现用户是“上帝”的精神。不仪要向用1 提供周到的服务，而且 要洞悉用，、的思想和要求，才能建造出客户喜炊的建筑物，户型、景观等都是客户关注 的对象，只有真正的了解客户的愿望，彳。能建造出适应市场需求的房屋。 ( 2 ) 以“人”为中心，人是一切活动的主体，应以人为中心，火力推行独立自主 第2 章精益建造的发展及研究进展 的小组化工作方式。充分发挥一线员 ：的积极性和创造性，使他们积极为提高建筑产品 的品质献计献策，而且他们也可以从自身的角度对质量进行控制，使得一些质量问题能 够及时的解决，从而町以节约时间，减少浪费，线工人是“零缺陷”月标实现的主要 力量。为此，埘员工进行定的教育和培训，再结合制度规定，这样就可以保证员工的 利益与企业的利益挂钩。应下放部分权力，使人人有权、有责任、有义务随时解决碰到 的问题。还要满足人们学习新知识和实现自我价值的愿望，形成独特的，具有竞争意识 的企业文化。 ( 3 ) 以“精简”为手段在组织机构方面实行精简化，去掉一切多余的环节和人员。 实现纵向减少层次，横向打破部门壁垒，将层次细分工，管理模式转化为分布式平行网 络的管理结构。在建造过程中，采用先进的柔性施工组织，减少非直接现场施工工人的 数量，使每个工人都真正对建造实现增值，面不是浪费人力在不增加价值的工作上。另 外，采用j i t 和看板方式管理旌工流水，使得设备和人员都达到准时的目标，减少等待 的浪费”。此外，精益建造不仅仅足指减少旌工过程的复杂性，还提供一种更加可靠的 建造程序和方法。 ( 4 ) 团队 作和并行设计同时控制，精益建造强调团队工作方式进行建筑产品的 并行设计。团队是指南鼓计人员和承包商、供货商以及顾客和业主等专业人员组成的多 功能设计组，对建筑开发和生产“具有很强的指导和集成能力1 4 o 综合工作组全面负责建 筑项目的开发和施工 - 程，包括设计、施工组织和工艺设计、编制预算、材料购置、施 工准备及投产等工作。并根据实际情况调整原有的设计和计划。综合工作组是集成各方 面人才进行建造的一种新的组织形式，它可以满足顾客的要求，最大化各方利润，确助 于建造工作的顺利进展，而且也避免了很多交流的问题。 ( 5 ) j i t 。作方式，这种r ：作方式可以保证工作的准时完成，从而减少了下道流水 等待的时间，它可以保障建筑产品的最后交付。为厂实现这种准时的工作方式，应与供 货商建立起良好的合作关系，丰h 互信任，相互支持，利益共享，减少了因为材料不能准 时达到而引起的窝工。 ( 6 ) “零缺陷”的：】：作目标，这种目标看起来好像是不町能的，但是精益建造所追 求的目标不是“尽可能好些”，而是“零缺陷”。即最低的成本、最好的质量、最大化 利润，只要我们全员都认真的执行精益建造，是i 叮以接近这样的目标的。当然，这样的 境界只是一种理想境界，但应无止境地去追求这一f 标，才会使企业永远保持进步。 2 2 2 两者之问的分别 精益建造体系作为一种新的建造体系，与传统的建造方式有很大的不同，从建筑产 品的开发阶段到旋i 阶段，一直到后期的销售阶段，都与传统的建造系统有很大的分别， 精益建造体系在流程上很好的节约了成本，相对的最大化了备方利益。我们只有很好的 分析两者之问的差别，才能体现出精益建造的先进性，这样人们对于运用精益建造才会 有积极性，才能更加有利于精益建造体系的引进。 精益建造体系与传统的建造体系相比。它与传统的建造方法不同的是： l 、精益建造有完整的传送目标的体系，可以更好的达到项目的目标。精益建造强 调流的作用，在项同开始阶段就绘制了项目的价值流，这样就使得大家很清楚什么工作 是增加价值的，什么工作是不增加价值的，那些不增加价值的活动只是浪费而已。 2 、精益建造以顾客的最人化价值为项目的最大目标，从而使消费者的价值得到更 好的认定、创造和传递。由丁二精益建造体系在设计阶段就将顾客的要求溶入到设计中， 而上i 顾客可以全程的监督项目的执行，这样，信息对于顾客来说是透明的，不会由于信 怠的不对称，使得顾客花费不必要的金钱。而且由于是根据顾客的要求进行设计，这样 也可以满足市场的需要，业主也就减少了风险。 3 、同时设计施工过程与管理程序，这样可以减少浪费的产生。精益建造体系在管 理上及时的根据现场的实际情况进行管理，运用最后计划者体系，管理者可阱很清楚项 月的执行情况，这样管理和实际情况就不会脱节了。 4 、精益建造对项目的全生命周期进行了控制，动态的控制项目运用一种，使得项 目更好地完成预定的目标。精益建造体系根据实际情况制定计划控制体系，一旦现场情 况有所变化，那么计蝴就会跟着变化，更利于管理。 综上所述，基于内部的团队式工作方式，在外部密切合作的环境下，无限追求项目 平衡，减少浪费是精益建造的真正核心所在。精益建造与传统建造方法在管理上的不同 可以分为以下几类： & 2 - l ：传统建造体系和精益建造体系的比较 t a b l e 2 1 ：c o m p a r et h et m d i l i o nc o n s t r u c t i o ns y s l e ma n dl e a nc o n s t r u c t i o ns y s t e m 比较项目精益建造方式传统建造方法 建造目标追求尽善尽美尽可能好 工作方j t集成，多能，综台_ _ 1 = 作组分：l i ，专门化 莆理方式 权力f 放 毫塔式 建造方式j | t 办式缓冲建造 质量 由 ：人保证，质量高，零缺陷 检验部门事后把关 自动化柔性自动化但尽量精简刚性自动化 项目组织精简一切多余环节 组纵机构庞人 设计方式并行方式 串行模式 工作关系 集体主义精冲 相互封闭 用户关系以用户为，帝，面向用户不能结合顾客要求 供应商同舟共济、生死与共互不信任，无 期亨丁算 雇员关系终身雇佣，以企业为家可随时解雇，工作无保障 第2 章精益建造的发展及研究进展 精益建造管理思想最终目标必然是利润的最大化。但管理中的具体目标，则是通过 消灭一切浪费来实现成本的最低化。四队工作、并行l 二程与全面质量管理的目标也是为 了消灭建造中的浪费。相对于传统的建造方式，全商质量管理与并行：i 。程并非精益建造 所独创，但在精益建造体系中，它们更加体现了整体性的思想。拉动式准时化建造则是 精益建造体系在计划系统方面的独创，具有良好的效果。其根本在于，能够保证建造准 时的进行，不影响 期的要求，为项目目标的实现提供了良好的柔性2 2 0 2 。 精益建造正是通过准时化、团队工作、全面质量管理、并行工程等一系列方法来消 除一切浪费，实现利润最火化。但精益建造中最具有特色的方法是，它在组织建造中对 消灭浪费的无限追求”1 。进一步分析精益建造可以发现，拉动式准时化之所以能够实现， 全面质量管理与并行 ：程之所以能够发挥更大的作用，核心在于充分协作的团队式工作 方式。此外，项目外部的密切合作环境也是精益建造实现的必要且独特的条件。 2 3 精益建造体系的优越性及其意义 精益建造足一种优秀的建造体系，它与传统的建造体系相比有很多优越的地方，主 要可以从以下儿个方面进行阐述： ( 1 ) 团队【作的先进性，精益建造以建筑产品为流水的主线，组织密切相关的供 应商，一方面降低防作中的交易成本，另方面保证稳定需求与及时供应，以整个系统 为优化i l l 标。而传统的建造体系只是强凋优化自身内部的管理，对于外部环境关注的较 少。总是希望供货商和承包商能够最小化他们的利益来最火化业主的利益，事实上，当 业主一味的强调自身利益的时候，必然就会引起质量上的问题。而精益建造体系强调团 队工作法，这不仅是对f 内部的人员，而且对于相关的合作人员，电将采取利益共享的 协作方法来达到共同的目标。 ( 2 ) 浪费的最小化。精益思想的个t 要方面就是要最小化浪费，精益建造同 样也要达到这样的目标，精益建造将采取准时化建造和最后计划者体系来保证建造程序 的连续性，另一方面，它也消除了等待的浪费。当最小化了浪费，则从另一方面最大化 了建筑产品的价值。 ( 3 ) 精简了建造的业务，精益建造与传统建造体系不同，在管理中强调互相协作 和业务流程的精简，保证每个人发挥最大的作用，减少工作中浪费时间的人员和不必要 的人员，这些人员在很大程度上增加了成本，而且还造成管理的混乱，只有肃清整个建 造流程，才能减少那些不在价值流上的浪费。 ( 4 ) 质量要求得到提高，精益建造基于组织的分权与人的协作观点，认为让建造 人员自身保证自己完成_ 作的质量的可靠性是呵行的，且不牺牲建造流水的连续性。其 核心思想是，在建造中就消除质量问题，避免事后检查，从而减少浪费。在质量管理中， 每个工人都有对问题的发言权， 旦发现问题就及时解决，而小是等那些质量管理人员 来处理。 1 0 ( 5 ) 融洽的 作环境，员工工作的积极性被大大的提高了。传统的建造体系中， 强调管理中严格的层次关系，对员工的要求在于严格完成上级下达的任务，使得l = 作者 都失去了对工作的积极性，而在精益建造中则强调尽力发挥人的能动性，同时强调协调， 对员j 个人的评价也是基丁i 长划的表现。这种方法更多地将员工视为团体的成员，能调 动大家工作的积极性，使得 作氛围也1 分融洽。 大量的实践也证明在使用了精益建造体系之后，很多方面都得到了优化，例如：所 需的人员减少了，开发周期缩短了，质量【乜有了很大的提高，企业利润也得到了提高。 精益建造方式竭力追求建造的合理性、高效性，追求能够灵活多样地建造出适应需求的 高质量建筑产品的建造技术和管理技术，其箍奉原理和诸多方法，对房地产企业具有积 极的意义。精益建造的核心，即关于建造计划和控制的基本思想，对丰富和发展现代建 造项目管理理论也具有重要的作用。 而且精益建造体系是一个广义的建造系统，在房地产开发企业中是完全可以发挥 的。本文所说的